Tilaliikelaitos 31.5.201 § 111:

Tilaliikelaitos on vuokrannut Turkuhallin areenahuoneistoa KOy Turun Monitoimihallille sekä kaupungin omistamia ravintolatiloja ja aitioita Oy Turkuhalli – Åbohallen Ab:lle. Tällä hetkellä voimassa olevat vuokrasopimukset on allekirjoitettu 25.3.2009. Oy Turkuhalli – Åbohallen Ab sulautuu KOy Turun Monitoimihalliin 1.7.2010, jolloin Oy Turkuhalli – Åbohallen Ab:n vuokrasopimukset siirtyvät KOy Turun Monitoimihallille.

Ympäristötoimen sektorin apulaiskaupunginjohtaja on antanut Tilaliikelaitokselle valmisteluohjeen koskien areenahuoneiston sekä ravintola- ja aitiotilojen vuokrasopimusten jatkamista ja vuokran määrää.

Turun Tilaliikelaitos neuvotellut Kiinteistö Oy Turun Monitoimihallin kanssa uusista vuokrasopimuksista, jotka korvaisivat vanhat sopimukset 1.7.2010 alkaen. Voimassaoloaikaa ja vuokran määräytymisperustetta lukuun ottamatta liitteenä oleva sopimus vastaa sisällöltään nykyisin voimassa olevia sopimuksia. Lisäksi vastuu peruskorjauksien rahoittamisesta on uudessa sopimuksessa siirretty vuokralaiselle (Koy Turun Monitoimihalli). Tämä toimintamalli kuitenkin edellyttää, että KOy Turun Monitoimihallilla on merkittävästi muitakin tuloja kuin Tilaliikelaitoksen maksama hoitovastike.

Kustannusperusteisen vuokran määräytyminen:

Tilaliikelaitoksen johtokunta huolehtii johtosäännön mukaan siitä, että toimialaan kuuluvaa toimintaa harjoitetaan liiketoiminnallisten periaatteiden mukaisesti. Tämä tarkoittaa ulosvuokrattavien kohteiden osalta sitä, että kohteista on pyrittävä perimään markkinahintaa vastaavaa vuokraa. Koska Turkuhallin markkinahintaisen vuokran määrittely on kuitenkin hallin käytön luonteen vuoksi vaikeaa, on perustellumpaa käyttää Turkuhallia koskevan vuokran määräytymisperusteena kustannusperusteista vuokraa. Missään tapauksessa kohdetta ei ole järkevää vuokrata siten, että saatavan vuokran määrä olisi vähemmän kuin kohteesta aiheutuvat kustannukset.

Tilaliikelaitoksen sisäisen vuokran määräytymisperiaatteiden (kustannusperusteinen vuokra) mukaisesti laskettu vuosivuokra on 2 565 492€, jonka vuokralaisen tulisi maksaa Tilaliikelaitokselle.

KOy Turun Monitoimihalli on neuvotteluissa esittänyt vuokran määräksi nykyisten vuokrasopimusten mukaiset vuokrat, areenahuoneiston osalta 168 186,72 euroa / vuosi (14.015,56 euroa / kk) ja ravintolatilojen ja aitioiden osalta vastikkeen suuruisen määrän.

Jotta Koy:n esityksen mukaiseen tai muuten alhaiseen vuokraan voitaisiin päätyä, edellyttää se kustannusperusteisesta vuokrasta luopumista esimerkiksi seuraavalla tavalla:

Pääomavuokran korko-osuudesta on mahdollista luopua, mikäli kaupunginhallitus päättää poistaa Tilaliikelaitokselle asettamansa pääoman tuottovaatimuksen vuokrattavien tilojen osalta.

Pääomavuokran poisto-osuudesta on mahdollista luopua, mikäli KOy Turun Monitoimihalli sitoutuu vuokrasopimuksissa vastaamaan kustannuksellaan vuokrattavien tilojen peruskorjauksista sekä osoittamaan vuosittain kaupungille / Tilaliikelaitokselle, että se on tehnyt kiinteistön peruskorjauksia varten riittävät poistot ja varautunut rahallisesti tuleviin peruskorjauksiin omassa toiminnassaan. Suunnitelmallisen toiminnan edellytyksenä on, että Koy teettää kiinteistöstä pitkän tähtäimen korjaussuunnitelman, jota tullaan noudattamaan.

