Kaupunkiympäristötoimiala, Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, Tonttipalvelut, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin 17.9.2020:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 1.9.2020 § 294 esittää kaupunginhallitukselle, että ”Skanssinmäki” asemakaavanmuutosehdotus 7/2018 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavassa muutetaan pääosin entistä pienteollisuusrakennusten korttelialuetta IV - VIII -kerroksisten asuin-, liike- ja toimistorakennusten käyttöön ja teollisuusrakennusten korttelialueeksi, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia sekä muuntamo-, katu- ja lähivirkistysalueeksi. Rakennusoikeutta alueelle on osoitettu yhteensä 65 110 k-m², josta asuin-/liike- ja toimistorakentamista on 43 360 k-m².

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntarakennekustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Koska tämän kaavan maankäyttösopimusneuvottelut on aloitettu ja käytännössä myös käyty ennen em. valtuuston kesäkuussa tekemää päätöstä, on maankäyttösopimuksen ehtojen määrittämisessä käytetty kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymiä asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteita. Myös kaupunginhallituksen 14.9.2020 § 389 tekemän täytäntöönpanopäätöksen mukaisesti valtuuston kesäkuussa 2020 hyväksymät periaatteet otetaan käyttöön kaupunkiympäristölautakunnan 1.10.2020 jälkeen hyväksymien kaavaehdotusten mukaisissa maankäyttösopimuksissa.

Skanssin ja Koivulan kaupunginosissa on viime vuosina tehty ja tulevaisuudessa tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista.

”Skanssinmäki” asemakaavanmuutoksessa osoitetun lisärakennusoikeuden ja käyttötarkoituksenmuutoksen myötä tulee alueen kiinteistöille sellaista arvonnousua, jonka seurauksena laaditaan yhdyskuntarakennekustannusten korvaamiseksi maankäyttösopimus.

Alueella käytettävä asuinrakennusoikeuden kerrosneliömetrihinta 250 €/k-m2 sekä teollisuustontin hintataso 50 euroa/m2 ovat markkinaperusteisia ja ne pohjautuvat FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 24.9.2019 kaupungin toimeksiannosta laatimaan arviolausuntoon sekä Newsec Valuation Oy:n laatimaan teollisuustonttien aluehinnoittelun.

Maankäyttösopimus tehdään seuraavien kiinteistönomistajien kanssa:

Sopimuskorvaukset erääntyvät maksettavaksi alueen uudisrakentamisen tahdissa ja korvauksille lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavanmuutoksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen. Sopimuskorvaus tulee kuitenkin suorittaa kokonaisuudessaan korkoineen viimeistään 9 vuoden kuluttua sopimuksen voimaantulosta.

Maankäyttösopimuksiin on sisällytetty mukaan tontinosa-, katu- ja virkistysalueluovutuksia, joiden avulla tonttien kiinteistörekisteriin merkitsemistä ja alueen rakentumista nopeutetaan.

Alueen maanomistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä kaupungin esittämät sopimuskorvaukset ja ilmoittaneet allekirjoittavansa kaupungin valmistelemat maankäyttösopimukset.

Kiinteistöosakeyhtiö Sorakatu 1 on tehnyt esisopimuksen 10.7.2020 Lujatalo Oy perustettavan yhtiön lukuun kanssa omistamastaan kiinteistön määräalasta. Myös Lujatalo Oy on ilmoittanut osaltaan hyväksyvänsä kaupungin valmisteleman maankäyttösopimuksen.

Liite 1Maankäyttösopimus 853-35-22-5

Liite 2Maankäyttösopimus 853-445-7-2 ja 853-411-3-3

Liite 3Maankäyttösopimus 853-411-2-9-M502

Oheismateriaali 1Arviokirja "Skanssinmäki" (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2Newsecin aluehinnoittelu (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1-3 olevat Koivulan kaupunginosan ”Skanssinmäki” 7/2018 asemakaavaehdotuksen edellyttämät maankäyttösopimukset, ja
• kaupunkiympäristötoimialan toimialajohtaja oikeutetaan tekemään liitteisiin vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.