MAANKÄYTTÖSOPIMUS
Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5
Y- tunnus 0754917-8
c/o Turun Teknologiakiinteistöt Oy
Tykistökatu 6
20520 Turku (jäljempänä maanomistaja)
Osapuoli B
Turun kaupunki
Y-tunnus 0204819-8
Yliopistonkatu 27a
20100 Turku (jäljempänä kaupunki)
(molemmat yhdessä sopijaosapuolet)
Kaupungin päätös
Kaupunginhallituksen päätös xx.xx.202x § xx,
päätös on tullut lainvoimaiseksi xx.xx.202x.
Sopimuksen tarkoitus
Tällä maankäyttösopimuksella Kaupunki ja Maanomistaja tekevät Kupittaan Kärki 2/2023 asemakaavaehdotuksen toteuttamiseksi maa-aluevaihtoja ja sopivat alueidenkäyttölain 12 a luvun mukaisten yhdyskuntarakenteen muutoskustannusten korvaamisesta, asemakaavan muutoksen mukaisesta rakentamisesta ja muista asemakaavan muutoksen edellyttämistä toimenpiteistä sopimuksen kohteena olevalla Kupittaan Kärki 2/2023 asemakaavaehdotuksen alueella.
Sopimuksen kohteet
Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 omistama Itäharjun kaupunginosan korttelin 68 tontti 1 (853-12-68-1), osoite Teräskatu 5 20520 Turku.
Kupittaan kaupunginosan yleisen alueen 853-21-9901-0 määräala ”Kupittaan kärki” 2/2023 asemakaavaehdotuksen mukaisesta korttelista Kupittaa-15.
Sopimuksen kohteet on osoitettu liitekartalla M 124/9.5.2025.
Asemakaavasta
Asemakaavanmuutos laaditaan Itäharjun ja Kupittaan kaupunginosiin yhteensä noin 17,2 ha alueelle. Asemakaavan avulla luodaan Kupittaan aseman asumisen, palveluiden ja työpaikkojen vetovoimainen keskittymä. Kupittaan kärjen asemakaava on osa Turun Tiedepuisto -kärkihanketta, joka laajentaa toiminnoiltaan sekoittunutta kaupunkiympäristöä Itäharjun vanhalle teollisuusalueelle.
Asemakaavan maankäyttö perustuu joukkoliikennekadun varrelle sijoittuvaan keskustamaiseen, vaihtelevan korkuiseen umpikorttelirakenteeseen. Alueen nykyinen rakennuskanta tullaan kaavan toteutuessa pääosin purkamaan.
Sopimuksen tekoaika
Maankäyttösopimusneuvottelut on käyty asemakaavamuutoksen sisällön tultua ratkaistuksi.
Sopimusehdot
1. Sopimuskorvaus
Maanomistaja suorittaa osallistumisena yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin Kaupungille korvausta miljoona satakaksikymmentäyksituhatta kahdeksansataakahdeksankymmentäneljä (1.121.884) euroa.
Korvaus ja korko erääntyvät maksettavaksi kahdessa erässä seuraavasti:
Ensimmäinen erä 280.471 euroa erääntyy maksettavaksi kuuden (6) kuukauden kuluttua siitä, kun tämä maankäyttösopimuksen kohdan 4.1.1 mukainen 1653 m2 suuruinen määräala Kupittaan kaupunginosan yleisestä alueesta 21K (853-21-9901-0) on siirtynyt maanomistajan hallintaan.
Toinen erä 841.413 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun Kupittaan Kärki 2/2023 asemakaavaehdotuksessa osoitettuun kortteliin Kupittaa-15 myönnetty rakennuslupa uudisrakennukselle saa lainvoiman.
Maanomistajalla on oikeus suorittaa sopimuskorvaus kokonaan ennen edellä mainittuja eräpäiviä.
Korvauksen kulloinkin jäljellä olevalle pääomalle lasketaan asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen 2 % suuruista vuotuista korkoa (ei korkoa korolle).
