Maankäytönsuunnittelija, Juha Lipponen 8.1.2020:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 5.11.2019 § 417 esittää kaupunginhallitukselle, että ”Kirstinpuiston” asemakaavanmuutosehdotus 2/2013 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Kirstinpuiston asemakaava-alueella tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista. Alustava kustannusarvio Kirstinpuiston asemakaava-alueen kunnallistekniikan kustannuksista on noin 13.2 M€. Kustannusarvioon ei sisälly vesihuollon kustannuksia eikä infrahankkeita, jotka sijaitsevat asemakaava-alueen ulkopuolella mutta kuitenkin palvelevat Kirstinpuiston asemakaava-aluetta.

”Kirstinpuiston” asemakaavanmuutoksessa osoitetun lisärakennusoikeuden ja käyttötarkoituksenmuutoksen myötä tulee osalle alueen kiinteistöistä sellaista arvonnousua, jonka seurauksena laaditaan yhdyskuntarakennekustannusten korvaamiseksi maankäyttösopimus.

Maankäyttösopimuskorvaukset on määritetty käyttämällä AK-1-rakennusoikeuden (asuin-, liike- ja toimistorakennus) arvona 375 €/k-m2. Kerrosneliömetrihinta vastaa kaupungin käyttämiä rakennusoikeuden arvoja vastaavissa maankäyttösopimuksissa, kun kaupungin keskustan läheisyydessä olevat teollisuus- ja varastoalueet muuttuvat asuinkäyttötarkoitukseen.

Maankäyttösopimus tehdään seuraavien kiinteistönomistajien kanssa:

Kiinteistö                             Omistaja                             Sopimuskorvaus

Iso-Heikkilä-30-3                Tubo Kiinteistöt Oy            1.365.861 €

Iso-Heikkilä-1-7                  Vermilion Oy                       883.750 €

Iso-Heikkilä-1-6                  Ahti Invest Oy                     1.024.450 €

Iso-Heikkilä-2-15                Vuokrakartio Oy                 197.951 €

Iso-Heikkilä-1-2                  XXXXX                       417.000 €

Iso-Heikkilä-2-7,8,14 ym.   Bonava Suomi Oy              4.181.157 €

Sopimuskorvaukset erääntyvät maksettavaksi alueen uudisrakentamisen tahdissa ja korvauksille lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavanmuutoksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

Maankäyttösopimuksiin on sisällytetty mukaan tontinosa-, katu- ja virkistysalueluovutuksia, joiden avulla tonttien kiinteistörekisteriin merkitsemistä ja alueen rakentumista nopeutetaan. Lisäksi Bonava Suomi Oy:n kanssa neuvoteltuun sopimukseen on lisätty velvoite toteuttaa vähintään 8000 k-m² asuntorakentamista, jossa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) hyväksyy rakentamisen enimmäishinnan.

Asemakaavaehdotuksessa osoitetaan osa kortteleiden autopaikoituksesta sijoitettavaksi erillisiin pysäköintilaitoksiin (LPA-käyttötarkoitus). Maankäyttösopimuksiin on lisätty ehto, jolla kaupunki sitoutuu vuokraamaan LPA-2 korttelin Iso-Heikkilä-67 30 vuodeksi 5 % maanvuokraprosentilla (5 % x 20 euroa/maa-m2) pysäköintilaitoksen toteuttajalle. Ehdon tavoitteena on mahdollistaa pysäköintilaitoksen rakentuminen oikea-aikaisesti asuntorakentamisen suhteen. LPA-korttelin maanvuokrasopimuksen muista ehdoista ja vuokramiehestä päätetään kaupunkiympäristötoimialan hallinnonjärjestämispäätöksen mukaisesti.

Alueen maanomistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä kaupungin esittämät sopimuskorvaukset ja ilmoittaneet allekirjoittavansa kaupungin valmistelemat maankäyttösopimukset.

