xx.xx.2015
ESISOPIMUS ”RAUNISTULAN PÄIVÄKOTI 1:N” VUOKRAUKSESTA
1. Sopijapuolet
Vuokranantaja
TVT Asunnot Oy tai perustettavan yhtiön lukuun (jäljempänä: ”yhtiö”)
Käsityöläiskatu 3
20100 Turku
Y-tunnus xxxxxx-x
Vuokranantajan yhteyshenkilö hankkeen toteuttamiseen liittyvissä asioissa:
Kehittämispäällikkö Johannes Malmi
Puh. 0400 363011
Sähköposti: johannes.malmi@tvt.fi
Vuokranantajan yhteyshenkilö vuokrasopimukseen liittyvissä asioissa:
Asuntopalvelupäällikkö Erja Ylitalo
Puh. 040 5326990
Sähköposti: erja.ylitalo@tvt.fi
Vuokralainen
Turun kaupunki, Kiinteistöliikelaitos (jäljempänä: ”kaupunki”)
Y-tunnus: 0204819-8
Käyntiosoite: Puutarhakatu 1, 20100 Turku
Laskutusosoite:
Laskuttaminen tapahtuu verkkolaskutuksena. Lisätiedot verkkolaskutuksesta www.turku.fi/laskuttaminen.
Vuokralaisen yhteyshenkilö hankkeen toteuttamiseen liittyvissä asioissa:
Rakennuttajainsinööri Jouni Anttila
Puh. 040 1970448
Sähköposti: jouni.anttila@turku.fi
Vuokralaisen yhteyshenkilö vuokrasopimukseen liittyvissä asioissa:
Vuokrauspäällikkö Tiina Aaltonen
Puh. (02) 2624 329 / 050 558 9329
Sähköposti: tiina.aaltonen@turku.fi
2. Sopimuksen peruste
Sopimus perustuu Turun kaupunginvaltuuston päätökseen 28.9.2015 § 160 (Liite 1).
3. Sopimuksen tarkoitus
Tämän sopimuksen tarkoituksena on sopia osapuolten kesken kohdassa 4 kuvatun vuokrakohteen toteuttamisesta Turun kaupungin sivistystoimialan varhaiskasvatuksen käyttöön. Turun Kiinteistöliikelaitoksen tilapalvelut, sivistystoimiala ja konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus -vastuualue ovat yhteistyössä valmistelleet Raunistulan päiväkoti 1 -työnimellä kulkevan päiväkodin uudisrakentamista koskevan hankesuunnitelman. Hankesuunnitelma on hyväksytty Turun kaupunginvaltuuston päätöksellä 28.9.2015 § 160.
Vuokrattavat tilat tulee toteuttaa Turun kaupunginvaltuuston päätöksen mukaisesti kumppanuusmuotoisena vuokrahankkeena TVT Asunnot Oy konsernin kanssa, hyväksytyn hankesuunnitelman mukaisesti.
Yhtiö rakennuttaa ko. tilat ja kaupunki vuokraa ne käyttöönsä 20 vuoden vuokrasopimuksella. Kaupunki sitoutuu vuokraamaan kohteet yhtiöltä niiden valmistuttua sopimuksessa ja kaupunginvaltuuston päätöksessä kerrotuin reunaehdoin. Vuokranmääräytymisperusteet ovat vuokrasopimuksessa.
4. Vuokrauksen kohde ja käyttötarkoitus
Vuokrauksen kohteena ovat varhaiskasvatuksen päivähoitotilat oheistiloineen ja piha-alueineen toteutettuna nk. Kastun koulun tontille osoitteessa Pyörämäentie 4. Yhtiö ostaa tai vuokraa kyseisen tontin myöhemmin sovittavien ehtojen mukaisesti.
Tilat vuokrataan valmiina käyttöönotettaviksi käyttötarkoituksenaan varhaiskasvatuksen päivähoitotilat. Vuokrattavien tilojen tulee olla tässä mainitun käyttötarkoituksen mukaiset ja niiden tulee täyttää kaikki esteettömyydelle asetetut vaatimukset. Kalustaminen irtokalusteiden osalta tehdään Sivistystoimialan toimesta ja sen kustannuksella. Suunnittelussa on varmistettava mm. seuraavien vaatimusten täyttyminen:
• toiminnalliset vaatimukset
• viranomaismääräykset
• toiminnanharjoittajan vastuunäkökohdat
Tilojen käyttötarkoituksenmukaisuus varmistetaan tiiviillä yhteistyöllä osapuolten kesken suunnittelu- ja rakennusvaiheessa. Lisäksi Kiinteistöliikelaitoksen edustajat tulevat osallistumaan tilojen jatkosuunnitteluun ja tutustuvat perusteellisesti vuokrauksen kohteena olevien tilojen rakennussuunnitelmiin ja rakennustapaselostukseen, joiden mukaisesti rakennustyö suoritetaan. Osapuolten välinen yhteistyö on kuvattu tarkemmin laadittavassa rakennuttamissopimuksessa.
Vuokralainen ei saa muuttaa vuokrattujen tilojen käyttötarkoitusta ilman vuokranantajan kirjallista lupaa. Vuokranantajalle mahdollisesti tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta aiheutuvat kustannukset tulevat vuokralaisen maksettaviksi.
Vuokrakohde sisältää myös vuokrakohteen kiinteistöllä sijaitsevat pysäköintipaikat sekä rakennettavan ulkoilupiha-alueen varusteineen.
5. Hankkeeseen liittyvät lausunnot
5.1. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan sekä kasvatus- ja opetuslautakunnan lausunnot
Lausunnot ovat osana liitettä 1.
5.2. TVT Asunnot Oy:n lausunto
TVT:n Asunnot Oy:n lausunto päiväkotihankkeiden toteuttamisesta on liitteenä numero 3. Lisäksi TVT Asunnot Oy edellyttää tilaajan sitoutuvan toteutumattomasta hankkeesta aiheutuneisiin kustannuksiin. Näitä ovat TVT rakennuttaminen ja hallinto, viranomaismaksut ja yms. projektin etenemisen myötä syntyneet kustannukset.
6. Rakennuttamis- ja vuokrausjärjestely
Yhtiö rakennuttaa kohteet ja vuokraa tilat kokonaisuudessaan kaupungille 20 vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Kaupunki vuokraa sisäisesti tilat edelleen sivistystoimialalle.
Hankkeelle on laadittu kustannusarvio uudisrakennuksen kustannuksista sekä yksi-, että kaksikerroksisille toteutusvaihtoehdoille. Kiinteistöliikelaitoksen laatiman arvion mukaan hankkeen perustamiskustannukset ovat 2/2015 kustannustasossa yksikerroksiselle vaihtoehdolle 4.367.000 € (alv 0 %). Kaksikerroksisen toteutusvaihtoehdon arvioidut rakennuskustannukset ovat 4.065.000 € (alv 0 %). Tämä kustannus-arvio on laadittu ns. paikalla rakennetulle päiväkotirakennukselle.
Yhtiö hankkii rakennuttajakonsultin Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitoksen Tilapalveluista ja Kiinteistöliikelaitos laskuttaa palvelusta yhtiötä. Rakennuttajakonsultti vastaa kilpailutusasiakirjojen laadinnasta, kilpailutuksesta ja KSE 2013.
Hankkeen tavoitteena on toteuttaa toteutuskustannuksiltaan edullisin ratkaisuvaihtoehto, jonka vuoksi hanke tullaan kilpailuttamaan elementtitoteutuksena. Hanke toteutetaan hankesuunnitelmassa esitettyjen tavoitteiden ja laajuuden mukaisesti. Hankkeeseen valitun urakoit-sijan rakennusvalvonnan ja kaavoittajan kanssa tulee käydä tarvittavat neuvottelut ko. tahojen hankkeelle asettamista vaatimuksista ennen tarjouskilpailun toteuttamista. Suunnitelmat ja kilpailutusasiakirjat tulee hyväksyttää yhtiöllä ja kaupungilla ennen kilpailun käynnistämistä.
Vuokra koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta sekä maan-vuokrasta. Pääomavuokra määritellään siten, että se on 7 % hankkeen toteutuneista perustamiskustannuksista. Pääomavuokra ei ole indeksisidonnainen.
Ylläpitovuokraan kuuluvat kohteen ylläpitoon kuuluvat palvelut (isännöinti, kirjanpito, lämmitys, ulko- ja sisäpuolinen kiinteistönhoito, jäte-huolto ja kunnossapito). Lisäksi ylläpitovuokraan kuuluu kiinteistövero. Erilliskorvauksiin kuuluvat käyttövesi, käyttösähkö ja siivous, joiden sisällyttämisestä vuokralaisen vuokravastuihin sovitaan vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä. Yhtiön tulee esittää ylläpitovuokran määrä Kaupungille ennen vuokrasopimuksen laatimista ja ylläpitovuokra sidotaan kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksiin.