Suorituksen viivästyessä sovitusta eräpäivästä maksetaan sille korkolain (633/1982) mukaista viivästyskorkoa maksupäivään saakka. Viivästyskorko on korkolain tarkoittama viitekorko lisättynä seitsemällä prosenttiyksiköllä
2. Sopimuskorvauksen vakuus
Sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi maanomistaja luovuttaa kaupungille sopimuskorvauksen suuruisen 1.121.884 euron vakuuden. Kaupungin hyväksymä vakuus kuitataan vastaanotetuksi tämän sopimuksen allekirjoituksin.
Vakuus vapautetaan ja luovutetaan takaisin maanomistajalle, kun maankäyttökorvaus on maksettu.
3. Kupittaan Kärki yhteistyösopimus
Turun kaupunki ja Kupittaan Kärki 2/2023 asemakaavaehdotusalueen maanomistajat ovat allekirjoittaneet 20.9.2023 Kupittaan Kärjen hankealueen yhteistyösopimuksen.
Yhteistyösopimuksen 6.1 mukaan asemakaava-alueen sisäalueen rakennusoikeus jaetaan pinta-alojen suhteessa maanomistajille. Kiinteistö OY Turun Rautakatu 5 ja Turun kaupunki ilmoittavat yhteisesti, että kaupunki on suorittanut Kiinteistö OY Turun Rautakatu 5:lle yhteistyösopimuksen 6.1 kohdan mukaisen kompensaatiokorvauksen. Kompensaatiokorvaus on hyvitetty osana maankäyttösopimuskorvausta.
Tämän maankäyttösopimuksen voimaantullessa siirtyy yhteistyösopimuksen 6.1 kohdan mukainen Kiinteistö OY Turun Rautakatu 5 osalle laskettava kompensaatiokorvaus kokonaisuudessaan Turun kaupungin osuuteen kompensaatiokorvausta määritettäessä, eikä Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5:llä ole oikeutta/velvollisuutta osallistua yhteistyösopimuksen mukaiseen korvaukseen.
Mikäli 20.9.2023 allekirjoitettua yhteistyösopimusta myöhemmin tarkistetaan sitoutuvat Turun kaupunki ja Kiinteistö OY Turun Rautakatu 5 noudattamaan tarkistetun yhteistyösopimuksen (kh 6.5.2025 §142) ehtoja, lukuun ottamatta kompensaatiokorvausta koskevia ehtoja.
4. Maa-alueluovutukset
4.1 Turun kaupungin luovutukset
4.1.1 Kaupunki luovuttaa Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 omaan tai perustettavan yhtiön lukuun 1653 m2 suuruisen määräalan Kupittaan kaupunginosan yleisestä alueesta 21K (853-21-9901-0). Määräala on Kupittaan Kärki 2/2023 asemakaavaehdotuksessa osoitettu korttelin Kupittaa-15 muodostusosaksi. Määräalaan kohdistuu asemakaavaehdotuksessa KPY-2 rakennusoikeutta 7545 k-m2 ja sen arvo on Kupittaan Kärki 2/2023 asemakaavaehdotuksen tullessa lainvoimaiseksi 2.263.500 euroa.
Määräala on osoitettu liitteessä M124/9.5.2025.
4.1.2 Kaupunki luovuttaa maanomistajalle 146 m2 suuruisen määräalan Itäharjun kaupunginosan yleisestä alueesta 12K (853-12-9901-0), arvolla 89.100 euroa. Määräala on Kupittaan Kärki 2/2023 asemakaavaehdotuksessa osoitettu tontin Itäharju-68-2 muodostusosaksi.
Määräala on osoitettu liitekartalla M 124/9.5.2025.
4.2 Maanomistaja luovutukset
Maanomistaja luovuttaa kaupungille tontista Itäharju-68-1 (853-12-68-1) 1312 m2 suuruisen määräalan. Määräalan arvo on Kupittaan Kärki 2/2023 asemakaavaehdotuksen tullessa lainvoimaiseksi 508.753 euroa.
