KAUPPAKIRJA
1. SOPIJAPUOLET
1.1 Myyjä
Suomen valtio,
jota edustaa Senaatti-kiinteistöt (jäljempänä ”Myyjä”)
Y-tunnus: 1503388-4
Lintulahdenkatu 5 A
00531 Helsinki
1.2 Ostaja
Turun kaupunki (jäljempänä ”Ostaja” tai ”Kaupunki”)
Y-tunnus: 0204819-8
PL 355
20100 Turku
2. KAUPAN KOHDE
Turun kaupungin Arolan kylän Lauttaranta 1:72 (853-402-1-72) tilan määräala, jonka pinta-ala on noin 5 ha. Kaupan kohteena oleva määräala (jäljempänä Kaupan Kohde) on osoitettu liitekartalla M 413/26.8.2021.
Kaupan Kohde on rakentamaton.
Kaupan Kohteen pinta-alatieto on ohjeellinen eikä kauppahintaa ole määritelty pinta-alojen perusteella. Ostaja on tietoinen siitä, että määräalasta mahdollisesti muodostettavissa olevan tontin lopullinen pinta-ala saattaa poiketa edellä sanotusta.
3. KAUPAN TAUSTA
Tämä kauppakirja liittyy Osapuolten dd.mm.yy allekirjoittamaan Pihlajaniemen asemakaavaa (kaavatunnus Pihlajaniemi 26/2018, jäljempänä Asemakaavaehdotus) koskevaan maankäyttösopimukseen. Osapuolet allekirjoittivat maankäyttösopimuksen yhteydessä dd.mm.yy kiinteistökaupan esisopimuksen tämän kaupan toteuttamisesta.
Kaupan Kohde luovutetaan Turun kaupungille ensisijaisesti osana em. Pihlajaniemen maankäyttösopimusta siten, että maankäyttösopimuksen mukaisesti alueluovutuksella maksetaan osa maankäyttösopimuskorvauksesta. Mikäli em. kaava ei tule lainvoimaiseksi 31.12.2024 mennessä eikä em. maankäyttösopimus ole tullut voimaan, maksaa Turun kaupunki alla sovittujen ehtojen mukaisesti kauppahinnan Myyjälle rahana.
4. KAUPPAHINTA
Kaupan Kohteen arvo osana maankäyttösopimuskorvausta on 2 000 000 euroa. Mikäli alla olevien ehtojen mukaan kauppahinta maksetaan rahana, kauppahinta on 2.000.000 euroa lisättynä alla sovittavalla vuotuisella korolla ("Kauppahinta"). Kauppahinta maksetaan Myyjälle jommallakummalla seuraavista tavoista:
1. Mikäli Asemakaavaehdotus on tullut lainvoimaiseksi 31.12.2024 mennessä ja sitä koskeva dd.mm.yy allekirjoitettu maankäyttösopimus yhdyskuntarakentamiskustannusten korvaamisesta on siten tullut voimaan: Kaupan Kohteen luovutuksella kuitataan Kaupan Kohteen arvoa (2 milj. euroa) vastaava osa em. maankäyttösopimuksessa sovitusta maankäyttösopimuskorvauksesta maksetuksi.
2. Mikäli Asemakaavaehdotus ei ole tullut lainvoimaiseksi 31.12.2024 mennessä ja sitä koskeva dd.mm.yy allekirjoitettu maankäyttösopimus yhdyskuntarakentamiskustannusten korvaamisesta ei siten ole tullut vielä voimaan: Kaupunki maksaa koko Kauppahinnan Senaatin myöhemmin erikseen kirjallisesti ilmoittamalle tilille viimeistään 30.4.2025. Kauppahinnalle lasketaan tämän kauppakirjan allekirjoittamispäivästä alkaen 2 % suuruista vuotuista korkoa (ei korkoa korolle) maksupäivään saakka. Mikäli Ostaja ei ole maksanut koko Kauppahintaa viimeistään 30.4.2025, Myyjällä on oikeus purkaa tämä kauppa ja Ostaja on velvollinen korvaamaan kaikki Myyjälle aiheutuvat kustannukset ja vahingot täysimääräisesti.
Viipymättä Asemakaavaehdotuksen tultua lainvoimaiseksi ja siten myös sen yhteydessä dd.mm.yy allekirjoitetun maankäyttösopimuksen tultua voimaan ja kuitenkin viimeistään 30.4.2025, Osapuolet laativat ja allekirjoittavat erillisen kirjallisen dokumentin, jossa vahvistetaan kumman em. vaihtoehdon (1 vai 2) mukaan kauppahinta on maksettu.
