Konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus -vastuualue, va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi ja tilacontroller Nora Hilden 4.2.2016:

Turun kaupunginvaltuusto hyväksyi 28.9.2015 § 160 kokouksessaan Raunistulan päiväkoti 1 -työnimellä kulkevan päiväkodin hankesuunnitelman. Lisäksi kaupunginvaltuusto päätti, että päiväkotihanke toteutetaan kumppanuusmuotoisena vuokrahankkeena TVT Asunnot Oy:lle perustettavan tytäryhtiön kanssa ja että esisopimus hankkeen toteuttamiseksi, vuokrasopimus ja lainoitussopimus tuodaan myöhemmin kaupunginhallituksen hyväksyttäviksi.

Kaupunginvaltuuston päätöksen mukaisesti on valmisteltu yhteistyössä TVT Asunnot Oy:n, Kiinteistöliikelaitoksen ja konsernihallinnon lakiasioiden, talouden ja rahoituksen sekä strateginen tilojen ohjaus -vastuualueen edustajien toimesta nyt hyväksyttäväksi esitettävät esisopimus-, vuokrasopimus- ja lainoitussopimusluonnokset.

Sopimusten sisältö tiivistetysti

Esisopimuksessa on määritelty, että vuokrattavat tilat tulee toteuttaa Turun kaupunginvaltuuston päätöksen mukaisesti kumppanuusmuotoisena vuokrahankkeena TVT Asunnot Oy konsernin kanssa, hyväksytyn hankesuunnitelman mukaisesti.

Esisopimus- ja vuokrasopimusluonnoksen mukaan yhtiö rakennuttaa kohteet ja vuokraa tilat kokonaisuudessaan kaupungille 20 vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Kaupunki vuokraa sisäisesti tilat edelleen sivistystoimialalle. Määräajan jälkeen vuokralaisella on mahdollisuus jatkaa sopimusta toistaiseksi voimassaolevana 6 kuukauden irtisanomisajalla, ostaa vuokrauksen kohde osapuolten sopimaan hintaan tai olla käyttämättä edellä mainittuja oikeuksiaan.

Esisopimuksessa on määritetty, että Raunistula päiväkoti 1 vuokra-aika alkaa 1.1.2017 tai 1.8.2017 mutta kuitenkin viimeistään 1.1.2018. Vuokralaiselle tulee ilmoittaa tilojen käyttöönottopäivä 3 kuukautta ennen vuokrakauden alkua.

Vuokra koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta sekä maanvuokrasta. Pääomavuokra määritellään siten, että se on 7 % hankkeen toteutuneista perustamiskustannuksista. Pääomavuokra ei ole indeksisidonnainen.

Ylläpitovuokraan kuuluvat kohteen ylläpitoon kuuluvat palvelut (isännöinti, kirjanpito, lämmitys, ulko- ja sisäpuolinen kiinteistönhoito, jätehuolto ja kunnossapito). Lisäksi ylläpitovuokraan kuuluu kiinteistövero. Erilliskorvauksiin kuuluvat käyttövesi, käyttösähkö ja siivous, joiden sisällyttämisestä vuokralaisen vuokravastuihin sovitaan vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä. Yhtiön tulee esittää ylläpitovuokran määrä kaupungille ennen vuokrasopimuksen laatimista ja ylläpitovuokra sidotaan kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksiin.

Yhtiö ostaa tai vuokraa kyseisen tontin myöhemmin sovittavien ehtojen mukaisesti. Maanvuokra määritellään siten, että se on yhtiön Turun kaupungille (maanomistaja) maksama maanvuokra. Omistustilanteessa on maanvuokra tontin kauppahinta * 5 % vuodessa (elinkustannusindeksiehto).

Hankkeen vuokrakustannuskatto määritellään samaksi kuin hankesuunnitelmassa 373.444,68 €/vuosi vähennettynä Kiinteistöliikelaitoksen hallinnointipalkkiolla ja sisäisellä korjausrahalla. Vuokrakustannuskatto on näin ollen 366.355,08 €/vuosi.

Vuokrakustannukset tullaan tarkastamaan toteutuneita kustannuksia vastaaviksi, mikäli hankkeen toteutuskustannukset alittavat esitetyn tavoitteen.

Esisopimuksen allekirjoituksen jälkeen TVT:n suorittamasta työpanoksesta rakennuttamisessa veloitetaan rakennuttamissopimuksessa sovitun mukaisesti. Toteutumattoman hankkeen kustannuksista vastaa vuokraaja.

Yhtiö hankkii rakennuttajakonsultin Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitoksen Tilapalveluista ja Kiinteistöliikelaitos laskuttaa palvelusta yhtiötä.

Hankkeen tavoitteena on toteuttaa toteutuskustannuksiltaan edullisin ratkaisuvaihtoehto, jonka vuoksi hanke tullaan kilpailuttamaan elementtitoteutuksena.

Esisopimus allekirjoitetaan ensitilassa ja se sitoo osapuolia kohteen valmistumiseen asti. Vuokrasopimus allekirjoitetaan viimeistään 3 kuukautta ennen tilojen valmistumista, jolloin myös vuokralaiselle ilmoitetaan tilojen käyttöönottopäivä. Vuokrasopimus korvaa esisopimuksen.

