Tonttipalvelut, Timo Laiho 1.10.2012

Turun kauppahallin kauppiasyhdistys Turun Kauppahalliyhdistys r.y on vuoden 2010 aikana osallistunut Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen koordinoimaan, ja Euroopan Unionin rahoittamaan Monitaito-projektiin. Projektissa kartoitettiin kauppahallin liiketoiminnan nykytila ja laadittiin suunnitelma liiketoiminnan kehittämiseksi. Projektin tulosten pohjalta kauppiasyhdistys oli yhteydessä kauppahallikiinteistön omistavaan Turun Kiinteistöliikelaitokseen, jonka pohjalta Kiinteistöliikelaitos aloitti kauppahallirakennuksen lähivuosien kehittämistarpeiden ja – mahdollisuuksien selvittämisen. Kauppahallin liiketoiminnan kehittämistä tukevien toimintaedellytysten kehittämiseksi tarvittavia toimenpiteitä ovat mm. suunnitelmat kauppahallin saavutettavuuden parantamiseksi, edellytysten luominen aukioloaikojen muuttamiselle, lounas- ja kahvilatoiminnan toimintaedellytysten kehittäminen, elintarvikeyrittäjien pienimuotoisen jalostustoiminnan toimintaedellytysten kehittäminen sekä kiinteistön sisäpuolisen viihtyvyyden, kuten valaistuksen ja yleisilmeen parantaminen. Lisäksi kauppahalliin on yhteistyössä kauppiasyhdistyksen kanssa laadittu ympäristöohjelma, jonka toimenpiteet tukevat Kauppahallin liiketoimintakonseptia.

Kauppahallin kehittämisprojektin osia ovat:

- liiketoiminnan kehittäminen (Kauppahalliyhdistys)

- kiinteistön korjausrakentamishanke (Kiinteistöliikelaitos)

- isännöinnin ja ylläpidon järjestelyjen selkiyttäminen (Kiinteistöliikelaitos)

- ympäristöohjelman laadinta (osapuolet yhteistyössä)

- markkinoinnin ja jatkuvan yhteistyön kehittäminen (osapuolet yhteistyössä)

Turun kaupungin Tilakeskuksen johtaja teki 29.6.2011 § 12 päätöksen kauppahallin korjausrakentamishankkeen hankesuunnittelun käynnistämiseksi. Hankesuunnitelma laadittiin eri tahojen yhteistyönä Tilakeskuksen vetämänä. Kaupunginhallitus hyväksyi hankesuunnitelman 7.5.2012 § 232. Samalla kaupunginhallitus päätti, että vuokranmäärittelyyn kiinnitetään erityistä huomiota päätöstä täytäntöön pantaessa.

Vuokrakausi

Myyntipaikkojen ja niihin liittyvien varasto- ja tuotantotilojen vuokrakausi on jatkossakin 10 vuotta vuokralaisen irtisanomisoikeudella. Irtisanomisaikaa on perusteltua tarkistaa kolmesta (3) kuukaudesta kuuteen (6) kuukauteen.

Linnankadun päätyyn rakennettavan kahden erikoismyymälän vuokrasopimukset sekä em. päätyyn keskitettävien ravintolapaikkojen ja niitä palvelevien varastotilojen vuokrasopimukset ovat viiden (5) vuoden kiinteitä sopimuksia viiden (5) vuoden optiolla. Näissä paikoissa tilat edellyttävät vuokranantajan teettämiä ja vuokramiehen maksettavaksi tulevia lisäinvestointeja, joten vuokrasopimuksen malli on perusteltu.

Vuokran määrä

Kauppahallin myymäläkerroksen vuokrat on neliövuokrien sijasta perinteisesti määritetty vanhan myyntipaikkajaon (yksi paikka on n. 6,25 m2) mukaan. Perinteisesti vuokrat ovat olleet vuosivuokria. Koska vuokrat laskutetaan kuukausittain, on perusteltua että hinnoittelu muutetaan kuukausivuokraksi/myyntipaikka.

