Kaupunkiympäristö, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen 15.5.2025:

​Taustaa

​Turun kaupunginvaltuusto asetti Turun Tiedepuiston kärkihankkeen vuonna 2016, jonka toteuttamis- ja kehityssuunnitelmat hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 18.6.2018 § 265.

​Kupittaan Kärjen kumppanuushanke käynnistettiin kaupunginhallituksen päätöksellä 7.12.2021 § 575, ja voittajaksi kaupunginhallitus valitsi 5.12.2022 § 515 ryhmittymän Terävin Kärki. Kumppanuushankkeen allianssisopimus allekirjoitettiin 27.3.2023.

​Yhteistyösopimus

​Kaupunginhallitus hyväksyi 22.6.2023 § 266 Kupittaan Kärjen alueen yhteistyösopimuksen, jossa alueen maanomistajat ja kaupunki sopivat kaavoituksen kustannusjaosta, käynnistämisestä ja periaatteista, joita asemakaavanmuutoksen myötä syntyvien rakennusoikeuksien jakautumisessa noudatetaan. Sopimuksessa sovittiin myös mm. pilaantuneiden maiden puhdistusvastuista sekä oikeudesta hallitsemansa maa-alueen jatkovuokraukseen uuden asemakaavan astuttua voimaan. Kaupungin ja Kupittaan Kärjen hankealueen maanomistajien välinen yhteistyösopimus allekirjoitettiin 20.9.2023.

​Asemakaavanmuutoksella syntyvien rakennusoikeuksien jakautumista yhteistyösopimukseen on kirjattu jakoperuste, jolla rakennusoikeudet jaetaan yhteistyösopimuksen allekirjoitushetkellä sopimusalueella omistuksessa olleiden maa-alueiden pinta-alojen prosenttiosuuksin.

​Sopimuksen mukaan, asemakaavaehdotuksen valmistuttua kaupunki ja maanomistajat neuvottelevat maa-aluejärjestelyistä, joiden avulla kukin maanomistaja saa omistukseensa kokonaisia rakennuspaikkoja tai maanomistajalle korvataan laskennallinen rakennusoikeuden arvo ns. kompensaatiokorvauksella. Kompensaatiokorvaus määritetään Kupittaan Kärjen alueen asuinrakennusoikeuden ja toimisto/palvelurakennusoikeuksien hinnoilla.

​Asemakaavanmuutos ja yhteistyösopimuksen tarkistus

​Kupittaan Kärjen asemakaavanmuutoksen tavoitteet hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 2.10.2023 § 358.

​Asemakaavanmuutoksen tavoitteeksi asetettiin:

-​ Rautatien ja Helsinginkadun erottaman kahden kaupunkialueen yhdistäminen toisiinsa

-​ Älykäs kaupunginosa, joka toimii kehitys- ja yhteistyöalustana

-​ Alueella oma identiteetti ja imago, maamerkki saavuttaessa Turkuun

- Palvelukokonaisuus ja toiminnallinen keskus, sekoitettu palvelu- ja kaupunkirakenne

-​ Fiksun liikkumisen solmukohta

-​ Liikennejärjestelmän toimivuus ja toteutuskelpoisuus, alueen saavutettavuus sekä kokonaisuutta tukevat pysäköintiratkaisut

-​ Joukkoliikennekäytävän mahdollistaminen

- Kaikenikäisille soveltuva ympäristö, laadukas kaupunkitila ja keskusaukio kohtaamispaikkana

-​ Viihtyisä ja vetovoimainen kokonaisuus

-​ Resurssiviisaus ja kiertotalous, Hiilineutraali Turku 2029.

​Kaupunginhallitus hyväksyi 5.2.2024 § 45 Kupittaan Kärjen asemakaavaluonnoksen 2/2023. Asemakaavaluonnosalue ulottui Joukahaisenkadulta Turku-Helsinki rata-alueen yli Itäharjulle Kalevantien reunaan asti. Asemakaavaluonnoksessa Kupittaan Kärjen alueelle osoitettiin rakennusoikeutta noin 240.000 k-m².

Asemakaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen jatkettiin neuvotteluita maanomistajien kanssa kaavaan liittyvistä maankäyttösopimuksista ja yhteistyösopimukseen liittyvistä kompensaatiojärjestelyistä. Neuvotteluissa todettiin, ettei maanomistajien puolelta ole valmiutta tehdä sitoumuksia asemakaavanmuutoksen edellyttämässä aikataulussa.

