Kaupunkiympäristötoimiala, Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäytönsuunnittelija, Juha Lipponen 8.3.2023:

Kaupunki on laatinut tontinomistajien aloitteesta asemakaavanmuutosehdotuksen III kaupunginosaan kortteliin 11. Asemakaavanmuutoksessa osoitetaan tontille III-11-1002 täydennysrakentamismahdollisuus 2150 k-m²:n suuruiselle asuinkerrostalolle. Kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt asemakaavanmuutosehdotuksen 13.12.2022 § 475.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Koska maankäyttösopimusneuvottelut on käyty ennen kaupunginvaltuustossa 13.2.2023 § 29 hyväksyttyä asunto- ja maapolitiikan periaatteiden tarkistamista, neuvottelut ovat perustuneet tuolloin voimassa olleisiin periaatteisiin (kv 15.6.2020 § 98).

III kaupunginosassa on tehty ja tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimuksen laatimista.

Kaskenkatu 9b 1/2019 asemakaavaehdotuksen johdosta tulee maankäyttösopimus laadittavaksi tontin III-11-1002 osalla.

Kaupunki on esittänyt Asunto Oy Turun Kaskenkatu 9B maanmaankäyttösopimuskorvauksen määräksi 602.000 euroa, jonka tontinomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä ja allekirjoittavansa tämän esityksen liitteenä olevan maankäyttösopimuksen.

Maankäyttösopimuskorvaus on määritetty käyttämällä AL-rakennusoikeuden (asuin-, liike ja toimisto) arvona 800 €/k-m2. Arvo perustuu Newsec Valuationin 6.11.2020 laatimaan ja 15.2.2023 päivitettyyn arvioon Turun kerrostalotonttien arvoista kaupungin eri hintavyöhykkeillä. Kerrosneliömetrihinta vastaa kaupungin käyttämiä rakennusoikeuden arvoja kaupungin keskustan lähialueilla vastaavissa maankäyttösopimuksissa.

Sopimuskorvaukseen on tehty 30 % suuruinen vähennys, koska asemakaavanmuutoksella edistetään keskusta-alueen täydennysrakentamista ja uudisrakennuksen pysäköintipaikat sijoitetaan pihakannen alle.

Vähennys perustuu kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymään asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin, jonka mukaan täydennysrakentamiskohteissa maanomistajan asemakaavoituksesta saamaa hyötyä määritettäessä vähennetään sopimuskorvausta 30 %:lla, kun uudisrakentamisen edellyttämät autopaikat sijoitetaan maan alle.

Maankäyttösopimusneuvotteluissa Asunto Oy Turun Kaskenkatu 9B esitti, että sopimuskorvaus erääntyisi maksettavaksi, kun tontilla aloitetaan uudisrakentaminen, viimeistään kuitenkin 9 vuoden kuluttua maankäyttösopimuksen voimaantulosta. Ehdotus poikkeaa 5.6.2020 § 98 hyväksytyn Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden maksuaikataulusta, joka edellyttäisi 25 % sopimuskorvausosuuden maksamista 6 kuukauden kuluessa sopimuksen voimaantulosta.

Koska rakennetun asunto-osakeyhtiön omistaman tontin täydennysrakentaminen vaatii asemakaavan vahvistuttua vielä asunto-osakeyhtiön sisäisiä päätöksiä, mahdollisesti yhtiöjärjestyksen muutoksen ja uudisrakentaminen tulee tehdä olemassa olevien rakennusten yli tai erillisellä sopimuksella naapurikiinteistöjen kautta, kiinteistönomistajan ehdotus on huomioitu maankäyttösopimuksen maksuaikataulussa.​ ​

Kaupunkiympäristölautakunnalle esitetään liitteenä 1 olevan maankäyttösopimuksen hyväksymistä.

Kaskenkatu 9

Liite 1​Maankäyttösopimus

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää, että

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1 III kaupunginosien ”Kaskenkatu 9b” 1/2019 asemakaavaehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen ja
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.