Tonttipalvelut, maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen 25.8.2021:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 24.11.2020 § 418 esittää kaupunginhallitukselle, että ”Rauhankatu 19-21” asemakaavanmuutosehdotus 15/2017 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Asemakaavaehdotuksessa osoitetaan Puistokadun varteen rakennusala kuusikerroksiselle asuinkerrostalolle, jonka rakennusoikeus on 2100 k-m2. Uusi rakennusala sijoittuu pääosin Asunto-Oy Turun Rauhankatu 19-21 omistamalle tontille VIII-27-7 ja osittain myös kaupungin omistamalle Puistokadun katualueelle. Asunto-Oy Turun Rauhankatu 19-21 omistaman alueen rakennusoikeus kasvaa asemakaavanmuutoksen myötä noin 1850 k-m2 ja tontilla oleva asuinkerrostalo suojelullaan merkinnällä sr-3.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavasta taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Kaupunki on tehnyt viime vuosina keskustan alueella huomattavia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maanomistajien osallistumista investointien rahoittamiseen, kun asemakaavanmuutos tuo kiinteistölle arvonnousua. 

Kaupunki on esittänyt Asunto-Oy Turun Rauhankatu 19-21 maankäyttösopimuskorvauksen määräksi 460.983 euroa, minkä tontinomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä.

Maankäyttösopimuskorvaus 460.983 euroa on määritetty käyttämällä AL-1/RKY rakennusoikeuden (asuminen- ja liike) arvona 550 €/k-m2. Arvo perustuu Newsec Valuationin 6.11.2020 laatimaan arvioon Turun kerrostalotonttien arvoista kaupungin eri hintavyöhykkeillä. Lisäksi maankäyttösopimuskorvaukseen on tehty 5 % suuruinen ns. suojeluvähennys. Suojeluvähennys perustuu kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymään asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin, jonka mukaan maanomistajan asemakaavoituksesta saamaa hyötyä määritettäessä otetaan huomioon korvausta vähentävänä tekijänä asemakaavalla suojeltaviksi tulevat alueet ja rakennukset. Suojeluvähennysmenettelyllä kaupunki pyrkii edesauttamaan kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten säilymistä.

Asemakaavanmuutosehdotuksessa osoitetaan Puistokadusta (853-7-9901-0) liitettäväksi 180 m2 suuruinen alue takaisin tonttiin VIII-27-7. Alue on sama, jonka Asunto-Oy Turun Rauhankatu 19-21 luovutti kaupungille korvauksetta 31.2.1961 tehdyllä luovutussopimuksella Puistokadunkatualueen leventämistä varten. 

Kun maanomistajan katualueeksi luovuttama alue liitetään kaavamuutoksella takaisin tonttiin, kunta ei saa periä maanomistajalta korvausta korvauksetta saamaansa osuutta vastaavasta osasta aluetta, edellyttäen että tontti on vielä saman omistajan omistuksessa ja että tontin pääasiallista käyttötarkoitusta ei ole kaavanmuutoksella muutettu (MRL 104.5 §)

Koska tontin VIII-27-7 käyttötarkoitus säilyy asemakaavanmuutoksessa ennallaan ja tontinomistaja on sama kuin 31.2.1961 tehdyssä luovutussopimuksessa tulee kaupungin palauttaa alue korvauksetta takaisin Asunto Oy Rauhankatu 19-21 omistukseen. Katualueen palautus on liitetty mukaan maankäyttösopimukseen.  

Maankäyttösopimusneuvotteluissa Asunto-Oy Rauhankatu 19-21 esitti, että sopimuskorvaus erääntyisi maksettavaksi, kun tontilla aloitetaan uudisrakentaminen, viimeistään kuitenkin 9 vuoden kuluttua maankäyttösopimuksen voimaantulosta. Ehdotus poikkeaa 5.6.2020 § 98 hyväksytyn Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden maksuaikataulusta, joka edellyttäisi 25 % sopimuskorvausosuuden maksamista 6 kuukauden kuluessa sopimuksen voimaantulosta. Koska rakennetun asunto-osakeyhtiön omistaman tontin täydennysrakentaminen vaatii asemakaavan vahvistuttua asunto-osakeyhtiön sisäisiä päätöksiä, yhtiöjärjestyksen muutoksen ja uudisrakentamisen seurauksena kaupungin toteutettavaksi tulevaa Puistokadun jalkakäytävän muutostyötä ei ole mahdollista toteuttaa ennen uudisrakennuksen valmistumista, puoltaa kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus esitettyä maksuaikataulua.   

Sopimuskorvaukselle lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavaehdotuksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

Liite 1Maankäyttösopimus

Oheismateriaali 1Arviokirja, Newsec Valuation Oy 6.11.2020 (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2Kaupunkiympäristölautakunta 24.11.2020 § 418 liitteineen

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää, että:

- kaupunki hyväksyy liitteenä VIII kaupunginosien ”Rauhankatu 19-21” 15/2017 asemakaavaehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen, ja

- maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.