Koska Kupittaan Kärjen allianssihanke ja Taito-kampuksen rakentaminen edellyttää asemakaavan hyväksymistä vuoden 2025 kesän aikana, päätti kaupunginhallitus 10.2.2025 § 43, että asemakaavaehdotus laaditaan kahdessa vaiheessa kaupunginhallituksen 7.12.2021 § 575 hyväksymien tavoitteiden mukaisesti. Ensimmäisessä vaiheessa asemakaava-alue sisältää allianssihankkeen kannalta tarpeelliset alueet.

Kaupunginhallituksen päätöksen jälkeen Kupittaan kärjen asemakaavan suunnittelualueen rajausta on tarkistettu siten, että Kalevantien varren korttelit 65 ja 66, Karjakadun varren kortteli 69 ja pääosa korttelista 33 sekä viereiset katu- ja liikennealueet on rajattu ulos Kupittaan kärjen ensimmäisen vaiheen kaavasta.

Kupittaan Kärjen alueen 17.2.2025 tarkistetun ns. ensimmäisen vaiheen asemakaavaehdotuksen nähtävillä olo päättyi 25.3.2025

Toisen vaiheen asemakaava laaditaan edelleen Kupittaan kärjen tavoitteiden pohjalta ja tavoitteena on, että poisrajatun alueen asemakaavamuutos käynnistetään kesän 2025 aikana.

Asemakaavoituksen jakaminen kahteen vaiheeseen vaatii myös yhteistyösopimuksen tarkistamista, jotta voimassa olevan sopimuksen periaatteet toteutuvat myös kahteen vaiheeseen jaetun asemakaavatyön yhteydessä. Asemakaava-alueen maanomistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä asemakaava-alueen jakamisen ja sen seurauksena laaditun yhteistyösopimuksen tarkistuksen joka kaupungin puolesta hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 6.5.2025 §142.

​Yhteistyösopimusalueen rakennusoikeuden arvo

​Kupittaan Kärjen alueen maanomistajien ja kaupungin välillä 20.9.2023 allekirjoitetun yhteistyösopimusalueen rakennusoikeuksien laskennallinen arvo koko sopimusalueen asemakaavaehdotuksessa on 114.944.055 euroa. Laskennassa on käytetty yhteistyösopimuksen mukaisesti asuinrakennusoikeuden arvona 750 euroa/k-m², hintasäännellyn asuinrakennusoikeuden arvona 325 euroa/k-m² ja toimisto- ja liikerakennusoikeuden arvona 300 k-m².

Asemakaavaehdotuksen ensimmäisen vaiheen maanomistajia ovat kaupungin lisäksi Turun Teknologiakiinteistöt, Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5, Kiinteistö Oy Turun Joukahaisenkatu 10 ja Väylävirasto rata-alueen osalta.

Kun Kupittaan Kärjen koko asemakaavaehdotusalueen rakennusoikeuksien laskennallinen arvo (114.944.055 euroa) jaetaan yhteistyösopimuksen mukaisesti, tulee Turun Teknologiakiinteistöjen osuudeksi 2.244.984 euroa (1,95 %), Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5:n 2.653.697 euroa (2,31 %) ja Kiinteistö Oy Joukahaisenkatu 10:n 4.933.966 euroa (4,29 %).

Maa-aluejärjestelyt ja maankäyttösopimukset

Alueidenkäyttölain 91a § mukaan maanomistajilla on velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamiskustannuksiin, kun maanomistaja saa asemakaavasta merkittävää hyötyä.

Maankäyttösopimusneuvotteluissa kaupunki ja maanomistajat ovat hyväksyneet menettelyn, jossa Kupittaan Kärjen yhteistyösopimuksen ja asemakaavaehdotuksen toteuttamisen edellyttämät maanvaihdot sisällytetään osaksi maankäyttösopimusta.

Kupittaan Kärjen ensimmäisen vaiheen asemakaavamuutosalueella maankäyttösopimus tulee laadittavaksi Turun Teknologiakiinteistöjen, Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 ja Kiinteistö Oy Turun Joukahaisenkatu 10 kanssa.

