Omistajaohjausjohtaja Jarkko Virtanen 5.5.2020:

Turun kaupungin vuoden 2019 talousarvion käsittelyn yhteydessä kaupunginvaltuusto päätti lisätä toimintasuunnitelmaan kirjauksen; ”Selvitetään kaupungin 100 % omistaman kiinteistösijoitusyhtiön perustamista, jotta rakennus- ja peruskorjaushankkeiden toteutusta saataisiin tehostettua ja kaupungin kiinteistökehitystoimintaa kehitettyä”.

Kaupunginhallitus asetti lisäksi 14.9.2020 § 384 sopeuttamisohjelman käsittelyn yhteydessä tavoitteen; ”Kaupungin toimitilojen rakennuttamisen ja ylläpidon tehokkuuden lisääminen ja niiden toteuttamismallin uudistaminen yhdistämällä konsernin rakennuttamistoimintoja”.

Kaupunginvaltuusto on edelleen täsmentänyt talousarviopäätöksessään 16.11.2020 § 188 aiempaa selvityslinjaustaan ja kaupunginhallituksen sopeuttamisohjelmapäätöstä siten, että vuonna 2021 siirretään tilapalveluiden rakennuttamistoiminto perustettavaan yhtiöön yhdessä muiden konsernin toimijoiden kanssa ja fuusioidaan yhtiömuotoiset kaupungin omat tilakohteet konserniksi, joka toteuttaa jatkossa uudet tilahankkeet.

Kaupunginhallitus merkitsi Turun kaupungin toimitilojen ja rakennuttamisen yhtiöittämisselvityksen tiedokseen 11.1.2021 § 7 ja päätti, että vaihtoehtoiset mallit rakennuttamistoimintojen organisoimisesta tuodaan kaupunginhallituksen linjattavaksi 30.4 2021 mennessä.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti käynnistää Kiinteistö Oy Turun Syvälahden koulun ja Kiinteistö Oy Turun Yli-Maarian koulun kombinaatiosulautumisen valmistelun siten, että muodostuvan yhtiön yhtiöjärjestyksen toimialakirjaus mahdollistaa laajemmin myös tilapalveluiden tarjontaan liittyvät tehtävät.

Kombinaatiofuusiolinjauksen tarkistaminen

Kaupungin tilintarkastusyhteisö KPMG:n laatiman selvityksen mukaan Kiinteistö Oy Turun Syvälahden koulun ja Kiinteistö Oy Turun Yli-Maarian koulun kombinaatiosulautumisen yhteydessä muodostuva toimintamalli, jossa rakennuttaminen ja kiinteistönomistus olisivat samassa yhtiössä, ei olisi kaupungin asettamilla reunaehdoilla verotehokkuuden näkökulmasta mahdollinen. Sulautumisessa muodostuvan uuden yhtiön yhtiöjärjestyksen toimialakirjaus laajemmin myös tilapalveluiden tarjontaan liittyvistä tehtävistä olisi kiinteistöyhtiömuotoisen organisaation osalta ongelmallista ja vaikeuttaisi samalla yhtiön tuloksen käsittelyä tilinpäätösten yhteydessä.

Lisäksi KPMG:n näkemyksen mukaan kombinaatiosulautuminen, jossa sulautuvat yhtiöt perustavat yhdessä vastaanottavan yhtiön, olisi juridiselta prosessiltaan raskas ja harvoin käytetty sulautumismetodi. Tilintarkastusyhteisön suositus olikin, että kombinaatiosulautumisen sijaan käytettäisiin absorptio- sulautumista, jossa toinen yhtiöistä sulautuu vastaanottavaan yhtiöön.

Edellä mainituilla perusteilla kaupunginhallitukselle esitetäänkin, että se tarkistaa aiempaa kombinaatiosulautumisen valmistelua koskevaa päätöstä tilintarkastusyhteisön esittämällä tavalla siten, että sulautuminen toteutetaan absorptiosulautumisena ilman yhtiöjärjestykseen otettavaa toimialakirjausta tilapalveluiden tarjontaan liittyvistä tehtävistä.

