Tilajohtaja Tuomas Koskiniemi ja tilacontroller Minna Juselius 13.11.2017:

Pääskyvuoren koululla on B- ja välisiivessä koettu sisäilmaoireiluja ja tiloissa on tehty tutkimuksia sekä korjaustöitä kuluvan vuoden aikana. Pidemmän aikavälin tarpeista on laadittu tarveselvitys. Koulun tarpeet ovat muuttuneet sitten viimeisimmän peruskorjauksen, joka toteutettiin 2003 - 2004. Oppilasmäärä on kasvamassa, johtuen osittain mm. Pääskyvuorenrinteen kaavoituksesta ja koulun kokoa tulisi kasvattaa 2-3 luokkasarjasta kokonaan kolmen rinnakkaisluokan kouluksi. Nykyiset tilat ovat käyneet ahtaaksi, sillä osa tiloista on koettujen oireilujen vuoksi kokonaan pois käytöstä. Toisaalta myös opetussuunnitelma on uudistunut, joka aiheuttaa muutospainetta tiloihin.

Koulutalossa on aikaisemmin toiminut myös Luolavuoren koulun yksi yksikkö, joka on muuttanut pois tiloista 2015. Nämä tilat ovat parhaillaan tyhjinä. Tällä hetkellä koulutalossa toimii Pääskyvuoren koulun lisäksi iltapäivätoiminta, kouluterveydenhuolto ja hammashoitola. Hyvinvointitoimialan palveluverkkomuutoksen seurauksena hammashoitolan tila on vapautumassa noin vuonna 2020. Iltapäivätoiminnalla ei ole käytössä tarvittavaa kotipesää, vaan se toimii ympäri koulurakennusta.

Tarveselvitysprosessin aikana on käynyt ilmi, että Kotkankadulla sijaitseva päiväkoti (vuokratila) on kaavanmuutosalueella ja tulee jollain aikavälillä poistumaan käytöstä. Näin ollen sivistystoimialalla on katsottu, että korvaavat tilat tulisi sijoittaa Pääskyvuoren koulun yhteyteen. Tällöin Pääskyvuoreen voitaisiin keskittää alueen esiopetus (3 ryhmää).

Tarveselvityksessä esitetään kaksi vaihtoehtoa tarpeiden ratkaisemiseksi. Vaihtoehdossa A (ns. peruskorjausvaihtoehto) Pääskyvuoren koulukiinteistöön pystyisi sijoittamaan kaikki koulun tilantarpeet, mikäli B- siipi (ns. alasiipi) ja välisiipi remontoitaisiin. Tässä tapauksessa olisi korjauksissa mahdollista huomioida uuden opetussuunnitelman mukanaan tuomia tarpeita ainakin käsityöopetuksen tilojen osalta. Korjausten avulla uskotaan myös löydettävän ratkaisut sisäilmaongelmia mahdollisesti aiheuttaviin kohtiin. Koulutalon tilat eivät kuitenkaan aivan riitä kolmen esiopetusryhmän sijoittamiseen. Mikäli tämä vaihtoehto valittaisiin, tulisi pihaan sijoittaa erillinen elementtirakennus esiopetusryhmille.

Vaihtoehdossa B (ns. uudisrakentamisvaihtoehto) purettaisiin B –siipi sekä välisiipi ja ne korvattaisiin uudisosalla, johon sijoitettaisiin puuttuvat tilat. A –siipi jäisi käyttöön ja sinne tehtäisiin pieniä toiminnallisia muutostöitä. Tässä vaihtoehdossa toteutuisi kaikki tarpeet, mutta sen rakennusvaiheen toteuttaminen on haastavampi, kuin vaihtoehdossa A, johtuen mm. siitä, että rakennuskokonaisuuden tekniset tilat sijaitsevat B-osassa.

Vaihtoehdot on tarkemmin esitelty tarveselvityksessä.

Vaihtoehtojen kustannusvaikutukset ovat tarveselvitysvaiheen karkean arvion mukaan seuraavat:

Vaihtoehto A

• Koulutalon korjaukset 5,5 M€:a (alv 0 %), sisältäen myös A-siiven muutostyöt.
• Esiopetuksen tilaelementti 1,4 M€:a (alv 0 %).
• Sivistystoimialalle kohdistuva vuokra-arvio on vuositasolla 1.250.000 euroa. Hyvinvointitoimialan osuus on vuositasolla noin 10.000 euroa ja keittiön noin 36.500 euroa.

Vaihtoehto B

• Purkukustannukset 0,5 M€:a (alv 0 %).
• Uudisosa 7,5 M€:a (alv 0 %).
• A –siipeen kohdistuvat muutostyöt noin 3 M€:a (alv 0 %).
• Sivistystoimialalle kohdistuva vuokra-arvio on vuositasolla 1.400.000 euroa. Hyvinvointitoimialan osuus on vuositasolla noin 11.500 euroa ja keittiön noin 37.500 euroa.

