Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, tonttipalvelut, maankäytönsuunnittelija, Juha Lipponen, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi ja kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki 13.12.2021:

Keskustan kehittäminen on yksi Turun kaupungin strategisista kärkihankkeista. Keskustan kehittäminen jakautuu useaan osa-alueeseen, joista yksi on Aninkaisten alueen kehittäminen. Aninkaisten alueen kehityshankkeita ovat Matkakeskus-hanke, nykyisen konserttitalon ja ammatti-instituutin alueen kehittäminen uuteen käyttötarkoitukseen, ja Parkinkentän alueen kehittäminen sekä liikuntapaikkana että ydinkeskustan houkuttelevana asuin- ja työpaikka-alueena.

Parkinkentän alueen kehittämiseksi kaupunki ja Kansallis-kehitys Oy allekirjoittivat 27.8.2018 kumppanuussopimuksen (Khkeh 4.6.2018 § 59). Kansallis-kehitys Oy omistaa alueella olevan urheilutalon ja on tontin 853-6-29-3 maanvuokramies 31.12.2057 saakka. Kumppanuussopimuksella kaupunki ja Kansallis-kehitys Oy käynnistivät Parkinkentän alueen kokonaissuunnittelun.

Kumppanuusyhteistyön tavoitteena on:

• kehittää Parkinkentän aluetta kokonaisuutena ja ratkaista liikunta- ja muiden toimintojen yhteensovittaminen
• kehittää sopimusalue toimivaksi ja tehokkaaksi osaksi kaupunkirakennetta
• käynnistää sopimusalueen yksityiskohtainen kaavoitus
• järjestää väliaikaiset liikuntapaikat rakentamisen ajaksi
• toteuttaa hanke taloudellisesti kannattavasti ja kaikkien osapuolten tavoitteet huomioiden.

Osana kumppanuussopimusta kaupunki antoi Kansallis-kehitys Oy:lle asemakaavanmuutoksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen 3 vuoden mittaisen osto-option alueelle mahdollisesti osoitettaviin asuin-, liike- ja toimistorakennusoikeuksiin siten, että asuin- ja toimistorakentaminen voi käynnistyä vasta sen jälkeen, kun kaupunki on omalta osaltaan tehnyt ratkaisun sopimusalueen liikuntarakentamisen määrästä ja toteuttamismuodosta.

Kaupunki on valmistellut asemakaavanmuutosehdotuksen Parkinkenttä 16/2018, jonka kaupunkiympäristölautakunta päätti 7.9.2021 § 341 hyväksyä esittäväksi kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle. Asemakaavanmuutosehdotuksessa Parkinkentän alueelle osoitetaan kaksi asuin-, liike- ja toimistokorttelia (AL), urheilu- ja virkistyspalveluiden alue (VU-1), Parkinportin katuaukio ja urheilukentän alle sijoittuva maanalainen pysäköintilaitos (ma-LPA).

Asemakaavanmuutosehdotuksen toteutuessa Parkinkentän nykyinen huoltorakennus ja Pyrkivän urheilutalo puretaan ja näiden paikalle sijoitetaan asuinrakennuksia. Parkinkenttää palvelevan huoltorakennuksen toiminnot tullaan sijoittamaan Arkistonpolun varteen rakennettavan asuin-, liike- ja toimistorakennuksen (urheilutalon) maantasokerrokseen. Asuinkortteleiden ja urheilukentän pysäköinti sijoitetaan urheilukentän alle rakennettavaan pysäköintilaitokseen, jonne tullaan osoittamaan myös osa Aninkaisten konserttitalon ja koulukiinteistön tarvitsemasta pysäköinnistä, kun alue muuttuu uuteen käyttötarkoitukseen.

Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus ja Kansallis-kehitys Oy ovat yhteistyössä valmistelleet sopimuskokonaisuuden, joka mahdollistaa asemakaavanmuutosehdotuksessa osoitettujen asuin- liike- ja toimistokortteleiden rakentamisen, urheilukentän uudistamisen ja maanalainen pysäköintilaitoksen rakentumisen urheilukentän alle.

