Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, kiinteistökehitys ja isännöinti, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski 13.3.2023:

Turun kaupunki on vuodesta 2010 lähtien luokitellut omistamansa kiinteistöt siten, että kehitettäviä, kaupungin palvelutoiminnasta poistuneita/poistuvia/tarpeettomia rakennuksia käsittävä ja suorassa omistuksessa oleva kiinteistökanta käsitellään omana kehityskiinteistökokonaisuutenaan. Osakeomistuksia ei ole huomioitu tässä kokonaisuudessa. Luokittelu on laadittu vuonna 2010 Tilaliikelaitoksen ja Kiinteistöliikelaitoksen vuoden 2009 alussa määritettyjen aloittavien taseiden laatimisen seurauksena.

Kehityskiinteistötoiminta on usean kaupungin yksikön yhteistoimintaa. Kehittämistoimia ja niiden järjestystä ohjataan maanomistajatehtävänä kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden kiinteistökehityksen ja isännöinnin toimesta. Kiinteistönpito ja purkukohteiden purattaminen järjestetään Tilapalveluiden toimesta yhteistyössä Kaarea Oy:n kanssa. Tilapalvelut vastaa palvelutoiminnassa olevien kiinteistöjen tarve- ja hankesuunnittelusta sekä käyttäjätoimialojen tilojen käytön ohjauksesta, minkä kautta kiinteistöjä poistuu kaupungin omasta käytöstä.

Kehityskohteeksi päätyminen tapahtuu joko kaupungin palveluverkon uudistamiseen perustuvien toimenpiteiden kautta tai kaupungin yhtiöjärjestelyjen kautta taikka ennakoimattomasti kiinteistön poistuessa äkillisesti kaupungin omasta käytöstä. Kehityskohdelistalle kohteet otetaan, kun päätös tilasta luopumisesta on käyttäjän puolelta tehty tai kun korvaavan tilan hankesuunnitelma on hyväksytty. Lisäksi kohteita hankitaan vuosittain kaupungille jonkin verran maanhankinnan kautta. Maanhankinta onkin tänä päivänä aiempaa useammin vanhojen rakennettujen kiinteistöjen sekä vuokraoikeuksien hankintaa, mikä johtuu kaupunkirakenteen tiivistämisestä. Näin hankitut rakennukset joko puretaan saman tien tai käytön loppuessa mutta mitään investointeja näihin rakennuksiin ei kohdenneta.

Operatiivisen kiinteistökehitystoiminnan pohjana olevassa vuoden 2010 luokittelussa kehityskiinteistöt on luokiteltu neljään perusluokkaan: 1. Pidettäviin, 2. Purettaviin, 3. Kehitettäviin ja 4. Myytäviin. Luokittelun peruslähtökohtana on pidetty kohteen nykyisen sekä odotettavissa olevan maankäytön ohella rakennetun kohteen nykyistä käyttöä ja kuntoa. Luokittelu perustuu siis kiinteistön kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ottaen huomioon sekä maa-alueen että rakennuksen kehittämismahdollisuudet. Perusluokittelua on edelleen täsmennetty ja luokitusten kohteille on asetettu yksityiskohtaisia tavoitteita.

Kehityskiinteistöiksi luokiteltuja kiinteistöjä on suorassa kiinteistöomistuksessa olevasta noin 700.000 m2:n suuruisesta tilakannasta yhteensä noin 126.000 m2 (n. 18 %) ja kaupungin hallinnoimasta koko tilakannasta noin 13 %. Kaikista kehityskohteina pidettävistä kiinteistöistä pääosa eli noin 3/4 on kehitettävää ja myytävää kiinteistökantaa. Kehityskiinteistöistä vajaa 10​ % on kaupungin matkailu-, ulkoilu- ja virkistysaluekäytössä olevia, lähinnä vähäisiksi katsottavia rakennuksia. Vajaa 20​ % kehityskiinteistöistä on purettavaksi luokiteltavaa kiinteistökantaa. Purettavaksi luokitelluista kohteista osa on tyhjiä ja vuokrauskelvottomia, mutta osaa vuokrataan normaalisti. Vuosittain ohjelmoidaan purettavaksi kohteita maankäytön kehityksen, ylläpidon, yleisen turvallisuuden ja kaupunkikuvan tarpeet huomioiden.