Maanvuokra määritellään siten, että se on yhtiön Turun kaupungille (maanomistaja) maksama maanvuokra. Omistustilanteessa on maanvuokra tontin kauppahinta * 5 % vuodessa (elinkustannusindeksiehto).
Hankkeen vuokrakustannuskatto määritellään samaksi kuin hanke-suunnitelmassa 373.444,68 €/vuosi vähennettynä Kiinteistöliikelaitoksen hallinnointipalkkiolla ja sisäisellä korjausrahalla. Vuokrakustannuskatto on näin ollen 366.355,08 €/vuosi.
Vuokrakustannukset tullaan tarkastamaan toteutuneita kustannuksia vastaaviksi, mikäli hankkeen toteutuskustannukset alittavat esitetyn tavoitteen.
7. Hankkeen kustannusten rahoitus
Kaupunki sitoutuu järjestämään yhtiön vieraan pääoman rahoituksen. Kohteiden rakennusaikana rahoitus hoidetaan pääasiassa kaupungin konsernitilille annettavan limiitin kautta. Yhtiön pankkitili liitetään kaupungin konsernitilikokonaisuuteen. Yhtiön pitkäaikainen vieraspääoma rahoitetaan kaupungin suoralla antolainalla tai mahdollisesti kaupungin myöntämällä takauksella. Rakennusaikaisen rahoituksen konvertointi pitkäaikaiseksi rahoitukseksi kaupungin antolainalla merkitään vuoden 2017 tai 2018 talousarvioon ja siitä tehdään päätös kaupunginhallituksen johtosäännön mukaisesti.
Esisopimuksen allekirjoituksen jälkeen TVT:n suorittamasta työpanoksesta rakennuttamisessa veloitetaan rakennuttamissopimuksessa sovitun mukaisesti. Toteutumattoman hankkeen kustannuksista vas-taa vuokraaja.
8. Hankkeen aloitus
Hankkeen suunnittelu ja rakentaminen aloitetaan viipymättä rakennuttamissopimuksen allekirjoittamisen jälkeen.
9. Vuokra-aika
Raunistula päiväkoti 1 vuokra-aika alkaa 1.1.2017 tai 1.8.2017 mutta kuitenkin viimeistään 1.1.2018. Vuokralaiselle tulee ilmoittaa tilojen käyttöönottopäivä 3 kuukautta ennen vuokrakauden alkua. Vuokra-sopimus on voimassa määräaikaisena 20 vuotta. Määräajan jälkeen vuokralaisella on mahdollisuus jatkaa sopimusta toistaiseksi voimassaolevana 6 kuukauden irtisanomisajalla, ostaa vuokrauksen kohde osapuolten sopimaan hintaan tai olla käyttämättä edellä mainittuja oikeuksiaan.
Vuokrattavien tilojen hallinta luovutetaan vuokralaiselle vuokra-ajan alkaessa. Tilat luovutetaan valmiina käyttöönotettaviksi.
10. Arvonlisävero
Kaikki tässä esisopimuksessa mainitut hinnat ovat arvonlisäverottomia. Perustettavan yhtiön, joka toimii tulevassa sopimussuhteessa vuokranantajana, tulee hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi.
11. Sopimuksen voimassaolo
Tämä sopimus astuu voimaan allekirjoitushetkestä lukien. Kukin osa-puoli vastaa ennen sopimuksen allekirjoittamista syntyneistä hankkeeseen liittyvistä kuluistaan. Sen voimassaolo päättyy automaattisesti osapuolten sitouduttua kohteeseen vuokrasopimuksella. Vuokra-sopimus tehdään TVT:n hallituksen tekemän kohteen rakentamispäätöksen yhteydessä.
12. Päiväys ja allekirjoitukset
Tätä esisopimusta on tehty kaksi (2) yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle.
Turussa
TURUN KAUPUNKI, TVT ASUNNOT OY TAI PERUSTETTAVAN YHTI-ÖN LUKUUN
Kiinteistöliikelaitos
___________________ ____________________
Jouko Turto Teppo Forss
Toimialajohtaja TVT Asunnot Oy:n toimitusjohtaja
LIITTEET:
1. Turun kaupunginvaltuuston päätös 28.9.2015 § 160
2. Vuokrasopimusluonnos Raunistulan päiväkoti 1
3. TVT Asunnot Oy:n lausunto päiväkotihankkeiden toteuttamisesta
11567-2011 (653)
Raunistulan päiväkoti 1 hankesuunnitelman hyväksyminen
Tiivistelmä: -
Kh § 398
Va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi ja tilacontroller Nora Hilden 17.9.2015:
Kaupunginhallitus käsitteli 23.3.2015 § 137 sivistystoimialan palveluverkkomuutosta ja periaatelinjauksena hyväksyttiin tällöin, että
-Raunistulan koulun yhtenäismalli puretaan,
-Kastun koulutalosta luovutaan,
-Yli-Maarian kouluhankkeen hankesuunnitelma päivitetään ja hankkeen yhteydessä toteutetaan myös yläkoulun tilat sekä että
-Rauninaukion päiväkodin korvaavat tilat toteutetaan Kastun koulun tontille.
Asia päätettiin tuoda uudelleen kaupunginhallituksen käsittelyyn kasvatus- ja opetuslautakunnan käsiteltyä asian ja hyväksyttyä kokonaisuuteen liittyvät erillisselvitykset.
Yllä esitetyn päätöksen mukaisesti Rauninaukion päiväkodin korvaavia tiloja käsittelevä hankesuunnitelma päivitettiin niin, että uudisrakennuksen sijoituspaikkana tarkastellaan Kastun koulun tonttia. Kastun koulun toiminta on siirtynyt muihin toimitiloihin 1.9.2015 lukien kasvatus- ja opetuslautakunnan päätöksen 1.4.2015 § 52 mukaisesti.
Hankesuunnitelma
Raunistulan päiväkoti 1 -työnimellä kulkevan uudisrakennushankkeen mitoituksena on 144 hoitopaikkainen uudisrakennus, jonka tilaohjelman mukainen pinta-ala on 1.447 m2. Päiväkoti on suunniteltu kahdeksalle päiväkotiryhmälle.
Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyysi lausunnot päivitetystä hankesuunnitelmasta kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalta ja kasvatus- ja opetuslautakunnalta 8.5.2015 mennessä. Saapuneet lausunnot ovat oheismateriaalina.
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta hyväksyi osaltaan hankesuunnitelman (Kilajk 6.5.2015 § 262).
Kasvatus- ja opetuslautakunta viittasi lausunnossaan varhaiskasvatus- ja opetuslautakunnan vuonna 2012 (23.5.2012 § 76) Raunistulan päiväkotihankkeesta antamaan lausuntoon, jossa korostettiin hankkeen tarpeellisuutta ja käsiteltiin sijoituspaikkavaihtoehtoja. Kasvatus- ja opetuslautakunnan 22.4.2015 § 67 lausunnon mukaan Raunistulan alueella tarvitaan päiväkoti pitkälle tulevaisuuteen. Lisäksi lausunnossa todetaan, että Kastun koulun tontti on sijoituspaikkana pätevä nyt kun Kastun koulutalosta luovutaan. Lisäksi lausunnossa pyydetään selvitykset vaihtoehtoisista toteuttamismalleista, jotka on esitettävä viimeistään kaupunginhallitukselle ennen kaupunginvaltuuston käsittelyä.
Vaihtoehtoisista toteutusmalleista strateginen tilojen ohjaus -vastuualue esitti lausuntopyynnössään päiväkodin toteuttamista elementtitoteutuksena paikalla rakennetun päiväkodin sijaan. Raunistulan päiväkodin toteutusaikataulutavoitteena on, että uusi päiväkoti voisi aloittaa toimintansa vuoden 2017 alusta. Kireä aikataulu puoltaa hankkeen toteuttamista elementteinä, koska ns. paikalla rakentaen esitetty tavoiteaikataulu on liian tiukka.
Lisäksi on mahdollista, että elementtitoteutuksena tehtävän päiväkodin perustamiskustannukset jäävät paikalla toteutettua päiväkotirakennusta alhaisemmiksi. Elementtitoteutuksen kustannusarviot saadaan tarjouskilpailun pohjalta.
