MAANKÄYTTÖSOPIMUS

Turun kaupungissa Sataman kaupunginosaa koskevan 27.9.2017 päivätyn ja 17.11.2017 sekä 12.12.2017 tarkistetun asemakaavaehdotuksen 27/2013 (Herttuankulma) johdosta tekevät Turun kaupunki (Kaupunki) ja Satama-9-1 (853-61-9-1) tontin omistaja Kiinteistö Oy Satamakeskus (Kiinteistönomistaja) seuraavan sopimuksen:

1. Maankäyttösopimuksen tavoite

Tällä maankäyttösopimuksella sovitaan yhteisesti kaupungille aiheutuvien yhdyskuntarakenteen muutoskustannusten korvaamisesta ja maa-aluevaihdoista asemakaavan toteuttamisen edistämiseksi.

Sopijaosapuolet toteavat yhteisesti, että tämä maankäyttösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle laissa asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia.

2. Sopimuksen tekoaika

Maankäyttösopimusneuvottelut on käyty asemakaavanmuutoksen sisällön tultua ratkaistuksi.

3. Yhdyskuntarakenteen muutoskustannusten sopimuskorvaus

Kiinteistönomistaja suorittaa kaupungille yhdyskuntarakenteen muutoskustannuskorvauksena viidenmiljoonan kuudenkymmenenviidentuhannen euron (5.065.000 €) suuruisen sopimuskorvauksen.

Sopimuskorvaus (5.065.000 €) ja sille asemakaavaehdotuksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen laskettava 2 %:n suuruinen vuotuinen korko erääntyy maksettavaksi 6 erässä seuraavasti:

3.1    Sopimuskorvauksesta erääntyy maksettavaksi 1.165.423,23 € suuruinen erä 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavanehdotuksen mukaiseen kortteliin Satama-9 merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.

3.2    Sopimuskorvauksesta erääntyy maksettavaksi 798.138,34 € suuruinen erä 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavanehdotuksen mukaiseen kortteliin Satama-21 merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.

3.3    Sopimuskorvauksesta erääntyy maksettavaksi 942.368,29 € suuruinen erä 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavanehdotuksen mukaiseen kortteleihin Satama-22 tai 24 merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.

3.4    Sopimuskorvauksesta erääntyy maksettavaksi 682.231,70 € suuruinen erä 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavanehdotuksen mukaiseen kortteliin Satama-25 Erik Sågerinkujaan rajoittuville rakennusaloille merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.

3.5    Sopimuskorvauksesta erääntyy maksettavaksi 557.990,52 € suuruinen erä 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavanehdotuksen mukaiseen kortteliin Satama-19 merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.

3.6    Sopimuskorvauksesta erääntyy maksettavaksi 918.847,93 € suuruinen erä 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavanehdotuksen mukaiseen kortteliin Satama-20 merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.

4. Vakuus

Sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi Kiinteistönosaomistaja luovuttaa kaupungille 5.065.000 € suuruisen vakuuden. Kaupungin hyväksymä vakuus kuitataan vastaanotetuksi tämän sopimuksen allekirjoituksin.

5. Katu- ja yleisten alueiden luovutukset

Kiinteistönomistaja luovuttaa korvauksetta Kaupungille asemakaavaehdotuksessa tontista Satama-9-1 (853-61-9-1) katu- ja yleisiksi alueiksi osoitetut alueet. Korvauksetta luovutettavan alueen pinta-ala on noin 19722 m2.

6. Maa-aluevaihdot

6. 1    Kiinteistö Oy Satamakeskuksen korttelialueluovutukset

Kiinteistönomistaja luovuttaa Kaupungille tämän sopimuksen kohdan 5. katu- ja yleisten alueiden lisäksi asemakaavanehdotuksen mukaisia korttelialueita 9287 m2:n määräalana Turun kaupungissa sijaitsevasta tontista Satama-9-1 (853-61-9-1). Yhteensä luovutettavien alueiden pinta-ala on noin 29009 m2. Luovutettavan määräalan sijainti on osoitettu liitekartassa M94/7.3.2018.