Kappalemääräisesti noin kolmannes kehityskiinteistöstä on raakamaa-alueilla sijaitsevia pientaloja. Kehityskiinteistöinä olevat rakennukset pyritään pitämään vuokrattuina kehittämistyön ajan, joko ulkoisin vuokralaisin tai kaupungin omassa tilapäiskäytössä. Vuokrauskelvottomat kohteet pyritään myymään purettaviksi tai purkamaan omana työnä vuosittain käytössä olevien resurssien puitteissa. Vuositasolla purkuun on ollut käytettävissä 1-1,5 M€, mikä on monena vuonna ollut tarpeeseen nähden riittämätön varaus.

Kehityskiinteistötoiminnalla vastataan tilojen ylläpitokulujen vähentämisen lisäksi osaltaan kaupungille vuosittain asetettuihin kiinteän omaisuuden myynnin ja maanvuokrauksen tavoitteisiin. Edellisen toimintasuunnitelman käsittelyn (kh 28.3.2022 § 132) jälkeen kaupat on tehty kahdesta kohteesta eli Honkapirtistä ja Nötöstä, jotka sisälsivät yhteensä 4 rakennusta. Lisäksi Piikkiössä sijaitsevan entisen Lakkatien lastenkodin kesäsiirtolan myyntipäätöksestä valitettiin edelleen korkeimpaan hallinto-oikeuteen, joten sen myynnin toimeenpano odottaa valitusprosessin ratkeamista. Myyntituloja em. kohteista saatiin 275.000 euroa. Rakennuksia purettiin kehityskiinteistökannasta 28 kpl. Raakamaahankinnan seurauksena uusia rakennuksia tuli 13 kappaletta, hankinta-arvoltaan 56​ 000 euroa.

Koska kehittämishankkeet ovat pitkäkestoisia, on kokonaisuutta perusteltua seurata myös pitemmällä aikavälillä. Vuosien 2011–2022 aikana (12 vuotta) on purettu 265 kpl lähinnä kaikkein ongelmallisinta rakennusta. Rakennuksia on myyty 178 kpl ja myynneistä maa-alueineen on saatu tuloja yhteensä noin 67,2 miljoonaa euroa. Lisäksi joidenkin kehitettyjen kohteiden vuokratonteista saadaan vuotuisia maanvuokratuloja yhteensä noin 0,6 miljoonaa euroa/vuosi, joka huomioiden luovutuksista saatu tulo on pääoma-arvoltaan yhteensä noin 78,3 miljoonaa euroa.

Kehityskiinteistöt osana kärkihankkeita

Keskeisimmät maankäytön kehityshankkeet on vuodesta 2020 alkaen nimetty strategisiksi hankkeiksi (kärkihankkeet) sekä kiinteistökehityshankkeiksi. Kärkihankkeisiin liittyviä kehityskiinteistöjä sisältyy niin Keskustan kehittämisen kuin Turun Tiedepuiston kärkihankkeiden alueelle. Keskustan kehittämisen kärkihankkeeseen sisältyy kaksi kehitettävää rakennettua kiinteistökokonaisuutta: Aninkaisten konserttitalon alue sekä Kauppahallin kortteli.

Aninkaisten konserttitalon osalta kaupunginhallitus päätti 21.3.2022 § 117, että Aninkaistenkatu 7-9 kiinteistöä (konserttitalo ja ammatti-instituutti) koskien käydään tontinluovutuskilpailu 2022. Aninkaisten konserttitaloa koskeva asemakaavanmuutosluonnos hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 21.3.2022 § 117 ja kaupunginhallitus teki päätöksen voittajasta 21.11.2022 § 476. Kehityskiinteistöjen luokitteluun konserttitaloa ei sisällytetä ennen kuin aikataulu sen kaupungin palvelutuotannosta vapautumiselle on varmistunut.