Vastaavasti edellä mainituilla perusteilla rakennuttamistoimintoa ja sen sijoittumista on tarkasteltu erillään fuusion perusteella muodostuvasta kiinteistöyhtiömuotoisesta omistuksesta. Tilapalvelukeskus ja kaupunkiympäristötoimiala ovatkin yhteistyössä valmistelleet 30.4.2021 päivätyn selvityksen rakennuttamistoimintojen organisoimisen vaihtoehtoista. Selvityksen organisointi- ja yhtiöittämistarkastelu koskee Kaupunkiympäristötoimialan kaupunkirakentamisen vastuualueelle sijoittuvaa toimitilojen rakennuttamisyksikköä ja sen toimintoja.

Rakennuttamisen valmistelulinjaus

Laaditun selvityksen mukaan rakennuttamisyksikön organisoitumisen tulee olla osa kaupungin tilahallinnan ja muun rakennuttamistoiminnan kokonaisuutta, jotta tilahankeprosessit olisivat sujuvia ja lopputuloksena syntyvät rakennukset ovat mahdollisimman hyvin kaupungin tavoitteiden mukaisia (aikataulut, toiminnallisuus, energiatehokkuus, rakennus- ja elinkaarikustannukset yms.). Tarkastellut toimitilojen rakennuttamisen yhtiömallit eivät siirrä lopullista kustannusvastuuta kaupungilta ja keskeiseksi kysymykseksi nousee se, kuinka rakennuttamistoimintaa voidaan kaupungin toimesta parhaiten hallinta ja kehittää tavoitteisiin pääsemiseksi.

Tehdyn selvityksen perusteella tarkoituksenmukaisimpana mallina nähdään kaupungin rakennuttamistoiminnan pitämistä edelleen kaupungin omana toimintana. Tätä puoltavat rakennuttamistoiminnan keskeiset synergiat kaupungin muiden toimintojen kanssa (tilapalveluiden ylläpito, infrarakennuttaminen, kaavoitus ja rakennusvalvonta) sekä niiden välisen toiminnan joustavuus kaupunkiorganisaation sisällä toimittaessa. Malli luo myös parhaat edellytykset toiminnan kehittämiselle kaupungin moninaisten tavoitteiden näkökulmasta.

Rakennuttamistoiminnassa on tunnistettu kehittämistarpeita liittyen mm. kustannushallintaan ja kustannusohjaukseen.

• Kustannushallintaa tulee edelleen kehittää viemällä tilapalveluiden toimesta tehtyä tilojen mitoitukseen ja toiminnallisuuteen keskittyvää tilakonseptointia rakennuttamisen suunnitteluohjaukseen, jossa määritellään tilaratkaisuiden laatu- ja sisältötekijät (kalusteet, varusteet, laitteet jne.).
• Kaupungin tulee kehittää omaa toimintaansa rakennushankkeiden kustannusohjauksessa. Organisaation omaa osaamista tulee lisätä rekrytoinnein ja hankkia samalla rakennuttamisen asiantuntijapalveluja konserniyhteisöjen toimintamalleja vastaavasti hankkeiden kustannustehokkuuden varmistamiseksi. Osin tätä asiaa suurissa hankkeissa parantaa jo nykyisellään hankemuotoina käytettävät yhteistoimintamallit, joissa ulkoinen rakennuttajataho tai urakoitsija tuo hankkeen käyttöön rakentamisen kustannusohjauksen alusta lähtien (allianssit, yhteistoimintaurakat, kokonaisvastuu-urakat).
• Turun kaupungilla on tiukat hiilineutraaliustavoitteet. Niiden saavuttamiseksi on rakennuttamisyksikön ja tilapalveluiden toimesta määritelty tilahankkeisiin ympäristöluokitustavoitteet, joita noudatetaan hankkeiden suunnittelussa. Lisäksi rakennuttamisyksikön toimesta tullaan kehittämään hankkeiden valmisteluvaiheen hiilijalanjälkilaskentaa ja energiatehokkuustarkasteluja.