5. OMISTUS- JA HALLINTAOIKEUDEN SIIRTYMINEN
Omistus- ja hallintaoikeus sekä vaaranvastuu Kaupan Kohteeseen siirtyvät Ostajalle, kun kauppakirja on allekirjoitettu.
6. VUOKRASOPIMUKSET
Kaupan kohteena olevaan määräalaan ei kohdistu vuokrasopimuksia.
7. TUOTOT JA KULUT
Ostaja vastaa tämän kauppakirjan allekirjoittamispäivästä lukien (allekirjoittamispäivä mukaan lukien) Kaupan Kohteen hoidosta ja ylläpidosta aiheutuvista kaikista kuluista, veroista, julkisoikeudellisista maksuista sekä kaikista muista Kaupan Kohteeseen liittyvistä kuluista.
Kaupantekovuoden kiinteistöverosta vastaa kuitenkin Myyjä kokonaisuudessaan yksin.
8. RASITUKSET JA RASITTEET
Kaupan kohteeseen ei kohdistu kiinnityksiä. Kaupan kohteeseen kohdistuvat rasitteet käyvät ilmi kiinteistörekisteriotteelta ja liitekartasta.
Waterman Oy:llä on lupa viemärilinjan sijoittamiseen alueella. Ostaja on perehtynyt sopimukseen.
9. TIEDOT KAUPAN KOHTEESTA JA KAUPAN KOHTEEN KUNTO
9.1 Ostajan tutustuminen Kaupan Kohteeseen
Ostaja on katselmoinut Kaupan Kohteen dd.mm.yy. Ostaja on ammattimaisena toimijana tutustunut Kaupan Kohteeseen, ja sen rajoihin sekä maasto-olosuhteisiin. Ostaja on verrannut ko. seikkoja Kaupan Kohdetta koskeviin asiakirjoihin, minkä johdosta Ostajalla ei ole huomauttamista. Ostaja on todennut Kaupan Kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja, eikä Ostajalla ole huomauttamista näiden seikkojen osalta.
Kaupan kohde on 11.12.2021 voimaan tulleessa Hirvensalon osayleiskaavassa osoitettu kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK-2). Voimassa olevassa asemakaavassa alue on osoitettu osittain teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi, osittain lähivirkistysalueeksi ja osittain katualueeksi.
9.2 Maaperän puhtaus ja sovitut menettelytavat
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti Myyjä ilmoittaa, että Myyjän käytettävissä olevien tietojen perusteella Kaupan Kohteen alueella ei ole ollut aiempaa toimintaa helikopterin laskeutumisalustaa lukuun ottamatta. Kaupan kohteella ei ole Myyjän tietojen mukaan harjoitettu toimintaa, joka olisi aiheuttanut tai olisi saattanut aiheuttaa maaperän pilaantumista.
Kaupan kohteesta on teetetty seuraavat ympäristötekniset tutkimukset, joihin Ostaja on tutustunut ja on tietoinen niissä mainituista havainnoista:
-FCG Tutkimusraportti, Lauttarannan suunniteltu läjitysalue maaperän pilaantuneisuuden selvitys, Turun kaupunki, 15.11.2011
-Tarkastuspöytäkirja, Turun kaupunki 17.6.2021
-Senaatti Turku Latokari Tutkimusraportti, Golder, 6.8.2021
Käytettävissä olevan tiedon perusteella Kaupan Kohteen maaperässä on todettu haitta-aineita, joiden pitoisuudet eivät vaadi nykykäytössä VNa 214/2007 mukaisesti maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arviointia.
Mikäli ympäristöviranomaiset kuitenkin myöhemmin edellyttäisivät Kaupan Kohteen alueella tehtävän maaperän kunnostamista, eikä pilaajaa saada vastuuseen, sopivat osapuolet pilaantuneen maaperän kunnostuksen osalta seuraavaa:
Ostaja vastaa kustannuksellaan kaikista alueella suoritettavan maaperän kunnostuksen edellyttämistä maanrakennusurakan suunnittelun, rakennuttamisen, toteutuksen ja aikataulutuksen toimenpiteistä sekä maaperän kunnostamisen edellyttämän ilmoituksen laatimisesta (YSL 136 §). Em. toimenpiteiden valmistelun ja toteutuksen Ostaja suorittaa siten, että pilaantuneen maaperän kunnostus voidaan kaikilta osin suorittaa mahdollisimman kustannustehokkaasti jäljempänä esitettyjen Myyjän kustannusvastuulle kuuluvien suoritteiden osalta.