Kauppahallin kortteli oli mukana Sytytä Turku! - Keskustan kehittämiskilpailussa. Kaupunginhallitus päätti 1.2.2021 § 33, että kilpailutyön ”Turun kauppahallikortteli 2026” kumppanuudesta laaditaan erillinen innovaatiokumppanuussopimus, josta kaupunginhallitus päätti 5.10.2021 § 454. Samassa yhteydessä päätettiin kaupungin strategiset kehittämistavoitteet. Kaavoitus käynnistyi alkusyksystä 2022 kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttyä asemakaavanmuutoksen tavoitteet 30.8.2022 § 302. Kaupunginhallitus hyväksyi 6.3.2023 § 92 innovaatiokumppanuuden edellyttämän yhteistyösopimuksen.

Tiedepuiston kärkihankkeen alueella kehityskiinteistöjen operatiivinen toiminta keskittyy kärkihankkeiden tavoitteita tukevien tarpeellisten kiinteistöjärjestelyjen, kiinteistöhankintojen sekä purkutoimenpiteiden toteuttamiseen. Kupittaan kärjen osalta on allianssikumppani valittu ja hanke etenee allianssimallilla. Voimakadun asemakaava on ehdotusvaiheessa ja neuvottelut yhteistyösopimuksen tarkistamisesta alueen vuokramiesten ja maanomistajien kanssa ovat kesken.

Käynnissä olevat yhteistyönä toteutettavat kiinteistökehityshankkeet

Yhteistyösopimuksiin perustuvia ovat Turku Energian tontti (Linnankatu), Kirstinpuisto (Iso-Heikkilä), Kaupunginpuutarhan alue (Peltola) ja Sepänkatu 2, Herttuankulma ja Parkin kenttä.

Turku Energian tontin kaupunginvaltuuston 29.1.2018 § 10 hyväksymä asemakaavaehdotus kumottiin korkeimmassa hallinto-oikeudessa 30.10.2020. Kaavoitus käynnistettiin uudelleen joulukuussa 2020 ja kaupunginvaltuusto hyväksyi asemakaavan 19.9.2022 § 196, mutta tästäkin päätöksestä on valitettu hallinto-oikeuteen. Turku Energian uusien toimitilojen ratkaisu on tehty ja yhtiö siirtyi Itäharjulle uusiin tiloihin keväällä 2022.

Linnankadun tontille tulee jäämään tämän jälkeen kaukolämmön varavoimalaitos sekä sähköasema. Turku Energian tontin uudisrakennusoikeuksista osa tullaan luovuttamaan kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon TVT Asunnot Oy:lle.

Herttuankulman asemakaava kuulutettiin voimaan 7.7.2018 ja alueen kunnallistekniikka on pitkälti rakennettu ja asuintalojenkin rakentaminen on edennyt jopa ennakoitua vauhdikkaammin.

Kirstinpuiston asemakaavanmuutos kuulutettiin voimaan 16.5.2020. Merkittävän osan alueesta käsittävän kaupungin vanhan kunnallistekniikan varikon rakennusten purkutyöt toteutettiin vuoden 2020 aikana. Alueen rakentaminen on käynnissä.

Kaupunginpuutarhan aluetta koskeva yhteistyösopimus Seurakuntayhtymän kanssa hyväksyttiin kaupunginhallituksessa joulukuussa 2017 ja alueen asemakaavan muuttaminen on vireillä. Alueelle järjestettiin suunnittelukutsukilpailu yhteistyössä kumppanien kanssa syksyllä 2018. Alueen kaavoitusta on jatkettu vuosien 2019–2020 aikana suunnittelukilpailun voittaneiden ryhmien kanssa. Alueen asemakaavaluonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 7.4.2020 ja kaavaehdotus oli nähtävillä ja lausunnoilla marras-joulukuussa 2022. Alkuperäisenä tavoitteena oli, että alueen asemakaavoitus saadaan valmiiksi vuoden 2023 aikana mutta sittemmin ilmenneet luontoarvojen lisäselvitystarpeet muuttivat aikataulua ja yhteistyösopimusta ollaan jatkamassa vuoden 2025 loppuun.