Päivitettyä hankesuunnitelmaa varten on laadittu kustannusarvio uudisrakennuksen kustannuksista sekä yksi-, että kaksikerroksisille toteutusvaihtoehdoille. Kiinteistöliikelaitoksen laatiman arvion mukaan hankkeen perustamiskustannukset ovat 2/2015 kustannustasossa yksikerroksiselle vaihtoehdolle 4.367.000 € (alv 0 %). Kaksikerroksisen toteutusvaihtoehdon arvioidut rakennuskustannukset ovat 4.065.000 €. Tämä kustannusarvio on laadittu ns. paikalla rakennetulle päiväkotirakennukselle.
Paikalla rakennetun päiväkodin kustannusarvion pohjalta on laadittu arvio sisäisen vuokralaskentamallin mukaisesti päiväkodin vuokrakustannuksista toimialalle. Arvio sivistystoimialan tiloista maksamasta vuokrasta on 31.120,39 €/kk. Vuosivuokraksi muodostuisi 373.444,68 €/v. Rauninaukion nykyisen päiväkodin vuokriin on varattu sivistystoimialan vuoden 2015 talousarviossa yhteensä 113.338 €.
Toteutusmalli TVT Asunnot Oy:n kanssa
10.2.2014 käsitellyssä sivistystoimialan varhaiskasvatuksen palveluverkossa esitettiin, että Raunistula 1 päiväkodin rakennushanke voidaan toteuttaa erillisen hankesuunnitelman mukaisesti myös TVT Asunnot Oy:n tytäryhtiön Turun Palvelutilat Oy:n toimesta. TVT Asunnot Oy toteaa lausunnossaan, että se on valmis toteuttamaan hankkeet TVT Asunnot -konserniin, mikäli omistaja näkee sen kaupungin kokonaisedun mukaiseksi. TVT pyytää toteuttamisesta konserniohjetta.
Hanketta esitetään toteutettavaksi kumppanuusmuotoisena vuokrahankkeena. Mallissa TVT Asunnot Oy -konserniin tulee perustaa uusi tytäryhtiö, jotta nykyisten konsernin yhtiöiden ARA-lainoituksen ehdot eivät vaarannu.
Turun kaupunki lainoittaa perustettavaa yhtiötä 100 prosenttisesti sen toteuttaessa Raunistulan päiväkodin uudisrakennushankkeen. Tarkemmat lainaehdot tuodaan myöhemmin kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi.
Hankkeen vuokrakustannuskatto määritellään samaksi kuin hankesuunnitelmassa esitetty hankkeen sisäinen vuokra, eli 373.444,68 €/vuosi. Tämä on kokonaisvuokra sisältäen kohteen ylläpitotehtävät. Vuokrakustannukset tullaan tarkastamaan toteutuneita kustannuksia vastaaviksi, mikäli hankkeen toteutuskustannukset alittavat esitetyn tavoitteen.
Kohteen vuokra-aika on 20 vuotta, jonka jälkeen vuokrausta on mahdollisuus jatkaa tai sopia kohteen ostamisesta. Kohteen vuokrasopimusluonnos ja varsinainen esisopimus hankkeen toteuttamisesta tuodaan myöhemmin kaupunginhallituksen hyväksyttäviksi.
Hankeen rakennuttamistehtävistä ja kilpailuttamisesta vastaa hankkeen toteuttaja, eli perustettava TVT Asunnot Oy:n tytäryhtiö. Hankkeen jatkovalmistelussa tilaajan ja toteuttajan edustajat muodostavat työryhmän, jossa sovitaan mm. hankkeen jatkosuunnitteluun ja kilpailuttamiseen liittyvistä asioista. Malli on käytössä myös käynnissä olevissa hyvinvointitoimialan vanhuspalvelun ympärivuorokautisen asumisen hankkeissa, joita valmistellaan TVT Asunnot Oy:n tytäryhtiön Turun Palvelutilat Oy:n kanssa.
Kastun koulun tontista jaetaan tontti päiväkotihankkeelle ja sen lopullinen koko tarkentuu hankkeen jatkosuunnittelussa. Tontin maanvuokrasopimus tuodaan kaupungin päätöksentekoon päätösvaltarajojen mukaisesti.
Hanke on tarkoitus toteuttaa siten, että tilat ovat otettavissa käyttöön vuoden 2016 lopussa ja päiväkotitoiminta alkaisi 1/2017.
Liite 1 Raunistula 1 päiväkoti päivitetty hankesuunnitelma liitteineen
Oheismateriaali 1 Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan lausunto
Oheismateriaali 2 Kasvatus- ja opetuslautakunnan lausunto
Oheismateriaali 3 TVT Asunnot Oy:n lausunto
Kaupunginhallituksen ehdotus
Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä liitteen 1 mukaisen Raunistulan päiväkoti 1 päivitetyn hankesuunnitelman. Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää, että
•hanke toteutetaan kumppanuusmuotoisena vuokrahankkeena TVT Asunnot Oy:lle perustettavan tytäryhtiön kanssa ja että asiasta annetaan TVT Asunnot Oy:lle konserniohje
•esisopimus hankkeen toteuttamiseksi, vuokrasopimus ja lainoitussopimus tuodaan myöhemmin kaupunginhallituksen hyväksyttäviksi.
Päätös Ehdotus hyväksyttiin.
Manni, Eklund ja Karttunen ilmoittivat olevansa esteellisiä, eivätkä osallistuneet asian käsittelyyn. Puheenjohtajana tämän asian kohdalla toimi 2. varapuheenjohtaja Elina Rantanen.
Kv § 160
Liite 1 Raunistula 1 päiväkoti päivitetty hankesuunnitelma liitteineen
Oheismateriaali 1 Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan lausunto
Oheismateriaali 2 Kasvatus- ja opetuslautakunnan lausunto
Oheismateriaali 3 TVT Asunnot Oy:n lausunto
Kaupunginhallituksen ehdotus
Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä liitteen 1 mukaisen Raunistulan päiväkoti 1 päivitetyn hankesuunnitelman. Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää, että
•hanke toteutetaan kumppanuusmuotoisena vuokrahankkeena TVT Asunnot Oy:lle perustettavan tytäryhtiön kanssa ja että asiasta annetaan TVT Asunnot Oy:lle konserniohje
•esisopimus hankkeen toteuttamiseksi, vuokrasopimus ja lainoitussopimus tuodaan myöhemmin kaupunginhallituksen hyväksyttäviksi.
Päätös Ehdotus hyväksyttiin.
Jakelu
tied TVT Asunnot Oy
tied Kasvatus- ja opetuslautakunta
tpv Kaupunginhallituksen konsernijaosto
tied Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta
tpv Kiinteistötoimiala
11567-2011 (653)
Raunistulan päiväkoti 1 hankesuunnitelma
Tiivistelmä:
Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyytää Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalta lausuntoa Raunistulan päiväkoti 1:n hankesuunnitelmasta. Hankesuunnitelmassa esitetään uudisrakennushankkeen sijoituspaikaksi Kastun koulun tonttia, jolta on tarkoitus purkaa nykyinen koulurakennus. Hankkeen mitoitukseksi on määritelty 144-paikkainen uudisrakennus. Hankesuunnitelmassa esitetään, että tuleva päiväkotirakennus toteutetaan tilaelementtitoteutuksena kustannusten alentamiseksi.
Kilajk § 262
Tilapalvelut, rakennuttajainsinööri Jouni Anttila 4.5.2015:
Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyytää lausuntoa Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalta yhteistyössä Kiinteistöliikelaitoksen Tilapalveluiden, Sivistystoimialan, ympäristötoimialan ja konsernihallinnon talousasioiden edustajien kanssa laaditusta Raunistulan päiväkoti 1:n hankesuunnitelmasta.
Hankesuunnittelussa on huomioitu, että Länsikeskuksen päivähoitoalueella kattavuustasoa tulee nostaa, jotta ennakoitua voimakkaampi kysyntä saadaan katettua. Lisäksi Runosmäen alueen nykyisiä päiväkoteja joudutaan todennäköisesti korvaamaan tulevaisuudessa rakennusten huonon kunnon vuoksi. Nykyisistä Rauninaukion päiväkodin tiloista joudutaan luopumaan niiden epäajanmukaisuuden takia, joten tarve uudelle päiväkodille on merkittävä.
Kaupunginvaltuusto käsitteli 10.2.2014 kokouksessaan Sivistystoimialan varhaiskasvatuksen palveluverkkoa. Rauninaukion päiväkotiin liittyen päätettiin, että: ”Rauninaukion päiväkodin huonokuntoisista tiloista tulee luopua. Niitä korvaamaan luodaan noin 70–140 omana toimintana toteutettavaa päivähoitopaikkaa vuoteen 2016 mennessä”.