Määräala on asemakaavaehdotuksessa osoitettu seuraaviin käyttötarkoituksiin:

Kiinteistönomistajan luovuttaman määräalan arvo on 8.541.390 euroa, ja sillä on asemakaavaehdotuksen mukaista rakennusoikeutta yhteensä 25.883 k-m2.

6.2   Turun kaupungin maa-alueluovutukset

Kaupunki luovuttaa Kiinteistö Oy Satamakeskukselle tai perustettavan/perustetun yhtiön lukuun (Kiinteistönomistajalle) seuraavat määräalat:

6.2.1    Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 tilasta (853-514-3-0), noin 326 m2:n suuruisen määräalan kortteliin Satama-24. Määräalan sijainti on osoitettu kartalla M95/7.3.2018. Asemakaavaehdotuksessa määräalalle on osoitettu AK-1 rakennusoikeutta 928 k-m2.

Määräalan luovutuksen jälkeen Kiinteistönomistaja omistaa korttelista Satama-24 yhteensä 2.630 suuruisen alueen, jolle asemakaavaehdotuksessa on osoitettu rakennusoikeutta 7.492 k-m2.

6.2.2    Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 tilasta (853-514-3-0), noin 222 m2:n suuruisen määräalan kortteliin Satama-22. Määräalan sijainti on osoitettu kartalla M97/7.3.2018. Asemakaavaehdotuksessa määräalalle on osoitettu AK-2 rakennusoikeutta 727 k-m2.

Määräalan luovutuksen jälkeen Kiinteistönomistaja omistaa koko korttelin Satama-22, jonka pinta-ala on 1786 m2 ja rakennusoikeus 5.850 k-m2.

6.2.3    Satama-7-34 (853-61-7-34) tontista noin 3843 m2:n suuruisen määräalan ja Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 (853-514-3-0) tilasta noin 258 m2:nsuuruisen määräalan kortteliin Satama-19 (AK-2). Määräalojen sijainnit on osoitettu kartalla M98/7.3.2018.

Määräalojen luovutusten jälkeen Kiinteistönomistaja omistaa korttelissa Satama-19 yhteensä 7.900 k-m2 asemakaavaehdotuksen mukaista (AK-2) rakennusoikeutta.

6.2.4    Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 tilasta (853-514-3-0), noin 758 m2:n suuruisen määräalan kortteliin Satama-25. Määräalan sijainti on osoitettu kartalla M99/7.3.2018. Asemakaavaehdotuksessa määräalalle on osoitettu yhteensä 3.314 k-m2 AL-2 rakennusoikeutta.

Määräalan luovutuksen jälkeen Kiinteistönomistaja omistaa korttelista Satama-25 yhteensä 2.208 suuruisen alueen, jolle asemakaavaehdotuksessa on osoitettu AL-2 rakennusoikeutta 9655 k-m2.

6.2.5    Satama-7-34 (853-61-7-34) tontista noin 3998 m2:n suuruisen määräalan, Satama-7-14 (853-61-7-14) tontista noin 7587 m2:n suuruisen määräalan ja Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 tilasta (853-514-3-0), noin 438 m2:n suuruisen määräalan kortteliin Satama-20 (AK-1, AK-3 ja LPA-1).

Määräalojen sijainnit on osoitettu kartalla M101/7.3.2018. Asemakaavaehdotuksessa määräaloille osoitetaan korttelissa Satama-20 AK-1 rakennusoikeutta 18000 k-m2 ja AK-3 rakennusoikeutta 3400 k-m2 eli yhteensä 21400 k-m2.

Korttelista Satama-20 kiinteistönomistajalle siirtyvästä rakennusoikeuden määrästä (21400 k-m2) kattaa kiinteistönomistaja tällä maankäyttösopimuksella 13014 k-m2. Ylimenevästä osasta (8386 k-m2) kiinteistönomistaja suorittaa kaupungille tämän sopimuksen 7. kohdan mukaisen välirahan.

Kaupungin luovuttamat määräalat on asemakaavaehdotuksessa osoitettu seuraaviin käyttötarkoituksiin:

Kaupungin luovuttamien määräalojen yhteenlaskettu arvo on 11.308.770 €.