Kiinteistölautakunta on viimeksi 28.11.2001 § 650 vahvistanut kauppahallin myyntipaikkojen vuokrasopimusehdot sekä 12.12.2001 § 675 vahvistanut kauppahallin kolmen osa-alueen sekä varastotilojen vuokrien määrät. Indeksitarkistukset huomioiden myyntipaikkojen vuokrat ovat vuonna 2011 olleet: 2.230,20 – 2.446,14 euroa /vuosi /myyntipaikka (n. 6,25 m2) eli n. 30-33 euroa/m2/kuukausi + alv. Vuokrat ovat bruttovuokria eli kiinteistön omistaja vastaa kaikista hoito- ja kunnossapitokustannuksista. Kokonaisvuokratulot myyntipaikoista ja varastotiloista ovat vuonna 2011 olleet n. 351.000 euroa/vuosi.

Myyntipaikkojen vuokrat ovat vuonna 2012 olleet: 2.303,00 – 2.525,99 euroa /vuosi /myyntipaikka (n. 6,25 m2) eli n. 31-34 euroa/m2/kuukausi + alv.

Kaupunginhallituksen hyväksymän hankesuunnitelman mukaiset korjausrakentamishankkeen kustannukset ovat n. 1,6 miljoonaa euroa. Ulkopuolinen arviomies on laatinut huhtikuussa 2012 kohteesta vuokratasolausunnon, jonka mukaan hankesuunnitelman mukaisesti kunnostettuna kauppahallin myyntipaikkojen markkinavuokrat olisivat 30-80 euroa/m2/kuukausi ja kokonaisvuokratulot 100 % vuokrattuna 510.000-570.000 euroa/vuosi. Keskimääräinen vuokratulojen kasvupotentiaali olisi siis n. 190.000 euroa/vuosi.

Korjausrakentamishankkeessa tehtävien muutosten jälkeen kauppahallin vuokratilat noudattavat jatkossa seuraavaa jaottelua:

Myyntitilat:

- myymälän myyntipaikka

- kahvilan ja ravintolan sekä ravintolan asiakas- ja huoltotilan myyntipaikka

- erikoismyymälän myyntipaikka (sisään käveltävä)

Varastotilat:

- varastot/myymäläkerros

- kylmiöt/myymäläkerros

- pakastus/kellari

- kylmäsäilytys/kellari

- kuivavarastot/kellari

Tuotantotilat:

- lihankäsittelytilat

- kalankäsittelytilat

Kiinteistöliikelaitos ja Kauppahalliyhdistys ovat käyneet neuvotteluja uudesta vuokratasosta. Kauppahallin vuokria ehdotetaan tarkistettavan siten, että nykyisestä kolmiosaisesta aluejakohinnoittelusta luovutaan. Hinnoittelu olisi jatkossakin kolmiosainen mutta käyttötarkoitukseen perustuva. Normaalin myyntipaikan vuokra nousee 25 % vuoden 2012 kalleimman paikan hinnasta jolloin myymälätilojen vuokra olisi n. 3.157 euroa/vuosi /myyntipaikka. Ravintolatilojen ja ravintolan asiakas- ja huoltotilan perusvuokra olisi 3.000 euroa/vuosi /myyntipaikka. Sisään käveltävien erikoismyymälöiden, kuten mm. Alkon, perusvuokra olisi 3.500 euroa/vuosi /myyntipaikka. Sisään käveltävien erikoismyymälöiden vuokrataso olisi korkein johtuen tehokkaammasta myyntimahdollisuudesta tiskimyymälään verrattuna.