Sivistystoimialan palveluverkkoa vuosille 2015–2020 käsiteltiin kaupunginvaltuustossa 15.12.2014. Päätöksenä Rauninaukion päiväkodin korvaavista tiloista säilyi aiemman 10.2.2014 mukainen päätös, jossa korvaavat tilat toteutetaan uudisrakennuksena.
Yllä olevat päätökset ovat ohjanneet Rauninaukion päiväkodin korvaavien tilojen suunnittelutyötä. Päivitetty hankesuunnitelma pohjautuu 30.4.2012 valmistuneeseen hankesuunnitelmaan, josta Tilakeskus pyysi lausunnot, mutta jonka käsittelyn eteneminen jäi odottamaan Sivistystoimialan varhaiskasvatuksen palveluverkon hyväksymistä.
Raunistulan päiväkoti 1 -työnimellä kulkevan uudisrakennushankkeen mitoituksena on 144-paikkainen uudisrakennus. Aiemmassa hankesuunnitteluvaiheessa vuonna 2012 tarkasteltiin lukuisia vaihtoehtoja uuden päiväkodin tilahankinnalle. Realistisiksi sijoitusvaihtoehdoiksi muodostui tällöin kolme vaihtoehtoa. Aiemmassa hankesuunnitelmassa todettiin, että uudisrakennushanke voidaan toteuttaa Raunistulan koulun Raunistulan yksikön pihalle, Raunistulan koulun Kastun yksikön pihalle tai Vätin puistoon.
Vuoden 2012 hankesuunnitelman yhteydessä todettiin, että mikäli päiväkoti toteutetaan Kastun koulun pihalle, on sillä merkittäviä vaikutuksia koulun käytössä olevaan piha-alueeseen. Vätin puisto -sijoitusvaihtoehto vaatii kaavamuutoksen, jonka vaatima aika venyttäisi tarpeettomasti päiväkodin rakentamista. Tästä johtuen työryhmä päätyi esittämään Raunistulan koulun, Raunistulan yksikön pihaa päiväkodin sijoituspaikaksi. Raunistulan yksikön piha vaatii päiväkodin turvallisen saattoliikenteen vuoksi merkittäviä liikenteellisiä uudelleen järjestelyjä, joiden hinnaksi hankesuunnitelmassa arvioitiin noin 420 000 euroa.
Syksyllä 2014 hankesuunnitelman päivitystyön yhteydessä esille nousi myös muita Sivistystoimialan palveluverkkoon liittyviä muutostarpeita. Päivitetyssä hankesuunnitelmassa päiväkodin sijoituspaikkana tarkastellaan Kastun koulun tonttia.
Sivistystoimialan palveluverkkoon esitetään Kastun koulun yksikön lakkauttamista.
10.2.2014 käsitellyssä Sivistystoimialan varhaiskasvatuksen palveluverkossa esitettiin, että Raunistula 1 päiväkodin rakennushanke voidaan toteuttaa erillisen hankesuunnitelman mukaisesti myös TVT Asunnot Oy:n tytäryhtiön Turun Palvelutilat Oy:n toimesta. Hanke tullaan toteuttamaan kumppanuusmuotoisesti vuokrahankkeena TVT Asunnot Oy:n tai sen tytäryhtiön taseeseen. Hanke toteutetaan siten, että rakennuksen teknisestä rakennuttamisesta vastaa Kiinteistöliikelaitoksen Tilapalvelut.
Päivitettyä hankesuunnitelmaa varten on laadittu kustannusarvio uudisrakennuksen kustannuksista sekä yksi-, että kaksikerroksisille toteutusvaihtoehdoille. Kiinteistöliikelaitoksen laatiman arvion mukaan hankkeen perustamiskustannukset ovat 2/2015 kustannustasossa yksikerroksiselle vaihtoehdolle 4.367.000 euroa (alv 0 %). Kaksikerroksisen toteutusvaihtoehdon arvioidut rakennuskustannukset ovat 4.065.000 euroa. Tämä kustannusarvio on laadittu ns. paikalla rakennetulle päiväkotirakennukselle. Perustamiskustannusten alentamiseksi Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue esittää uudisrakennuksen toteuttamista tilaelementtitoteutuksena. Elementtitoteutuksen kustannusarviot saadaan tarjousten pohjalta.
Paikalla rakennetun päiväkodin kustannusarvion pohjalta on laadittu arvio sisäisen vuokralaskentamallin mukaisesti päiväkodin vuokrakustannuksista toimialalle. Arvio Sivistystoimialan tiloista maksamasta vuokrasta yksikerroksisessa toteutusvaihtoehdossa on 31.120,39 €/kk. Vuosivuokraksi muodostuisi 373.444,68 € /v. Arvio Sivistystoimialan tiloista maksamasta vuokrasta kaksikerroksisessa toteutusvaihtoehdossa on 29.333,22 €/kk ja vuosivuokraksi muodostuisi 351.998,64 €/v.
Oheismateriaali 1 Strateginen tilojen ohjaus –vastuualueen lausuntopyyntö
Oheismateriaali 2 Raunistulan päiväkoti 1 hankesuunnitelma
Kiinteistöliikelaitoksella ei ole huomautettavaa hankesuunnitelmaan.
Toimialajohtaja Jouko Turto:
Ehdotus Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää lausuntomaan Strateginen tilojen ohjaus -vastuualueelle, että se osaltaan hyväksyy esitetyn Raunistulan päiväkoti 1 hankesuunnitelman.
Päätös Ehdotus hyväksyttiin.
Jakelu
laus Konsernihallinto, strateginen tilojen ohjaus
11567-2011 (653)
Raunistulan päiväkoti 1:n hankesuunnitelma
Tiivistelmä: -
Kasopelk § 67
Toimialajohtaja Timo Jalonen 15.4.2015:
Tilakeskus pyysi kirjeellään 10.5.2012 varhaiskasvatus- ja perusopetuslautakunnan lausunnon Raunistulan päiväkoti 1:n hankesuunnitelmasta.
Varhaiskasvatus- ja perusopetuslautakunta antoi 23.5.2012 § 76 asiasta lausunnon.
Oheismateriaali 1 Varhaiskasvatus- ja perusopetuslautakunta 23.5.2012 § 76
Kasvatus- ja opetuslautakunta käsitteli nykyisen Rauninaukion päiväkodin tilannetta 1.4.2016 § 51. Lautakunta päätti, että osoitteessa Rauninaukio 4 olevien päiväkotikiinteistöjen vuokrasopimus irtisanotaan päättyväksi 31.12.2016. Uudella päiväkodilla on tarkoitus korvata nykyinen tila.
Konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus on pyytänyt 15.4.2015 uutta lausuntoa päivitettyyn hankesuunnitelmaan 8.5.2016 mennessä.
Oheismateriaali 2 Lausuntopyyntö 15.4.2015
Oheismateriaali 3 Päivitetty hankesuunnitelma
Sivistystoimiala toteaa lausuntonaan seuraavaa:
Varhaiskasvatus- ja opetuslautakunnan vuonna 2012 antama lausunto on edelleen perusteltu ja tosiasioiltaan edelleen pääpiirteissään paikkaansa pitävä. Raunistulan alueella tarvitaan päiväkoti pitkälle tulevaisuuteen. Alue on pohjoisten kaupunginosien ja keskustan liikenteellisessä solmukohdassa ja paikan liikenteellinen sijainti on eriomainen. Tehtyjen ennusteiden mukaan lapsimäärä alueella tulee kasvamaan, koska rakentaminen on alueella vilkasta.
Merkittävin muutos varhaiskasvatus- ja perusopetuslautakunnan vuoden 2012 tekemään linjaukseen on se, että uutta päiväkotia ei suunnitella enää Vätin puistoon eikä Raunistulan koulun tontille. Vätin puistoon rakentaminen vaatisi uuden kaavaprosessin ja Raunistulan koulun tontti on liikenteellisesti vaikeasti tavoitettava paikka. Kun kasvatus- ja opetuslautakunta teki 1.4.2015 ratkaisun Kastun koulurakennuksesta luopumisesta, vapautuu tontti osittain päiväkotirakentamiseen ja ne esteet, joihin varhaiskasvatus- ja perusopetuslautakunta vuonna 2012 viittasi, ovat poistuneet.
Toinen merkittävä muutos liittyy toteuttamistapaan. Selvittämättä jää hankesuunnitelmassa kokonaan, miksi on kokonaisuudessaan edullisempaa rakentaa esitetyllä tavalla elementtitoteutuksena kuin perinteisellä rakentamistavalla, koska päiväkodin tarve näin keskeisellä paikalla on pysyvä. Elementtirakennuksen elinkaari lienee lyhyempi kuin perinteisellä rakentamistavalla toteutetun rakennuksen. Vaihtoehtoisten toteuttamismallien puute on selvityksen ongelma.