7. Maanvaihtojen väliraha

Kiinteistönomistaja suorittaa Kaupungille maanvaihtojen välirahana 2.767.380 €. Väliraha erääntyy maksettavaksi 1.7.2021, jolloin myös edellä kohdassa 6.2.5 tarkoitettujen Satama-20 korttelinosien omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät Kiinteistönomistajalle vapaina kiinnityksistä, rasituksista ja maksuvelvoitteista.

8. Omistusten ja hallinnan siirtymiset

8.1    Tontista Satama-9-1 (853-61-9-1) kaupungille luovutettavan noin 29.009 m2:n suuruisen määräalan omistus ja hallintaoikeus siirtyvät kaupungille vapaana kiinnityksistä, rasituksista ja maksuvelvoitteista tämän sopimuksen voimaan tullessa.

Kiinteistönomistajan luovuttamalla määräalalla on betonirakenteinen kaarikattohalli, kaksi ns. besthallia, ja kaksi peltikattokaarihallia. Hallien käyttöoikeusoikeus ja huolenpitovelvollisuus säilyy Kiinteistönomistajalla siihen asti kunnes kaupunki kirjallisesti ilmoittaa kolmen kuukauden varoitusajalla tarvitsevansa alueen käyttöönsä.

Kiinteistönomistaja vastaa hallien purkamisesta ja alueen muun irtaimiston poistamisesta. Kaupunki on tietoinen, että kaarikattohallin vuokrasopimus FedExin kanssa päättyy 28.2.2019, jota aikaisemmin ko. rakennuksen purkamista ei voi aloittaa.

8.2   Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 tilasta (853-514-3-0) korttelin Satama-24 osaksi osoitetun määräalan noin 326 m2 omistus ja hallintaoikeus siirtyy Kiinteistönomistajalle vapaana kiinnityksistä, rasituksista ja maksuvelvoitteista tämän sopimuksen voimaan tullessa.

8.3    Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 tilasta (853-514-3-0) korttelin Satama-22 osaksi osoitetun määräalan noin 222 m2 omistus ja hallintaoikeus siirtyy Kiinteistönomistajalle vapaana kiinnityksistä, rasituksista ja maksuvelvoitteista tämän sopimuksen voimaan tullessa.

8.4    Satama-7-34 (853-61-7-34) tontista noin 4011 m2:n suuruisen määräalan määrän omistus ja hallintaoikeus siirtyvät Kiinteistönomistajalle 1.7.2021 vapaana kiinnityksistä, rasituksista ja maksuvelvoitteista. Määräala muodostaa asemakaavaehdotuksen mukaisen korttelin Satama 19 AK-2 korttelinosan.

8.5    Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 tilasta (853-514-3-0) korttelin Satama-25 osaksi osoitetun määräalan noin 758 m2 omistus ja hallintaoikeus siirtyy Kiinteistönomistajalle vapaana kiinnityksistä, rasituksista ja maksuvelvoitteista tämän sopimuksen voimaan tullessa.

8.6    Satama-7-34 (853-61-7-34) tontista noin 3998 m2:n suuruisen määräalan, tontista Satama-7-14 (853-61-7-14) noin 7587 m2:n suuruisen määräalan ja Turun kaupunki kylän Puolala 3:0 tilasta (853-514-3-0), noin 438 m2:n suuruisen määräalan omistus ja hallintaoikeus siirtyvät Kiinteistönomistajalle 1.7.2021 vapaana kiinnityksistä, rasituksista ja maksuvelvoitteista, mikäli tämän sopimuksen 7. kohdan 2.767.380 € väliraha on suoritettu. Määräalat muodostavat yhdessä asemakaavaehdotuksen mukaisen korttelin Satama-20 AK-1, AK-3 ja LPA-1 korttelinosat.

9. Tulevat luovutukset korttelissa Satama-24

Kiinteistö Oy Aissa omistaa asemakaavaehdotuksen mukaisesta korttelista Satama-24 yhteensä 30 m2:n suuruisen alueen, jolle asemakaavaehdotuksessa on osoitettu 85 k-m2 rakennusoikeutta. Mikäli em. alue siirtyy kaupungin omistukseen, tulee kaupunki luovuttamaan alueen korttelin Satama-24 arvokkaimman osan omistajalle arvolla 330 €/k-m2,

Kaupunki omistaa tontin Satama-16-2 (853-61-16-2), josta kortteliin Satama-24 on osoitettu noin 149 m2:n suuruinen alue 423 k-m2 rakennusoikeudella. Kaupunki tulee luovuttamaan ko. alueen Satama-24 arvokkaimman osan omistajalle arvolla 330 €/k-m2, kun alueen hallintaoikeus on palautunut kaupungille.