Rakennuttamisen sijoittuessa emokaupunkiin tilapalveluiden hankevalmistelu- ja ylläpitotoimintojen välittömään läheisyyteen, saadaan toiminnallisesti paras koordinaatio ja voidaan siten varmistaa kestävimmät tilaratkaisut pitkällä aikavälillä. Rakennuttamisyksikön toimintaa arvioitaessa ja kehitettäessä tulee ottaa huomioon rakennuttajien työn tehtäväsisältöjen viime vuosina tapahtunut huomattava laajentuminen. Erilaisten kosteudenhallinta, elinkaari-, ympäristö- ja energiatehokkuusvaatimusten myötä hankkeessa mukanaolevien asiantuntijoiden ja konsulttien määrä on lisääntynyt huomattavasti. Tämä on taas tuottanut projektin johtoon ja ohjaamiseen lisätöitä, joihin kaupungin nykyresurssit eivät aina riitä.

Rakennuttamisyksikön toiminnan turvaamiseksi, tuleekin sille varmistaa riittävä resursointi tehtävien laadukkaaseen hoitoon. Tämä voidaan toteuttaa perustamalla vakansseja lähivuosina tapahtuvia eläköitymisiä ennakoiden, jolloin myös ns. hiljaista tietoa saadaan siirrettyä uusille henkilöille. Eläköitymisten jälkeen voidaan vapautuvien vakanssien täyttö päättää työtilanne huomioiden tapauskohtaisesti. Rakennuttamisyksikön viimeisimmät rekrytoinnit ovatkin olleet onnistuneita ja päteviä uusia henkilöitä on saatu kaupungin palvelukseen.

Poiketen kaupunginvaltuuston talousarviokirjauksen linjauksesta kaupunginhallituksen tulisikin päättää esittää rakennuttamisen toimintamalleja käsittelevän selvityksen perusteella kaupunginvaltuustolle, että kaupungin toimitilojen rakennuttamisen organisointia kehitetään liitteessä 1 esitetyn vaihtoehdon 1 mukaisesti omana toimintana hallintosäännössä ja hallinnonjärjestämispäätöksessä määriteltävällä tavalla.

Konserniyhtiöiden rakennuttamislinjaus

Kaupunginvaltuustossa talousarvion yhteydessä hyväksytyn toiminnallisen tavoitteen perusteella uudistaminen toteutetaan yhdistämällä konsernin rakennuttamistoimintoja ja siirtämällä vuoden 2021 kuluessa tilapalveluiden rakennuttamistoiminto perustettavaan yhtiöön yhdessä muiden konsernin toimijoiden kanssa.

Tällä hetkellä säännöllisesti tilojen rakennuttamista kaupunkikonsernissa harjoittavat Turun Teknologiakiinteistöt (TTK), Varsinais-Suomen Asumisoikeus (Vaso), Turun Ylioppilaskyläsäätiö (TYS) ja TVT Asunnot konsernimuodossa. Kaikkien konserniyhteisöiden rakennuttamisen yhteisenä toimintatapana on keskittyminen kokonaisvastuurakentamiseen (KVR). Yhtiöillä ei ole siten palveluksessaan laajasti yksinomaan rakennuttamiseen keskittyvää henkilöstöä.

Teknologiakiinteistöissä rakennuttamisesta vastaa muiden tehtäviensä ohella yhtiön kiinteistöjohtaja, jonka alaisuudessaan on kaksi KVR-urakoiden tilaajavastuullista projektipäällikköä. Investointihankkeiden hallinta on osa yhtiön ydinliiketoimintaa, eikä osakkuusyhtiön ole siten mahdollista siirtää projektipäälliköitä organisaationsa ulkopuolelle. Turun Teknologiakiinteistöt Oy ei ole myöskään tältä osin kaupunkikonsernin määräysvallassa.

Vaso:n organisaatiossa KVR-urakoiden tilaajavastuussa ovat muiden tehtäviensä ohella ainoastaan yhtiön toimitusjohtaja ja kiinteistöpäällikkö. Yhtiön investoinnit kohdentuvat yksinomaan ARA-kohteiden uudisrakentamiseen ja peruskorjauksiin. Yhtiöllä ei ole kaupunginvaltuuston linjauksen tarkoittamia ulkoistettavia rakennuttajaresursseja.