Ylläpitovuokran korjausrahasta on mahdollista luopua, mikäli KOy Turun Monitoimihalli sitoutuu vuokrasopimuksissa vastaamaan kustannuksellaan vuokrattavien tilojen niistä sisäpuolisista korjaustöistä, jotka normaalisti kuuluvat osakehuoneiston omistajalle. Koy Turun Monitoimihallin on osoitettava vuosittain kaupungille / Tilaliikelaitokselle, että se on suorittanut vuokrattavien tilojen käytön kannalta riittävät em. työt.

Seuraavista eristä Tilaliikelaitoksen tulisi kuitenkin saada täysi korvaus:

Ylläpitovuokran ylläpitovastike on Turun Tilaliikelaitoksen KOy Turun Monitoimihallille areenahuoneistosta, ravintoloista ja aitioista suorittamaa vastiketta.

Hallinnointipalkkio on Tilaliikelaitokselle vuokrasopimuksen hallinnoinnista aiheutunutta kulua.

Mikäli kustannusperusteisesta vuokrasta päätetään poiketa, ja tämä perustuu kaupunginhallituksen tai muun ylemmän toimielimen päätökseen, on kustannusperusteisen vuokran ja perittävän vuokran erotus kompensoitava liikelaitokselle.  Kuntalain 87g § mukaan kunta voi myöntää avustusta liikelaitokselle.

Kustannusperusteisesta vuokrasta luopuminen:

Tilaliikelaitos voi vuokrata vuokrakohteet Tilaliikelaitoksen vuokranmääräytymisperiaatteiden mukaisia vuokria (kustannusperusteista vuokraa) alhaisemmilla vuokrien määrillä vain, mikäli kaupunginhallitus:

- päättää luopua Tilaliikelaitokselle asetetusta tuottovaatimuksesta näiden tilojen osalta vuokrasopimusten kestoajaksi;

- edellyttää, että Koy Turun Monitoimihallin kanssa solmittavissa vuokrasopimuksissa peruskorjauksiin varautuminen ja huoneistojen sisäpuoliset korjaustyöt siirretään vuokralaisen (Koy) vastuulle; sekä

- päättää kompensoida Tilaliikelaitokselle vuokrattavista tiloista aiheutuvat tappiot (= ylläpitovastike ja hallinnointipalkkio siltä osin, kuin KOy Turun Monitoimihallin maksama vuokra ei niitä kata) koko vuokrasopimuksen keston ajan (10 vuotta) täysimääräisesti.

Kompensaation ja vuokrasopimuksessa sovittavan vuokran määrän suhteen voidaan tunnistaa kaksi käyttökelpoista toimintatapaa:

Vaihtoehto 1: Vaihtuva vuokran määrä

KOy:n maksettavaksi tulevan vuosivuokran määrä voidaan sopimuksissa sitoa Tilaliikelaitokselle vuosittain maksettavan kompensaation määrään siten, että sopimuksen mukaisen vuosivuokran määrä on sama kuin vuokranantajalle vuokrakohteesta aiheutuvat kulut (KOy Turun Monitoimihallille suoritettava ylläpitovastike ja Tilaliikelaitoksen vuokranmääräytymisperusteiden mukainen hallinnointipalkkio), joista on vähennetty Turun kaupunginhallituksen tai muun ylemmän toimielimen kutakin vuotta koskevan talousarviopäätöksen mukainen kompensaatio-osuus.

Menetelmä on perusteltu, koska kaupunginhallitus ja -valtuusto vahvistavat Tilaliikelaitokselle suoritettavan kompensaation määrän vuosittain talousarviossaan. Menetelmällä pyritään samalla varmistamaan se, että kiinteistöyhtiö pyrkii omalta osaltaan mahdollisimman tuottavaan toimintaan.

Vaihtoehto 2: Indeksiin sidottu, kiinteä vuokran määrä

KOy:n maksettavaksi tulevan vuokran määrä voidaan sopia vuokrasopimuksissa kiinteäksi (indeksikorotuksin), mikäli kaupunginhallitus tai muu ylempi toimielin päättää tehdä Tilaliikelaitoksen kanssa sopimuksen siitä, että kaupunginhallitus tai muu ylempi toimielin kompensoi Tilaliikelaitokselle vuokrattavista tiloista aiheutuvat tappiot (= ylläpitovastike ja hallinnointipalkkio siltä osin, kuin KOy Turun Monitoimihallin maksama vuokra ei niitä kata) koko vuokrasopimuksen keston ajan täysimääräisesti.