Luovutusten jälkeen koko kortteli Satama-24 on yhdellä omistajalla.

10. Kiinteistönmuodostustoimitus

Kumpikin sopijaosapuoli suorittaa kustannuksellaan tarvittavat lainhuudatus- ja kiinteistönmuodostustoimenpiteet.

11. Rakentamiskelpoisuus

Mikäli vaihdettaville alueille tullaan tulevaisuudessa kohdistamaan rakennushanke, on toteuttaja vastuullinen kiinteistön perustamistavan valinnasta, rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta, maaperän edellyttämistä hankkeen rakenteellisien ratkaisujen sekä mahdollisten maanalaisten johtojen sijainnin selvittämisestä.

Luovuttaja vastaa kohteelle sen aiemmasta käytöstä mahdollisesti jääneiden rakenteiden ja irtaimen tavaran pois­tamisesta mahdollisesti tarvittavien viranomaislupien edellyttämällä tavalla.

Mikäli luovutuksen kohteen uudisrakentamisen johdosta joudutaan kohteella ja/tai sen läheisillä alueilla (katu, puisto, virkistysalue, tontti) olevia putkia, johtoja ja vastaavia laitteita siirtämään, poistamaan ja/tai tulppaamaan, vastaa rakennushankkeen toteuttaja näiden toimien kustannuksista.

12. Luiskat

Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja kiinteistön pihatason korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista kiinteistölle, kiinteistönomistajan on sallittava tämä korvauksetta.

13. Rasiteoikeudet

Kiinteistönomistaja on velvollinen korvauksetta sallimaan kaupungin tai sen osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien johtojen, laitteiden ja kiinnikkeiden sijoittamisen kiinteistölle, sen yli tai sillä oleviin rakennuksiin. Kiinteistönomistajalle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat suoranaiset vahingot ja haitat. Kaupungilla on oikeus merkitä em. oikeus rasitteena kiinteistörekisteriin kiinteistönomistajaa enempää kuulematta. Tämä oikeus koskee myös kaupan kohteella olevia johtoja, laitteita ja kiinnikkeitä.

Kaupunki pidättää rasiteoikeuden johtoja varten asemakaavaehdotuksessa kortteliin Satama-19 osoitetulle alueelle.

14. Pintavedet

Kiinteistönomistajan tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä kiinteistöön rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, kiinteistölle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.

15. Kunnallistekniikka ja liittymismaksut

Kaupunki rakentaa kustannuksellaan määräämänään aikana kiinteistön kohdalla sijaitsevat kadut katupiirustusten mukaisesti, yleiset sähkö-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohdot sekä katuvalaistuksen.

Kiinteistönomistaja vastaa, kiinteistön kohdalla olevan kadun yleiseen käyttöön luovuttamisesta riippumatta, kadun kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta on säädetty ja myös kadulta tai tieltä kiinteistölle johtavan tien kunnossa- ja puhtaanapidosta. Tähän velvollisuuteen kuuluu myös lumen poistaminen ja talvihiekoitus sekä kiinteistön katuosuudella mahdollisesti olevien istutusten ja nurmikon hoito.

16. Lämpö- ja porakaivot

Kiinteistönomistaja on velvollinen ilmoittamaan Turun kaupunkiympäristötoimialan maastomittaukselle e-tiedon, mikäli kohteen maaperään porataan lämpö- tai porakaivo tai -kaivoja. Tieto tulee toimittaa viipymättä toimenpiteen suorittamisen jälkeen.

17. Ympäristönsuojelulain mukainen ilmoitus kaupungin luovuttamien alueiden osalta

Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti kaupunki ilmoittaa, että kaupungin luovuttamat alueet ovat olleet aikaisemmin teollisuus- ja varastokäytössä. Kaupungin luovuttamilta alueilta ei ole tutkittu, onko alueilla ympäristönsuojelulaissa tarkoitettuja jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Kaupungin luovuttamien kohteiden käyttötarkoituksen muututtua teollisuudesta asumiseen tulee alue kunnostaa uuteen käyttötarkoitukseen soveltuvaksi.