Maankäyttösopimuskorvaukset on määritetty liike-, toimisto-, palvelu-, kulttuuri- ja opetusrakennusten rakennusoikeuden (KPY) arvolla 300 euroa/k-m2. Arvo perustuu Catella Property Oy 21.10.2024 laatimaan arviolausuntoon Kupittaan Kärjen alueen maanhinnoista (oheismateriaali 1).

Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5

Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 omistama tontti 853-12-68-1 on asemakaavaehdotuksessa osoitettu kuuluvaksi AL-1 kortteliin Itäharju-32, KPY-1 kortteliin Itäharju-68, Ilmattarenkatuun ja Ilmattarenpuistoon.

Maankäyttösopimusneuvotteluissa on päästy ratkaisuun, jossa Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 luovuttaa kaupungille katu- ja puistoalueet sekä AL-1 tontin 853-12-32-17 osan. Kaupunki luovuttaa Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5:lle KPY-1 tontin 853-12-68-2 osan sekä asemakaavaehdotuksen mukaisesta KPY-2 korttelista Itäharju-15 1653 m² suuruisen määräalan. Määräalaan kohdistuu asemakaavaehdotuksessa KPY-2 rakennusoikeutta 7545 k-m². Maa-aluejärjestelyn jälkeen Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 omistuksessa tulee olemaan maa-alueita yhteensä 2.653.697 euroa arvosta, joka vastaa Kiinteistö Oy Rautakatu 5 yhteistyösopimuksen mukaista prosenttiosuutta (2,31 %).

Koska Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 saa asemakaavanmuutoksen, yhteistyösopimuksen ja maanvaihtojen seurauksena merkittävää hyötyä, on Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5:llä maanomistajana velvollisuus osallistua Kupittaan Kärjen alueen yhdyskuntarakentamiskustannuksiin. Kaupunki on esittänyt maankäyttösopimuskorvauksen määräksi 1.121.884 euroa, jonka Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 on ilmoittanut hyväksyvänsä ja allekirjoittavansa liitteenä 1 olevan maankäyttösopimuksen.

​Väylävirasto

​Asemakaavaehdotuksessa on osoitettu Väyläviraston omistaman Turku-Helsinki junarata-alueen päälle liike- ja toimistorakennusoikeutta, joka toteutuu kansiratkaisuna, kun Joukahaisenkadun ja Helsinginkadun varteen osoitetut korttelit rakennetaan. Kaupunki ja Väylävirasto tulevat tekemään rata-alueesta erillisen hankesopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen, jotka tuodaan erillisenä asiana kaupungin päätettäväksi.

​Suunnitteluohje

​Kupittaan kärjen alueelle on valmisteltu asemakaavaa täydentävänä suunnitteluohje, joka toimii asiakirjana kertoen suunnittelun perusteista sekä kaupunkiympäristön tavoitteista alueen toimijoille rakentajille ja muille sidosryhmille (oheismateriaali 2). Suunnitteluohje on tarkoitus hyväksyä erikseen rakennustapaohjeena kaavan hyväksymisen jälkeen. Tällä vahvistetaan sen ohjausvaikutusta tulevissa rakennushankkeissa.

​Maankäyttösopimuksessa on edellytetty, että tulevassa rakentamisessa noudatetaan Kupittaan kärjen suunnitteluohjetta.

​Toimivalta

​Hallintosäännön 52 §:n mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää maankäyttösopimusten hyväksymisestä ja tällä toimivallalla ei ole arvoon sidottua rajoitusta. Mikäli maankäyttösopimukset kuitenkin sisältävät kiinteistöjen luovuttamista tai hankkimista 1-3 miljoonan arvosta, kuten tässä tapauksessa, hallintosäännön 36 §:n mukaan asiasta päättää kaupunginhallitus. Näin ollen kaupungin ja Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 välistä maankäyttösopimuksen hyväksymistä esitetään kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Liite 1​Maankäyttösopimus, Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5

Oheismateriaali 1​Arviolausunto​ (Salauksen peruste: Laki viranomaisten toiminnan julkisuudesta 24 § ​ 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2​Kupittaan kärki, suunnitteluohje

​Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle että:

- kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan Kupittaan Kärki (kaavatunnus 2/2023) asemakaavanmuutosehdotuksen edellyttämän Turun kaupungin ja Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 välisen maankäyttösopimuksen ja

- maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimuksiin vähäisiä muutoksia ja teknisluonteisia korjauksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.