Koska Tilaliikelaitoksella on johtosäännön mukaan velvollisuus harjoittaa tehtäväänsä liiketaloudellisin perustein, on kiinteän vuokran määrän ja saatavan tuen muodostettava kokonaisuus, jolla on yhtenäinen voimassaoloaika.

Kun kysymyksessä on pitkäaikaiset vuokrasopimukset, on vuokran määrä aiheellista sitoa kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin.

Kaupunginhallituksen kompensaatio-osuus vuodelle 2010 olisi 1.020.228,28 € / vuosi. Tämä muodostuu seuraavasti: Tilaliikelaitokselle vuokrattavista tiloista tällä hetkellä aiheutuvista vuosittaisista kustannuksista 1.191.296 € (ylläpitovastike + hallinnointipalkkio) vähennetään Koy:n esittämä vuosivuokra 168.186,72 €.

Yhteenvetoa:

Kaupunkikonsernin näkökulmasta nyt luotavan sopimuskokonaisuuden tulisi olla sellainen, että se kannustaisi kiinteistöyhtiötä tekemään nykyistä parempaa tulosta, jolloin osakkeenomistajilta perittävän vastikkeen määrää saataisiin alemmaksi. Tilaliikelaitoksen näkemyksen mukaan vaihtoehto 1 täyttää paremmin edellä esitetyn tavoitteen.

Tilaliikelaitos esittää, että johtokunta saattaa asian kaupunginhallituksen ratkaistavaksi hallintosäännön 21 §:n mukaisesti. Koska vuokrasopimuksen syntyminen edellyttää kaupunginhallituksen päätöksiä, on tarkoituksenmukaista päättää koko asiasta samassa yhteydessä yhdellä päätöksellä.

Oheismateriaali 1  Vuokrasopimusluonnos areenahuoneisto 31.5.2010

Oheismateriaali 2   Vuokrasopimusluonnos ravintolatilat ja aitio 31.5.2010

Liikelaitosjohtaja Martti Kuitunen:                     

EhdotusTilaliikelaitoksen johtokunta päättää siirtää Turkuhallin areenahuoneiston ja kaupungin omistamien ravintolatilojen ja aitioiden vuokraamista koskevan asian kaupunginhallitukselle hallintosäännön 21 §:n mukaisesti.

Tilaliikelaitoksen johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että Turkuhallin areenahuoneiston sekä ravintolatilojen ja aitioiden vuokrasopimuksia jatketaan KOy Turun Monitoimihallin kanssa liitteenä olevien vuokrasopimusten mukaisin ehdoin sillä ehdolla, että kaupunginhallitus:

- päättää luopua Tilaliikelaitokselle asetetusta tuottovaatimuksesta näiden tilojen osalta vuokrasopimuksen kestoajaksi;

- päättää edellyttää, että KOy Turun Monitoimihallin kanssa solmittavassa vuokrasopimuksessa peruskorjauksiin varautuminen ja huoneistojen sisäpuoliset korjaustyöt siirretään vuokralaisen (Koy) vastuulle;

- päättää edellyttää, että nyt solmittavan vuokrasopimuksen mukainen vuosivuokran määrä on sama kuin vuokranantajalle vuokrakohteesta aiheutuvat kulut (KOy Turun Monitoimihallille suoritettava ylläpitovastike ja Tilaliikelaitoksen vuokranmääräytymisperusteiden mukainen hallinnointipalkkio) joista on vähennetty Turun kaupunginvaltuuston kutakin vuotta koskevan talousarviopäätöksen mukainen kompensaatio-osuus; sekä

- antaa tarvittaessa päätöstä vastaavan konserniohjeen KOy Turun Monitoimihallin hallitukselle.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kh §

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen 3.6.2010:

KOy Turun Monitoimihalli on esittänyt Tilaliikelaitokselle 10 vuoden vuokrasopimuksen tekemistä ravintola- ja areenaosakkeiden hallintaan oikeuttamista tiloista. Pitkän vuokrasopimuksen myötä on ollut tarkoitus mahdollistaa käyttäjän investoinnit vuokratiloihin. Yhtiö on esittänyt, että vuokran taso olisi nykyinen taso eli n. 168.000 €/vuosi.