Sopimuskokonaisuus on seuraava:

1. Kiinteistökaupan esisopimus (sisältäen korttelin VI-29 määräosan kauppaehdot (AL-2) ja korttelin VI-52 kauppaehdot (AL-1))

2. Hallinnanjakosopimus (AL-2, asuin- ja urheilutalo)

3. Pysäköintiyhtiön osakassopimus

4. Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestys

5. Maanalaisen pysäköintitilan maanvuokrasopimus (ma-LPA)

Kiinteistökaupan esisopimuksessa sovitaan Parkinkentän alueen kehittämisaikataulusta, tulevien kiinteistökauppojen edellytyksistä ja pääasiallisista kauppaehdoista sekä menettelytavoista, joilla asuinrakentaminen, urheilukentän ja liikuntatilojen kehittäminen ja maanalainen pysäköintilaitos toteutetaan Parkinkentän alueelle asemakaavamuutoksessa 16/2018 osoitettujen käyttötarkoitusten mukaisina. Esisopimukseen on kirjattu myös periaatteet, joita tullaan noudattamaan kaupungin ja Kansallis-kehitys Oy välillä, mikäli Parkinkentän alle toteutetaan maanalainen pysäköintilaitos samanaikaisesti sopimusalueen asuinrakentamisen kanssa.

Hallinnanjakosopimuksen kohteena on Arkistopolun varteen sijoittuva asuin- ja urheilutalo (ns. hybridirakennus), joka on tarkoitus rakentaa siten, että Kansallis-kehitys Oy:n omistukseen ja hallintaan tulee asumiseen liittyvät rakennuksen osat ja kaupungin omistukseen ja hallintaan tulevat Parkin urheilukentän tarvitsemiin asiakaspalvelu- ja huoltotiloihin liittyvät rakennuksen osat. Kaupungin omistukseen tulevat tilat sijoittuvat rakennuksen ensimmäiseen kerokseen. Hallinnanjakosopimukseen on kirjattu yksityiskohtaisesti rakennuksen tilojen jakautuminen, rakennuskustannusten jakautuminen, tulevat vastuut ja tämän ns. hybridirakennuksen kilpailutus yhteishankkeena julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain mukaisesti (1397/2016). Rakennuksen hankesuunnittelu tullaan käynnistämään sen jälkeen, kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt ”Parkinkenttä” 16/2018 asemakaavanmuutosehdotuksen. Kiinteistöosakeyhtiön perustaminen tuodaan erikseen kaupunginhallituksen päätettäväksi (KOy Turun Urheilutalo).

Asemakaavanmuutosehdotuksessa osoitetaan mahdollisuus rakentaa maan alle kahteen kerrokseen pysäköintipaikkoja enintään 450 kpl, kiinteistönhuoltotiloja, liikuntatiloja, varastoja, teknisiä tiloja sekä väestönsuojan. Urheilukentän alle rakennettavaan pysäköintilaitokseen tulee sijoittumaan AL-kortteleiden sekä Aninkaisten konserttitalon ja ammatti-instituutin korttelin VI-26 käyttötarkoituksen muutoksessa tarvitsemia pysäköintipaikkoja yhteensä n. 300 kappaletta. Lisäksi pysäköintilaitokseen on mahdollista toteuttaa 150 autopaikkaa esimerkiksi liikuntapaikkojen käyttäjille tai konserttitalon kehittämishanketta varten. Näiden 150 autopaikan toteuttamiseen pyritään ensisijaisesti löytämään ulkopuolinen investori ja operaattori. Toissijaisesti Turun kaupunki voi merkitä osakkeita erillisellä päätöksellä Parkinkentän paikoitustarpeiden turvaamiseksi tai Konserttitalon kehityshankkeen tarpeita varten.

Sopimuskokonaisuuteen on valmisteltu pysäköintiyhtiön osakassopimus ja yhtiöjärjestys keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä, jonka osakkaina olisivat kaupunki ja Kansallis-kehitys Oy ja mahdollinen investori. Osakassopimuksessa sovitaan osakkaiden oikeuksista ja velvollisuuksista koskien yhtiön osakkeiden omistamista, hallintaa ja luovutusta sekä yhtiön toimintaan ja hallinnoimiseen sovellettavista periaatteista sekä päätöksenteon reunaehdoista yhtiön hallituksessa ja yhtiökokouksissa.  Kaupunki tulee toimimaan pysäköintiyhtiön osakkaana ns. velvoitepaikkojen osalta vain pysäköintitalon rakentamisvaiheen ja alueen rakentumisen välivaiheen ajan. Aninkaisten konserttitalon ja ammatti-instituuttia koskevan kilpailun yhdeksi ehdoksi tullaan asettamaan se, että voittajan tulee ostaa tontinluovutuksen yhteydessä pysäköintilaitokseen sijoitetut ko. tontin velvoitepaikkaosakkeet Turun kaupungilta. Kaupunki merkitsisi tähän liittyen pysäköintiyhtiön osakkeita määrän, joka oikeuttaa 150 pysäköintipaikkaan (jäljempänä myös Velvoitepaikka).

