Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 24.4.2024:

Kuvaus asiasta

Turun kaupunki on 11.10.2010 tehnyt vuokramiehen kanssa maanvuokrasopimuksen 31.12.2060 saakka koskien osoitteessa Tähdenlento 34 sijaitsevaa tonttia 853-54-32-7. Maanvuokrasopimuksen mukainen vuokramies on vaihtunut vuonna 2015. Tontin nykyinen vuokramies jätti Turun kaupungille reklamaation, jonka mukaan kaupunki on rikkonut maanvuokrasopimusta asemakaavoittamalla vuokratontin pohjoispuolella olevan alueen. Reklamaatiossa vaadittiin asemakaavan muuttamista niin, että vuokratontin pohjoispuolinen alue palautetaan asemakaavoittamattomaksi. Toissijaisesti vaadittiin, että kaupunki maksaa vuokramiehelle vahingonkorvausta ja lisäksi vuosittain sopimussakkoa, mikäli asemakaavaa ei muuteta.

​Kaupunkiympäristölautakunta on 5.3.2024 § 72 hylännyt reklamaatiossa esitetyt vaatimukset. Tontin vuokramies on 2.4.2024 tehnyt kaupunkiympäristölautakunnan päätöksestä oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan muuttamaan lautakunnan päätöstä siten, että Tähdenlento 34:n pohjoispuolinen alue muutetaan takaisin asemakaavoittamaksi alueeksi ja alue pidetään kaavoittamattomana maanvuokrasopimuksen loppuun asti. Toissijaisesti on vaadittu, että kaupunki maksaa vuokramiehelle vahingonkorvausta, tontin vuosittaisen vuokrasumman viisinkertaisena sekä asiasta aiheutuneet kulut.

​Oikaisuvaatimuksen perusteluina on esitetty seuraavaa:

-​ Kaupunkiympäristölautakunta ei ole saanut tehdä puolueetonta päätöstä, koska lautakunnalle on esitetty reklamaatiossa esitettyjen vaatimusten hylkäämistä. Tästä saa käsityksen, että lautakunnan päätöstä on ohjattu hylkäämisen suuntaan ennen päätöksen tekoa.

-​ Kaupunkiympäristölautakunta on jäävi käsittelemään oman päätöksensä kumoamista. Sama lautakunta on myös aiemmin hyväksynyt Karhunahteen asemakaavan eikä ole todennäköistä, että lautakunta muuttaisi aiempaa päätöstään. Asiaa ei ole myöskään käsitelty puolueettomasti.

-​ ​ Perustelut ovat väärät siltä osin kuin lautakunnan päätöksessä on todettu, ettei vuokramiehen asema ole merkittävästi heikentynyt asemakaavoituksen myötä. Myös vuokratontilla sijaitsevan rakennuksen arvo on alentunut ja alueen aiemmat luontoarvot ovat heikentyneet.

-​ ​ Karhunahteen asemakaava sisältää virheitä, koska asemakaava hyväksyttiin ennen kuin aluetta koskeva osayleiskaava oli lainvoimainen ja lisäksi se hyväksyttiin voimassa olleen osayleiskaavan vastaisena. Vuokramies ei ole tullut kohdelluksi tasapuolisesti muihin alueen asukkaisiin verrattuna. Kaava on virheellinen myös siksi, että siinä määrätään talojen väri sekä Tähdenlennonpolun sijoittuminen.

-​ ​ Kaupunki edelleen rikkoo maanvuokrasopimusta kaavoittamalla sopimuksessa määritelty asemakaavoittamaton alue. Maanvuokrasopimuksessa ei lue vuokratontin pohjoispuolisen alueen olevan asemakaavatonta sopimuksen tekohetkellä, vaan sopimuksen koko voimassaoloajan.