Nykytilanteessa käyttäjien sisäiset vuokrat ovat seuraavat:

• Pääskyvuoren koulu, noin 665.000 euroa vuodessa
• Kotkankadun päiväkoti, noin 94.000 euroa vuodessa
• Pääskyvuoren kouluterveydenhuolto ja hammashoitola, noin 40.000 euroa vuodessa.

Koulun näkökulmasta hanke tulisi käynnistää niin pian kuin mahdollista, mutta aikataulussa on huomioitava hammashoitolan muuttoaikataulu, joka tarkentuu vasta myöhemmin.

Käyttäjätoimialan lautakunta hyväksyy osaltaan tarveselvityksen ja sitoutuu hankesuunnitteluun. Hankkeen kustannusarvion ollessa yli 2 M€ tarveselvityksen hyväksyminen tapahtuu kaupunginhallituksessa. Tämän jälkeen prosessissa siirrytään hankesuunnitteluvaiheeseen.

Hankesuunnittelu on tarkoitus tehdä tarveselvityksen hyväksymisen yhteydessä valittavasta toteutusvaihtoehdosta. Lauta- ja johtokunnilta toivottiin kannanottoa siihen, kumpaa toteutusvaihtoehtoa se esittää.

Tarveselvityksen käsittely lauta- ja johtokunnissa

Kasvatus- ja opetuslautakunta hyväksyi osaltaan tarveselvityksen kokouksessaan 18.10.2017 § 151. Lausuntonaan se totesi seuraavaa:

• Pääskyvuoren koulurakennuksen osalta on ollut monenlaisia kosteus- ja sisäilmaongelmia vuosien aikana. Kokonaisarvion antamista vaihtoehdoista vaikeuttaa tässä tilanteessa se, että kesän 2017 peruskorjausten onnistumisesta saadaan arvio vasta lokakuun lopussa.
• Pääskyvuoren alue alkaa olla varsin täyteen rakennettu lukuun ottamatta vanhaa kasarmialuetta. Tässä vaiheessa ei ole tarkkaa tietoa, kuinka paljon lapsia ko. alueelle tulee muuttamaan. Toisaalta tiedetään, että rakennuksen purkamisen takia sivistystoimiala joutuu luopumaan Kotkankadulla olevasta päiväkodista.
• Selvää on, että sivistystoimiala tulee tarvitsemaan tilat, jotka vastaavat määrällisesti Pääskyvuoren koulurakennuksen nykyisiä tiloja, joihin on laskettu mukaan myös poistuvan hammashoitolan tilat. Tiloihin sivistystoimiala sijoittaisi esi- ja perusopetusta vuosiluokkien 1-6 osalta. Mikäli alueen lapsimäärä kasvaisi merkittävästi ja mikäli kasvu arvioitaisiin tilapäiseksi, voidaan toimialan tilatarpeet hoitaa väliaikaiseksi tarkoitetulla rakennuksella.
• Sivistystoimiala pitää tässäkin tapauksessa tärkeänä, että tilat ovat terveelliset ja turvalliset, mutta ei ota kantaa siihen, millä keinoin hyvään lopputulokseen päästään. Uudisrakentamisvaihtoehdon ja peruskorjausvaihtoehdon välinen kustannusero ei ole merkittävä. Sivistystoimiala sitoutuu edellä esitettyihin aiheutuviin vuokrakustannuksiin ja pitää tärkeänä hankesuunnittelun tekemistä.

Sosiaali- ja terveyslautakunta hyväksyi osaltaan tarveselvityksen kokouksessaan 1.11.2017 § 267. Lisäksi lautakunta päätti edellyttää, että päätös korvaavista tiloista tuodaan erikseen lautakunnan päätettäväksi.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta käsitteli tarveselvitystä kokouksissaan 25.10.2017 § 476 ja 8.11.2017 § 484. Se päätti esittää, että tarveselvityksen selvitetyistä vaihtoehdoista valitaan vaihtoehto B, eli A-siiven tilojen hyödyntäminen, B- ja välisiiven purku sekä korvaava uudisrakennus

Työterveyslaitoksen lausunto Pääskyvuoren alasiiven korjauksista

Työterveyslaitokselta on pyydetty lausuntoa Pääskyvuoren koulun neljän, kesällä 2017, korjatun luokan ja niihin liittyvän käytävän käyttöönotosta opetustilaksi. Lausunto on saapunut 6.11.2017 ja siinä todetaan, että Työterveyslaitoksen asiantuntijat eivät tunnistaneet merkittäviä sisäilmaston haittatekijöitä ko. tiloissa. Sen näkemyksen mukaan tilat voidaan ottaa käyttöön, mutta Työterveyslaitoksen asiantuntijat suosittelevat vielä joitakin lisäselvityksiä ja varmistuksia ennen sitä. Näitä ovat mm. varmistaa vielä ilmanvaihdon toimivuus suunnitellulla tavalla ja välipohjan läpivientien tiiviys luokissa. Nämä toimenpiteet on nyt tehty.

