Maankäyttösopimus
Osapuolet
Turun kaupunki
Y-tunnus 0204819-8
Bonava Suomi Oy
Y-tunnus 2726714-3
PL 1100
00101 Helsinki
Sopimuksen perusteet:
Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston päätös xx.xx.2020 § xx,
päätös on tullut lainvoimaiseksi xx.xx.20xx.
Sopimuksen ehdot:
Iso-Heikkilän kaupunginosan kortteleita 1,3,8,10 ja 11 korttelia koskevan 20.5.2019 päivätyn ja 18.10.2019 tarkistetun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Kirstinpuisto” 2/2013 johdosta tekevät Turun kaupunki (kaupunki) ja tonttien Iso-Heikkilä-2-7,8,14 ja 17 (853-62-2-7, -8, -14 ja -17) sekä määräalan 853-427-2-9-M501 omistaja Bonava Suomi Oy (kiinteistönomistaja) seuraavan sopimuksen:
1. Maankäyttösopimuksen tavoite
Tällä maankäyttösopimuksella sovitaan yhteisesti, kaupungille aiheutuvien yhdyskuntarakenteen muutoskustannusten korvaamisesta.
Sopijaosapuolet toteavat yhteisesti, että tämä maankäyttösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle laissa asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia.
2. Sopimuksen tekoaika
Maankäyttösopimusneuvottelut on käyty asemakaavanmuutoksen sisällön tultua ratkaistuksi.
3. Yhdyskuntarakenteen muutoskustannusten sopimuskorvaus
Kiinteistönomistaja suorittaa kaupungille neljänmiljoonan sadankahdeksankymmenenyhdentuhannen sadanviidenkymmenenseitsemän (4.181.157) euron suuruisen sopimuskorvauksen.
Korvaus erääntyy maksettavaksi neljässä erässä seuraavasti:
Ensimmäinen erä 1.181.157 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun tontille Iso-Heikkilä-2-29 tai Iso-Heikkilä-2-30 myönnetään lainvoimainen rakennuslupa uudisrakentamista varten.
Toinen erä 1.000.000 euroa erääntyy maksettavaksi 1 vuoden 3 kuukauden kuluttua siitä, kun tontille Iso-Heikkilä-2-29 tai Iso-Heikkilä-2-30 myönnetään lainvoimainen rakennuslupa uudisrakentamista varten.
Kolmas erä 1.000.000 euroa erääntyy maksettavaksi 2 vuoden 3 kuukauden kuluttua siitä, kun tontille Iso-Heikkilä-2-29 tai Iso-Heikkilä-2-30 myönnetään lainvoimainen rakennuslupa uudisrakentamista varten.
Neljäs erä 1.000.000 euroa erääntyy maksettavaksi 3 vuoden 3 kuukauden kuluttua siitä, kun tontille Iso-Heikkilä-2-29 tai Iso-Heikkilä-2-30 myönnetään lainvoimainen rakennuslupa uudisrakentamista varten.
Korvaukselle lasketaan asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen 2 % suuruista vuotuista korkoa. Kiinteistönomistajalla on oikeus suorittaa sopimuskorvaus kokonaan ennen edellä mainittua eräpäivää.
3. Vakuus
Sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille 4.181.157 suuruisen vakuuden. Kaupungin hyväksymä vakuus kuitataan vastaanotetuksi tämän sopimuksen allekirjoituksin.
4. Maa-alueluovutukset
4.1 Bonava Suomi Oy:n luovutukset
Kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille omistamistaan kiinteistöistä Kirstinpuiston (VP) ja Iso-Heikkiläntien yleisiin alueisiin osoitetut seuraavat alueet:
Turun kaupungin Iso-Heikkilän kaupunginosan korttelin 2 tontin 9 määräalasta M501 noin 862 m2:n suuruisen alueen Iso-Heikkiläntiehen.