TYS:n investoinnit kohdentuvat vastaavasti opiskelijakäyttöön osoitettuihin ARA-kohteisiin. Yhtiö on laadun varmistamiseksi laajentanut tilaajan osto-osaamista jonkin verran myös KVR-urakoiden valvontaan. Yhtiön arvion mukaan sen kiinteistöpalvelutiimissä rakennuttamiseen kohdistuu vuodessa noin 1 – 2 henkilötyövuotta mukaan lukien yksiköstä vastaava rakennuttajainsinööri. Edellä mainitut rakennuttamisesta vastaavat henkilöt tekevät myös muita säätiön kiinteistöhallinnan tehtäviä. Säätiöllä ei ole yksinomaan rakennuttamiseen keskittyvää resurssia kaupunginvaltuuston valmistelupäätöksessään tarkoittamalla tavalla.

Asuntosalkun pitkän aikavälin suunnittelu, uusien opiskelija-asuntojen rakennuttaminen, asuntokannan peruskorjaaminen ja kunnossapito ovat säätiön ydinliiketoimintaa. Näihin kytketty tilaajarakennuttaminen edellyttää sellaista rakennuttamisen tilaajaosaamista, jota ei voi siirtää ostopalveluna hankittavaksi oman organisaation ulkopuolelle.

TVT Asuntojen emoyhtiön investoinnit kohdentuvat yksinomaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen vaatimusten mukaiseen asuntotuotantoon. TVT Asuntojen tytäryhtiöt Turun Palvelutilat Oy ja Turun Päiväkodit Oy harjoittavat emoyhtiönsä henkilöstöresursseihin tukeutuen myös muuta tuotantoa. Lähes kaikki rakennushankkeet toteutetaan KVR-muotoisina.

TVT Asunnoilla rakennuttaminen on osa kiinteistöjohtamista tarkoittaen kiinteistökannan kunnon seurantaa, korjausten pitkäaikaista suunnittelua sekä peruskorjausten ja uudistuotannon toteuttamista. Rakennuttaminen valmistelee ja toteuttaa lisäksi tarkoitukseen sopimattomien kiinteistöjen ja asuntojen myynnin. Rakennuttaminen on osa TVT Asuntojen ydinliiketoimintaa ja yhtiö toimii siinä ensisijaisesti tilaajan ja toimeksiantajan roolissa. Rakennuttamisessa käytetään palvelujen ostona rakennuttajakonsultteja, jotka toteuttavat rakennuttajan tehtävät projektin suunnittelussa ja ohjauksessa. Rakennuttamisprosessin aikana yhtiö koordinoi vuorovaikutuksen ja tekee investointipäätökset, jotka perustuvat suunnittelija- ja rakennuttajakonsulttien valmisteluun.

TVT Asuntojen organisaatiossa on kaksi rakennuttajapäällikköä, minkä lisäksi hankesuunnittelua ja investointien valvontaa varten on viisi henkilöä. Yhtiön muun henkilökunnan osalta kohdennetaan rakennuttamiseen osittaista työpanosta mm. talouteen, viestintään ja hankintoihin liittyen. Käytännössä lähes koko henkilökunta osallistuu jollain tavalla rakennuttamiseen.

TVT:n rakennuttaminen on samalla olemassa olevan asuinkiinteistökannan kunnon seurantaa, ylläpitoa ja kehittämistä. Asuntokantaa kehitetään tulevaisuuden tarpeiden mukaan ja kehittämiseen liittyy usein myös kaavallista tarkastelua. Kohtuuhintaisessa vuokra-asuntotuotannossa rakennuttamisen kokonaisuuteen yhdistyy lisäksi voimakkaasti ARA-rahoitus, jonka tekninen hallinta on erittäin haasteellista, mikäli hankkeet jaetaan eri organisaatioihin. Kokonaisuutena arvioituna rakennuttaminen on niin keskeinen osa TVT Asuntojen ydintoimintaa, ettei sitä ole mahdollista ulkoistaa aiheuttamatta merkittävää riskiä yhtiön oman asuntoliiketoiminnan harjoittamiselle.