Sivistystoimiala edellyttää lisäksi, että Raunistulan päiväkotihanke voidaan viedä läpi viivytyksettä viitaten mm. varhaiskasvatus- ja perusopetuslautakunnan sekä kasvatus- ja opetuslautakunnan aiemmin asiassa tekemiin kannanottoihin ja päätöksiin ja koska alueen nykyinen päiväkotirakennus on enintään tyydyttävässä kunnossa.
Ehdotus Kasvatus- ja opetuslautakunta päättää, että se antaa asiassa edellä olevan sivistystoimialan valmisteleman lausunnon asiaan.
Päätös Ehdotus hyväksyttiin siten muutettuna, että lausunnon kolmannen kappaleen loppuun lisätään seuraava: "Selvitykset vaihtoehtoisista toteuttamismalleista on esitettävä viimeistään kaupunginhallitukselle ennen kaupunginvaltuuston käsittelyä."
Päätös tehtiin esittelijän muutetusta päätösehdotuksesta yksimielisesti.
Jakelu
laus Konsernihallinto, strateginen tilojen ohjaus
VUOKRASOPIMUS xx.2016
1. Sopijapuolet
Vuokranantaja
TVT Asunnot Oy perustettavan yhtiön lukuun (jäljempänä: ”yhtiö”)
Käsityöläiskatu 3
20100 Turku
Y-tunnus xxxxxx-x
Vuokranantajan yhteyshenkilö hankkeen toteuttamiseen liittyvissä asioissa:
Kehittämispäällikkö Johannes Malmi
Puh. 0400 363011
Sähköposti: johannes.malmi@tvt.fi
Vuokranantajan yhteyshenkilö vuokrasopimukseen liittyvissä asioissa:
Asuntopalvelupäällikkö Erja Ylitalo
Puh. 040 5326990
Sähköposti: erja.ylitalo@tvt.fi
Vuokralainen
Turun kaupunki, Kiinteistöliikelaitos (jäljempänä: ”kaupunki”)
Y-tunnus: 0204819-8
Käyntiosoite: Puutarhakatu 1, 20100 Turku
Laskutusosoite:
Laskuttaminen tapahtuu verkkolaskutuksena. Lisätiedot verkkolaskutuksesta www.turku.fi/laskuttaminen.
Vuokralaisen yhteyshenkilö hankkeen toteuttamiseen liittyvissä asioissa:
Jouni Anttila
Sähköposti: jouni.anttila@turku.fi
Vuokralaisen yhteyshenkilö vuokrasopimukseen liittyvissä asioissa:
Vuokrauspäällikkö Tiina Aaltonen
Puh. (02) 2624 329 / 050 558 9329
Sähköposti: tiina.aaltonen@turku.fi
2. Sopimuksen peruste
Sopimus perustuu Turun kaupunginvaltuuston päätökseen 28.9.2015 § 160.
3. Vuokrauksen kohde
Vuokrauksen kohteena ovat varhaiskasvatuksen päivähoitotilat oheistiloineen ja piha-alueineen toteutettuna nk. Kastun koulun tontille osoitteessa Pyörämäentie 4. Yhtiö ostaa tai vuokraa kyseisen tontin myöhemmin sovittavien ehtojen mukaisesti. Liite 1 asemapiirros.
Vuokrakohde on osoitettu liitteenä 2 olevissa piirustuksissa.
Vuokrattavat tilat vuokrataan valmiiksi rakennettuina rakennuttamissopimuksessa mainittujen periaatteiden ja suunnitelmien mukaan, ja liitteenä 3 olevan hankesuunnitelman mukaan.
Vuokrasopimuksen kohteena olevien tilojen huoneistoala on noin 1477 m2. Huoneistoalatieto täsmennetään hankkeen asiakirjojen valmistuttua.
Vuokrakohde sisältää myös vuokrakohteen kiinteistöllä sijaitsevat pysäköintipaikat sekä rakennettu ulkoilupiha-alue.
Vuokrahinta ei ole pinta-alaperusteinen.
Vuokranantaja vuokraa tilat valmiina käyttöönotettavaksi sopimuskohdan 4 mukaiseen käyttötarkoitukseen.
Vuokralainen tulee osallistumaan tilojen jatkosuunnitteluun ja tutustuu perusteellisesti vuokrauksen kohteena olevien tilojen rakennussuunnitelmiin ja rakennustapaselostukseen, joiden mukaisesti rakennustyö suoritetaan. Vuokralainen hyväksyy valmiit suunnitelmat.
Vuokrattavat tilat tulevat Turun kaupungin sivistystoimialan varhaiskasvatuksen arvonlisäveropalautukseen oikeuttavaan käyttöön.
4. Käyttötarkoitus
Tilat vuokrataan valmiina käyttöönotettaviksi käyttötarkoituksenaan päivähoitotilat.
Vuokrattavien tilojen tulee olla tässä mainitun käyttötarkoituksen mukaiset, ja niiden tulee täyttää käyttötarkoituksen mukaiselle toiminnalle asetetut, kulloinkin voimassa olevat viranomaismääräykset ja laatuvaatimukset. Tilojen tulee täyttää myös kaikki esteettömyydelle asetetut vaatimukset.
Vuokralainen ei saa muuttaa vuokrattujen tilojen käyttötarkoitusta ilman vuokranantajan kirjallista lupaa. Vuokranantajalle mahdollisesti tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta aiheutuvat kustannukset tulevat vuokralaisen maksettaviksi.
5. Vuokra-aika
Raunistula päiväkoti 1 vuokra-aika alkaa 1.1.2017 tai 1.8.2017 mutta kuitenkin viimeistään 1.1.2018. Vuokralaiselle tulee ilmoittaa tilojen käyttöönottopäivä 3 kuukautta ennen vuokrakauden alkua. Vuokrasopimus on voimassa määräaikaisena 20 vuotta. Määräajan jälkeen vuokralaisella on mahdollisuus jatkaa sopimusta toistaiseksi voimassaolevana 6 kuukauden irtisanomisajalla, ostaa vuokrauksen kohde osapuolten sopimaan hintaan tai olla käyttämättä edellä mainittuja oikeuksiaan.
Vuokrattavien tilojen hallinta luovutetaan vuokralaiselle vuokra-ajan alkaessa. Tilat luovutetaan valmiina käyttöönotettaviksi.
6. Vuokran määrä
Vuokra koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta sekä maanvuokrasta.
Kokonaisvuokra on enintään 30529,59 euroa per kuukausi (alv 0 %) 28.9.2015 hintatasolla.
Vuosittaiseksi kokonaisvuokraksi muodostuu enintään 366.355,08 euroa per vuosi (alv 0 %) 28.9.2015 hintatasolla.
Vuosi- ja kuukausivuokra määritellään uudelleen, kun kohteen toteutuneet pääomakustannukset ovat tiedossa. Kohteen valmistuttua Vuokranantaja toimittaa Vuokralaiselle vuokralaskelman, joka perustuu toteutuneisiin kustannuksiin.
Kokonaisvuokra sisältää pääomakustannukset, pääoman erilliskustannukset (esim. kiinteistöveron ja kiinteistövakuutuksen), sekä kiinteistönhoito- ja ylläpitopalveluista, kunnossapitopalveluista, peruskorjauksista, isännöinnistä ja lämmityksestä aiheutuvat kulut ja maanvuokran.
Maanvuokra määritellään siten, että se on yhtiön Turun kaupungille (maanomistaja) maksama maanvuokra tai omistustilanteessa tontin kauppahinta * 5 % vuodessa (elinkustannusindeksiehto).
Pääomavuokra määritellään siten, että se on 7 % hankkeen toteutuneista perustamiskustannuksista. Pääomavuokra ei ole indeksisidonnainen.
Vuokralaisesta johtuvat rakennusaikaiset toiminnalliset lisätyöt eivät sisälly tähän vuokrasopimuksen, vaan niiden vaikutuksesta vuokraan sovitaan etukäteen erikseen, ja niistä tehdään erilliset päätökset.
Kokonaisvuokra on ns. bruttovuokra. Vuokralainen ei maksa vuokranantajalle muita maksuja tilan käytöstä. Kokonaisvuokra ei kuitenkaan sisällä vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen siivousta eikä vuokralaisen käyttöveden tai käyttösähkön kustannuksia.
