Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäytönsuunnittelija, Juha Lipponen 11.6.2024:

Kaupunki on laatinut tontinomistajien aloitteesta asemakaavanmuutosehdotuksen I kaupunginosan kortteleihin I-12-13 ja 14. Asemakaavanmuutoksessa osoitetaan kortteleihin I-12 ja 13 täydennysrakentamista siten, että kortteleiden sisäosaan osoitetaan uusia asuinkerrostalojen rakennusaloja ja tontilla I-13-9 mahdollistetaan rakennuksen korottaminen IX-kerroksiseksi.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 25.4.2023 § 159, että Kerttulinreunan asemakaavanmuutosehdotus 24/2016 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Tämän jälkeen on jatkettu maankäyttösopimusneuvotteluja tonttien omistajien kanssa, joilta lopullinen hyväksyntä kaupungin esittämiin maankäyttösopimuksiin saatiin toukokuussa 2024.

Asemakaavanmuutoksen myötä tulee rakennusoikeus kasvamaan seuraavilla tonteilla:

Kaupunginvaltuuston 13.2.2023 § 29 hyväksymän asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

I kaupunginosassa on tehty ja tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista. Kaupunki on esittänyt tontinomistajille seuraavia sopimuskorvauksia:

Kiinteistönomistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä kaupungin esittämät sopimuskorvaukset ja allekirjoittavansa tämän esityksen liitteenä olevat maankäyttösopimukset.

Maankäyttösopimuskorvaukset on määritetty käyttämällä AK-rakennusoikeuden (asuinkerrostalo) arvona 800 €/k-m2. Arvo perustuu Newsec Valuationin 6.11.2020 laatimaan arvioon Turun kerrostalotonttien arvoista kaupungin eri hintavyöhykkeillä. Kerrosneliömetrihinta vastaa kaupungin käyttämiä rakennusoikeuden arvoja kaupungin keskustan lähialueilla vastaavissa maankäyttösopimuksissa.

Sopimuskorvauksiin on tehty 30 % + 30 % -suuruinen vähennys, koska asemakaavanmuutoksella edistetään keskusta-alueen täydennysrakentamista ja uudisrakennuksen pysäköintipaikat sijoitetaan pihakannen alle.

Vähennykset perustuvat kaupunginvaltuuston 13.2.2023 § 29 hyväksymään asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin, jonka mukaan täydennysrakentamiskohteissa maanomistajan asemakaavoituksesta saamaa hyötyä määritettäessä vähennetään sopimuskorvausta 30 % kun täydennysrakentaminen toteutetaan kolmen tai useamman kiinteistön yhteishankkeena, ja kun uudisrakentamisen edellyttämät autopaikat sijoitetaan pihakannen alle tai pysäköintilaitokseen.

Korvauksille lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavaehdotuksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

Maankäyttösopimusneuvotteluissa kiinteistönomistajat esittivät, että sopimuskorvaukset erääntyisivät maksettavaksi, kun tonteilla aloitetaan uudisrakentaminen, viimeistään kuitenkin 9 vuoden kuluttua maankäyttösopimuksen voimaantulosta. Ehdotus poikkeaa 13.2.2023 § 29 hyväksytyn Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden maksuaikataulusta, joka edellyttäisi 25 % sopimuskorvausosuuden maksamista 6 kuukauden kuluessa sopimuksen voimaantulosta.

Koska rakennettujen asunto-osakeyhtiön omistamien tonttien täydennysrakentaminen vaatii asemakaavan voimaan tultua asunto-osakeyhtiöiden sisäisiä päätöksiä, mahdollisesti yhtiöjärjestysten muutoksia ja rakennusalojen lohkomisia itsenäisiksi kiinteistöiksi puoltaa kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus esitettyä maksuaikataulua.

Karttalinkki

Liite 1                                  Maankäyttösopimus, Asunto Oy Kehrämaari Bostads Ab

Liite 2                                  Maankäyttösopimus, Asunto Oy Aura-Tavast

Liite 3                                  Maankäyttösopimus, Asunto Oy Turun Kaivokatu 2

Liite 4                                  Maankäyttösopimus, Asunto Oy Kerttulinhaka

Oheismateriaali 1               Asemakaavaehdotus Kerttulinreuna (24/2016)

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus        Kaupunkiympäristölautakunta päättää:

- hyväksyä liitteinä 1-4 olevat, I kaupunginosan Kerttulinreuna (24/2016) asemakaavanmuutosehdotuksen edellyttämät tontteja 1-12-8, 1-13-5 ja 1-13-9 koskevat maankäyttösopimukset,

- maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimuksiin vähäisiä muutoksia ja teknisluonteisia korjauksia.