Kaupunkiympäristötoimiala, tonttipalvelut, maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen 3.9.2021:

Herttuankulman asemakaava laadittiin yhteistyössä alueen maanomistajien kanssa ja maanomistajat sitoutuivat maankäyttösopimuksin osallistumaan alueen yhdyskuntarakentamiskustannuksiin. Asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisen 7.7.2018 jälkeen ovat alueen kunnallistekniset työt käynnistyneet ja asuinkerrostalokortteleita on siirtynyt yksityisiltä maanomistajilta rakennusliikkeiden omistukseen. Herttuankulman alueen AK-kortteleita rakentavat tällä hetkellä Lehto Group Oyj, Pohjola Rakennus ja Rakennusliike Lapti Oy.

Kaupungin tämänhetkinen maanomistus Herttuankulman alueella keskittyy pääasiassa Juhana Herttuan puistokadun länsipuolelle kortteleihin Satama-13, 26, 28 ja 29, joissa on asuinkerrostalojen rakennusoikeutta noin 41000 k-m2. Lisäksi kaupungin omistuksessa on osa korttelista Satama-25, joka muodostuu osittain kaupungin omistamasta tontista Satama-16-2.

Asemakaavan voimaan tullessa korttelin Satama-25 omistajia olivat Kiinteistö Oy Turun Satamakeskus ja kaupunki. Kiinteistö Oy Satamakeskus luovutti omistamansa korttelin osan Lehto Asunnot Oy:lle 17.12.2018. Lehto Asunnot on hankkinut omistukseensa myös kaupungin omistaman tontin Satama-16-2 vuokraoikeuden, joka kohdistuu kortteliin Satama-25. Kyseinen maanvuokrasopimus päättyy 31.12.2029.

Kortteliin Satama-25 hyväksyttiin 7.11.2018 tonttijako, jossa kortteli jaettiin kahdeksi tontiksi Satama-25-1 ja Satama-25-2. Kaupungin omistama alue korttelista Satama-25 kohdistuu tonttiin Satama-25-2.

Asuin- ja liikerakennustontin Satama-25-2 kokonaisrakennusoikeus on 12900 k-m², josta kaupungin omistaman ja Lehto Oy:n vuokrasopimuksella hallitseman alueen osuus tontin kokonaisrakennusoikeudesta on 7649 k-m². Kaupungin omistamalle ja Lehto Asunnot Oy:n hallitsemalle tontinosalle saa rakentaa XVI-kerroksisen asuin- ja liikerakennuksen.

Rakennusyhtiö Lehto Group Oyj on käynnistänyt rakennushankkeen tontilla Satama-25-1 ja pyytänyt saada ostaa kaupungin omistaman osan tontista Satama-25-2, johon maanvuokraoikeus kohdistuu edellä kerrotulla tavalla.

Herttuankulman asemakaavassa asukaspysäköinti perustuu pysäköinnin keskittämiseen pysäköintilaitoksiin ja kortteleiden pihakansien alle. Kun pysäköintiä osoitetaan korttelialueille yhtenäisen pihakannen alle, on haasteeksi osoittautunut pysäköintikannen rahoituksesta ja toteutusaikataulusta sopiminen korttelin tontinomistajien välillä. Aikataulun ja rakentamisen rahoittamisen haasteet vältetään, kun koko kortteli toteutetaan samanaikaisesti yhden rakennusyhtiön toimesta. Näin toimien rakentaja sitoutuu asemakaavalliseen ratkaisuun niin sopimusteknisesti, taloudellisesti kuin teknisten ratkaisujenkin osalta.

Koska korttelin Satama-25 pysäköinti on asemakaavassa osoitettu ratkaistavaksi yhtenäisellä pihakannella ja Rakennusyhtiö Lehto Group Oyj on rakentajana tontilla Satama-25-1, puoltaa kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus kaupungin omistaman Satama-25-2 tontinosan myymistä Lehto Asunnot Oy:lle, joka on myös ko. alueen maanvuokramies.

Tonttipalvelut on määrittänyt asuinliikerakennusoikeuden arvoksi FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 11.9.2020 tekemän arviokirjan ja Newsec Valuation Oy:n 6.11.2020 laatiman Turun kerrostalojen hintavyöhykearvion perusteella 500 €/k-m² eli yhteensä 3.824.500 € (7649 k-m² x 500 €/k-m²).