Myymäläkerroksen vuokratasoiksi ehdotetaan kuukausivuokraksi ja vertailtavuuden vuoksi karkealla neliövuokratasolla ilmaistuna seuraavia vuokria:

- myymälätilat   263 euroa/kk      42 euroa/m2/kk

- ravintolatilat   250 euroa/kk      40 euroa/m2/kk

- erikoismyymälätilat   291 euroa/kk      47 euroa/m2/kk

Varastotilojen vuokratasoiksi ehdotetaan seuraavia neliövuokria:

- kylmiöt/myymäläkerros          40 euroa/m2/kk

- varastot/myymäläkerros          28 euroa/m2/kk

- kylmäsäilytys/kellari         15 euroa/m2/kk

- kuivavarastot/kellari         10 euroa/m2/kk

Kellarin pakastevarastojen hinnoittelu ratkaistaan myöhemmin kun niiden toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset ovat tarkentuneet.

Vuokran määrät on sidottu elinkustannusindeksiin ja ne tarkistetaan vuosittain.

Koska korjausrakentamishanke aiheuttaa rakentamisen aikaista haittaa eikä esim. aukioloaikojen muutoksia voida tehdä täysimääräisesti ennen remonttia, on perusteltua että vuokrankorotukset tulevat täysimääräisesti voimaan indeksillä tarkistettuna vasta vuonna 2016. Ehdotuksen mukaan vuokramiehet ovat velvollisia maksamaan vuokran määrästä 75 % vuonna 2013 sekä 80 % vuosina 2014–2015.

Vuonna 2009 peruskorjatun kauppahallin lihan- ja kalankäsittelysiiven vuokratasot on tarkistettu ko. tilojen peruskorjauksen yhteydessä (20 euroa/m2/kk), joten sen vuokriin ei tule muutosta. Lihan- ja kalankäsittelytiloista on tehty erilliset sopimukset 1.1.2010–31.12.2022 väliselle ajalle.

Muut vuokraehdot

Vuokrasopimusten ehdot on käyty läpi ja tarkistettu ajanmukaiseksi. Ehtojen mukaan vuokralaisen tulee mm. noudattaa Kauppahallin järjestyssäännössä päätettyjä aukioloaikoja.

Alkon myymälätilan muut kuin vuokran määrää koskevat vuokrasopimusehdot ovat poikkeuksellisesta toimialasta riippuen muista sopimuksista jonkin verran poikkeavia.

Järjestyssääntö

Kauppahallin vuokrasopimusten liitteenä on Kauppahallin järjestyssääntö, jonka ehdot on tarkistettu ajanmukaiseksi.

Uusien vuokrasopimusehtojen mukaan vuokralaisen tulee noudattaa Kauppahallin järjestyssäännössä päätettyjä aukioloaikoja. Kauppahalli on nykyään avoinna arkisin klo 7.00 – 17.30 ja lauantaisin klo 7.00 – 15.00.

Kauppahallin asiakaspalautteissa keskeinen viesti on se, että hallin aukioloaikaa tulisi muuttaa iltapainotteisemmaksi. Osa kauppahallin myyntitoiminnasta painottuu aamupäivään, osa iltapäivään. Korjausrakentamishankkeen yhteydessä rakennettava keskitetty ravintolamaailma on tarkoitus toteuttaa siten, että osa hallista voidaan pitää avoimena illalla pidempään. Kauppahallin aukioloaikoja ehdotetaan muutettavan seuraavasti: ”Kauppahalli on avoinna maanantaista perjantaihin klo 7.00-20.00 ja lauantaisin klo 7.00-18.00 välisenä aikana erikseen kiinteistössä rajattavalla tavalla. Sunnuntaisin kauppahalli on suljettu. Kauppahallissa toimivien myymälöiden ja ravintoloiden tulee olla avoinna arkisin klo 10.00-18.00 ja lauantaisin klo 9.00-15.00. Linnankadun puoleisen päädyn ravintoloiden ja erikoismyymälöiden tulee olla avoinna maanantaista perjantaihin klo 10.00-20.00 ja lauantaisin klo 10.00-18.00.”