Päätöksen perustelut

Oikaisuvaatimuksen mukaan kaupunkiympäristölautakunta ei ole saanut tehdä asiassa puolueetonta päätöstä, vaan päätöstä on ohjattu hylkäämisen suuntaan ennen päätöksentekoa. Turun kaupungin voimassa olevan hallintosäännön 136 §:n mukaan asiat päätetään toimielimen kokouksessa viranhaltijan esittelystä ja esittelijän ehdotus on käsittelyn pohjana. Kaupunkiympäristölautakunnalla on itsenäinen ratkaisuvalta asiassa, mikä tarkoittaa, että lautakunta voi ratkaista asian myös esittelijän ehdotuksesta poiketen. Todettakoon myös, että lautakunnan päätöksen liitteenä on ollut vuokramiehen reklamaatio maanvuokrasopimuksesta, mikä tarkoittaa, että kyseinen asiakirja on ollut mukana lautakunnan päätöksenteossa. Esittelijän ehdotus on ollut hallintosäännön 136 §:n mukaisesti käsittelyn pohjana, mutta lautakunta tekee asiassa päätöksen päätöksentekomateriaalin perusteella. Vastoin oikaisuvaatimuksessa esitettyä lautakunta on saanut tehdä päätöksensä asiassa puolueettomasti.

Oikaisuvaatimuksen mukaan kaupunkiympäristölautakunta on jäävi käsittelemään oman päätöksensä kumoamista. Kuntalain 134.1 §:n mukaan lautakunnan päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua. Kuntalain 134.2 §:n mukaan oikaisuvaatimus tehdään 1 momentissa tarkoitetun toimielimen ja sen jaoston sekä sen alaisen viranomaisen päätöksestä asianomaiselle toimielimelle. Näin ollen oikaisuvaatimus on tehtävä kaupunkiympäristölautakunnalle ja sen on oikaisuvaatimus myös käsiteltävä. Vastoin oikaisuvaatimuksessa esitettyä kaupunkiympäristölautakunta tai sen jäsenet eivät ole olleet esteellisiä käsittelemään asiaa ottaen huomioon edellä esitetty sekä kuntalain 97 §:n, hallintolain 27–30 §:ien sekä Turun kaupungin hallintosäännön 137 §:n esteellisyyssäännökset. Lisäksi on todettava, että kaupunkiympäristölautakunnan käsitellessä keväällä 2021 Karhunahteen asemakaavaa (11/2016), kyseessä oli edellisten kuntavaalien jälkeen nimitetty lautakunta, ei siis sama kuin nykyinen kaupunkiympäristölautakunta, joka käsitteli edellä mainitun reklamaation 5.3.2024 § 72.

Oikaisuvaatimuksen mukaan Karhunahteen asemakaavan (11/2016) voimaantulon myötä vuokramiehen asema on merkittävästi heikentynyt, vuokratontilla sijaitsevan rakennuksen arvo on alentunut ja alueen luontoarvot ovat heikentyneet. Lisäksi oikaisuvaatimuksen mukaan asemakaava sisältää useita virheitä, kuten voimassa olevan osayleiskaavan vastaisuus, talojen väri, Tähdenlennonpolun sijoittuminen ja epätasapuolinen kohtelu verrattuna muihin alueen asukkaisiin. On huomattava, että vuokramies on jo käyttänyt valitusoikeuttaan kaupunginvaltuuston asemakaavan hyväksymispäätökseen (20.9.2021 § 219). Turun hallinto-oikeus on valituksen johdosta 9.12.2022 antamallaan päätöksellään katsonut, että asemakaava täyttää asemakaavan laatimiselle asetetun vaatimuksen luonnonympäristön vaalimisesta ja siihen liittyvien erityisten arvojen säilyttämisestä. Hallinto-oikeuden päätöksen mukaan kyse on asemakaavan tavoitteen mukaisesta pientalorakentamisesta, mikä väistämättä muuttaa vuokramiehen hallitsemalta tontilta avautuvia pelto- ja luontomaisemia. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan maisemakuvassa kaavoituksen johdosta tapahtuvia muutoksia tai kiinteistön väitettyä arvon alenemista ei ole pidetty maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettuina maanomistajan tai muun oikeuden haltijan kannalta kohtuuttomina haittoina. Hallinto-oikeus on katsonut, että osayleiskaava on ollut maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetulla tavalla riittävästi ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Päätöksen mukaan kaava ei ole lainvastainen silläkään perusteella, että jollain toisella kaava-alueella on annettu toisen sisältöisiä julkisivun väritystä koskevia kaavamääräyksiä. Hallinto-oikeus on päätöksessään katsonut, ettei Karhunahteen asemakaava ole ollut lainvastainen. Kyseinen hallinto-oikeuden päätös on lainvoimainen ja päätöksessä on jo arvioitu samoja seikkoja kuin mitä nyt käsiteltävässä oikaisuvaatimuksessa on esitetty. Asiaa ei ole perusteltua arvioida tässä tapauksessa toisin eikä näin ollen asemakaavan muuttamiselle ole perusteita oikaisuvaatimuksessa esitetyllä tavalla.