Alustavan kustannusarvion mukaan urheilukentän alle toteuttavan autopaikan rakennuskustannus on 49.000 €/autopaikka, joten kaupungille tulevien Velvoitepaikkojen kokonaiskustannusarvio on 150 autopaikan osalta 7.350.000 M€ (Haahtela-indeksi 12/2021 tasossa). Pysäköintiyhtiön rahoitus on tarkoitus toteuttaa osakkaiden osalta pääomasijoituksena ja yhtiön ottamalla lainoituksella suhteessa 50/50.

Mikäli pysäköintiyhtiöön ei sen perustamishetkellä löydy ulkopuolista operaattoria, kaupunki merkitsee pysäköintiyhtiön osakkeita 150 Velvoitepaikan ylittäviltä osin Parkinkentän alueen pysäköintipaikkatarpeen turvaamiseksi ja/tai mikäli Konserttitalon kehittämishanke tätä edellyttää (jäljempänä myös Lisäpaikat). Tästä syystä esitetään, että kaupunginvaltuusto valtuuttaisi kaupunginhallituksen päättämään Lisäpaikkojen merkitsemisestä 150 Velvoitepaikan ylittävältä osin, mikäli yhtiöön ei löydy ennen yhtiön perustamista ulkopuolista investoria pysäköinnin turvaamiseksi Parkinkentän alueelle. Tässä tapauksessa pysäköintiyhtiön perustaminen tuodaan erikseen kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Maanalaisen tilan hallintaoikeus tullaan luovuttamaan pysäköintiyhtiölle pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella. Maanalaisen pysäköintitilan vuosivuokraksi on määritetty 15.000 €, joka perustuu kuntalain 130 §:n mukaisesti puolueettoman arvioijan FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 10.5.2021 tekemään arviokirjaan ja kaupungin käyttämään maanvuokraprosenttiin (5 %).

Mikäli alueen maanalaista pysäköintilaitosta ei voida toteuttaa Parkinkentän uudistamisrakentamisen yhteydessä sovitussa aikataulussa Kaupungista johtuvasta syystä tai sitä ei ole taloudellisesti tarkoituksenmukaista toteuttaa liian korkeiksi osoittautuvien toteutuskustannusten vuoksi, Kaupunki sitoutuu vuokraamaan Kansallis-yhtiöille tai sen perustamille yhtiöille Parkinportin maanalaisen alueen, joka sijaitsee luovutettavien asunto- ja liikekorttelien välissä. Tällöin Kansallis-yhtiöt toteuttaa korttelien 29 ja 50 autopaikkavelvoitteen rakentamalla maanalaisen pysäköintilaitoksen kyseisten tonttien ja Parkinportin muodostamalle maanalaiselle alueelle. Parkinportin alla olevan maanalaisen tilan vuokra määritetään samoin periaattein kuin maanalaisen pysäköintitilan vuokra ja se perustuu käypään hintatasoon.

Kiinteistökaupan esisopimuksessa määritetään luovutettavan AL-rakennusoikeuden arvoksi 650 €/k-m². Kerrosneliömetrihinta perustuu kuntalain 130 §:n mukaisesti puolueettoman arvioijan FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 10.5.2021 tekemään arviokirjaan. Kerrosneliömetrihinta sidotaan elinkustannusindeksiin siten, että kaupantekohetkellä käytettävissä olevaa tuoreinta elinkustannusindeksin pistelukua verrataan tämän kiinteistökaupan esisopimuksen allekirjoituskuukauden pistelukuun.

Kiinteistökaupan esisopimukseen sisältyy velvoite toteuttaa asuinrakentamisesta n. 3000 k-m² korkotuettuna ARA-tuotantona. Näiltä osin ARA on antanut erillisen hintapäätöksen, jonka perusteella näiltä osin luovutettavan rakennusoikeuden arvo on 420 €/k-m².