Ostaja vastaa kustannuksellaan kohteeseen saadun päätöksen mukaisesta kunnostuksen suorituksesta. Myyjällä on oikeus nimetä työtä valvomaan oma ympäristötekninen valvoja. Myyjä korvaa Ostajalle ennen tämän kauppakirjan allekirjoittamista tapahtuneen pilaantumisen osalta maaperän kunnostamisesta viranomaispäätöksen mukaisesti aiheutuvat suorat lisäkustannukset seuraavien suoritteiden osalta:
Ylemmät ohjearvot ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia sisältävien maa-ainesten kaivusta, kuljetuksesta ja vastaanotosta luvanvaraiseen loppusijoitukseen aiheutuvat lisäkustannukset siten, että Myyjän vastuu ko. kustannuksista on enintään 125 000 (+alv) euroa. Tämän ylittävistä kustannuksista vastaa yksin Ostaja.
Lisäkustannuksia määriteltäessä vertailukohtana pidetään kaivun osalta hankkeen maarakennussuunnitelmien mukaisia kaivuita, sekä kuormauksen, kuljetuksen ja loppusijoittamisen osalta vastaavan, ylemmän ohjearvon alittavia haitta-ainepitoisuuksia sisältävien maalajien kuormauksesta, kuljetuksesta ja loppusijoittamisesta toteutushetkellä tarjolla olevaan vastaanottopaikkaan aiheutuvia kustannuksia.
Myyjälle tuleviin lisäkustannuksiin ei sisällytetä miltään osin
-Ostajan / Ostajan hankkeen omia kustannuksia,
-tavanomaisia tontin rakentamiseen kuuluvia maankaivu-, louhinta-, kuljetus-, vastaanotto- yms. kustannuksia,
-ylemmät ohjearvot alittavia haitta-ainepitoisuuksia sisältävien maa-ainesten aiheuttamia kustannuksia (esim. ns. kynnysarvomaat ja alemmat ohjearvot ylittävät maa-ainekset),
-kustannuksia, jotka aiheutuvat maaperän kunnostamisesta laajemmin kuin tämän Kauppakirjan allekirjoitushetkellä voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoitus edellyttää (esim. kustannukset maaperän kunnostamisesta asumiskäyttöön),
-tämän kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen tapahtuneen pilaantumisen kustannuksia (esim. Ostajan alueelle sijoittamien maa-aineisten/ruoppausmassojen haitta-aineiden ja pilaantumisen kustannukset) ja
-myytävälle tontille tuotavien täyte- tms. maiden materiaali- ja kuljetus- yms. kustannuksia.
Tässä sopimuksessa esitettyjen Myyjän kustannusvastuiden edellytyksenä on, että kaikista toteutusmalleista, toimenpiteistä ja kustannuksista on kirjallisesti sovittu Myyjän kanssa ennen toteutusta. Ostaja on velvollinen pitämään Myyjän ja hänen osoittamansa asiantuntijan ennakkoon kirjallisesti tiedotettuina kohteen toteutukseen vaikuttavista tekijöistä ja päätöksistä ja tarvittaessa Ostajan on varattava heille mahdollisuus osallistua päätöksentekoon. Myyjä ei vastaa sellaisista kustannuksista, joista ei ole etukäteen sovittu Myyjän kanssa.
Ostaja on saanut ympäristöluvan ylijäämämaiden ja ruoppausmassojen sijoittamiselle Lauttarannan ja Latokarin alueelle. Ympäristölupa mahdollistaa sen, että alueelle tuodaan erittäin suuria määriä erilaisia maamassoja, joiden ympäristöteknisen laadun määrittäminen ja todentaminen on täysin Ostajan toiminnasta riippuvaista. Myyjä ei vastaa miltään osin tällaisen Ostajan toiminnan mahdollisesti aiheuttaman pilaantumisen kunnostamiskustannuksista. Myyjällä ei myöskään ole vastuuta pilaantuneen maaperän kunnostamiskustannuksista siltä osin, kun Ostaja ei pysty esittämään luotettavaa selvitystä ja näyttöä siitä, että ko. pilaantuminen on tapahtunut jo ennen tämän kauppakirjan allekirjoittamista.
