Kaupunkiympäristötoimiala, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, tonttipalvelut, tontti-insinööri Reino And 30.3.2021:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 16.2.2021 § 41 esittää kaupunginhallitukselle, että Kylänkulma -niminen asemakaavaehdotus 23/2018 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntarakennekustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Sopimusalue sijaitsee Nummen kaupunginosassa, noin 4 km:n etäisyydellä kauppatorista. Sopimusalueella on aiemmin toiminut päiväkoti ja TYS:in huoltokäytössä ollut LPA -alue. Uudelle päiväkodille on osoitettu asemakaavanmuutoksessa P-1 -korttelialue.

Asemakaavanmuutoksessa osoitetun lisärakennusoikeuden (14205 k-m2) ja käyttötarkoituksenmuutoksen myötä tulee sopimusalueelle sellaista arvonnousua, jonka seurauksena laaditaan yhdyskuntarakennekustannusten korvaamiseksi maankäyttösopimus. 

Nummen kaupunginosassa on viime vuosina tehty ja tullaan tulevaisuudessa tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista.

Kaupungin ja TYSn välisessä maankäyttösopimuksessa on huomioitu, että sopimusalueella sijaitsee noin 80 vuotta vanha hulevesiviemäri, jonka kunnon arvioidaan olevan huono. Ottaen huomioon hulevesiviemärin käyttöikä, voidaan olettaa, että viemärin saneeraus tulisi kaupungille tehtäväksi lähitulevaisuudessa. Kaupunki ja TYS ovat sopineet, että TYS suunnittelee ja toteuttaa kustannuksellaan hulevesiviemärin siirron ja kaupunki osallistuu hulevesiviemärin siirtoon osuudella, joka vastaa hulevesiviemärin materiaalikustannuksia. Hulevesiviemärin saneeraukseen liittyvät materiaalikustannukset ovat 125.000 euroa. Em. materiaalikustannukset on huomioitu sopimuskorvauksessa vähentävänä tekijänä.

Maankäyttösopimuskorvaus on määritetty käyttämällä rakennusoikeuden arvona 180 €/k-m2. Kerrosneliömetrihinta on määritetty Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) F-vyöhykehinnan mukaan.

Edellä esitetyin korvausperiaattein ja huomioiden kaupungin osuus hulevesiviemärin siirrossa, sopimusalueen maankäyttösopimuskorvaukseksi on määritetty 1.086.620 euroa.

Lisäksi maankäyttösopimukseen sisällytetään aluevaihtoja koskien AK-1 ja 2 kortteleiden muodostusosia sekä Hallikorvan puistikko -nimisen yleisen alueen muodostusosaa. TYS omistaa arvokkaimmat osat asemakaavaehdotuksen mukaisista AK-1 ja 2 kortteleista, joten kaupunki ei näe estettä sisällyttää kaupungin omistamien alueiden vaihtoa osaksi maankäyttösopimusta.

TYS:in luovuttaman Hallikorvan puistikko -nimisen muodostusosan arvo on 2.220 euroa ja kaupungin luovuttamien AK-1 ja 2 korttelialueiden muodostusosien arvo on yhteensä 138.471 euroa. TYS:ille jää näin ollen maksettavaksi välirahaa 136.252 euroa.

Uudisrakentamiskortteliin (AK-2) luovutettavien alueiden osalta hinnoittelu pohjautuu valtion tukeman asuntotuotantoon sovellettavaan enimmäistonttihintaan 180 €/k-m2. Vaihtoalueiden hinnoittelussa arvioidaan alentavana tekijänä se, että kaupunki pidättää kulkuoikeuden asemakaavassa osoitetulle yleiselle jalankululle ja pyöräilylle varatulle alueen osalle. Lisäksi TYS vastaa kustannuksellaan alueen rakentamisesta ja ylläpidosta. Em. rasiteoikeudesta johtuen, vaihtoalueiden arvosta huomioidaan 70 prosenttia.

Väliraha 136.252 euroa erääntyy maksettavaksi kolmen kuukauden kuluttua asemakaavan lainvoimaisuudesta.

TYS on hyväksynyt kaupungin esittämän maankäyttösopimuskorvauksen ja välirahan.

Liite 1Maankäyttösopimus

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että Turun kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan Kylänkulma -nimisen asemakaavaa koskevan maakäyttösopimuksen.

Lisäksi kaupunkiympäristötoimialan maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja tarkennuksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.