Turun kaupungin Iso-Heikkilän kaupunginosan tontista Iso-Heikkilä-2-14 noin 1459 m2:n suuruisen määräalan, tontista Iso-Heikkilä-2-17 noin 1176 m2:n suuruisen määräalan, tontista Iso-Heikkilä-2-7 noin 588 m2:n suuruisen määräalan ja tontista Iso-Heikkilä-2-8 noin 588 m2:n suuruisen määräalan Kirstinpuistoon (VP).
Luovutettavien alueiden yhteenlaskettu arvo on 327.110 euroa. Luovutettavat alueet on osoitettu tämän maankäyttösopimuksen liitekartassa M466/ 16.12.2019.
4.2. Kaupungin maa-alueluovutukset
Kaupunki luovuttaa kiinteistöomistajalle tontin Iso-Heikkilä-2-29 muodostusosana noin 2 m2:n suuruisen määräalan yleisestä alueesta 853-62-9901-0 ja AK-1 korttelin Iso-Heikkilä-2 muodostusosana noin 573 m2:n suuruisen määräalan yleisestä alueesta 853-62-9901-0. Luovutettavien alueiden yhteenlaskettu arvo on 350.160 euroa. Luovutettavat alueet on osoitettu tämän maankäyttösopimuksen liitekartassa M466/ 16.12.2019.
5. Maanvaihtojen väliraha
Kiinteistönomistaja suorittaa kaupungille maanvaihtojen välirahana 23.050 euroa. Väliraha erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun sopimusaluetta koskevan edellä mainitun asemakaavaehdotus saa lainvoiman.
6. Omistus- ja hallintaoikeus
Tämän maankäyttösopimuksen 4. kohdan mukaisesti luovutettavien alueiden omistusoikeudet ja hallintaoikeudet siirtyvät sopijaosapuolille vapaana kiinnityksistä, rasitteista ja muista maksuvelvoitteista kuin mitä tässä maankäyttösopimuksessa on mainittu tämän sopimuksen voimaantullessa.
Kumpikin sopijaosapuoli vastaa kustannuksellaan luovuttamillaan alueilla olevien rakennusten ja rakennelmien purkamisesta ja poiskuljetuksesta sekä irtaimen omaisuuden poiskuljettamisesta luovuttamaltaan alueelta.
7. Kiinteistönmuodostuskustannukset
Kumpikin sopijaosapuoli vastaa omalta osaltaan tämän sopimuksen 4. kohdan maa-alueluovutusten mukaisista kiinteistönmuodostuskustannuksista.
8. Ympäristönsuojelulain mukainen ilmoitus kaupungin luovuttamien alueiden osalta
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti kaupunki ilmoittaa, että kaupungin luovuttamat alueet ovat olleet aikaisemmin teollisuus- ja varastokäytössä.
Kaupungin luovuttamien kohteiden käyttötarkoituksen muututtua teollisuudesta asumiseen tulee alue kunnostaa uuteen käyttötarkoitukseen soveltuvaksi.
Rakentamishankkeen toteuttaja laatii kohteen maaperän kunnostussuunnitelman. Kunnostussuunnitelma tulee laatia siten, että puhdistaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Hankkeen toteuttajan on esitettävä kunnostussuunnitelma kaupungille hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Kaupungin tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksyttyään kunnostussuunnitelman kaupunki vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista maa-alueen puhdistuskustannuksista.
Puhdistuksen toteuttaa hankkeen toteuttaja taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että puhdistaminen ei aiheuta viivästyksiä rakennushankkeelle. Kaupunki ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen. Puhdistuskustannusten maksu tapahtuu hankkeen toteuttajan lähettämää laskua tai laskuja vastaan.
Jos hankkeen toteuttaja esittää kunnostussuunnitelman viranomaiselle ennen kuin kaupunki on sen hyväksynyt, vastaa puhdistuskustannuksista hankkeen toteuttaja.