7. Erilliskorvaukset
Vuokralainen tekee sähkösopimuksen omiin nimiinsä ja vastaa käyttösähkön kulutuksesta aiheutuvista kustannuksista. Sähköliittymän hankkii kuitenkin vuokranantaja kustannuksellaan. Keittiön sähkö tulee voida mitata erikseen.
Vuokralainen tekee myös käyttövedestä sopimuksen tuottajan kanssa ja vastaa käyttöveden kustannuksista.
Lämmityksen kustannukset sisältyvät kokonaisvuokraan. Lämmitysenergian kulutus vuokrakohteessa tulee antaa vuokralaiselle kalenterivuosittain tiedoksi.
Normaali jätehuolto kuuluu vuokraan.
Vuokralainen vastaa edellä mainittujen velvoitteiden lisäksi kustannuksellaan toimintansa aiheuttamista muista hoitokuluista kuten hallinnassaan olevien tilojen siivous- ja ongelmajäte- ym. vastaavista kuluista.
8. Arvonlisävero
Vuokraan lisätään kulloinkin voimassaolevan verokannan mukainen arvonlisävero.
Vuokranantaja on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta alv-velvolliseksi. Vuokralainen sitoutuu käyttämään vuokrauksen kohdetta kuntapalautukseen tai alv-vähennykseen oikeuttavaan toimintaan koko vuokrasuhteen ajan.
Mikäli vuokranantaja joutuu vuokralaisen toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta maksamaan palautuksia tekemistään arvonlisäverovähennyksistä tai ei saa vuokrauksen kohteeseen liittyvien maksujen arvonlisäveroja täysimääräisesti vähennettyä vuokrauksen kohteena olevien tilojen osalta, on vuokralainen velvollinen korvaamaan vuokranantajalle aiheuttamansa vahingon.
Viranomaisten tämän sopimuksen tekemisen jälkeen määräämät mahdolliset uudet verot ja maksut voidaan vuokranantajan ilmoituksesta lisätä vuokraan.
9. Vuokran maksu
Kokonaisvuokra maksetaan kuukausittain etukäteen vuokranantajan toimittaman laskun mukaisesti. Vuokran eräpäivä on kunkin kuukauden toinen (4.) arkipäivä.
Laskuttaminen tapahtuu verkkolaskutuksena. Lisätiedot verkkolaskutuksesta www.turku.fi/laskuttaminen.
Vuokranmaksun tai erilliskorvausten maksun viivästyessä viivästyskorko on enintään korkolain 4a §:n 1 mom. mukainen.
Laskutus- tai vastaavia lisiä ei hyväksytä.
10. Vuokran tarkistaminen
10.1 Indeksitarkistus
10.1.1 Pääomavuokra
Pääomavuokra ei ole indeksisidonnainen.
10.1.2 Maanvuokra
Mikäli vuokranantaja omistaa tontin maanvuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin (1951:10=100). Indeksitarkistus tehdään kerran vuodessa, jolloin kokonaisvuokra tarkistetaan vastaamaan perusindeksin ja tarkistusindeksin välillä tapahtunutta muutosta.
Maanvuokra määritellään siten, että se on yhtiön Turun kaupungille (maanomistaja) maksama maanvuokra. Omistustilanteessa on maanvuokra tontin kauppahinta * 5 % vuodessa (elinkustannusindeksiehto).
Edellä mainittu perusvuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksilukuun 1906 (perusindeksi 1951:10=100) ja vuokra tarkistetaan vuosittain 1.1.2017 alkaen ja sen jälkeen kalenterivuosittain tammikuun 1. päivästä alkaen.
Tarkistettu vuosivuokra saadaan kertomalla edellä mainittu perusvuokra tarkastusajankohtaa edeltäneen joulukuun indeksiluvulla ja jakamalla se edellä mainitulla perusindeksillä.
Mikäli elinkustannusindeksiä ei voida soveltaa tai niiden laskeminen lopetetaan, sidotaan vuokra kuluttajahintaindeksiin tai vastaavaan indeksiin käyttäen perusindeksinä vuokra-ajan alkamishetkellä viimeisintä tiedossa olevaa elinkustannusindeksin pistelukua ja noudattaen soveltuvin osin vuokrantarkistuksen laskennassa edellä mainittuja periaatteita.
10.1.3 Ylläpitovuokra
Ylläpitovuokra sidotaan täysimääräisesti kiinteistön ylläpidon indeksiin (2010=100).
Indeksitarkistus tehdään kerran vuodessa, jolloin kokonaisvuokra tarkistetaan vastaamaan perusindeksin ja tarkistusindeksin välillä tapahtunutta muutosta.
Vuokran vuosittainen tarkistus on kuitenkin aina vähintään 3 %. Sopimuksen mukainen kuukausivuokra on laskettu 9/2015 tasoon.
Perusindeksi on xx kiinteistön ylläpidon indeksin pisteluku. Vuokra tarkistetaan vuokrauksen alkamisvuoden jälkeisen vuoden tammikuussa lokakuun 20xx indeksin mukaan ja siitä eteenpäin säännöllisesti vuosittain. Tarkistusindeksinä on kunkin vuoden lokakuun pisteluku. Indeksin muutos otetaan huomioon tarkistusajankohtaa seuraavan tammikuun alusta lukien.
Mikäli kiinteistön ylläpidon indeksiä ei voida soveltaa tai niiden laskeminen lopetetaan, sidotaan vuokra kuluttajahintaindeksiin tai vastaavaan indeksiin käyttäen perusindeksinä vuokra-ajan alkamishetkellä viimeisintä tiedossa olevaa kiinteistön ylläpidon indeksin pistelukua ja noudattaen soveltuvin osin vuokrantarkistuksen laskennassa edellä mainittuja periaatteita.
10.2 Muut vuokranlisäykset
Jos lainsäädännöllä tai julkishallinnon toimenpitein kohdistetaan uusi vero tai maksu vuokrasuhteeseen, voi vuokranantaja lisätä tästä aiheutuvat välittömät lisäkustannukset vuokralaiselta perittävän vuokran määrään.
Mikäli vuokrattavien tilojen käyttötarkoituksen mukaiselle toiminnalle asetetaan uusia viranomaismääräyksiä tai laatuvaatimuksia, vuokranantajalla on oikeus lisätä tällaisten vaatimusten täyttämisestä aiheutuvat kustannukset vuokralaiselta perittävän vuokran määrään, tästä kuitenkin sovitaan tapauskohtaisesti kirjallisesti erikseen.
10.2 Vakuus
Osapuolet ovat sopineet, että vuokralainen ei luovuta erillistä vakuutta vuokrasuhteesta aiheutuvien velvoitteidensa täyttämisestä.
11. Jälleenvuokraus ja alivuokraus
Vuokralaisella on oikeus vuokrata tiloja edelleen alivuokralaiselle ilmoitettuaan siitä etukäteen kirjallisesti vuokranantajalle. Alivuokraussuhde ei saa kuitenkaan aiheuttaa haittaa vuokranantajalle tai sen harjoittamalle liiketoiminnalle. Ali- ja edelleenvuokraustilanteessa vuokralainen on kuitenkin edelleen vastuussa tämän sopimuksen velvoitteista myös alivuokraamiensa tilojen osalta.
12. Vuokrasopimuksen siirto
Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää sopimusta kolmannelle osapuolelle ilman vuokranantajan hyväksyntää. Vuokranantaja ei kuitenkaan voi vastustaa sopimuksen siirtoa ilman perusteltua syytä. Perusteltuna syynä voidaan pitää mm. riskiprofiilin muutosta. Sopimuksen mahdollisesta siirrosta tulee ilmoittaa etukäteen kirjallisesti vuokranantajalle.
Tämä koskee myös liikkeen luovutustilannetta.
13. Käyttökustannukset, tilojen käyttö
Tilojen irtokalustuksesta vastaa vuokralainen omalla kustannuksellaan. Vuokralainen hankkii ja asentaa toimintansa edellyttämät hankintaraja- ja vastuunjakotaulukossa vuokralaisen vastuulle nimetyt koneet ja laitteet sekä huolehtii niiden asianmukaisesta huollosta, ylläpidosta ja uusimisesta.
Vuokranantaja huoltaa, ylläpitää sekä uusii vastuunrajataulukossa vuokranantajan vastuulle nimetyt koneet ja laitteet. Vuokralainen hankkii ja asentaa kaikki toimintansa edellyttämät muut kuin rakennustapaselostuksessa mainitut koneet ja laitteet sekä huolehtii niiden asianmukaisesta huollosta ja ylläpidosta.
Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan omaisuutensa ja toimintansa vakuuttamisesta ja vartiointitarpeesta.