Asemakaavaehdotuksessa osoitetaan kortteliin Iso-Heikkilä-64 liitettäväksi yhteensä 2937m² (6297 k-m²) suuruinen alue kaupungin omistamaa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Koska ko. kortteli on suunniteltu toteutettavaksi yhtenä kokonaisuutena, maankäyttösopimusneuvotteluissa on sovittu, että Iso-Heikkilä-64 korttelin arvokkaimman osan omistajan eli XXXXX kanssa tehdään maankäyttösopimuksen yhteydessä kiinteistökaupan esisopimus, jolla sovitaan tulevan korttelinosan myymisestä arvokkaimman osan omistajalle.

Kiinteistökaupan esisopimuksessa (liite 7) on sovittu sekä kauppahinta että muut kaupanehdot. Neuvotteluissa kaupunki on esittänyt kauppahinnaksi 375 €/k-m² eli yhteensä 2.361.375 euroa, esisopimuksen pituudeksi 5 vuotta ja kauppahinnan sitomista allekirjoittamispäivää edeltävän kuukauden viralliseen elinkustannusindeksiin. XXXXX on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin ehdottaman kauppahinnan ja kauppaehdot.

Kaupungin esittämä ja alueella käytettävä rakennusoikeuden kerrosneliömetrihinta 375 €/k-m ² on markkinaperusteinen ja pohjautuu FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 25.11.2019 ja CBRE Finland Oy:n 29.11.2019 kaupungin toimeksiannosta laatimiin arviolausuntoihin. Arviolausunnot ovat nähtävänä kokouksessa.

Liite 1Maankäyttösopimus Tubo Kiinteistöt Oy

Liite 2Maankäyttösopimus Vermilion Oy

Liite 3Maankäyttösopimus Ahti Invest Oy

Liite 4Maankäyttösopimus Vuokrakartio Oy

Liite 5Maankäyttösopimus Bonava Suomi Oy

Liite 6Maankäyttösopimus XXXXX

Liite 7Kiinteistökaupan esisopimus

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1-6 olevat Iso-Heikkilän kaupunginosan ”Kirstinpuisto” 2/2013 asemakaavaehdotuksen edellyttämät maankäyttösopimukset,
• kaupunki hyväksyy liitteenä 7 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ja esisopimuksen ehtojen täyttyessä myy XXXXX omaan tai perustettavan yhtiön lukuun määräalat Iso-Heikkilän kaupunginosan yleisestä alueesta 853-62-9901-0 ja tontista 853-62-63-1 esisopimuksessa olevien kauppakirjaehtojen mukaisesti, ja
• kaupunkiympäristötoimialan maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään liitteisiin vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 11-2.

Suoritetussa kättennostoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Kallio, Toivari, Miikkola, Schauman, Sundqvist, Sarlund, Weber, Ruohonen, Aaltonen, Azizi ja Maaskola.

Lindforsin hylkäämisehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Rinne.

Lindforsin hylkäämisehdotuksen perustelut:

"Hylyn perusteena ovat liitteet 6 ja 7.

Kortteli 64 (AL-5) tulisi muuttaa puistoalueeksi (VP).

Asemakaava on kokonaisuudessaan hyvin tiivis ja tehokas. Viheralueet kaavassa ovat riittämättömät. Aakenpuiston laajentaminen mahdollistaisi nykyisen kaupunkikulttuurin kannalta arvokkaan ns. "Urheilujuomapuiston" skeittipuiston säilyttämisen.

Nykyinen Urheilujuomapuiston skeittiparkki on rakennettu turkulaisten harrastajien toimesta vuosikymmenen vapaaehtoistyönä. Puisto on elävää, kaikille tarkoitettua kaupunkikulttuuria. Urheilujuomapuiston skeittiparkkia on siirtämisen sijaan parannettava ja laajennettava tulevia harrastajia ja sukupolvia varten.

Kaavassa esitetty korttelin 64 AL-5 eli asuin-, liike- ja toimistotilojen korttelialue ei toteuta hyvää kaupunkikuvaa, ja meluisa kortteli rautatien ja Tukholmankadun välissä soveltuu huonosti asumiseen. Lisäksi korttelin piha-alueet ovat riittämättömät."