Rakentamishankkeen toteuttaja laatii kohteen maaperän kunnostussuunnitelman. Kunnostussuunnitelma tulee laatia siten, että puhdistaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Hankkeen toteuttajan on esitettävä kunnostussuunnitelma kaupungille hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Kaupungin tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksyttyään kunnostussuunnitelman kaupunki vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista maa-alueen puhdistuskustannuksista.

Puhdistuksen toteuttaa hankkeen toteuttaja taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että puhdistaminen ei aiheuta viivästyksiä rakennushankkeelle. Kaupunki ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen. Puhdistuskustannusten maksu tapahtuu hankkeen toteuttajan lähettämää laskua tai laskuja vastaan.

Jos hankkeen toteuttaja esittää kunnostussuunnitelman viranomaiselle ennen kuin kaupunki on sen hyväksynyt, vastaa puhdistuskustannuksista hankkeen toteuttaja.

Jos kunnostussuunnitelmasta ei saada sovittua ja maan puhdistaminen jää ympäristönsuojelulain mukaisesti kaupungin hoidettavaksi, kaupunki kilpailuttaa puhdistusurakan lain julkisista hankinnoista mukaisesti. Mikäli kaupungin suorittama puhdistusurakan hankintalain mukainen kilpailuttaminen ja sen jälkeinen puhdistustyö aiheuttaa viivästyksiä tontin rakentamisen aloittamiseen, kaupunki ei ole miltään osin vastuussa tästä viivästyksestä hankkeen toteuttajalle mahdollisesti aiheutuneista lisäkustannuksista tai vahingoista.

18. Ympäristönsuojelulain mukainen ilmoitus kiinteistönomistajan luovuttamien alueiden osalta

Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti Kiinteistönomistaja ilmoittaa, että luovutettavat maa-alueet ovat olleet teollisuus- ja varastoalueina. Kiinteistönomistaja on luovuttanut kaupungille 12.6.2012 päivätyn Golder Associatesin raportin maaperän pilaantuneisuudesta ja puhdistustarpeesta.

Kiinteistönomistaja vastaa luovuttamiensa alueiden osalta maaperän saastuneisuuden selvittämisestä ja mahdollisesta puhdistamisesta, mikäli tulevan asemakaavan toteuttaminen näin edellyttää.

19. Liittymismaksut

Kaupungilla on oikeus periä tontinomistajalta normaalit taksojen mukaiset kunnallisteknisten verkostojen liittymis- ja käyttömaksut, kun alueelle toteutettavat rakennukset liitetään ko. verkostoihin.

20. Muuntamot

Kiinteistönomistaja on velvollinen luovuttamaan Oy Turku Energia Ab:n käyttöön yleiseen sähkönjakeluun tarvittavat maan ja rakennustilojen käyttöoi­keudet jakelumuuntamoita, kaapelikaappeja yms. laitteita ja johtoja varten. Muuntamon tarvitseman maan ja rakennustilojen käytöstä Oy Turku Energia Ab maksaa laskelmiensa mukaisen yhtenäisen korvauksen.

21. Rakennusten purkaminen

Kumpikin sopijaosapuoli vastaa kustannuksellaan luovuttamillaan alueilla olevien rakennusten ja rakennelmien purkamisesta ja poiskuljetuksesta.

22. Edelleen luovutus

Jos kiinteistönomistaja luovuttaa maansa tai osan siitä kolmannelle, hän vastaa velvoitteiden suorittamisesta ja muista sopimusehdoista niin kauan, kunnes hän on toimittanut kaupungin kaupunkiympäristötoimialalle tämän sopimuksen perään tehdyn merkinnän siitä, että saaja vastaa tämän sopimuksen mukaisten ehtojen ja velvoitteiden suorittamisesta.

23. Erimielisyydet

Mahdolliset ehtojen tulkinnasta ja korvauksista sekä sopimussakkoasioista johtuvat erimielisyydet ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.

24. Sopimuksen voimaantulo

Tämä sopimus tulee voimaan sopimusaluetta koskevan edellä mainitun asemakaavaehdotuksen saadessa lainvoiman.