Vuokranantaja huolehtii kustannuksellaan tavanomaisesta jätehuollosta. Vuokralainen vastaa toiminnassaan syntyneiden ongelma- ja muiden kuin tavanmukaisten jätteiden säilyttämisestä ja poiskuljettamisesta jätelain ja viranomaisten sen nojalla antamien määräysten edellyttämällä tavalla.
Vuokralainen vastaa siitä, että hänen vuokratiloissa harjoittamansa toiminta täyttää lakien, asetusten ja viranomaismääräysten säännökset ja että vuokralaisella on toimintaansa varten tarvittavat luvat.
Tupakointi vuokratiloissa on kielletty.
14. Vuokrakohteen hoito, ylläpito ja korjausrakentaminen
14.1 Hoidon ja ylläpidon yhteyshenkilöt
Vuokranantaja ja Vuokralainen nimeävät vuokrakohteen hoidon ja ylläpidon yhteyshenkilöt, jotka ovat sopimusosapuolien ensisijaiset yhteyshenkilöt vuokrakohteen hoitoon ja ylläpitoon liittyvissä kysymyksissä. TVT:n yhteyshenkilönä toimii isännöitsijä.
14.2 Hankintaraja- ja vastuunjakotaulukko
Kustannusten ja palveluiden vastuunjako on esitetty vuokranantajan ja vuokralaisen välillä tehdyssä hankintaraja- ja vastuunjakotaulukossa, joka on liitteenä 4.
14.3 Vuokranantajan velvollisuudet
Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan kohteen isännöinnistä sekä kiinteistönhoito- ja ylläpitopalvelujen hankkimisesta.
Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan vuokrattavan kohteen vaipan, rakenteiden, tilapintojen sekä rakennuksiin liittyvien LVI- ja sähkölaitteistojen hoidosta, ylläpidosta ja peruskorjauksista.
Vuokranantaja vastaa tilojen paloturvallisuuden ylläpidosta viranomaisten ja palovakuutusyhtiön edellyttämällä tavalla sekä mahdollisista uusista viranomaismääräyksistä.
Lisäksi vuokranantajan vastuulle kuuluu ulkoalueiden hoito sisältäen muun muassa ulkoalueiden puhtaanapidon, lumityöt, liukkauden torjunnan ja kasvityöt. Vuokranantajan vastuulla on myös ulkoalueilla mahdollisesti olevien vuokrakohdetta palvelevien rakennelmien hoito, ylläpito ja korjausrakentaminen.
Em. ja muut vuokranantajan vastuulla olevat työt sisältävät myös kiireelliset korjaus- ja huoltotyöt. Jos em. töiden todetaan johtuvan vuokralaisen tahallisesta laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella on korvausvelvollisuus.
Vuokranantajan tulee reagoida vuokrakohteesta tuleviin vika- ja hälytysilmoituksiin viipymättä.
Kiinteistönhoitotehtäviä hoidettaessa on noudatettava hyvää kiinteistönhoitotapaa.
Vuokranantaja sitoutuu ylläpitämään vuokrakohteen ja sen käyttöä palvelevien muiden tilojen kunnon hyvällä tasolla koko vuokrakauden ajan. Vuokranantajan vastuulla on myös normaalista kulumisesta aiheutuvien korjaustöiden suorittaminen siten, että kohteen kunto säilyy hyvällä tasolla.
Kohteen ulkoalueiden ylläpidon hoitoluokan on oltava kiinteistöpalvelujen yleisten laatuvaatimusten (KiinteistöRYL 2009) mukaisesti A2 pääsisäänkäynnin ympäristössä ja kulkuväylillä, sekä muualla kiinteistöllä A3.
Kohteen sisäilmaston on koko vuokrakauden ajan täytettävä sisäilmastoluokan S2 mukaiset vaatimukset (liite 5).
14.4 Vuokralaisen velvollisuudet
Vuokralainen vastaa kohteeseen liittyvistä toiminnallisista käyttökustannuksista kuten vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen sisäosien siivouspalveluista ja kohteen mahdollisesta vartioinnista.
Vuokralainen vastaa hankkimiensa koneiden, kalusteiden ja laitteiden ylläpidosta ja huollosta sekä siitä, etteivät vuokralaisen tiloihin sijoittamat laitteet ja varusteet vahingoita huoneistoa.
Vuokranantaja hankkii palvelukeittiön koneet ja laitteet kustannuksellaan. Koneiden ja laitteiden huollosta, ylläpidosta ja uusimisesta vastaa vuokralainen.
Vuokranantaja vastaa pihalla sijaitsevien leikkialueiden lain edellyttämistä vaatimuksista kuten tarkastuksista, huolloista ja kunnossapidosta sekä näiden kustannuksista.
Vuokralainen vastaa oman toimintansa vuokrahuoneistolle aiheuttamasta normaalia merkittävämmästä kulutuksesta, rasituksesta ja korjaustarpeesta. Tarvittaessa normaali kuluminen voidaan arvioida vertaamalla tiloja Turun kaupungin päivähoitoyksiköiden käytössä olevien vastaavan ikäisiin tiloihin.
Vuokralainen on velvollinen hoitamaan kohdetta huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että kohteen käyttäjät noudattavat kohteen järjestysmääräyksiä ja muita kohteen käyttöön liittyviä määräyksiä sekä mitä muuten terveyden, siisteyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan viipymättä vuokranantajalle havaitsemistaan vioista ja puutteista.
14.5Toimenpiteet vahingon- tai hengenvaaran aiheuttavien vikojen ja puutteiden johdosta
Sopijapuolet ovat velvollisia välittömästi ilmoittamaan toiselle osapuolelle kiinteistöllä havaitsemansa viat ja puutteet, jotka saattavat aiheuttaa haittaa tai vahingonvaaraa rakennukselle, sitä käyttäville tai siellä olevalle omaisuudelle. Vian havainneen sopijapuolen on välittömästi ryhdyttävä toimenpiteisiin kohteen käyttäjien turvallisuuden suojaamiseksi. Vuokranantajalla on velvollisuus ryhtyä korjaustöihin välittömästi edellä mainittujen vikojen tai puutteiden korjaamiseksi.
14.6 Ylläpidon seurantaryhmä
Vuokranantaja sitoutuu yhteistoiminnan kehittämiseen ja laadunhallinnan parantamiseen vuokralaisen ja kiinteistön käyttäjien kanssa.
Kohteen käyttäjä, vuokralainen ja vuokranantaja nimeävät edustajansa ylläpidon seurantaryhmään, joka kokoontuu vähintään kerran vuodessa ja tarpeen vaatiessa useamminkin. Seurantaryhmä järjestäytyy vuokrakauden alussa pidettävässä aloituskokouksessa. Seurantaryhmän kutsuu koolle vuokranantajan edustaja.
Seurantaryhmän kokouksiin voidaan kutsua myös muita osallistujia, kuten asiantuntijatahoja.
Seurantaryhmä määrittelee vuokrakohteen yllä- ja kunnossapitotarpeet PTS-muodossa sekä määrittelee seuraavan vuoden aikana tarpeelliset kunnossapito-, peruskorjaus- ja vastaavat työt. Seurantaryhmä kokoontuu tarvittaessa keskustelemaan myös kiinteistönhoidossa, ylläpidossa ja korjausrakentamisessa todetuista puutteista sekä niistä toimenpiteistä, joihin puutteiden korjaamiseksi on tarpeen ryhtyä.
Seurantaryhmän jäsenille annetaan käyttöoikeus huoltokirjaan (Tampuuri tai vastaava), josta voi halutessa seurata huoltotoimenpiteiden toteutumista.
Seurantaryhmän kokouksista laaditaan pöytäkirja, jonka allekirjoittavat sekä vuokralaisen että vuokranantajan edustaja.
Seurantaryhmän kokouksista tai kokouksiin osallistumisesta aiheutuvista matkakuluista eivät sopijapuolet suorita toisilleen erillistä palkkiota tai korvausta.
14.7 Poikkeamien ja reklamaatioiden hoitaminen
Vuokralaisen tai käyttäjäasiakkaiden havaitsemat virheet tai poikkeamat vuokrakohteen tai sen ylläpito- ja kiinteistönhoito- tai korjausrakentamistöiden laadussa tulee vuokranantajan korjata viivytyksettä ja oma-aloitteisesti.
Reklamaatioita ja poikkeamia vuokralainen pystyy valvomaan ja seuraamaan sähköisestä huoltokirjasta (esim. Tampuuri).
Reklamaatio poikkeamasta tai virheestä voidaan tehdä huoltokirjaan sähköisesti tai esimerkiksi sähköpostilla vuokranantajan nimeämälle henkilölle.
