Maanvuokrasopimusluonnos
Alivuokranantaja
Turun Satamahalli Oy
0604655-2
c/o Mangrove Oy
Ruukinkatu 2-4
20540 Turku
Turun Päiväkodit Oy
2810676-3
c/o TVT Asunnot Oy
Käsityöläiskatu 3
20100 Turku
Sopimuksen peruste
Tämä sopimus perustuu Turun kaupungin tonttipäällikön päätöspöytäkirjaan 30.11.2020 § 352 ja sen perusteella allekirjoitettuun maanvuokrasopimukseen (Turun kaupungin ja Kiinteistö Oy Akselin Kauppatalon välinen maanvuokrasopimus, pvm. 31.12.2020). Allekirjoitushetkellä ko. maanvuokrasopimukseen on Kiinteistö Oy Akselin Kauppatalon sijaan vuokralaiseksi tullut Turun Satamahalli Oy, joka toimii sopimuksen alivuokranantajana.
Tämän sopimuksen tarkoituksena on alivuokrata osa Turun Satamahalli Oy:n vuokraamasta tontista edelleen Turun Päiväkodit Oy:lle. Alivuokraus on kielletty alkuperäisessä maanvuokrasopimuksessa, mutta Turun kaupungin kiinteistökehityspäällikön myöntämällä poikkeusluvalla osapuolet ovat saaneet tontin omistajan hyväksynnän sopimuksesta poikkeamiselle.
Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö
Vuokra-alue on osa Turun kaupungin Iso-Heikkilän kaupunginosan 49. korttelin tonttia 4 (853-62-49-4), pinta-alaltaan 10111 m2. Tontti on osoitettu kartalla M402/12.11.2020. Tontin osoite on Akselintie 11, 20200 Turku. Vuokra-alueen rajat on osoitettu liitteenä olevassa asemapiirustuksessa selitteellä ”toimenpidealueen rajat” (LIITE 1). Vuokra-alueen koko on noin 6935 m2. Vuokra-alueen pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu eikä vuokran määrittelyssä ole käytetty perusteena pelkästään pinta-alaa.
Tontti on 25.09.1960 voimaan tulleen asemakaavan 11/1960 mukaan teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta. (T)
Naapuruston osalta todetaan maankäytöstä seuraavaa:
Tontti rajoittuu naapurustoon liitekartan M 402/12.11.2020 mukaisesti. Tontti rajoittuu saman kaavan mukaiseen teollisuus- ja varastorakennusten tontteihin 853-62-49-3 ja-5 ja Akselintie -nimiseen katualueeseen. Akselintien vastakkaisella puolella on kaavan 50/1957 mukainen tehdasrakennusten tontti 853-62-41-2 ja kaavan 77/1955 mukainen tehdasrakennusten tontti 853-62-41-3.
Vuokra-aika
Vuokra-aika jakautuu rakennusaikaiseen vuokra-aikaan ja varsinaiseen vuokra-aikaan.
Rakennusaikainen vuokra-aika alkaa 1.4.2021 ja päättyy 31.7.2021.
Varsinainen vuokra-aika alkaa elokuun 1. päivänä 2021 ja jatkuu määräaikaisena viiden vuoden ajan. Vuokrasopimus päättyy 31.7.2026 irtisanomista vaatimatta.
Osapuolilla on mahdollisuus sopia 6 kuukautta ennen varsinaisen vuokra-ajan päättymistä yhden (1) vuoden pidennyksestä vuokra-aikaan/sopimuksen jatkumisesta toistaiseksi voimassaolevana kuuden (6) kuukauden irtisanomisajalla. Sopimuksen jatkamisen edellytyksenä on Turun kaupungin esittämä tarve päiväkotitoiminnan jatkamiselle vuokrakohteessa ja hyväksyntä maanvuokrasopimuksen alivuokrauskiellosta poikkeamiselle.
Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely
Vuokra-alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanvuokralain (258/66)
5 luvun säännösten mukaisesti varastoaluekäyttöön sekä tilapäisen päiväkodin sijoituspaikaksi.
Alivuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
Mikäli alivuokralainen ei saa kaikkia toiminnassaan tarvittavia viranomaislupia, alivuokralaisen vuokranmaksuvelvollisuus ei pääty, eikä alivuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria alivuokralaiselle. Alivuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan alivuokralaiselle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja.
Alivuokralainen on kaupungin vaatiessa velvollinen aitaamaan vuokra-alue viranomaisten hyväksymällä tavalla.
Vuokrasopimuksen muut ehdot
1. Vuokra
Rakennusaikainen vuokra on 23.398,80 euroa kuukaudessa (sis. alv 24%
4528,80 euroa).
Perusvuokra on 80.600 euroa vuodessa (sis. alv 24% 15.600 euroa).
Edellä mainittu perusvuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksilukuun 1968 (perusindeksi 1951:10=100) ja vuokra tarkistetaan vuosittain 1.1.2022 alkaen ja sen jälkeen kalenterivuosittain tammikuun 1. päivästä alkaen.
Tarkistettu vuosivuokra saadaan kertomalla edellä mainittu perusvuokra tarkastusajankohtaa edeltäneen joulukuun indeksiluvulla ja jakamalla se edellä mainitulla perusindeksillä.
Vuokraa tarkistettaessa otetaan huomioon indeksin käyttöä koskevan lainsäädännön asettamat rajoitukset.
Alivuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta.
2. Vuokran maksaminen
Rakennusaikainen vuokra maksetaan rakennusaikaiselta vuokra-ajalta kuukausittain jokaisen kuun 5. päivänä.
Vuotuinen vuokra varsinaiselta vuokra-ajalta on maksettava alivuokranantajan tilille kahtena yhtä suurena eränä toukokuun ja marraskuun kuluessa.
Ellei vuokraerää eräpäivänä suoriteta, alivuokralainen on velvollinen maksamaan erääntyneelle vuokralle eräpäivästä maksupäivään asti viivästyskorkoa korkolain säännösten mukaisesti ja saamisen velkomisesta aiheutuvat perintäkulut.
3. Muita maksuja
Mikäli vuokra-alueella oleviin tai sinne rakennettaviin rakennuksiin joudutaan toteuttamaan uusia liittymiä, Turun Vesihuolto Oy:llä on oikeus periä alivuokralaiselta kulloinkin voimassa olevan taksan mukaiset liittymismaksut ennen rakennusten verkostoihin liittämistä. Lisäksi alivuokranantaja voi laskuttaa lämpöliittymän liittymismaksun alivuokralaiselta, jos kiinteistöllä ei sellaista vuokrasuhteen alkaessa ole.
Lisäksi alivuokralaiselta peritään Turun kaupungin veloittama vuotuinen hulevesimaksu.
4. Vuokraoikeuden siirto
Alivuokralaisella ei ole oikeutta siirtää vuokraoikeutta kolmannelle.
5. Vuokraoikeuden kirjaaminen
Tätä vuokrasopimusta ei kirjata Maanmittauslaitoksella.
6. Vakuudet
Alivuokralaiselta ei vaadita vakuutta.
7. Alivuokraus
Alivuokralaisella ei ole oikeutta luovuttaa vuokra-aluetta tai sen osaa kolmannen hallintaan.
8. Rakentaminen vuokra-alueelle
Alivuokralaisella on oikeus rakentaa tilapäinen päiväkoti vuokra-alueelle. Alivuokralaisella ei ole oikeutta rakentaa tämän lisäksi muuta rakennusta vuokra-alueelle.
Alivuokralaisella on oikeus rakentaa ja sijoittaa vuokra-alueelle vuokra-alueen käyttötarkoitusta palvelevia kooltaan vähäisiä ja kevytrakenteisia rakennelmia kuten pienehköjä laitoksia ja laitteita. Mikäli em. toimenpide vaatii rakennusvalvontaviranomaisen myöntämän luvan, on alivuokralainen velvollinen hankkimaan ko. luvan ennen rakentamista.
9. Lämpö- ja porakaivot
Alivuokralaisella ei ole oikeutta sijoittaa vuokra-alueelle lämpö- tai porakaivoa ilman alivuokranantajan suostumusta.