Mikäli Ostaja ei ole esittänyt Myyjälle pilaantuneen maaperän puhdistamiseen liittyviä vaatimuksiaan viimeistään sinä päivänä kun Kaupan Kohteelle ympäristöluvan mukaisten toimintojen edellyttämien maarakennustoimien puitteissa kohteeseen on tuotu ja läjitetty rakentamista varten maa-aineksia, ja (mikäli em. edellytys ei ole vielä täyttynyt) joka tapauksessa viimeistään viiden (5) vuoden kuluessa tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta, Myyjä ei ole velvollinen korvaamaan edellä tässä kappaleessa tarkoitettuja maaperän puhdistamisesta aiheutuneita kustannuksia miltään osin.
9.3 Vanhat rakenteet/ jätejakeet
Kaupan Kohteen alueella on tarkastuksessa havaittu jätteitä (mm. romuauto, metalliromua yms.), joiden osalta Turun kaupungin Ympäristösuojelu -yksikkö on määrännyt alueen siivottavaksi 30.4.2022 mennessä (tarkastuspöytäkirja 17.6.2021). Myyjä vastaa kustannuksellaan em. tarkastuksessa siivottavaksi edellytettyjen jätteiden siivoamisesta viranomaisten edellyttämään kuntoon em. määräaikaan mennessä. Ostaja antaa Myyjälle pääsyn Kaupan Kohteen alueelle ja muutenkin mahdollistaa Myyjälle em. velvoitteen täyttämisen.
Kaupan kohteen maaperässä olevien rakennus- tai muiden jätteiden sekä vanhojen rakenteiden (esim. käytöstä poistettava kunnallistekniikka, johdot, putket, pylväät, asfaltoinnit, perustukset tms.) poistamisesta ja poistoon liittyvistä kustannuksista vastaa Myyjä.
Myyjä vastaa tässä kappaleessa sovittavan mukaan Kaupan Kohteen maaperässä kaupantekohetkellä mahdollisesti olevien jätteiden poistamisesta aiheutuvista suorista lisäkustannuksista edellyttäen, että ko. jätejakeet on eroteltu maa-aineksesta. Myyjän vastuulle kuuluvia kustannuseriä ovat
-Jätteensekaisen maan seulonnan ja ylisuurten jätekappaleiden erottelun kustannukset,
-Seulotun jätteen poiskuljettamisen kustannukset siltä osin kuin ne ylittävät vastaavan haitta- aineettoman ylijäämämaa-aineksen poiston kuljetuskustannukset,
-Seulotun jätteen vastaanottomaksut, ja
-Myyjä vastaa ko. kustannuksista 125.000 (+alv) euroon asti. Tämän ylittävistä kustannuksista vastaa yksin Ostaja.
Em. Myyjän kustannusvastuun edellytyksenä on, että kaikista toteutusmalleista, toimenpiteistä ja kustannuksista on kirjallisesti sovittu Myyjän kanssa ennen toteutusta. Ostaja on velvollinen pitämään Myyjän ja hänen osoittamansa asiantuntijan ennakkoon kirjallisesti tiedotettuina kohteen toteutukseen vaikuttavista tekijöistä ja päätöksistä ja tarvittaessa Ostajan on varattava heille mahdollisuus osallistua päätöksentekoon. Myyjä ei vastaa sellaisista kustannuksista, joista ei ole etukäteen sovittu Myyjän kanssa. Mikäli Ostaja valitsee jätteiden poistamiseksi jonkin muun toteutusmallin kuin em. mukaisen jätteiden erottelun, Myyjä ei ole miltään osin vastuussa jätteiden poistamisesta aiheutuvista kustannuksista.
9.4 Liittymäsopimukset
Kaupan Kohteella ei ole teknisiä liittymiä ja liittymäsopimuksia. Ostaja vastaa kustannuksellaan kaikkien mahdollisesti tarvitsemiensa liittymien hankkimisesta.
9.5 Asiakirjat ja saadut tiedot
Ostaja on tutustunut seuraaviin Kaupan Kohdetta koskeviin asiakirjoihin:
-lainhuutotodistus dd.mm.yy
-rasitustodistus dd.mm.yy
-kiinteistörekisteriote dd.mm.yy
-lupa viemärilinjan sijoittamiseen Waterman Oy, sopimus 26.10.1988
-asiakirja-aineistoon kuuluvat asiakirjat
oSenaatti Turku Latokari Tutkimusraportti, Golder, 27.9.2021
oTarkastuspöytäkirja, Turun kaupunki, 17.6.2021
oTutkimusraportti, Lauttarannan suunniteltu läjitysalue maaperän pilaantuneisuuden selvitys, Turun kaupunki, 15.11.2011
-Kaupan kohteessa on tehty seuraavat puhdistustoimenpiteet (Tekijä, päiväys, raportin nimike)
Ostaja vakuuttaa huolellisesti tutustuneensa kaikkiin edellä yksilöityihin asiakirjoihin.