Myyntihinta on kuntalain 130 §:n mukaisesti puolueettoman arvioijan (FinCap Kiinteistövarainhoito Oy) laatiman 11.9.2020 päivätyn arviokirjan perusteella markkinaperusteinen ja käypä.

Lehto Asunnot Oy on ilmoittanut hyväksyvänsä esitetyn kauppahinnan ja kaupungin valmistelemat kauppaehdot.

Kysyntä Herttuankulman kaava-alueen tonteille on ollut suurta ja se yllättänyt kaupungin positiivisesti. Kasvun tukemiseksi Herttuankulman infran investointeja on aikaistettu kaupungin sopeuttamisohjelman kirjausten mukaisesti.

Kaupunginhallituksen 14.9.2020 § 389 tekemän, asunto- ja maapolitiikan periaatteiden täytäntöönpanoa koskevan päätöksen perusteella tontteja voidaan luovuttaa myös myymällä ennen 15.6.2020 voimassa olleilta Linnakaupungin asemakaava-alueilta, joihin Herttuankulman kaava-alue kuuluu. Kaupunginhallituksen täytäntöönpanopäätöksen esitystekstissä edellä mainittua linjausta on perusteltu seuraavasti:

”Linnakaupungin asemakaavoitusta on tehty eri vaiheissa koko 2010-luvun ajan. Alueella on voimassa merkittäviä asemakaava-alueita (Harppuunakortteli, Herttuankulma, Kirstinpuisto), joiden toteutus ja asuntojen rakentaminen on jo käynnissä. Herttuankulman ja Kirstinpuiston asemakaavoitus on toteutettu yhteistyöhankkeina. Kaupunki omistaa yhä sekä Herttuankulman että Kirstinpuiston asemakaavojen alueilla merkittävää tonttivarantoa, joiden luovuttamisesta toteuttajille vaiheittain on neuvoteltu yhteistyöhankkeiden aikana. Osaa alueita koskevat yhteistyösopimuksen mukaiset kirjaukset tonttien luovuttamisesta rakentamisen edistyessä. Osaan alueita kohdistuu vielä myös vanhoja vuokraoikeuksia eikä näiden alueiden luovuttaminen kolmansille kaupungin toimesta ole mahdollista ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Edellä kuvatut alueet sijoittuvat kaupunginvaltuuston huhtikuussa tekemän päätöksen jälkeen kuitenkin kiistatta raitiotiehen perustuvien joukkoliikenteen laatukäytävien välittömille vaikutusalueille. Tonttien myynnillä näiltä alueilta on merkittävä vaikutus kaupungin vuosittaiseen myyntitulotavoitteeseen.”

Edellä kuvatuista syistä kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle esitetään liitteenä 1 olevan kauppakirjan hyväksymistä.

Liite 1Kauppakirja

Oheismateriaali 1Arviokirja 11.9.2020 FinCap Kiinteistövarainhoito Oy (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2Turun kerros- ja rivitalotonttien hintavyöhykkeet 6.11.2020 Newsec Valuation (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että

• Turun kaupunki myy liitteen 1 mukaisesti Sataman kaupunginosan korttelin 25 hyväksytyn tonttijaon mukaisen tontin 2 muodostusosan (853-61-25-2) 3.824.500 euron kauppahinnalla,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään kauppakirjaan tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä ja
• kauppakirja on allekirjoitettava viimeistään 1.3.2022, muutoin tämä päätös katsotaan rauenneeksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Liite 1Kauppakirja

Arviokirja ja Turun kerros- ja rivitalotonttien hintavyöhykkeet 6.11.2020 Newsec Valuation nähtävänä kokouksessa.

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että

• Turun kaupunki myy liitteen 1 mukaisesti Sataman kaupunginosan korttelin 25 hyväksytyn tonttijaon mukaisen tontin 2 muodostusosan (853-61-25-2) 3.824.500 euron kauppahinnalla,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään kauppakirjaan tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä ja
• kauppakirja on allekirjoitettava viimeistään 1.3.2022, muutoin tämä päätös katsotaan rauenneeksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.