Kaupunkikehitysryhmä, maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen 14.3.2018:

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päätti 12.12.2017 § 378 esittää kaupunginhallitukselle Turun kaupungin Sataman kaupunginosan Herttuankulma 27/2013 asemakaavanmuutosehdotusta kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Asemakaavanmuutos käynnistyi kumppanuuskaavahankkeena, joka perustui yksityisten maanomistajien anomukseen sekä Turun kaupungin ja yksityisten maanomistajien väliseen kumppanuussopimukseen (kh 10.6.2013 § 287).

Suunnittelualuetta laajennettiin keväällä 2016 siten, että kaupungin omistamat Juhana Herttuan Puistokadun itäpuoliset tontit Satama-9-4 (853-61-9-4) ja Satama-13-1 (853-61-13-1), joiden yhteenlaskettu pinta-ala on yli 4 ha, sisällytettiin asemakaavanmuutosalueeseen.

Herttuankulma 27/2013 asemakaavaehdotuksessa teollisuus- ja logistiikka-alue kehitetään asumispainotteiseksi uudeksi kaupunginosaksi. Asemakaava-alueen pinta-ala on noin 23 ha ja rakennusoikeutta asemakaavaehdotusalueelle osoitetaan noin 280000 k-m², joista noin 82000 k-m² sijoittuu yksityisten maanomistajien omistamille alueille. Herttuankulman alue on mitoitettu noin 4400 asukkaalle.

Asemakaavanmuutoksen toteuttaminen edellyttää katujen ja kunnallisteknisten verkostojen uudisrakentamista sekä vanhojen verkostojen saneeraamista uuden käyttötarkoituksen edellyttämään tasoon. Alustavan kustannusarvion mukaan Herttuankulman infran rakentamiskustannukset tulevat olemaan noin 18 M€.

Maankäyttö- ja rakennuslain 91 a §:n mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan Turun kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavasta taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Herttuankulman asemakaavanmuutosalueella on kaksi yksityistä maanomistajaa Kiinteistö Oy Satamakeskus tontin Satama-9-1 (853-61-9-1) omistajana ja Kiinteistö Oy Aissa tontin Satama-16-1 (853-61-16-1) omistajana. Molemmille maanomistajille tulee asemakaavanmuutoksen myötä sellaista arvonnousua joka velvoittaa maanomistajat osallistumaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Käydyissä maankäyttösopimusneuvotteluissa on päädytty ratkaisuun, jossa maankäyttösopimuskorvausta määritettäessä käytetään sekä alustavaa infran rakentamiskustannusarvioita että kiinteistöllä tapahtuvaa arvonnousuarviota. Kiinteistöjen kokonaistaloudellista arvonnousua määritettäessä kaupunki on käyttänyt asuin- ja liikerakennusoikeuden arvona 330 €/k-m² ja teollisuus- ja varastorakennusoikeuden arvona 80 €/k-m².

Maankäyttösopimuskorvauksen määräksi kaupunki on esittänyt tontille Satama-9-1 (Kiinteistö Oy Satamakeskus) 5.065.000 € ja tontille Satama-16-1 (Kiinteistö Oy Aissa) 900.040 €. Molemmat maanomistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä esitetyn maankäyttösopimuskorvauksen. Kiinteistö Oy:n Satamakeskuksen maankäyttösopimuskorvaus 5.065.000 € erääntyy maksettavaksi kuudessa erässä kortteleiden uudisrakentamisen tahdissa. 

Maankäyttösopimuskorvausten yhteenlaskettu euromäärä vastaa noin kolmasosaa alustavasta infranrakentamiskustannusarviosta ja vastaa reilua kolmannesta kiinteistöillä tapahtuvista arvonnousuista. Sopimuskorvauksen lisäksi kiinteistönomistajat luovuttavat kaupungille asemakaavanmuutosehdotuksen mukaiset katu- ja muut yleiset alueet.