Koska aukioloaikojen muutokset liittyvät korjausrakentamishankkeen toteutukseen, tulisivat muutokset tehdä sitten kun Linnankadun puoleisen päädyn remontointi on valmistunut. Aukioloaikojen muutoksilla on vaikutusta vuokralaisiin sekä hallin ylläpitokustannuksiin, joten päätös tulevista muutoksista on perusteltua tehdä etukäteen.

Yhteistyösopimus, markkinointimaksu

Kiinteistöliikelaitoksen ja Turun Kauppahalliyhdistys r.y:n yhteistyötä kauppahallitoiminnan jatkuvaksi seuraamiseksi ja kehittämiseksi on tarkoituksenmukaista tiivistää. Tätä varten on laadittu yhteistyösopimus, jossa sovitaan keskeiset periaatteet ja toimintamuodot osapuolten kesken. Sopimuksen tarkoituksena on huolehtia siitä että Turun Kauppahalli on kannattavasti toimiva, ruoan, erityisesti lähiruoan, myyntiin keskittynyt pienkaupan keskittymä.

Sopimuksen toteuttamista varten perustetaan johtoryhmä, johon Kiinteistöliikelaitos nimeää kolme (3) henkilöä ja Kauppahalliyhdistys kaksi (2) henkilöä.

Kauppahalliyhdistys on perinyt kauppahallin yrittäjiltä vuokrapaikkojen lukumäärään perustuvaa markkinointimaksua, joka on ollut 40 euroa ensimmäisestä myyntipaikasta/kuukausi ja 28 euroa seuraavasta myyntipaikasta/kuukausi, kuitenkin yhteensä enintään 236 euroa/kuukaudessa. Käytännössä markkinointimaksun on laskuttanut Kiinteistöliikelaitos vuokralaskutuksen yhteydessä. Kiinteistöliikelaitos on maksanut kuukausittain näin kerätyn markkinointimaksun yhdistyksen käytettäväksi. Laskutettavan markkinointimaksun määrä on ollut noin 40.000 euroa/vuodessa, toteuman ollessa tätä alhaisempi. Tästä summasta 1/3 on käytetty isännöinnin kustannuksiin.

Esitetyt uudet vuokratasot on määritetty siten, että ne pitävät sisällään markkinointimaksun. Yhteistyösopimuksessa sovitaan että Kiinteistöliikelaitos osoittaa jatkossa edellisen vuoden vuokrakertymään perustuvan markkinointirahan kauppahallin markkinointitoimintaa varten. Markkinointirahan käytöstä sovitaan vuosittain em. johtoryhmässä. Markkinointirahan tasoksi soveltuu 10 % edellisen vuoden toteutuneesta myymälä- ja varastotilojen vuokratulokertymästä, kuitenkin niin että markkinointirahan määrä vuonna 2013 on 35.000 euroa.

Vuokralaisvalinnat

Kiinteistöliikelaitos päättää Kauppahallin vuokralaisvalintojen tekemisestä. Kauppahallissa nykyään toimiville yrityksille annetaan mahdollisuus kehittää omaa liiketoimintaansa kauppahallin kokonaisliiketoimintaa tukevaksi. Vuokratasojen ollessa kiinteitä tulee vuokralaisvalinnassa arvioitavaksi yrityksen harjoittaman liiketoiminnan sopivuus ja arvo kauppahallin, sekä sen konseptiin, ja yrityksen edellytykset huolehtia vuokrasopimuksen mukaisista velvoitteista. Näiden kriteereiden arvioimiseksi kaikkien vuokralaisten tulee toimittaa liiketoimintasuunnitelma vuokranantajalle.

Yritysvaikutukset

Kauppahalli on toiminut Turussa yli sata vuotta ja se on kaupunkikulttuurin ja

kaupunkilaisen elämäntavan ilmentymä. Sen suojissa on viime aikoina toiminut noin 40 erikoisliikettä, jotka ovat työllistäneet yhteensä noin 100 henkilöä. Alueellisia pieniä alihankkijoita kauppahallin myyntitoimintaa harjoittavilla yrityksillä on useampi sata kappaletta.