Oikaisuvaatimuksen mukaan kaupunki edelleen rikkoo vuokrasopimusta kaavoittamalla sopimuksessa määritelty asemakaavoittamaton alue eikä maanvuokrasopimuksessa lue vuokratontin pohjoispuolisen alueen olevan asemakaavatonta sopimuksen tekohetkellä, vaan sopimuksen koko voimassaoloajan.

Maanvuokrasopimuksen ”Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö” -kohdassa on todettu seuraavaa: ”Vuokra-alueeseen rajoittuva tontti samoin kuin Tähdenlennon vastakkaisella puolella olevat tontit ovat saman asemakaavan mukaisia erillispientalojen tontteja (AO-1). Vuokra-alueen itäpuolella on Tähdenlennonpolku-niminen lähivirkistysalue (VL). Vuokra-alueen pohjoispuolella on asemakaavatonta aluetta”. Vastoin oikaisuvaatimuksessa esitettyä vuokrasopimuksessa ei ole mainintaa siitä, että vuokratontin pohjoispuolinen alue olisi asemakaavatonta koko sopimuksen voimassaoloajan. Edellä mainitun sopimuskohdan tarkoituksena on ollut kuvata alueen kaavoitustilannetta sopimuksentekohetkellä. Vakiintuneiden toimintatapojen mukaisesti kaupungin maanvuokrasopimuksiin kirjataan alueen kaavoitustilanne sopimuksentekohetkellä, eikä sopimuksella rajoiteta kunnan maankäyttö- ja rakennuslain mukaista kaavoitusoikeutta. Vuokratontin pohjoispuolella on sijainnut hankintahetkellä asemakaavoittamatonta aluetta, mikä ei kuitenkaan tarkoita, että aluetta ei voitaisi myöhemmin kaavoittaa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Asemakaavan laatiminen asemakaavoittamattomalle alueelle maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti ei ole maanvuokrasopimuksen rikkomus eikä kaupungilla siten ole sopimukseen perustuvaa vahingonkorvausvelvollisuutta vuokramiestä kohtaan. Maanvuokrasopimuksessa ei ole myöskään sovittu kaupungin velvollisuudesta maksaa sopimussakkoa. Todettakoon, että sopimuksen sisältöä koskeva riita-asia on mahdollista laittaa vireille yksityisoikeudellisena vaatimuksena käräjäoikeuteen.

Edellä esitetyin perustein kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen muuttamiseen ei ole aihetta ja oikaisuvaatimus tulee hylätä.

Liite 1​Oikaisuvaatimus 2.4.2024

​Kaupunkiympäristöjohtajan varahenkilönä maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä liitteen 1 mukaisen oikaisuvaatimuksen edellä esitetyin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi.​