Tilaliikelaitoksen esittämässä mallissa Tilaliikelaitos vuokraisi ravintola- ja areenaosakkeiden hallintaan oikeuttavat tilat yhtiölle KOy Turun Monitoimihalli Tilaliikelaitokselta perimän vastikkeen määrällä vähennettynä kaupunginhallituksen Tilaliikelaitokselle maksaman kompensaation määrällä. Tilaliikelaitoksen maksama vastike on ollut vuonna 2009 n. 1.163.000 € ja kaupunginhallituksen kompensaatio 995.000 €. Tällöin vuokran määräksi muodostuisi Tilalaitoksen esittämällä mallilla n.168.000 €.

Tällöin yhtiön maksama vuokra jäisi riippumaan kaupunginhallituksen kulloinkin myöntämästä avustuksen määrästä. Yhtiöllä ei ole mahdollista siirtää edelleenvuokraukseen vastaavaa ehtoa vuokrasopimuksiin. Yhtiöllä ei ole myöskään realistista mahdollisuutta kasvattaa merkittävästi tulojaan muillakaan keinoin. Yhtiöllä ei siis ole kykyä kantaa vuokranmuutoksesta aiheutuvaa riskiä.

Jotta yhtiön riski vuokranmuutoksista voidaan eliminoida, tulee kaupunginhallituksen ja Tilaliikelaitoksen tehdä 10 vuoden määräaikainen sopimus Tilaliikelaitokselle Turkuhallista maksettavan subvention määrästä. Tällöin vuokran määrän vaihtelu jää riippumaan yhtiön omista toimenpiteistä hoitovastikkeen määräytymisen suhteen.

Yhtiön tulee raportoida vuosittain vastikkeen määräytymisen perusteista, mahdollisen ylijäämän käytöstä ja tulevien korjausten vaikutuksesta konsernijaostolle.

Koska Turkuhalli ei tuota Tilaliikelaitoksen pääomalle tuottoa, tulisi tämä huomioida Tilaliikelaitoksen johtokunnan esittämällä tavalla liikelaitoksen tuottovaatimuksen määrittelyssä. Myös esitys korjaustöiden siirtämisestä yhtiön vastuulle on perusteltu. Esitän, että Tilaliikelaitoksen esitys hyväksytään ja ympäristötoimen apulaiskaupunginjohtaja oikeutetaan tekemään Tilaliikelaitoksen kanssa sopimus, jossa kaupunginhallituksen avustuksen määrä sidotaan 10 vuoden ajaksi nykytasoon (indeksikorotuksin ja mahdollisten peruskorjausten aiheuttamat kustannukset huomioiden).    

Liite 1Vuokrasopimusluonnos areenahuoneisto

Liite 2Vuokrasopimusluonnos ravintola ja aitiot

Kaupunginjohtaja Mikko Pukkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää,

että Turkuhallin areenahuoneiston sekä ravintolatilojen ja aitioiden vuokrasopimuksia jatketaan KOy Turun Monitoimihallin kanssa liitteenä 1 ja 2 olevien vuokrasopimusten mukaisin ehdoin,

että Tilaliikelaitokselle asetetusta tuottovaatimuksesta näiden tilojen osalta luovutaan vuokrasopimusten kestoajaksi,

että Koy Turun Monitoimihallin kanssa solmittavassa vuokrasopimuksessa peruskorjauksiin varautuminen ja huoneistojen sisäpuoliset korjaustyöt siirretään vuokralaisen (Koy) vastuulle ja

että ympäristötointa johtava apulaiskaupunginjohtaja oikeutetaan tekemään Tilaliikelaitoksen kanssa sopimus Tilaliikelaitokselle vuokrattavista tiloista aiheutuvien tappioiden korvaamisesta koko vuokrasopimuksen keston ajan vuoden 2010 vastaavalla tasolla (indeksikorotuksin ja mahdollisten peruskorjausten aiheuttamat kustannukset huomioiden).   

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Ennen päätöksentekoa suoritettiin kaksi äänestystä. Palautusehdotus hylättiin äänin 11 - 2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Raaska, Lundahn, Elo, Hihnala, von Frenckell-Ramberg, Keskinen, Manni, Arve, Lintula, Sarlund ja Randell.

Artesolan tekemän palautusehdotuksen puolesta äänesti lisäksi ehdotusta kannattanut Rinne.

Päätös asiassa tehtiin äänin 11 - 2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä päätökseksi tulleen esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Raaska, Lundahn, Elo, Hihnala, von Frenckell-Ramberg, Keskinen, Manni, Arve, Lintula, Sarlund ja Randell.

Artesolan tekemän hylkäämisehdotuksen puolesta äänesti lisäksi ehdotusta kannattanut Rinne.