Kaupunkiympäristö, Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski, maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen 29.12.2022:

Kaupunki on laatinut tontinomistajien aloitteesta asemakaavanmuutosehdotuksen VII kaupunginosaan kortteliin 11. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on mahdollistaa korttelin täydennysrakentaminen ja säilyttää suunnittelualueen kulttuurihistorialliset ja kaupunkikuvalliset arvot.

Asemakaavanmuutos mahdollistaa tontin VII-11-12 täydennysrakentamisen purkamalla piha-alueelta 1986 rakennetun toimistorakennuksen ja korvaamalla sen asuinkerrostalolla. Lisäksi asemakaavanmuutos mahdollistaa ullakkokerroksen asuinkäyttöönoton tontilla VII-11-2002 ja Kestilänkulman liiketalon korottamisen tontilla VII-11-11.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

VII kaupunginosassa on tehty ja tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimuksen laatimista.

Freya 29/2016 asemakaavaehdotuksen johdosta tulee maankäyttösopimus laadittavaksi tontin VII-11-12 osalla.

Kaupunki on esittänyt Asunto Oy Kristiinanahteelle maanmaankäyttösopimuskorvauksen määräksi 209.300 euroa, jonka tontinomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä ja allekirjoittavansa tämän esityksen liitteenä olevan maankäyttösopimuksen.

Maankäyttösopimuskorvaukseen on tehty 30 % suuruinen vähennys arvoltaan 89.700 euroa, koska asemakaavanmuutoksella edistetään keskusta-alueen täydennysrakentamista ja uudisrakennuksen pysäköintipaikat sijoitetaan pihakannen alle. Vähennys perustuu kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymään asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin, jonka mukaan täydennysrakentamiskohteissa maanomistajan asemakaavoituksesta saamaa hyötyä määritettäessä vähennetään sopimuskorvausta 30 % kun uudisrakentamisen edellyttämät autopaikat sijoitetaan pihakannen alle tai pysäköintilaitokseen.

Mikäli kiinteistön pysäköintipaikkoja ei toteuteta maanalaisina tai täydennysrakentamista ei käynnistetä viiden vuoden kuluessa asemakaavan tai poikkeamishakemuksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien, on kiinteistönomistaja velvollinen suorittamaan kaupungille 89.700 euron suuruisen lisäsopimuskorvauksen. Mahdollinen lisäsopimuskorvaus erääntyy maksettavaksi samanaikaisesti tämän sopimuksen 2. kohdan sopimuskorvauksen kanssa kuitenkin viimeistään 9 vuoden kuluttua tämän sopimuksen voimaantulosta

Maankäyttösopimuskorvaus on määritetty käyttämällä AL-rakennusoikeuden (asuin-, liike ja toimisto) arvona 750 €/k-m2. Arvo perustuu Newsec Valuationin 6.11.2020 laatimaan arvioon Turun kerrostalotonttien arvoista kaupungin eri hintavyöhykkeillä. Kerrosneliömetrihintaa määritettäessä on huomioitu uudisrakennuksen vaikea rakennettavuus keskellä umpikorttelia, koska täydennysrakentaminen tulee tehdä osittain olemassa olevien rakennusten yli tai erillisellä sopimuksella naapurikiinteistöjen kautta.

Maankäyttösopimusneuvotteluissa Asunto Oy Kristiinanahde esitti, että sopimuskorvaus erääntyisi maksettavaksi, kun tontilla aloitetaan uudisrakentaminen, viimeistään kuitenkin 9 vuoden kuluttua maankäyttösopimuksen voimaantulosta. Ehdotus poikkeaa tällä hetkellä voimassa olevan Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden maksuaikataulusta, joka edellyttäisi 25 % sopimuskorvausosuuden maksamista 6 kuukauden kuluessa sopimuksen voimaantulosta. Asunto- ja maapolitiikan periaatteita ollaan kuitenkin parhaillaan päivittämässä siten, että sopimuskorvauksen ensimmäistä erää voidaan erityisestä syystä siirtää maksettavaksi ensimmäisen rakennusluvan yhteyteen, mikäli hanke ei edellytä välitöntä infran rakentamista.

Koska rakennetun asunto-osakeyhtiön omistaman tontin täydennysrakentaminen edellyttää asemakaavan vahvistuttua vielä asunto-osakeyhtiön sisäisiä päätöksiä ja yhtiöjärjestyksen muuttamista ja ottaen huomioon keväällä 2023 päivitettävät asunto- ja maapolitiikan periaatteet, puoltaa kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus esitettyä maksuaikataulua.​​

Karttalinkki

Liite 1​Maankäyttösopimus

Oheismateriaali 1​Newsec Valuation arviokirja (salassa pidettävä, salauksen peruste JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää, että:

-​​​​​​​ kaupunki hyväksyy liitteenä VII kaupunginosien ”Freya” 29/2015 asemakaavaehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen ja

-​​​​​​​ maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia ja allekirjoittamaan sopimus.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esittelijänä toimi kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää.

​​​