Maankäytönsuunnittelija, Juha Lipponen 20.1.2022:

Pihlajaniemen alueen kaavoitustyö käynnistettiin Senaatti-kiinteistöjen ja kaupungin yhteistyönä vuonna 2019. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on toteuttaa Pihlajaniemeen uusi vetovoimainen, merellinen ja urbaani kaupunginosa. Asemakaavaehdotusalue on lähes kokonaan Suomen valtion omistuksessa.

Asemakaavanmuutosehdotuksessa alueelle esitetään rakennusoikeutta yhteensä̈ noin 183 200 k-m2 muodostuen asuinkortteleista, yhdistetystä̈ asuin-, liike- ja toimistokorttelista sekä palvelualueen korttelialueesta.

Alustavan arvion mukaan Pihlajaniemen alueen katujen ja puistojen rakentamiskustannukset tulevat olemaan noin 25,1 M€ ja vesihuollon noin 1,5 M. Rakentamistyöt tulevat käynnistymään noin 6 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavaehdotus saa lainvoiman.

Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin (MRL 91a§)

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan kaupunki tekee kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavasta taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan sopimuskorvaus on vähintään 50 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta ja sen tulee kattaa välittömät asemakaava-alueen infranrakentamiskustannukset.

Pihlajaniemen asemakaavanmuutos tuo valtion omistamalle alueelle huomattavan arvonnousun, joten valtion tulee osallistua alueen kunnallistekniikan rakentamiskustannusten kattamiseen.

Kaupunki on arvioinut valtion omistaman alueen arvonnousuksi noin 61 M€. Arviossa asuinkerrostalorakennusoikeuden (AK) arvona on käytetty 486 €/k-m2, liikerakennusoikeuden (AL-1) 200 €/k-m2 ja alueen nykyarvona noin 6 M€. Kerrosneliömetrihinnoittelu perustuu Newsec Valuation 22.4.2021 Pihlajaniemen alueelle tekemään hintatarkasteluun.

Senaatti-kiinteistöt on hyväksynyt kaupungin arvion alueen arvonoususta ja kaupungin laatiman maankäyttösopimuksen, jolla maanomistaja osallistuu Pihlajaniemen alueen kunnallistekniikan kustannuksiin 30.863.262 euron arvoisesti.

Koska Pihlajaniemi 26/2018 asemakaavamuutosehdotus ei ole alueen ensimmäinen asemakaava, tulee kaupungin korvata maanomistajalle asemakaavaehdotuksessa kaduiksi ja virkistysalueiksi osoitetut alueet, joiden arvoksi kaupunki on arvioinut 1.353.285 euroa. Lisäksi kaupunki on ehdottanut Senaatti-kiinteistöille, että asemakaavassa palvelurakennusten korttelialue siirtyisi maankäyttösopimuksella kaupungin omistukseen arvolla 971.934 euroa.

Turun kaupunki haki vuonna 2018 ympäristölupaa Turun Satama Oy:n vesirakennushankkeiden ja Pernon väylän ruoppausmassoja sijoittamiseksi Hirvensalon Lauttarannan Latokarin alueella, joka rajoittuu Pikisaarentiehen, Peter Thorwösten tiehen, Merivartioston käyttämään alueeseen ja Linnanaukion merialueeseen. Esirakentamisalueen kokonaispinta-ala on noin 18 ha ja siitä 5 ha sijoittuu Suomen valtion omistamalle Arolan kylän Lauttaranta 1:72 tilan alueelle. Valtion omistama alue on 11.12.2021 voimaan tullessa Hirvensalon osayleiskaavaehdotuksessa osoitettu kerrostalovaltaisen alueeksi (AK-2).

Aluehallintovirasto myönsi 14.12.2020 ympäristöluvan 440/2020 Hirvensalon Lauttarannan Latokarinalueen esirakentamiselle.

Kaupunki ehdotti Senaatti-kiinteistöille, että valtion omistama osa (5 ha) esirakentamisalueesta liitetään osaksi Pihlajaniemen maankäyttösopimusta, ja että alue siirretään kaupungin omistukseen arvolla 2.000.000 euroa eli 40 €/m2.