10. Kasvusto
Vuokra-alueella tämän vuokrasopimuksen vuokra-ajan alkamishetkellä olevat puut ovat kaupungin omaisuutta.
Alivuokralaisen istuttamat hedelmäpuut, jalommat koristepuut, marjapensaat tai muut arvokkaammat kasvit ovat alivuokralaisen omaisuutta.
Alivuokralaisella on oikeus kaataa kohdassa "Rakentaminen vuokra-alueelle" mainittujen rakennelmien, laitteiden ja laitoksien sekä kulkuteiden ja johtoalueiden alueelta puut parhaaksi katsomallaan tavalla, sitten kun Turun kaupungin suostumus ja maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät luvat puiden kaatamiselle on saatu.
Alivuokralainen on velvollinen lunastamaan rakennustyön yhteydessä kaadetut kaupungin omistamat puut käyvästä hinnasta.
Turun kaupungilla on oikeus määrätä, että istutettavaksi määrätyt tai luonnontilaan jäävät vuokra-alueen osat on rakennustyön ajaksi tarpeellisin osin aidattava.
Vuokra-alueen rakentamattomalla osalla kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä Turun kaupungin luvatta kaataa.
11. Hoitovelvollisuus
Alivuokralainen on velvollinen pitämään vuokra-alue ja vuokra-alueella olevat edellä kohdassa "Rakentaminen vuokra-alueelle" mainitut rakennelmat, laitokset ja laitteet hyvässä kunnossa sekä noudattamaan Turun kaupungin niiden hoidosta antamia määräyksiä.
Alivuokralainen on velvollinen tarkastamaan vuokra-alueella olevien puiden kuntoa ja tarvittaessa ryhtymään toimenpiteisiin vahingonvaaran torjumiseksi.
Mikäli edellä mainittua omaisuutta on hoidettu huonosti, alivuokralainen on velvollinen välittömästi korvaamaan tästä alivuokranantajalle, Turun kaupungille tai kolmannelle aiheutuneen vahingon.
Muilta osin alivuokralaisen hoitovelvollisuuden laiminlyönnistä ja siitä aiheutuvista seuraamuksista on säädetty maanvuokralaissa ja sovittu tämän vuokrasopimuksen kohdassa "Sopimussakko ja vahingonkorvaus".
12. Kadun ja yleisen alueen kunnossa- ja puhtaanapitovelvollisuus
Alivuokralainen vastaa vuokra-alueen kohdalla olevan kadun, yleiseen käyttöön luovuttamisesta riippumatta, kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta on säädetty ja myös kadulta tai tieltä vuokra-alueelle johtavan tien kunnossa- ja puhtaanapidosta. Tähän velvollisuuteen kuuluu myös lumen poistaminen ja talvihiekoitus sekä vuokra-alueen katuosuudella mahdollisesti olevien istutusten ja nurmikon hoito.
13. Maaperän ja pohjaveden pilaamiskielto
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti alivuokranantaja toteaa, että vuokra-alue on ollut aiemmin vuokrattuna teollisuus- ja varastotoimintaa varten ja niihin liittyviin toimintoihin viimeksi Turun Satamahalli Oy:lle 11.9.1985 lähtien. Vuokra-alueelle on teetetty alustava maaperän ympäristötekninen tutkimus (Golder Associates Oy, 1.4.2020).
Vuokra-alueella todettiin VNa 214/2007 alemman ohjearvon ylittäviä raskaiden hiilivetyjakeiden (C22-C40) pitoisuuksia. Alustavasti viitearvovertailun perusteella voidaan todeta, että pitoisuudet ylittävät asuinkäyttöön tulevalle kiinteistölle sallittavat pitoisuustasot. Teollisuus- ja varastoaluekäytössä pitoisuudet eivät aiheuta toimenpiteiden tarvetta.