Kauppahalli on keskeinen kauppapaikka myös sijaintinsa takia. Kauppahalli on osa korttelia, jonka luoteispuolella sijaitsee kauppakeskus Hansakortteli ja korttelin kaakkoispuolella Fortuna-kortteli. Fortuna-kortteli on vanha hallintokortteli, jonka kehittämistyö on käynnissä parasta aikaa. Fortuna-kortteli muodostaa Kauppahalliin nähden jatkumon joelle päin mentäessä. Kauppahallin ja Fortuna-korttelin yhtäaikainen kehittäminen elävöittää koko keskustaa oleellisesti, lisää samalla keskusta alueen vetovoimaisuutta ja vaikuttaa myönteisesti Turun kaupungin imagoon. Kauppahallin ja Fortuna-korttelin suunnitelmissa oleva toimintamalli mahdollistavat molemmat siellä toimiville yrittäjille synergiaetua markkinoinnissa ja muussakin yhteistyössä. Oleellista on saada entistä enemmän asiakasvirtoja molempiin ja suunnata sitä jatkossa Kauppahallista Fortunaan ja päinvastoin. Kauppahallin profiloitumien jatkossa entistä voimakkaammin luomu- ja lähiruokaan lisää sen houkuttelevuutta.

Liite 1   Myymälän vuokrasopimus

Liite 2   Ravintolatilan vuokrasopimus

Liite 3   Erikoismyymälän vuokrasopimus

Liite 4   Erikoismyymälän (Alko) vuokrasopimus

Liite 5   Järjestyssääntö ja Kauppahallissa myytäväksi sallittavat tuotteet

Liite 6   Yhteistyösopimus (jaetaan kokouksessa)

Oheismateriaali 1   Hankesuunnitelman voit lukea linkistä

http://www05.turku.fi/ah/kh/2012/0507013x/2724798.htm

Oheismateriaali 2   Vuokratasolausunto

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

Ehdotus        Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

-että 1.1.2013 alkaen Turun Kauppahallin

- myymälän perusvuokra on 263 euroa/kk/myyntipaikka (alv 0%)

- kahvilan ja ravintolan sekä ravintolan asiakas- ja huoltotilan perusvuokra on 250 euroa/kk/myyntipaikka (alv 0%)

- erikoismyymälän (sisään käveltävä) perusvuokra on 291 euroa/kk/myyntipaikka (alv 0%)

- myymäläkerroksen varastotilojen vuokrina peritään

kylmiöt/myymäläkerros    40 euroa/m2/kk

varastot/myymäläkerros    28 euroa/m2/kk

- kellarikerroksen varastotilojen vuokrina peritään

   kylmäsäilytys/kellari   15 euroa/m2/kk

kuivavarastot/kellari   10 euroa/m2/kk

-että vuokrasta peritään indeksillä tarkistettuna

vuonna 2013 75 %, vuosina 2014–2015 80 % /vuosi ja vuodesta 2016 lähtien 100 % /vuosi

.-hyväksyä Turun Kauppahallin vuokrasopimusehdot liitteiden 1-4 mukaisesti

-hyväksyä Turun Kauppahallin järjestyssäännön sekä Kauppahallissa myytäväksi sallittavat tuotteet liitteen 5 mukaisesti

-että Turun Kauppahallin aukioloaikoja muutetaan esittelytekstissä kuvatun mukaisesti sitten kun korjausrakentamishankkeen Linnankadun puoleiset ravintolatilat on toteutettu

-hyväksyä liitteenä 6 olevan yhteistyösopimuksen Kauppahalliyhdistys r.y:n ja Turun kaupungin välillä

-valtuuttaa Kiinteistöliikelaitoksen liikelaitosjohtajan nimeämään kolme (3) henkilöä yhteistyösopimusta toteuttavaan johtoryhmään

-valtuuttaa Kiinteistöliikelaitoksen liikelaitosjohtajan tekemään sopimuksiin vähäisiä muutoksia.