Konserniyhteisöjen rakennuttamistoimintojen kuvausten perusteella voidaan havaita, että niiden rakennuttajaorganisaatiot ja toimintatavat poikkeavat merkittävästi emokaupungin talonrakennuttamisen vastaavasta mallista. Ulkopuolisten suunnittelu- ja rakennuttajakonsulttien käyttäminen tilaajatoimintojen tukena on hallitseva piirre kaikissa konsernitason rakennuttamistoiminnoissa. Yhteisöjen oman organisaation rakennuttaminen keskittyy lähinnä tilaaja- ja jossain määrin valvontatehtäviin siten, että operatiiviset rakennuttamistehtävät hankitaan ulkopuolisena rakennuttamispalvelun ostona.

Yhteisöjen omien organisaatioiden rakennuttamiseen liittyvät toiminnot integroituvat vahvasti niiden ydinliiketoimintoihin, eikä niitä ole perusteltua ulkoistaa kaupunginvaltuuston aiemmin linjaamalla tavalla vaarantamatta asunto- ja kiinteistöliiketoimintaa harjoittavien konserniyhteisöjen ydintehtävää. Poiketen kaupunginvaltuuston talousarviokirjauksen linjauksesta kaupunginhallituksen tulisikin esittää kaupunginvaltuustolle, että konserniyhteisöjen rakennuttamistoiminnot säilyvät nykyisissä organisaatioissaan ja rakennuttamisen yhteistyötä kehitetään hankekohtaisesti prosessiohjauksen keinoin, jolloin konsernin rakennuttamisosaaminen olisi optimaalisesti hyödynnettävissä muodostamatta uusia vaikeasti hallittavia epäjatkuvuuskohtia emokaupungin ja konserniyhteisöjen nykyisiin rakennuttamisprosesseihin.

Liite 1Rakennuttamistoimintojen organisoinnin vaihtoehtoiset mallit            

Omistajaohjausjohtaja, kaupunginjohtajan varahenkilö Jarkko Virtanen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää muuttaa 18.1.2021 § 30 Kiinteistö Oy Turun Syvälahden koulun ja Kiinteistö Oy Turun Yli-Maarian koulun kombinaatiosulautumista koskevaa valmistelulinjaustaan siten, että sulautuminen toteutetaan absorptiosulautumisena ilman yhtiöjärjestykseen otettavaa toimialakirjausta tilapalveluiden tarjontaan liittyvistä tehtävistä.

Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että poiketen valtuuston talousarviopäätöksen linjauksista kaupungin toimitilojen rakennuttamisen organisointia kehitetään liitteessä 1 esitetyn vaihtoehdon 1 mukaisesti omana toimintana hallintosäännössä ja hallinnonjärjestämispäätöksessä määriteltävällä tavalla ja, että konserniyhteisöjen rakennuttamistoiminnot säilyvät nykyisissä organisaatioissaan ja rakennuttamisen yhteistyötä kehitetään hankekohtaisesti prosessiohjauksen keinoin.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Peltonen ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Liite 1Rakennuttamistoimintojen organisoinnin vaihtoehtoiset mallit            

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että poiketen valtuuston talousarviopäätöksen linjauksista kaupungin toimitilojen rakennuttamisen organisointia kehitetään liitteessä 1 esitetyn vaihtoehdon 1 mukaisesti omana toimintana hallintosäännössä ja hallinnonjärjestämispäätöksessä määriteltävällä tavalla ja, että konserniyhteisöjen rakennuttamistoiminnot säilyvät nykyisissä organisaatioissaan ja rakennuttamisen yhteistyötä kehitetään hankekohtaisesti prosessiohjauksen keinoin.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian käsittely kokouksessa

Ryhdyttäessä käsittelemään asiaa puheenjohtaja Rantanen ilmoitti hallintosäännön 145 §:n nojalla rajoittavansa tässä asiassa pidettävien puheenvuorojen pituuden enintään 5 minuuttiin.