Asemakaavanmuutoksen toteuttaminen edellyttää myös maa-aluevaihtoja kaupungin ja maanomistajien välillä. Kaupunki ja maanomistajat ovat neuvotelleet maanvaihtojen ajankohdasta ja päätyneet ratkaisuun, jossa tarvittavat maanvaihdot sisällytetään mukaan maankäyttösopimuksiin. Maanvaihtojen sisällyttäminen maankäyttösopimuksiin nopeuttaa alueen rakentamisen käynnistymistä ja Herttuankulman asemakaavan edellyttämien pysäköintilaitosten ja pihakansien toteutuminen helpottuu, kun korttelialueet ovat yhdellä omistajalla.

Maa-aluevaihdoissa käytetään rakennusoikeuden arvona 330 €/k-m², joka vastaa Turun kaupungin Sataman kaupunginosassa käyttämää rakennusoikeuden arvoa.

Turun kaupungin ja Kiinteistö Oy Satamakeskuksen välille on neuvoteltu seuraava maanvaihto:

Kiinteistö Oy Satamakeskus luovuttaa Turun kaupungille alueita tontista Satama 9-1 (853-61-9-1):

Turun kaupunki luovuttaa Kiinteistö Oy Satamakeskukselle alueita tonteista Satama-7-14 (853-61-7-14), Satama-7-34 (853-61-7-34) ja tilasta Turun kaupunki Puolala 3:0 (853-514-3-0):

Vaihtojen myötä siirtyy Herttuankulman asemakaavanmuutosalueen läpi osoitetun Kolmen Katariinan bulevardin sataman puoleinen alue kokonaan Turun  kaupungin omistukseen ja Kiinteistö Oy Satamakeskus maksaa kaupungille 2.767.380 € suuruisen välirahan. Väliraha erääntyy maksettavaksi 1.7.2021, jonka jälkeen korttelin Satama-20 omistus ja hallintaoikeus siirtyvät Kiinteistö Oy Satamakeskukselle.

Turun kaupungin ja Kiinteistö Oy Aissan välille on neuvoteltu seuraava maa-alueluovutus:

Kiinteistö Oy Aissa luovuttaa Turun kaupungille alueita tontista Satama-16-1 (853-61-16-1):

Kiinteistö Oy Aissan luovuttaman määräalan arvo on 864.930 euroa (2621 k-m² x 330 €/k-m²). Kaupunki ja Kiinteistönomistaja ovat sopineet, että maa-alueluovutuksen arvo vähennetään maankäyttösopimuskorvauksesta (900.040 €), joten maa-alueluovutuksen vähennyksen jälkeen maankäyttösopimuskorvauksen maksettavaksi määräksi jää 35.110 €. Maankäyttösopimukseen on liitetty Kiinteistö Oy Aissalle osto-optio kaavanmukaiseen tonttiin Satama-16-4. Osto-optiolla pyritään mahdollistamaan pihakannen toteutuminen koko korttelin alueelle.

Edellä esitettyjen maanvaihtojen omistus- ja hallintaoikeuksien siirtymiset on aikataulutettu siten, että tällä hetkellä Herttuankulman alueella olevien maanvuokramiesten toiminta voi pääosin jatkua ennallaan voimassaolevien maanvuokrasopimusten mukaisesti vuokra-aikojen päättymiseen asti.

Hallintosäännön 32 § 4.mom mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta ja hankkimisesta sekä omistajahallintaan perustuvista sopimuksista, kun kauppahinta tai sopimuskorvaus ylittää 3 miljoonaa euroa.

Liite 1Maankäyttösopimus Kiinteistö Oy Satamakeskus

Liite 2Maankäyttösopimus Kiinteistö Oy Aissa

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää,

että liitteenä olevat 27.9.2017 päivätyn ja 17.11.2017 muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Herttuankulma” 27/2013 edellyttämät maankäyttösopimukset hyväksytään, ja

että kaupunkiympäristötoimialan toimialajohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimuksiin vähäisiä muutoksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.