Asemakaavamuutosehdotuksen mukainen Parkinkentän alueen rakentamiskokonaisuus on suunniteltu eteneväksi seuraavassa järjestyksessä ja aikataulussa:

1. Asemakaavanmuutosehdotus ja sopimuskokonaisuus hyväksytään kaupunginvaltuustossa

2. Kupittaan tekojääradan suunnittelu, suunnitelman hyväksyminen, kilpailutus ja rakentaminen

3. Urheilutalon (ns. hybridirakennus) hankesuunnitelman valmistelu ja hyväksyminen ja kiinteistöyhtiön perustaminen

4. Pysäköintiyhtiön perustaminen

5. Asuin- ja urheilutalon suunnittelu ja kilpailutus (kaupunki ja Kansallis-kehitys kilpailuttavat hankkeen yhteistyössä KVR-urakkana)

6. Pysäköintilaitoksen suunnittelu ja kilpailutus (pysäköintiyhtiö kilpailuttaa rakentamisen KVR-urakkana)

Kun asemakaavanmuutos on saanut lainvoiman:

1. Pysäköintilaitoksen rakentaminen käynnistyy (rakentamisaika 18 kk)

2. Asuin- ja urheilutalon rakentaminen käynnistyy (rakentamisaika 24 kk)

3. Urheilukentän rakentaminen pysäköintilaitoksen päälle (rakentamisaika 6 kk)

4. AL-2 korttelin asuinrakentaminen käynnistyy

Parkinkentän tekojääradan ja asuin- ja urheilutalon kokonaisrakentamisajaksi on sopimuskokonaisuudessa määritetty 2 vuotta ja rakentamistyötä ei ole mahdollista aloittaa ennen Kupittaan korvaavan tekojään käyttöönottoa. Parkinkentän alueen asuinrakentaminen tulee käynnistymään korttelin VI-50 länsiosasta Parkinportti -nimisen aukion reunalta ja asuinkorttelin kokonaisrakentamisaika on enintään 6 vuotta.   

Kaupungin omistukseen tulevan urheilutalon osuuden ajantasaistettu kustannusarvio on 2,2 milj. euroa (alv 0 %). Kustannusarvio perustuu tarveselvitykseen ja hankesuunnitelma tuodaan erikseen päätettäväksi sen valmistuttua. Parkinkentän asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvio on 2,7 milj.€ (alv 0 %) ja Kupittaan korvaavan kentän ja Parkinkentän peruskorjauksen kustannusarvio 4,3 milj. euroa (alv 0 %). Kokonaiskustannukset ovat ilman pysäköintilaitoksen osuutta yhteensä 9,2 milj. euroa.

Pysäköintilaitoksen Velvoitepaikkojen kokonaishinta-arvio on näiden lisäksi 7,35 milj. euroa (alv 0 %) (Haatela-indeksi 12/2021 tasossa), mitkä kuitenkin myydään edellä kerrotulla tavalla Aninkaisten konserttitalon ja ammatti-instituuttia koskevan kilpailun voittajalle.

Tuloja Parkinkentän kiinteistöjen myynnistä arvioidaan saatavan noin 11 milj. euroa.

Liite 1Kiinteistökaupan esisopimus

Liite 2Hallinnanjakosopimus

Liite 3Pysäköintiyhtiön osakassopimus

Liite 4Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestys

Liite 5Maanalaisen pysäköintitilan maanvuokrasopimus

Oheismateriaali 1Arviokirja FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 10.5.2021 (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2Kaupunkiympäristölautakunnan 7.9.2021 § 341 hyväksymä Parkinkentän asemakaavanmuutosehdotus

Oheismateriaali 3Sopimusalue

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että

• liitteinä 1-5 olevat sopimukset ja yhtiöjärjestys hyväksytään,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään kiinteistökaupan esisopimukseen ja kauppaehtoihin, hallinnanjakosopimukseen, maanvuokrasopimukseen, osakassopimukseen sekä yhtiöjärjestykseen tarvittavia muutoksia ja lisäyksiä ja
• maankäyttöjohtaja valtuutetaan hyväksymään kiinteistökaupan esisopimukseen liittyvät korttelin 853-6-52 ja 853-6-29 määräosan kauppakirjojen lopulliset ehdot ja tekemään myynneistä erilliset päätökset sekä allekirjoittamaan pysäköintiyhtiön perustamissopimus, osakassopimus ja hallinnanjakosopimus.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää, että

• kaupunki merkitsee myöhemmin perustettavan pysäköintiyhtiön osakkeita enintään 7,35 milj. eurolla, joka oikeuttaa 150 Velvoitepaikan hallintaan (Haahtela-indeksi 12/2021, pisteluku 101), ja
• kaupunginhallitus valtuutetaan päättämään pysäköintiyhtiön osakkeiden merkinnästä 150:n Velvoitepaikan ylittävältä osin, mikäli pysäköintiyhtiöön ei löydetä ulkopuolista operaattoria ennen yhtiön perustamista. Kaupungin merkitsemien osakkeiden määrä voi kuitenkin kohdistua enintään 300 autopaikan hallintaan perustettavassa pysäköintilaitoksessa.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.