Sepänkatu 2:ta koskeva yhteistyösopimus hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa huhtikuussa 2018. Kiinteistöä kaavoitetaan ja kehitetään yhteistyössä naapurikiinteistön kanssa. Alueen asemakaavaluonnos valmisteltiin päätöksentekoon vuoden 2020 aikana ja luonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 12.1.2021 § 3. Kohdetta yritettiin myydä tarjousten perusteella keväällä 2022 mutta osin Ukrainan sodan aiheuttaman epävarmuuden ja osin keskeneräisen kaavoituksen johdosta kohteesta ei saatu yhtään tarjousta. Kohteeseen liittyvää yhteistyösopimusta päätettiin jatkaa kh:n päätöksellä 16.1.2023 § 15. Tavoitteena on, että alueen asemakaavoitus saadaan valmiiksi vuoden 2023 aikana ja kiinteistöt luovutetaan, kun asemakaava on saanut lainvoiman.

Parkinkentän kaavan kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavamuutoksen 14.2.2022 § 22 ja alueen uudistamisen edellyttämän sopimuskokonaisuuden 14.2.2022 § 23. Kaavasta valitettiin hallinto-oikeuteen mutta hallinto-oikeus kumosi valituksen 1.3.2023. Vielä ei ole tiedossa, onko hallinto-oikeuden päätöksestä haettu valituslupaa KHO:lta.

Käynnissä olevat kilpailutukseen perustuvat kumppanuushankkeet

Kiinteistökehityshankkeista kilpailutuksiin perustuvia kumppanuuskaavoituskokonaisuuksia ovat Sepänkatu 1, entinen Luolavuoren vanhainkoti ja Luostarinkatu 5.

Sepänkatu 1:n Kiinteistön kauppa toteutettiin joulukuussa 2020. Alueen asemakaavamuutos kuulutettiin voimaan 7.8.2021 ja rakentaminen on parhaillaan käynnissä.

Luolavuoren vanhainkodin kiinteistön kehittämiskumppanikilpailu ratkaistiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 3.2.2020. Kilpailun perusteella kiinteistön myynti toteutettiin vuoden 2021 lopussa. Alueen asemakaavoitus saatiin valmiiksi 13.8.2022 ja rakennusten purku on käynnissä ja kohteeseen on rakennuslupaprosessi käynnistetty.

Luostarinkatu 5 sijaitsevan yksityisen päiväkodin käytössä olevan rakennuksen myynti tilojen vuokralaiselle hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 25.5.2020. Kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettu ja kauppa voi toteutua vuoden 2023 aikana, mikäli valitus Luostarinkatu 5 asemakaavanmuutoksesta hylätään hallinto-oikeudessa ja hallinto-oikeuden päätöksestä ei haeta valituslupaa korkeimmalta hallinto-oikeudelta.

Suunnitteilla olevat kiinteistökehityshankkeet

Runosmäen monitoimitalon toteuttaminen osana kilpailuun perustuvaa aluekehityshanketta hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 13.1.2020 § 7. Päätöksen mukaan monitoimitalon rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös monitoimitalon toteuttamisen myötä käytöstä poistuvien Parolanpolun päiväkodin, Munterinkadun päiväkodin ja Runosmäen nuorisotalon kehittämisen. Monitoimitalon ja aluekehityshankkeen hankintamenettely valmisteltiin ja käynnistettiin vuoden 2020 aikana. Monitoimitalon rakentaminen on käynnissä ja valmistunee 2024 ja alueen kaavamuutoksen pitäisi valmistua 2023. Runosmäen aluekehityksen yhteistyösopimus on hyväksytty kh 25.4.2022 § 180. Osana aluekehityshanketta valmistellaan myös Viiripuiston kaavaa.