Määräala on osoitettu liitteessä M124/9.5.2025.
4.3 Maaluovutusten väliraha
Tämän sopimuksen 4.1 ja 4.2 luovutuksista ei makseta välirahaa.
5. Omistus- hallintaoikeus
Tontin 853-12-68-1 määräalan (1312 m2) omistus- hallintaoikeus siirtyy kaupungille vapaana kiinnityksistä, rasitteista ja muista maksuvelvoitteista kuin mitä tässä maankäyttösopimuksessa on mainittu tämän sopimuksen voimaantullessa.
Yleisen alueen 853-12-9901-0 määräalan (146 m2) omistus- ja hallintaoikeus siirtyy maanomistajalle vapaana kiinnityksistä, rasitteista ja muista maksuvelvoitteista kuin mitä tässä maankäyttösopimuksessa on mainittu tämän sopimuksen voimaantullessa
Kupittaan kaupunginosan yleisen alueen 21 K (853-21-9901-0) määräalan (1653 m2) omistusoikeus siirtyy maanomistajalle vapaana kiinnityksistä ja muista maksuvelvoitteista kuin mitä tässä maankäyttösopimuksessa on mainittu tämän sopimuksen voimaantullessa. Yleisen alueen 21 K (853-21-9901-0) määräalan hallintaoikeus siirtyy maanomistajalle 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavaehdotuksessa osoitetun Helsinginkadun uuden linjauksen käyttöönotosta on tehty kadunpitopäätös.
6. Ympäristönsuojelulain mukainen ilmoitus
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti Maanomistaja ilmoittaa, että tontin 853-12-68-1 määräala on aikaisemmin ollut teollisuuskäyttötarkoituksessa.
Kaupunki ilmoittaa, että 853-21-9901-0 yleisen alueen määräala on aikaisemmin ollut Helsinginkadun katualueena.
Sopijaosapuolet vastaavat tällä maankäyttösopimuksella luovuttamiensa maiden pilaantuneisuuden selvittämisestä, kunnostussuunnittelusta, mahdollisen jätteen poistamisesta sekä maaperän puhdistamisesta alueen luovutushetken käytön edellyttämään tasoon asti, luovutuksen saaja tämän ylittäviltä osin kustannuksellaan Kupittaa kärki 2/2023 asemakaavaehdotuksen edellyttämään tasoon saakka.
7. Kiinteistönmuodostuskustannukset
Kumpikin sopijaosapuoli suorittaa kustannuksellaan tarvittavat lainhuudatus ja kiinteistönmuodostustoimenpiteet.
8. Muuntamot
Maanomistaja on velvollinen luovuttamaan Oy Turku Energia Ab:n käyttöön yleiseen sähkönjakeluun tarvittavat maan ja rakennustilojen käyttöoikeudet jakelumuuntamoita, kaapelikaappeja yms. laitteita ja johtoja varten. Muuntamon tarvitseman maan ja rakennustilojen käytöstä Oy Turku Energia Ab maksaa laskelmiensa mukaisen yhtenäisen korvauksen.
9. Pintavedet
Maanomistaja tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä kiinteistöön rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta kiinteistölle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
10. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja kiinteistön pihatason korkeuserojen takia joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista kiinteistölle, Maanomistajan on sallittava tämä korvauksetta.
11. Asemakaavan toteuttaminen
Maanomistaja on velvollinen noudattamaan rakentamisvaiheessa voimassa olevan asemakaavan määräyksiä ja niistä mahdollisesti myönnettyjä poikkeuksia sekä rakentamiseen liittyviä muita viranomaismääräyksiä. Maanomistaja on velvollinen kustannuksellaan hankkimaan kaikki hankkeidensa toteuttamiseksi vaadittavat viranomaisluvat ja noudattamaan niiden ehtoja ja määräyksiä. Maanomistaja on velvollinen kustannuksellaan huolehtimaan omistamansa tontin toteuttamisen ja käytön edellyttämien rasitteiden/yhteisjärjestelyjen perustamisesta. Kaupunki ei vastaa mistään Maanomistajan hankkeiden toteuttamisen eikä käytön mahdollisesti aiheuttamista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista.