15. Vuokralaisen muutostyöt
Vuokralainen ei saa suorittaa muutos- tai parannustöitä ilman vuokranantajan kirjallista lupaa.
Vuokralainen vastaa suorittamiensa toiminnallisten lisä- ja muutostöiden kustannuksista sekä niihin mahdollisesti tarvittavien viranomaislupien hakemisesta ja kustannuksista. Mikäli muuta ei ole sovittu, vuokralaisen tekemät lisä- ja muutostyöt jäävät kiinteiltä osiltaan vuokranantajan omaisuudeksi vuokra-ajan päätyttyä eikä vuokralaisella ole oikeutta saada niistä korvausta. Jos vuokralainen on asentanut tiloihin koneita tai laitteita, vuokralaisen on vuokra-ajan päätyttyä vuokranantajan pyynnöstä poistettava ne.
Vuokralaisella on oikeus kiinnittää rakennukseen mainoskilpiä saatuaan siihen tarvittavat viranomaisluvat. Vuokra-ajan päätyttyä vuokralainen on velvollinen poistamaan asentamansa mainoslaitteet ja -valot.
Laitteiden kiinnittämisessä on noudatettava vuokranantajan ohjeita.
16. Vuokranantajan korjaus- ja muutostyöt sekä uudisrakentaminen
Korjaus- ja muutostyöt
Vuokranantaja on oikeutettu teettämään vuokrasuhteen aikana vuokratiloissa tavanmukaisia korjaus- ja muutostöitä ilman, että vuokralainen saa korvausta siltä ajalta, mikä näihin töihin kuluu. Vuokranantaja saa tehdä korjauksia ja muutoksia vuokratuissa tiloissa ilmoitettuaan töistä etukäteen vuokralaiselle kaksi (2) viikkoa ennen töihin ryhtymistä. Vuokranantajan on pyrittävä tavanmukaisten kunnossapitotöiden suorittamiseen ajankohtana, josta aiheutuu vähiten vuokralaisen toiminnalle haittaa ja häiriötä. Kunnossapitotyöt on suoritettava yhteisesti sovittuna ajankohtana. Poikkeuksena ovat kiireellistä korjausta vaativat työt, joihin voidaan ryhtyä välittömästi. Olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavista korjauksista on ilmoitettava kuusi (6) kuukautta ennen töihin ryhtymistä. Mikäli huoneiston käyttö estyy korjauksen johdosta, vuokralaisella ei ole velvollisuutta maksaa vuokraa siltä ajalta ja niiltä osin, kuin huoneisto ei ole käytettävissä.
Vuokrauksen kohteena oleviin tiloihin vuokralaisen pyynnöstä vuokranantajan toimesta mahdollisesti suoritettavat toiminnalliset muutostyöt suoritetaan vuokralaisen kustannuksella. Huoneistossa tehtävät muutostyöt eivät oikeuta vuokralaista saamaan vuokranalennusta eikä vuokralaisella niiden takia ole sopimuksen purkuoikeutta.
17. Vahingot
Sopijapuolella on oikeus saada vahingonkorvausta toisen sopijapuolen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta välittömästä vahingosta. Jos osapuolet eivät pääse yksimielisyyteen siitä, onko sopimusvelvoite täytetty, on sopimusrikkomukseen vetoavalla näyttövelvollisuus siitä, että sopimusvelvollisuutta ei ole täytetty.
Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös vahingon, jonka vuokralaisen alivuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa vuokrauksen kohteelle.
Jos sopimusrikkomus on seurausta osapuolen tahallisuudesta tai törkeästä tuottamuksesta, vastaa rikkonut osapuoli myös toisen osapuolen muista välillisistä ja epäsuorista vahingoista.
18. Jakeluhäiriöt ja -katkokset
Tilapäiset häiriöt vesi-, viemäri-, lämpö- kaapelitelevisio-, puhelin-, tietoliikenne- ja sähkölaitteissa tai vastaavissa laitteissa tai kiinteistön hoidon kannalta tarpeelliset katkokset vastaavissa jakelulaitteissa eivät oikeuta vuokralaista korvauksen saantiin tai vuokran alennukseen. Vuokranantaja ei ole velvollinen korvaamaan vuokralaisen omaisuudelle tai toiminnalle syntyneitä vahinkoja, jotka aiheutuvat em. häiriöistä. Vuokranantaja ei vastaa GSM -puhelimien kuuluvuudesta.
19. Vakuutukset
Vuokralainen vastaa toimintaansa liittyvistä omaisuus- ja vastuuriskeistä sekä vuokrakohteessa olevan omaisuutensa vakuuttamisesta.
Vuokranantaja vastaa kiinteistövakuutuksen sekä muiden omaan toimintaansa liittyvien vakuutusten ottamisesta.
20. Ilkivalta
Vuokranantaja vastaa ilkivallasta aiheutuneista kuluista. Vuokralaisen hallinnassa olevissa sisätiloissa tapahtuneesta ilkivallasta vastaa kuitenkin vuokralainen. Mikäli vuokranantaja korjaa vuokralaisen vastuulle kuuluvia ilkivallan jälkiä, on vuokranantajan hyväksytettävä korjausten kustannukset vuokralaisella etukäteen.
21. Tilat vuokrasuhteen päättyessä
Vuokrasuhteen päättyessä on vuokralaisen luovutettava tilat vuokranantajan hallintaan luonnollista kulumista lukuun ottamatta siinä kunnossa kuin ne olivat vuokrasuhteen alkaessa, ellei toisin sovita tai ole muutos- ja lisätöiden osalta toisin sovittu.
Vuokra-ajan päättyessä pidetään tiloissa yhteinen katselmus. Katselmuksessa mahdollisesti todetut sellaiset puutteellisuudet ja viat, jotka eivät johdu luonnollisesta kulumisesta, on vuokralaisen korjattava.
Vuokranantaja on oikeutettu vuokralaisen kustannuksella suorittamaan vaadittavat puhdistus- ja korjaustyöt, jotka ovat aiheutuneet tavanomaisen kulumisen ylittävien jälkien poistamisesta, mikäli vuokralainen laiminlyö mainitut työsuoritukset.
22. Ympäristövastuut
Sopijapuolet sitoutuvat toiminnassaan noudattamaan voimassa olevia ympäristönsuojeluun liittyviä säännöksiä sekä toimimaan kiinteistönpidossa ja huoneistoa käyttäessään kestävän kehityksen periaatteet ja ympäristön huomioon ottavalla tavalla.
Mikäli vuokralaisen toiminnasta aiheutunutta saastumista ilmenee, suoritetaan puhdistus viranomaisten vaatimassa laajuudessa vuokralaisen kustannuksella.
23. Sopimuksen muuttaminen
Sopimusosapuolet voivat muuttaa tätä sopimusta kirjallisesti, muut muutokset ovat mitättömiä. Muutokset tulevat voimaan, kun molemmat sopimusosapuolet ovat ne asianmukaisesti hyväksyneet ja allekirjoittaneet sopimusosapuolten toimivaltaisten edustajien toimesta.
24. Sovellettava laki ja erimielisyyksien ratkaiseminen
Ellei sopimuksen ehdoista ole muuta sovittu, sopimukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL 482/95).
Tähän sopimukseen sovellettava kieli on suomen kieli.
Tähän sopimukseen sovelletaan Suomen lakia.
Sopimuksesta johtuvat erimielisyydet pyritään ensi sijassa ratkaisemaan sopijapuolten välisin neuvotteluin. Sopimuksesta johtuva riita, jota ei pystytä ratkaisemaan neuvotteluteitse, ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
25. Sopimuksen liitteet
Tähän sopimukseen kuuluvat varsinaisen sopimuslomakkeen lisäksi seuraavat liitteet:
1. Asemapiirros, täydennetään kun on valmis
2. Arkkitehtipiirustukset, täydennetään kun on valmis
3. Hankesuunnitelma, hyväksytty Turun kaupunginvaltuuston päätöksellä 28.9.2015 § 160
4. Hankintaraja- ja vastuunjakotaulukko, luonnos jota täydennetään
5. Sisäilmastoluokitus 2008 (RT 07-10946)
Sopijapuolet hyväksyvät, että sopimukseen sovelletaan liitteenä 8 Sisäilmastoluokitusta 2008 (RT-10946), vaikka asiakirjaa ei ole liitetty tämän sopimuslomakkeen liitteeksi
27. Päiväys ja allekirjoitukset
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi (2) yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle.
Turussa
TURUN KAUPUNKI, TVT Asunnot Oy perustettavan yhtiön lukuun
Kiinteistöliikelaitos
___________________ ____________________
Jouko Turto xxx