Jos kunnostussuunnitelmasta ei saada sovittua ja maan puhdistaminen jää ympäristönsuojelulain mukaisesti kaupungin hoidettavaksi, kaupunki kilpailuttaa puhdistusurakan lain julkisista hankinnoista mukaisesti. Mikäli kaupungin suorittama puhdistusurakan hankintalain mukainen kilpailuttaminen ja sen jälkeinen puhdistustyö aiheuttaa viivästyksiä tontin rakentamisen aloittamiseen, kaupunki ei ole miltään osin vastuussa tästä viivästyksestä hankkeen toteuttajalle mahdollisesti aiheutuneista lisäkustannuksista tai vahingoista.
9. Ympäristönsuojelulain mukainen ilmoitus kiinteistönomistajan luovuttamien alueiden osalta
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti kiinteistönomistaja ilmoittaa, että luovutettavat määräalat ovat aikaisemmin olleet teollisuustonttina.
Golder Associates on tehnyt keväällä 2016 maaperätutkimuksia Iso-Heikkilän kaupunginosan Kirstinpuiston alueella. Tutkimuksesta on laadittu 28.6.2016 päivätty raportti, johon kumpikin sopijaosapuoli on tutustunut.
Kiinteistönomistaja vastaa luovuttamiensa alueiden osalta maaperän saastuneisuuden selvittämisestä ja mahdollisesta puhdistamisesta, mikäli tulevan asemakaavan toteuttaminen näin edellyttää.
10. Lämpö- ja porakaivot
Kiinteistönomistaja on velvollinen ilmoittamaan Turun kaupungille tiedon, mikäli sopimuskohteelle maaperään porataan lämpö- tai porakaivo tai -kaivoja. Tieto tulee toimittaa viipymättä toimenpiteen suorittamisen jälkeen.
11. Pintavedet
Kiinteistönomistajan tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä kiinteistöön rajoittuvilta puisto alueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, kiinteistölle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
12. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja kiinteistön pihatason korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista kiinteistölle, kiinteistönomistajan on sallittava tämä korvauksetta.
13. Rakentamiskelpoisuus
Mikäli sopimuksen kohteelle tullaan tulevaisuudessa kohdistamaan rakennushanke, on kiinteistönomistaja vastuullinen kiinteistön perustamistavan valinnasta, rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta, maaperän edellyttämistä hankkeen rakenteellisien ratkaisujen sekä mahdollisten maanalaisten johtojen sijainnin selvittämisestä.
Luovuttaja vastaa kohteelle sen aiemmasta käytöstä mahdollisesti jääneiden rakenteiden ja irtaimen tavaran poistamisesta mahdollisesti tarvittavien viranomaislupien edellyttämällä tavalla.
Mikäli sopimuksen kohteen uudisrakentamisen johdosta joudutaan sopimuksen kohteella ja/tai sen läheisillä alueilla (katu, puisto, virkistysalue, tontti) olevia putkia, johtoja ja vastaavia laitteita siirtämään, poistamaan ja/tai tulppaamaan, vastaa kiinteistönomistaja näiden toimien kustannuksista. Suunnitelmat on hyväksytettävä ao. johtolaitoksella ja/tai ostajan määräämällä taholla.
14. Liittymismaksut
Kaupungilla on oikeus periä kiinteistönomistajalta normaalit taksojen mukaiset kunnallisteknisten verkostojen liittymis- ja käyttömaksut, kun alueelle toteutettavat rakennukset liitetään ko. verkostoihin.
15. Pysäköintilaitos LPA-2
Osa korttelien Iso-Heikkilä-1 ja 2 autopaikoista on asemakaavaehdotuksessa osoitettu sijoitettavaksi kaupungin omistamaan LPA-2 kortteliin Iso-Heikkilä-67. Kaupunki tulee vuokraamaan LPA-2 korttelin 30 vuodeksi 5 % maanvuokraprosentilla (5 % x 20 euroa/maa-m2) pysäköintilaitoksen toteuttajalle ja muutoin myöhemmin päätettävin ehdoin. Hinnoittelu on voimassa 31.12.2024 asti. Tontin mahdollisesta myymisestä neuvotellaan erikseen.
Kiinteistönomistaja sitoutuu sijoittamaan asemakaavanmuutoksen edellyttämiä autopaikkoja LPA-2 kortteliin, mikäli autopaikkavelvoitetta ei pysty täyttämään korttelien Iso-Heikkilä-1 ja 2 alueella.
