Kaupunkiympäristö, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, kiinteistökehitys, maankäyttöinsinööri Reino And 11.6.2024:

​Kaupunginvaltuuston 13.2.2023 § 29 hyväksymän Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan kaupunki tekee Kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja Kiinteistönomistaja saa asemakaavasta taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan sopimuskorvaus on vähintään 50 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta ja sen tulee kattaa välittömät asemakaava-alueen infranrakentamiskustannukset. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan sopimuskorvauksen lisäksi voidaan sopia laajemminkin kaavan toteuttamiseen liittyvistä velvoitteista, kuten maa-alueluovutuksista.

​Kaavaehdotuksessa suunnittelualueelle on osoitettu n. 42 pientalotonttia ja 2 isoa rivitalotonttia kaupungin maalle ja n. 30 pientalotonttia yksityiselle maalle. Asemakaavaehdotus tuo yhdelle yksityiselle maanomistajalle huomattavan määrän lisärakennusoikeutta, jolloin maankäyttösopimus tulee solmittavaksi. Muiden kaava-alueella sijaitsevien yksityisten maanomistajien lisärakennusoikeus jää alle 500 k-m², joten edellä mainittujen periaatteiden 4.2. kohdan mukaisesti heidän kanssaan ei tule tehtäväksi maankäyttösopimuksia.

​Asemakaavaehdotuksessa kiinteistön XXXXX omistajien (jäljempänä kiinteistönomistaja) alueelle esitetään n. 16 kpl pientalotontteja (AO-1) ja AP-1 -asuinpientalojen korttelialueille rakennusoikeutta n. 1080 k-m². Yhteensä rakennusoikeutta kiinteistönomistajan alueelle on osoitettu n. 4000 k-m². Särkilahden alueen asemakaava tuo kiinteistönomistajan alueelle huomattavan arvonnousun, joten kiinteistönomistajan tulee osallistua alueen yhdyskuntarakentamiskustannusten kattamiseen. Maankäyttösopimuskorvaus on määritetty käyttämällä AO-1 -pientalokorttelialueen maaneliöhintana 69 euroa ja AP-1 -asuinpientalojen korttelialueen rakennusoikeuden arvona 240 euroa kerrosneliömetriä kohti. Edellä esitetyin korvausperiaattein sopimusalueen maankäyttösopimuskorvaukseksi on määritetty 474.861 euroa.

​Kaupunki ja kiinteistönomistaja ovat käyneet neuvotteluja maankäyttösopimuksen sisällöstä. Neuvotteluissa on päädytty siihen, että kiinteistönomistaja suorittaa maankäyttökorvauksen maa-alueluovutuksella. Kaupunki on esittänyt kiinteistönomistajalle, että maankäyttösopimukseen sisällytetään aluevaihtoja, jossa kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille sopimusalueelta noin 32378 m²:n suuruisen ja arvoltaan 936.087 euron määräalan kiinteistöstä XXXXX ja kaupunki luovuttaa kiinteistönomistajalle sopimusalueelta noin 1663 m²:n suuruisen ja arvoltaan 69.483 euron määräalan kiinteistöstä 853-513-1-31.

​Maankäyttösopimukseen sisältyy lisäksi katualueen haltuunotto, jossa kaupunki saa MRL 104 §:n mukaan n. 3884 m²:n suuruisen katualueen maapohjan osan haltuunsa korvauksetta, kun asemakaava on tullut voimaan. Haltuunotettava katualueen osa sisältyy kiinteistönomistajan maa-alueluovutukseen. Kaupunki on MRL 108 §:n mukaan korvattava katualueelle jäävä omaisuus. Kaupunki ja kiinteistönomistaja ovat suorittaneet alueella 25.3.2024 katselmuksen, jonka perusteella kaupunki korvaa alueelle jäävän kasvillisuuden 2.038 eurolla. Koska kiinteistönomistajan maa-alueluovutus ja haltuunotettavan katualueen omaisuuden korvaus on arvoltaan maankäyttökorvausta ja kaupungin maa-alueluovutusta suurempi, maksaa kaupunki kiinteistönomistajalle 393.781 euron välirahan. Luovutettavat määräalat on osoitettu liitekartalla M 94 / 12.4.2024.

​Kaupungin ja Kiinteistönomistajan väliset maksusuoritukset:

​Kiinteistönomistajan maksusuoritus kaupungille:

- Sopimuskorvaus 474.861 €

- Määräala kiinteistöstä 853-513-1-31 69.483 €

​Kaupungin maksusuoritus kiinteistönomistajalle

- Määräala kiinteistöstä XXXXX 936.087 €

- Katualueen kasvillisuuden korvaus 2.038 €

​Kaupungin maksettavaksi jää välirahaa 393.781 euroa.

​Kiinteistönomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin esittämän maankäyttösopimuksen.

​Liite 1​Maankäyttösopimus

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää:

- hyväksyä liitteenä 1 olevan Särkilahden (10/2014) asemakaavaehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen ja

- että maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen vähäisiä muutoksia ja teknisluonteisia korjauksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.