Ostaja ei voi vedota seikkaan, joka on ollut Ostajan tiedossa tai jonka Ostajan olisi ammattimaisena kiinteistöalan toimijana tullut ymmärtää Kaupan Kohteeseen ja/tai sitä koskevaan tietoaineistoon tutustumisen perusteella.
9.6 Irtaimisto
Tällä kauppakirjalla ei luovuteta mitään irtainta omaisuutta, eikä irtaimiston luovuttamisesta ole tehty myöskään eri sopimusta tämän kaupan yhteydessä.
10. KAUPPAAN PERUSTUVAT VAATIMUKSET JA VASTUUNRAJOITUKSET
Muualla tässä kauppakirjassa sovittujen vastuunrajoitusten lisäksi Myyjä ja Ostaja sopivat, että Myyjä ei vastaa Ostajalle mahdollisesti aiheutuvista epäsuorista tai välillisistä vahingoista ja että Ostajalla ei ole oikeutta esittää mitään vaatimuksia Myyjää kohtaan tämän kaupan perusteella enää sen jälkeen, kun on kulunut kaksi vuotta omistusoikeuden siirtymisestä. Em. 2 vuoden määräaika ei koske kohdassa 9.2 mainittua pilaantunutta maaperää koskevia vaatimuksia.
11. KAUPPAAN LIITTYVÄT LUPAVELVOITTEET
Ostaja ilmoittaa, että ostaja ei ole eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta annetun lain (29.3.2019/470) 1 §:n mukainen luovutuksensaaja, joka tarvitsee kaupalle ko. lain mukaan luvan.
12. VIIVÄSTYSKORKO
Mikäli jokin tähän kauppakirjaan perustuvan maksun suorittaminen viivästyy sovitusta maksupäivästä, erääntyneille saataville maksetaan korkolain (633/82) 4 §:n mukainen viivästyskorko sovitusta maksupäivästä lukien.
13. ARVONLISÄVERO
Kaupan kohteessa ei ole suoritettu sellaisia kiinteistöinvestointeja, joita koskeviin hankintoihin sisältyvän veron vähennystä koskeva arvonlisäverolain mukainen tarkistuskausi olisi vielä kesken.
14. KAUPANVAHVISTAJAN PALKKIO JA VARAINSIIRTOVERO
Kaupasta suoritettavasta kaupanvahvistajan palkkiosta vastaa Ostaja.
Ostaja vastaa kaupasta menevästä varainsiirtoverosta.
15. SOVELLETTAVA LAKI JA ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN
Tähän kauppakirjaan sovelletaan Suomen lakia. Tästä kauppakirjasta aiheutuvat erimielisyydet pyritään ratkaisemaan ensisijaisesti neuvottelemalla. Jos tämä ei johda lopputulokseen, ratkaistaan riidat ja erimielisyydet ensiasteena Helsingin käräjäoikeudessa.
16. MYYNTIPÄÄTÖS
Tämän kauppakirjan mukainen kauppa perustuu Senaatti-kiinteistöjen hallituksen dd.mm.yy tekemään päätökseen.
Turun kaupunginvaltuuston päätös xx.xx.20xx § xx
päätös on tullut lainvoimaiseksi xx.xx.20xx
17. SOPIMUSKAPPALEET
Tämä kauppakirja on laadittu kolmena (3) kappaleena, yksi (1) Myyjälle, yksi (1) Ostajalle ja yksi (1) kaupanvahvistajalle.
18. LIITTEET
1) Kaupungille luovutettava alue Latokarin alueelta, kartta
19. ALLEKIRJOITUKSET JA KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Turussa, X. päivänä Xkuuta 2022
SUOMEN VALTION puolesta
Senaatti-kiinteistöt
xx
TURUN KAUPUNKI
Turun kaupungin puolesta:
xx xx
JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että luovuttajana xx sekä Turun kaupungin puolesta luovutuksensaajana xx ja xx ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa.
Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 pykälässä säädetyllä tavalla.
Turussa xx. päivänä xxkuuta 20xx
xx
xx
tunnus 8532/xx
Kaupanvahvistajan palkkio __________ €.
Kuitataan tässä _______ osuudelta (______ €)