16. ARA-tuotanto ja sopimussakko
Kiinteistönomistaja sitoutuu toteuttamaan kortteliin Iso-Heikkilä-2 vähintään 8000 k-m2 asuntorakentamista, jossa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) hyväksyy rakentamisen enimmäishinnan. Rakentamisvelvoite tulee täyttää seitsemän vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta. Rakentamisvelvoite katsotaan täytetyksi, kun uudisrakennukseen on tehty käyttöönottotarkastus.
Mikäli rakentamisvelvoite jää täyttämättä on kiinteistönomistaja velvollinen maksamaan kaupungille sopimussakkoa 381.015 euroa. Sopimussakko erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua rakentamisvelvoiteajan päättymisestä.
Sopimussakko sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin (1951:100). Perusindeksinä on esisopimuksen allekirjoituspäivänä viimeisin julkaistu pisteluku _________ ja vertailuindeksinä käytetään tonttikaupan allekirjoituspäivän mukaista viimeisintä julkaistua pistelukua. Sopimussakko tarkastetaan perusindeksin ja vertailuindeksin muutoksen suhteessa.
17. Rasiteoikeudet
Kiinteistönomistaja on velvollinen korvauksetta sallimaan kaupungin tai sen osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien johtojen, laitteiden ja kiinnikkeiden sijoittamisen kiinteistölle, sen yli tai sillä oleviin rakennuksiin. Kiinteistönomistajalle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat suoranaiset vahingot ja haitat. Kaupungilla on oikeus merkitä em. oikeus rasitteena kiinteistörekisteriin kiinteistönomistajaa enempää kuulematta. Tämä oikeus koskee myös kaupan kohteella olevia johtoja, laitteita ja kiinnikkeitä.
18. Muuntamot
Kiinteistönomistaja on velvollinen luovuttamaan Oy Turku Energia Ab:n käyttöön yleiseen sähkönjakeluun tarvittavat maan ja rakennustilojen käyttöoikeudet jakelumuuntamoita, kaapelikaappeja yms. laitteita ja johtoja varten. Muuntamon tarvitseman maan ja rakennustilojen käytöstä Oy Turku Energia Ab maksaa laskelmiensa mukaisen yhtenäisen korvauksen.
19. Edelleen luovutus
Jos kiinteistönomistaja luovuttaa maansa tai osan siitä kolmannelle, hän vastaa velvoitteiden suorittamisesta ja muista sopimusehdoista niin kauan, kunnes hän on toimittanut kaupungin kaupunkiympäristötoimialalle tämän sopimuksen perään tehdyn merkinnän siitä, että saaja vastaa tämän sopimuksen mukaisten ehtojen ja velvoitteiden suorittamisesta.
20. Erimielisyydet
Mahdolliset ehtojen tulkinnasta ja korvauksista sekä sopimussakkoasioista johtuvat erimielisyydet ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus
21. Sopimuksen voimaantulo
Tämä sopimus tulee voimaan sopimusaluetta koskevan edellä mainitun asemakaavaehdotuksen tai sitä tältä osin vastaavan poikkeamishakemuksen saadessa lainvoiman.
Tätä maankäyttösopimusta on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle.
Turussa xx. päivänä marraskuuta 20xx
TURUN KAUPUNKI
Turun kaupungin puolesta:
xxx xxx xxx xxx
Tämän maankäyttösopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään. Paikka ja aika edellä mainitut.
xxx
JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että Turun kaupungin puolesta xxx xxx xxx ja xxx xxx xxx sekä xxx puolesta ovat allekirjoittaneet tämän maankäyttösopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä sopimusta vahvistettaessa.
Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 pykälässä säädetyllä tavalla.
Turussa xx. päivänä xxxkuuta 20xx
xxx xxx
xxx
tunnus 8532/xx
Kaupanvahvistajan palkkio __________ €.
Kuitataan tässä _______ osuudelta (______ €)