Senaatti-kiinteistöt on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin määrittämän Pihlajaniemen sopimuskorvauksen ja maa-alueluovutukset osaksi sopimuskorvauksesta, joten sopimuskorvauslaskelma muodostuu seuraavaksi:

Sopimuskorvaus (26.538.043 euroa) on sovittu erääntyväksi neljässä erässä Pihlajaniemen alueen rakentumisen tahdissa ja sopimuskorvauksella lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavaehdotuksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

Kaupunki tulee käynnistämään yleisten alueiden rakennussuunnitelmien laatimisen välittömästi, kun asemakaavaehdotus on hyväksytty kaupunginvaltuustossa. Alueen kunnallistekniikan rakentaminen alkaa asemakaava-alueen pohjoisosasta Vähäheikkiläntiehen rajoittuvista kortteleista. Pihlajaniemen alueen suunnittelun ja rakentamisen ohjausta varten perustetaan maankäyttösopimuksen mukaisesti kaupungin ja Senaatti-kiinteistöjen yhteinen nelijäseninen projektiryhmä.

Senaatti-kiinteistöt on esittänyt maankäyttösopimusneuvotteluissa kaupungille, että aikanaan Majakkarannan asemakaavassa Pihlajaniemenpuistoon (44P) osoitettu ulkoilureitti (rantareitti) tulee toteuttaa osana Pihlajaniemen yhdyskuntarakentamista. Maankäyttösopimukseen on sisällytetty kaupungille velvoite käynnistää ulkoilureitin suunnittelu ja toteutus Pihlajaniemestä Majakkarannan kautta Telakkarannan alueelle osana Pihlajaniemen rakentamista.

Kaupunki on valmistellut Pihlajaniemen alueen yhdyskuntarakentamiskustannusten korvaamisesta seuraavan sopimuskokonaisuuden:

1.Maankäyttösopimus

2.Pihlajaniemen maa-alueluovutusten kiinteistökaupan esisopimus

3.Pihlajaniemen maa-alueiden kauppakirja

4.Latokarin maa-alueen kiinteistökaupan esisopimus

5.Latokarin maa-alueen kauppakirja

Maankäyttösopimuksen kanssa samanaikaisesti allekirjoitetaan edellä mainitut kiinteistökauppojen esisopimukset (liitteet 2 ja 4). Pihlajaniemen maa-alueiden kauppakirja (liite 3) allekirjoitetaan 4 kuukauden kuluessa siitä, kun ”Pihlajaniemi” 26/2018 asemakaavaehdotus on saanut lainvoiman.

Latokarin maa-alueen eli läjitysalueen kauppakirja (liite 5) allekirjoitetaan 4 kuukauden kuluessa siitä, kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Pihlajaniemi ”26/2018” asemakaavaehdotuksen. Menettelyllä varmistetaan läjitysalueen siirtyminen kaupungin omistukseensa kevään aikana, vaikka asemakaavaehdotus ei saisi lainvoimaa mahdollisista valituksista johtuen. Mikäli Pihlajaniemen asemakaavaehdotus ei ole tullut lainvoimaiseksi 31.12.2024 mennessä, maksaa kaupunki valtiolle läjitysalueen 2 M€ kauppahinnan 30.4.2025 mennessä.

Senaatti-kiinteistöt on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin laatimat sopimukset, kaupungin määrittämän sopimuskorvauksen ja maa-alueiden luovutukset osana sopimuskorvauksen maksamista.

Koska maankäyttösopimuskokonaisuus sisältää kiinteän omaisuuden hankkimista yhteensä yli 3 miljoonan euron arvosta, asia esitetään kaupunginvaltuuston päätettäväksi hallintosäännön 33 §:n 5)-kohdan mukaisesti. Pihlajaniemen asemakaavanmuutosehdotus 26/2018 tuodaan kaupunginvaltuuston päätettäväksi sen jälkeen, kun maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimukset on allekirjoitettu.