Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, kiinteistökehitys, maankäyttöinsinööri Reino And 10.6.2025

Kaupunki on laatinut asemakaavanmuutosehdotuksen Luolavuoren kaupunginosan tontille 853-32-45-4. Asemakaavanmuutoksessa em. tontin käyttötarkoitus muutetaan yleisten rakennusten korttelialueesta asuin-, palvelu-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi ja kortteliin osoitettu rakennusoikeus kasvaa.

Kaupunginvaltuuston 13.2.2023 § 29 hyväksymän Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan kaupunki tekee kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavasta taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan sopimuskorvaus on vähintään 50 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta ja sen tulee kattaa välittömät asemakaava-alueen infranrakentamiskustannukset.

Asemakaavanmuutoksen myötä tulee kiinteistönomistajalle lisääntyvän rakennusoikeuden ja käyttötarkoituksen muutoksen myötä taloudellista hyötyä. Luolavuoren kaupunginosassa on lisäksi tehty ja tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimuksen laatimista.

Maankäyttösopimuskorvaus on määritelty käyttäen rakennusoikeuden arvona:

• Asuinrakennuskerrostalojen korttelialue (AK) 500 €/k-m²
• Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue (AR-1) 305 €/k-m²
• Palvelurakennusten korttelialue (P-1) 200 €/k-m²
• Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1) 200 €/k-m²
• Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL-1, sr-1) 300 €/k-m²

​Arviot perustuvat Newsec Valuationin 28.11.2024 laatimiin arvioihin korttelialueiden arvoista kaupungin hintavyöhykkeillä ja aiempiin kaupungin laatimiin maankäyttösopimuksiin lähialueella (esim. Kaupunginpuutarha).

AL-1 korttelialueen rakennusoikeuden arvossa huomioidaan asemakaavamääräys (sr-1), jonka mukaisesti kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokasta rakennusta ei saa purkaa. Suojeluvähennys tältä osin on 10 % AL-1 rakennusoikeuden arvosta.

Kaupunki on esittänyt maankäyttösopimuskorvauksen määräksi kiinteistön 853-32-45-4 omistajalle 7.109.035 euroa.

Osana maankäyttösopimuskorvausta kiinteistönomistaja luovuttaa asemakaavanehdotuksessa osoitetut yleiset alueet (katu- ja virkistysalueet) sekä muuntamoalueet kaupungille.

Koska Petreliuksen portti 10/2022 asemakaavanmuutosehdotus ei ole alueen ensimmäinen asemakaava, tulee kaupungin korvata maanomistajalle asema-kaavaehdotuksessa kaduiksi ja virkistysalueiksi osoitetut alueet, joiden pinta-ala on yhteensä 24413 m2 ja arvo 1.823.330 euroa. Lisäksi kaupunki korvaa muuntamoalueista 1.730 euroa. Kiinteistönomistajan luovutuksen arvo on yhteensä 1.823.330 euroa.

Sopimuskorvauslaskelma muodostuu seuraavasti:

Sopimuskorvaus	7.109.035 euroa
Määräala tontista 853-32-45-4, kauppahinta	-1.823.330 euroa

Kiinteistönomistajan maksettavaksi jää sopimuskorvausta 5.285.705 euroa.

Lisäksi kiinteistönomistaja sitoutuu toteuttamaan 9 vuoden kuluessa asemakaavaehdotuksen lainvoimaiseksi tulosta asemakaavaehdotuksen alueelta asuntorakennusoikeutta vähintään 10200 k-m² hintasäädeltyyn asuntotuotantoon. Mikäli sopimuksen edellyttämää hintasäädeltyä tuotantoa ei ole toteutettu em, ajan kuluessa, peritään sopimussakkoa. Hintasäädellyn asuntotuotannon toteuttamisvelvoite perustuu Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin, jonka tavoitteena on asuinalueiden tasapuolinen kehittäminen myös asuntojen hallintamuotojen osalta.

Kiinteistönomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin määrittämän Petreliuksenportin maankäyttösopimuksen, sopimuskorvauksen ja maa-alueluovutukset osaksi sopimuskorvausta.

​Muutoin noudatetaan liitteenä olevan maankäyttösopimuksen mukaisia ehtoja.

​Toimivalta

​Hallintosäännön 52 §:n mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää maankäyttösopimusten hyväksymisestä ja tällä toimivallalla ei ole arvoon sidottua rajoitusta. Mikäli maankäyttösopimukset kuitenkin sisältävät kiinteistöjen luovuttamista tai hankkimista 1-3 miljoonan arvosta, kuten tässä tapauksessa, hallintosäännön 36 §:n mukaan asiasta päättää kaupunginhallitus. Tästä syystä maankäyttösopimus esitetään kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi.

​Peltolantie 3

Liite 1​Maankäyttösopimus

Oheismateriaali 1​Arvio kerrostalotonttien arvoista Turussa 2025 (salassa pidettävä, salauksen peruste Laki viranomaisen toiminnan julkisuudesta 24.1.§:n 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2​Arvio Y-tonttien arvoista Turussa 2025 (salassa pidettävä, salauksen peruste Laki viranomaisen toiminnan julkisuudesta 24.1.§:n 17 ja 20 kohdat)

Kaupunkisuunnittelujohtaja Timo Hintsanen:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että:

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan Petreliuksen portti -nimisen asemakaavanmuutosehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen Turun kaupungin ja Jatke Länsi-Suomi Oy perustettavan yhtiön lukuun välillä, ja että
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja teknisluonteisia korjauksia.