Kaupunkiympäristötoimiala, Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi ja maankäytönsuunnittelija, Juha Lipponen 31.8.2020:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 19.5.2020 § 177 esittää kaupunginhallitukselle, että ”Raunistulan silta ja pyörätie” asemakaavanmuutosehdotus 2/2015 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntarakennekustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Koska tämän kaavan maankäyttösopimusneuvottelut on aloitettu ja käytännössä myös käyty ennen em. valtuuston kesäkuussa tekemää päätöstä, on maankäyttösopimuksen ehtojen määrittämisessä käytetty kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymiä asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteita.

Ao. asemakaava-alueella tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista. Alustava kustannusarvio kaava-alueen kunnallistekniikan kustannuksista on noin 3.3 M€, joka sisältää myös Aurajoen ylittävän pyöräily- ja kävelysillan. Kustannusarvioon ei sisälly vesihuollon kustannuksia.

Asemakaavanmuutoksessa osoitetun lisärakennusoikeuden ja käyttötarkoituksenmuutoksen myötä tulee osalle alueen kiinteistöistä sellaista arvonnousua, jonka seurauksena laaditaan yhdyskuntarakennekustannusten korvaamiseksi maankäyttösopimus (liite 1).

Maankäyttösopimuskorvaukset on määritetty käyttämällä AKR-1-rakennusoikeuden (asuin-, liike- ja toimistorakennus) arvona 370 €/k-m2. Kerrosneliömetrihinta vastaa kaupungin käyttämiä rakennusoikeuden arvoja vastaavissa maankäyttösopimuksissa, kun kaupungin keskustan läheisyydessä olevat teollisuus- ja varastoalueet muuttuvat asuinkäyttötarkoitukseen.

Maankäyttösopimus tehdään kiinteistöjen Varasto (853-501-2-9)ja Varasto II (853-501-2-22) omistajan Kiinteistö Oy Virusmäentie 3:n kanssa. Suoritettavan sopimuskorvauksen suuruus on 145.000 euroa.

Sopimuskorvaus erääntyy maksettavaksi alueen uudisrakentamisen tahdissa ja korvauksille lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavanmuutoksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

Maankäyttösopimukseen on sisällytetty mukaan tontinosa-, katu- ja virkistysalueluovutuksia, joiden avulla tonttien kiinteistörekisteriin merkitsemistä ja alueen rakentumista nopeutetaan. Sopimukseen sisältyy Kiinteistö Oy:lle velvoite purkaa näillä luovutettavilla alueilla olevat rakennukset kahden vuoden kuluessa kaavan lainvoimaistumisesta.

Maanomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin esittämän sopimuskorvauksen ja ilmoittanut allekirjoittavansa kaupungin valmisteleman maankäyttösopimuksen.

Asemakaavaehdotuksessa osoitetaan kortteliin Raunistula-51 liitettäväksi yhteensä 2047 m2 suuruinen alue kaupungin omistamaa asuinkerrostalojen ja rivitalojen korttelialuetta. Kortteli on suunniteltu toteutettavaksi yhtenä kokonaisuutena, jonka takia maankäyttösopimusneuvotteluissa on sovittu, että maanomistajan eli Kiinteistö Oy Virusmäentie 3:n kanssa tehdään maankäyttösopimuksen yhteydessä kiinteistökaupan esisopimus, jolla sovitaan tulevan korttelinosan myymisestä kaupungilta kiinteistöyhtiölle.

Kiinteistökaupan esisopimuksessa (liite 2) on sovittu sekä kauppahinta että muut kaupanehdot. Neuvotteluissa kaupunki on esittänyt kauppahinnaksi 370 €/k-m2 eli yhteensä 891.330 euroa, esisopimuksen pituudeksi 3 vuotta asemakaavan lainvoimaistumisesta ja kauppahinnan sitomista allekirjoittamispäivää edeltävän kuukauden viralliseen elinkustannusindeksiin. Kiinteistö Oy Virusmäentie 3 on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin ehdottaman kauppahinnan ja kauppaehdot.

Kaupungin esittämä ja alueella käytettävä rakennusoikeuden kerrosneliömetrihinta 370 €/k-m 2 on markkinaperusteinen ja pohjautuu yleiseen käytettyyn hintatasoon sekä FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 18.6.2020 kaupungin toimeksiannosta laatimaan arviolausuntoon.

Liite 1 Kiinteistö Oy Virusmäentie 3 maankäyttösopimus

Liite 2Kiinteistökaupan esisopimus Kiinteistö Oy Virusmäentie 3

Oheismateriaali 1FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n arviolausunto (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan Raunistulan ja Nummen kaupunginosien ”Raunistulan silta ja pyörätie” 2/2015 asemakaavaehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen,
• kaupunki hyväksyy liitteenä 2 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ja esisopimuksen ehtojen täyttyessä myy Kiinteistö Oy Virusmäentie 3:lle omaan tai perustettavan yhtiön lukuun määräalat Raunistulan kaupunginosan yleisistä alueista 81L 853-81-9906-0 ja 81K 853-81-9901-0 sekä Ylilonttisen tilasta 853-501-2-126 esisopimuksessa olevien kauppakirjaehtojen mukaisesti, ja
• kaupunkiympäristötoimialan maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään liitteisiin vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 11-2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Kallio, Elo, Miikkola, Achrén, Sundqvist, Hassan, Weber, Ruohonen, Aaltonen, Azizi ja Maaskola.

Lindforsin tekemän hylkyehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lundén.

Perustelut:

"Asemakaavan- ja tonttijako/tonttijaonmuutosehdotus; Raunistulan silta ja pyörätie (os. Konsantie ja Virusmäentie ympäristöineen) (2/2015) olisi syytä palauttaa valmisteluun siten, että ns. Sokan varikko suojeltaisiin ja uuden kevyen liikenteen sillan paikka osoitettaisiin nykyisen rautatiesillan pieleen. Sokan varikon rakennuksella on arvoa sekä rakennuksena, että rajaavaa elementtinä Raunistulan esikaupunkialueen ja uudisrakentamisen välillä. Rakennus tulee säilyttää ja sille merkitä käyttötarkoitus rakennuksen kunnon huomioivien käyttötarkoitusrajoitusten puitteissa.

Uudelle sillalle osoitettu paikka heikentäisi Aurajoen varren avointa jokimaisemassa (maisemallisesti arvokas avoin kulttuuri- ja luonnonmaisema) ja joenvarrella olevia luontoarvoja. Mahdollinen uusi silta se tulisi tehdä nykyisen rautatiesillan pieleen.”