Liitteenä 2 olevassa vuokrasopimusluonnoksessa on määritetty edellä esitettyjen esisopimuksesta ilmenevien asioiden lisäksi normaalin Turun kaupungin vuokrauskäytännön mukaisesti muut vuokranantajan ja vuokralaisen vastuut ja velvollisuudet.

Kaupunki sitoutuu järjestämään yhtiön vieraan pääoman rahoituksen. Kohteiden rakennusaikana rahoitus hoidetaan pääasiassa kaupungin konsernitilille annettavan limiitin kautta. Yhtiön pankkitili liitetään kaupungin konsernitilikokonaisuuteen. Yhtiön pitkäaikainen vieraspääoma rahoitetaan kaupungin suoralla antolainalla tai mahdollisesti kaupungin myöntämällä takauksella. Rakennusaikaisen rahoituksen konvertointi pitkäaikaiseksi arvioidaan toteutuvan vuoden 2017 aikana. Edellä oleva on määritetty liitteenä 3 olevassa lainoitussopimusluonnoksessa.

Hankkeen toteutus Kastun koulun tontille

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 16.2.2016 § 77 valita kiinteistön Kastun koulu (os. Pyörämäentie 4) kehittämisen kumppaniksi Prestobella Oy:n siltä osin kun kiinteistöä ei tarvita Raunistulan päiväkodin toteuttamiseen.

Prestobella Oy:n esittämä vaihtoehto, jossa kiinteistölle TVT Asunnot Oy -konsernin omistukseen rakennettavaksi päätetty Raunistulan päiväkoti toteutetaan purettavan Kastun koulurakennuksen paikalle, tuottaa sekä päiväkodin saattoliikenteen ja piha-alueiden, rakentamisen vaiheistuksen, lähiympäristön että kehitettävän asuntoalueen kannalta parhaan lopputuloksen. Samalla vaihtoehto mahdollistaa nykyisen rakennuksen käyttökustannusten minimoinnin.

Kaupunginvaltuuston 28.9.2015 § 160 hyväksymä hankesuunnitelma esitti päiväkodin rakentamista Kastun koulun tontille ja siten mahdollistaa päiväkodin sijoittamisen myös Kastun koulurakennuksen paikalle. Kiinteistön käyttö on kokonaisvaltaisesti parhaiten ratkaistavissa edellä mainitulla tavalla. Näin ollen Kastun koulurakennus luovutetaan purettavaksi Raunistulan päiväkodin rakentamisen yhteydessä ja päiväkodin tarvetta vastaava osa tontista erotetaan TVT Asunnot Oy -konsernille Raunistulan päiväkodin rakentamista varten.

Prestobella Oy:n ilmoittama hinta on tasolla 3.000.000 euroa / 11.280 k-m2 eli noin 265 euroa/k-m2. Hinnassa on huomioitu koulun purkukustannukset lukuun ottamatta mahdollisia ongelmajätteitä. Kastun koulurakennuksen purku tullaan todennäköisesti toteuttamaan ja ainakin alkuvaiheessa rahoittamaan Turun kaupungin toimesta, jotta päiväkodin rakentamisen aikataulu ei viivästy tontin muihin kehittämistoimenpiteisiin tarvittavasta ajasta johtuen. Koulurakennuksen purusta ei ole pyydetty tarjouksia, joten purkukustannukset voidaan arvioida vain karkealla tasolla olevan 250.000–550.000 €.

Kastun koulurakennukselle ei ole löydetty muita käyttökohteita, joten nykyisen rakennuksen käyttökustannusten minimoimiseksi rakennus tulisi purkaa jossakin vaiheessa. Toteuttamalla päiväkoti koulurakennuksen paikalle mahdollistetaan paras hyöty tontin loppuosan kehittämisen kannalta.

Liite 1Esisopimus

Liite 2Vuokrasopimus

Liite 3Lainoitussopimus

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:     

EhdotusKaupunginhallitus päättää,

että se hyväksyy liitteinä 1 ja 2 olevat esisopimus- ja vuokrasopimukset ja valtuuttaa kiinteistötoimialan toimialajohtajan tekemään esi- ja vuokrasopimukseen mahdolliset vähäiset muutokset sekä allekirjoittamaan esi- ja vuokrasopimukset.

Samalla kaupunginhallitus päättää hyväksyä liitteenä 3 olevan lainoitussopimuksen ja valtuuttaa talous- ja strategiaryhmän johtajan tekemään siihen mahdollisesti tarvittavat muutokset sekä allekirjoittamaan lainoitussopimuksen.

Lisäksi kaupunginhallitus hyväksyy esittelyssä kuvatun, Kastun koulurakennuksen purkamista edellyttävän päiväkodin sijoittamisen tontilla.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Manni ja Eklund ilmoittivat olevansa esteellisiä eivätkä osallistuneet asian käsittelyyn. Eklundin tilalla asian käsittelyyn osallistui Ilola.

Puheenjohtajana tämän asian käsittelyn kohdalla toimi 2. varapuheenjohtaja Rantanen.