12. Kunnallistekniikka ja johtosiirtovastuu
Maanomistaja vastaa kustannuksellaan tarvitsemansa uuden kunnallistekniikan suunnittelemisesta ja toteutuksesta omien kiinteistöjensä alueilla.
Kaupungilla on oikeus korvauksetta rakentaa, pitää ja huoltaa johtoja kaavamuutoksen mukaisella maanalaista johtoa varten varatulla alueen osalla.
Kaupungilla on oikeus periä maanomistajalta normaalit taksojen mukaiset kunnallisteknisten verkostojen liittymis- ja käyttömaksut, mikäli alueelle toteutettava rakennus liitetään ko. verkostoihin.
Turun Vesihuolto Oy:n liittymispisteet sijaitsevat asemakaavan mukaisilla katualueilla. Maanomistaja sitoutuu kustannuksellaan suunnittelemaan ja rakennuttamaan tonttien vesihuollon sekä tarpeen vaatiessa liittämään tontit katualueella sijaitseviin liittymispisteisiin siinäkin tapauksessa, että asemakaavaehdotuksen mukainen kortteli jaetaan useampaan tonttiin ja tonttien rajat sijaitsevat yli 20 metrin päässä ko. liittymispisteistä, ellei toteuttavan rakennuksen vesihuoltoa liitetä Maanomistajan nykyisen rakennuksen vesihuollon järjestelmiin.
13. Suunnitteluohje
Kupittaan kärjen alueelle on valmisteltu asemakaavaa täydentävänä suunnitteluohje, joka toimii asiakirjana kertoen suunnittelun perusteista sekä kaupunkiympäristön tavoitteista alueen toimijoille rakentajille ja muille sidosryhmille. Suunnitteluohje on tarkoitus hyväksyä erikseen rakennustapaohjeena kaavan hyväksymisen jälkeen. Tällä vahvistetaan sen ohjausvaikutusta tulevissa rakennushankkeissa.
Maanomistaja on tutustunut ”Kupittaan kärjen” asemakaavaehdotuksen liitteenä olevaan Kupittaan kärjen alueen suunnitteluohjeeseen. Suunnitteluohjeessa esitetyt kaupunkikuvalliset periaatteet sekä kestävä ja vastuullinen rakentaminen tulee sisällyttää uudisrakentamissuunnitelmiin.
14. Edelleen luovutus
Jos maanomistaja luovuttaa maansa tai osan siitä kolmannelle, vastaa maanomistaja velvoitteiden suorittamisesta ja muista sopimusehdoista niin kauan, kunnes maanomistajaomistaja on toimittanut Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuudelle tämän sopimuksen perään tehdyn merkinnän siitä, että saaja vastaa tämän sopimuksen mukaisten ehtojen ja velvoitteiden suorittamisesta.
15. Erimielisyydet
Mahdolliset ehtojen tulkinnasta ja korvauksista sekä sopimussakkoasioista johtuvat erimielisyydet ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
16. Sopimuksen voimaantulo
Tämä sopimus tulee voimaan sopimusaluetta koskevan edellä mainitun asemakaavaehdotuksen saadessa lainvoiman.
TURUN KAUPUNKI
Turun kaupungin puolesta:
XX XX
Tämän maankäyttösopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään.
Paikka ja aika edellä mainitut.
Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5
XX XX
JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Julkisena kaupanvahvistajana todista, että Turun kaupungin puolesta xxxx xxxx xxxx ja xxx xxx xxx sekä xxx xxx xxx ovat allekirjoittaneet tämän maankäyttösopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä sopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 pykälässä säädetyllä tavalla.
Turussa xx. päivänä xxxkuuta 202x
xxx xxx
xxxx
tunnus 8532/xx
Kaupanvahvistajan palkkio __________ €.
Kuitataan tässä ________ osuudella (_______€)