Täyttökerroksessa todettiin kohonneita raskaita öljyhiilivetyjakeita (C22-C40). Aistivaraisesti ei näytteissä todettu merkkejä öljyhiilivedyistä. Kohonneet raskaat öljyhiilivetyjakeet voivat viitata asfaltin esiintymisestä täytössä. Pitoisuudeltaan alemman ohjearvon ylittävät kaivumaat luokitellaan pilaantuneeksi maa-ainekseksi. Poistettava pilaantunut maa-aines tulee toimittaa vastaanottopaikkaan, jolla on lupa ottaa ko. maita vastaan. Kiinteistöllä todettiin maaperässä merkkejä betonista. Osassa tutkimuspisteitä näytteenotto pysähtyi kovaan kerrokseen, lohkareisiin tai rakenteeseen. Rakennusjätteet voivat rajoittaa kaivumassojen sijoittamista ja aiheuttavat mahdollisesti lisäkustannusta. Tutkimuspisteet tehtiin piha-alueille. Kiinteistöllä merkittävä osa kiinteistöistä on rakennusten peittämää. Tutkimus on luonteeltaan alustava ja sen perusteella ei voida arvioida tutkittujen kohteiden maaperän pilaantuneisuutta tai puhdistustarvetta. Myöskään mahdollisia maaperän kunnostuksen kustannuksia ei voida tutkimuksen perusteella arvioida.
Mikäli vuokra-alueen käyttötarkoitus muuttuu siten että maaperän puhdistaminen on tarpeen, vastaa alivuokralainen maaperän puhdistamisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista ympäristöviranomaisten edellyttämään tasoon saakka.
Alivuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei tämän toimesta saastu eikä muutoinkaan pilaannu.
Mikäli vuokra-alue tai sen osa on kuitenkin vuokra-aikana ympäristönsuojelulain 16 tai 17 §:n tarkoittamalla tavalla pilaantunut, alivuokralainen on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten kuin ympäristönsuojelulain 133 §:ssä säädetään.
Alivuokralaisen on ympäristönsuojelulain 134 §:n mukaisesti välittömästi ilmoitettava valvontaviranomaiselle, jos maahan tai pohjaveteen on päässyt ainetta, joka saattaa aiheuttaa pilaantumista.
Mikäli alivuokralainen laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, alivuokranantajalla on oikeus toteuttaa puhdistaminen alivuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset alivuokralaiselta.
Alivuokranantajan niin vaatiessa alivuokralainen on velvollinen toimittamaan kustannuksellaan alivuokranantajalle ennen vuokra-ajan päättymistä alivuokranantajan hyväksymän tutkimuslaitoksen tekemän selvityksen vuokra-alueen maaperän puhtaudesta.
14. Katselmukset
Turun kaupungin viranomaisilla on oikeus pitää vuokra-alueella katselmuksia ja tarkastuksia vuokra-alueen ja sillä olevien edellä kohdassa "Rakentaminen vuokra-alueelle" mainittujen rakennelmien, laitosten ja laitteiden kuntoisuuden ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Alivuokralainen on velvollinen sallimaan asianomaisille pääsyn vuokra-alueelle. Alivuokralaisella on oikeus osallistua kaupungin viranomaisten kanssa katselmuksiin.
Jos katselmus on aiheuttanut muistutuksia, on alivuokralainen velvollinen korjaamaan puutteellisuudet kaupungin määräämässä ajassa.
15. Yhdyskuntaa palvelevat johdot yms.
Alivuokralainen on velvollinen sallimaan korvauksetta yhdyskuntaa palvelevien viemärin, vesi-, puhelin- ja sähköjohtojen sekä muiden sellaisten johtojen ja näihin liittyvien laitteiden, kiinnikkeiden ja tukien sijoittamisen vuokra-alueelle sekä näiden tarpeellisen huollon. Alivuokralaiselle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat vahingot.
Turun kaupungilla on oikeus tämän vuokrasopimuksen osapuolia enempää kuulematta merkitä edellä mainitut oikeudet rasitteena kiinteistörekisteriin.
16. Pintavedet
Alivuokralaisen tulee huolehtia kustannuksellaan viemäröintinsä yhteydessä vuokra-alueeseen rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, vuokra-alueelle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
17. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja vuokra-alueen pihatason korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista vuokra-alueelle, on alivuokralaisen sallittava tämä korvauksetta.