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen 1.12.2017:

Kohteen toiminnallisten muutostöiden ja teknisten korjausten kustannukset ovat noin 7 M€ uudisrakennuksen kustannusten ollessa noin 11 M€.

Tarkasteltaessa korjauksen kannattavuutta uudishankkeeseen verrattuna tulee kuitenkin kiinnittää huomiota lisäksi investoinnilla saavutettavan elinkaaren pituuteen, ylläpitokustannuksiin, investointiriskeihin ja väistötilajärjestelyihin.

Korjausvaihtoehdossa valtaosa korjauksista kohdistuu toiminnallisiin ratkaisuihin siten, että kohteen teknisiin järjestelmiin ei tehdä merkittävää uusimista. Pääskyvuoren koulu on peruskorjattu 2000-luvun alussa, joten tuolloin tehtyjen korjauksien elinkaarta on arviolta noin 20 vuotta jäljellä. Uudisrakennuksen elinkaari on arviolta noin 40 vuotta ja se on siten merkittävästi pidempi peruskorjattuun verrattuna. Arvioitaessa vaihtoehtoja periaatteella, jossa investoinnin määrä jaetaan sen käyttövuosille, ovat vuosikustannukset molemmissa vaihtoehdoissa samassa suuruusluokassa noin 300.000 € käyttövuotta kohti.

Tarveselvitysvaiheessa kohteiden yläpitokustannukset eivät ole olleet tiedossa. On kuitenkin ilmeistä, että ylläpitokustannukset esimerkiksi energiatehokkuudessa ovat nykyisten rakennusmääräysten mukaisesti rakennettavassa uudiskohteessa alhaisemmat kuin vanhassa kohteessa. Tämä taas tukisi taloudellisesti uudisrakentamisvaihtoehdon valintaa.

Pääskyvuoren koulun alasiipeen on lisäksi kohdistunut pitkään sisäilmaongelmiin viittaavia epäilyjä ja erityisesti kohteen alapohjarakennetta on arveltu ongelmien aiheuttajaksi. Vaikka kohteessa vuonna 2017 tehdyt korjaukset alasiiven yläkerroksissa ovat onnistuneet, vanhojen rakenteiden toimivuudesta ja korjausten onnistumisesta on yhä esitetty epäilyksiä. Mahdollisuus sisäilmaongelman esiintymiseen on siten edelleen alasiiven korjausvaihtoehtoon liittyvä riskitekijä.

Korjausvaihtoehdossa tulee koulun toiminnalle hankkia lisäksi väistötilat. Niitä ei kuitenkaan tarvita, mikäli uudiskohde voidaan sijoittaa tontille siten, että se voidaan ottaa käyttöön ennen alasiiven purkamista. Väistötilahankinnan arvo on alustavasti arvioituna noin miljoonan euron suuruusluokassa.

Saatujen lausuntojen pohjalta ja ottaen huomioon kohteen elinkaarikustannukset, on perusteltua jatkaa tarveselvityksestä hankesuunnitteluvaiheeseen vaihtoehdon B mukaisesti ja korvata Pääskyvuoren koulun alasiipi uudisrakennuksella. Investointikustannusten hallinnan näkökulmasta hankesuunnittelussa tulee tarkastella uudisosan sijoitusta siten, että se voidaan toteuttaa ennen nykyisen B-siiven purkua ja välttyä siten erillisten väistötilojen hankinnalta

Liite 1Pääskyvuoren koulun tilatarveselvitys

Oheismateriaali 1Kasvatus- ja opetuslautakunta 18.10.2017 § 151

Oheismateriaali 2Sosiaali- ja terveyslautakunta 1.11.2017 § 267

Oheismateriaali 3Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta 8.11.2017 § 484

Oheismateriaali 4Työterveyslaitoksen lausunto

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallitus päättää hyväksyä liitteenä 1 esitetyn tarveselvityksen.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää, että Pääskyvuoren koulun hankesuunnitteluvaiheeseen siirrytään selvitysvaihtoehdon B mukaisesti siten,

että koulun A-siipi jää edelleen käyttöön,

että koulun B-siipi ja välisiipi puretaan ja

että tontille rakennetaan uudisosa vastaamaan puuttuvaa tilantarvetta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.