18. Naapurin oikeudet ja velvollisuudet
Naapurialueen omistajalla tai haltijalla on oikeus käyttää vuokra-aluetta tarpeelliselta osalta vuokra-alueen rajaan mahdollisesti ulottuvan seinän ja vesikaton rakentamis-, huolto-, korjaus- ym. töiden suorittamista varten. Naapuri on velvollinen korjaamaan ja korvaamaan aiheuttamansa vahingon.
Naapurialueen omistajalla tai haltijalla on puolestaan oikeus ulottaa vuokra-alueen rajaan kiinni rakennettaessa räystäs ja routalevy enintään 500 mm tämän vuokrasopimuksen mukaiselle vuokra-alueelle.
19. Sopimuksen purkamien ja irtisanominen
Tämän vuokrasopimuksen purkamisesta ja irtisanomisesta on voimassa mitä edellä kohdassa ”Vuokra-aika” on mainittu sekä muutoin, mitä maanvuokralaissa on säädetty.
20. Toimenpiteet vuokrasuhteen päättyessä
Vuokra-ajan päättyessä on alivuokralainen velvollinen luovuttamaan vuokra-alueen alivuokranantajan vapaaseen hallintaan vähintään yhtä hyvässä kunnossa, kuin se oli vuokra-ajan alkaessa.
Alivuokralainen on velvollinen poistamaan vuokra-alueelta sinne rakentamansa ja sijoittamansa edellä kohdassa "Rakentaminen vuokra-alueelle" mainitut rakennukset, rakennelmat, laitokset ja laitteet sekä muun omaisuutensa sekä siistimään vuokra-alueen yhden (1) kuukauden kuluessa vuokra-ajan päättymisestä. Muussa tapauksessa alivuokranantaja on oikeutettu poistamaan vuokra-alueelta siellä olevan alivuokralaisen omistaman omaisuuden ja siistimään vuokra-alueen sekä perimään näistä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset alivuokralaiselta.
21. Ilmoitukset ja tiedonannot
Alivuokralaisen on viivytyksettä ilmoitettava kirjallisesti alivuokranantajalle nimeään ja kotipaikkaa sekä yhteydenotto-osoitettaan ja laskutusosoitettaan koskevat muutokset.
Alivuokranantajalla on oikeus antaa alivuokralaiselle tähän sopimukseen perustuvat tiedonannot, ilmoitukset ja kehotukset lähettämällä ne alivuokralaisen viimeksi alivuokranantajalle ilmoittamaan yhteydenotto-osoitteeseen. Maksukehotukset lähetetään kuitenkin laskutusosoitteeseen. Tiedoksiannon katsotaan tällöin saapuneen vastaanottajalle viimeistään seitsemäntenä päivänä lähettämisen jälkeen.
Alivuokranantajalla on oikeus pyydettäessä antaa tähän sopimukseen perustuvia tietoja kolmannelle.
22. Sopimussakko ja vahingonkorvaus
Alivuokralainen on velvollinen korvaamaan kaiken tuottamuksellaan tai sopimusrikkomuksellaan alivuokranantajalle aiheuttamansa vahingon sekä korvaamaan siitä johtuneet palkka- ja muut kustannukset.
Jos alivuokralainen rikkoo tämän sopimuksen ehtoja tai sen nojalla annettuja määräyksiä, hän on velvollinen maksamaan alivuokranantajalle paitsi vahingonkorvausta, myös sopimussakkoa, joka on määrältään sen hetkinen vuotuinen vuokra kolminkertaisena, sekä alivuokranantajalle asiasta aiheutuneet palkka- ja muut kustannukset.
Sopimussakon suorittamalla alivuokralainen ei vapaudu tämän vuokrasopimuksen mukaisista velvollisuuksistaan.
23. Lisäehdot
Lisäehtoja ei ole.
24. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Tästä vuokrasopimuksesta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset vuokra-, korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, toinen alivuokranantajalle ja toinen alivuokralaiselle.
Tämän vuokrasopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sitä tarkoin noudattamaan.
Turussa xx.xx.xxxx,
TURUN SATAMAHALLI OY
____________________________
TURUN PÄIVÄKODIT OY
____________________________
Liitteet:
1.Asemapiirustus (pvm. 14.1.2021)