Eerikinkatu 32-34/Vedenjakelun korttelikokonaisuuden osalta valmisteltiin vuoden 2020 aikana hankkeen käynnistäminen, jonka käsittely jäi kuitenkin odottamaan Sytytä Turku! – Keskustan kehittämiskilpailua ja sen tuloksia. Tavoitteena on, että periaatteet hankekehityskilpailun käynnistämiseksi korttelissa päätetään vuoden 2023 aikana.

Turun Matkakeskus- nimisen strategisen hankkeen organisoitumisesta on kaupunginjohtaja tehnyt päätöksen 13.10.2020 § 250. Tämän jälkeen hankkeeseen liittyen on laadittu Aninkaisten alueen kokonaiskonsepti ja Aninkaisten alueen ja matkakeskuksen liikenteen alustava yleissuunnitelma.

Esiselvitysvaiheessa ovat lisäksi Vaasanpuiston (Linnakaupunki, ent. jätevedenpuhdistamo) kaavoitus sekä Vesilaitoksen tontin (Halinen) kehittäminen. Vaasanpuiston asemakaavanmuutoksen tavoitteet hyväksyttiin kh 7.12.2021 § 556, kaavaluonnos on valmisteilla.

Tilahankkeiden yhteydessä tarkasteltavat kohteet

Palveluverkon uudistamiseksi Tilapalveluilla on valmistelussa edelleen myös useita hankesuunnitelmia, joiden käsittelyn myötä on odotettavissa joitain uusia kohteita kehityskiinteistöjen joukkoon. Suurimpia valmistelussa olevia kokonaisuuksia ovat Museokeskuksen tilaratkaisu koskien mm. Kalastajankadun ja Amiraalistonkadun kiinteistöjä. Museokeskuksen tilaratkaisusta järjestettiin kilpailu 2022 mutta kilpailun lopputuloksesta on valitettu markkinaoikeuteen. Pansion monitoimitalon tilaratkaisu koskien Pansion koulun ja nuorisotalon sekä Pernontien päiväkodin kiinteistöjä. Lisäksi useiden koulukiinteistöjen toiminta on jouduttu siirtämään tai on siirtymässä väistötiloihin. Myös toimistotoimitilaverkon uudistamisen (Byråbo) yhteydessä tullaan mahdollisesti luopumaan joistain tällä hetkellä omassa toimitilakäytössä olevista ja uudistuksen myötä tarpeettomiksi jäävistä omassa omistuksessa olevista kiinteistöistä. Byråbon hankesuunnitelmapäätös on tehty kaupunginvaltuustossa 24.10.2022 § 219.

Tulevaisuudessa on tarpeen kehittää prosessia, jossa omasta palvelutuotannosta poistuvat kohteet siirtyvät kehityskiinteistölistalle. Suurten tyhjentyneiden tilojen ylläpitoon kuluu turhaan niin energiaa kuin rahaakin.

Purku

Vuonna 2022 merkittävimpiä purkukohteita olivat Lausteen koulun, Jyrkkälän nuorisotalon ja Vesilaitoksen entisten rakennusten purku Ruissalontieltä. Lisäksi purettiin muita vähäisempiä ja huonokuntoisia rakennuksia.

Vuoden 2023 aikana puretaan Turku-Energialta vapautuvaa kaupungin omistamaa rakennuskantaa. Lisäksi tullaan purkamaan muuta vähäisempää, käytöstä poistunutta ja huonokuntoista sekä vuokrauskelvotonta rakennuskantaa.

Yksittäiset myyntikohteet

Vuoden 2022 aikana kaupat tehtiin Honkapirtistä Ruissalossa.

Vuoden 2023 aikana avoimella menettelyllä myytäväksi esitetään seuraavat yksittäiset kohteet, joita ei tarvita kaupungin omassa palvelutuotannossa: Sepänkatu 2, Henrikinkatu 8 sekä Kuikkulankatu 8 (Nummi), mikäli edellytykset näiden myynnille ovat toteutuneet. Vaakahuone, Taalintehtaankatu 1c pyritään myymään myös vuoden 2023 aikana, toinen pitkäaikaiselle vuokralaiselle ja toinen osana tonttikauppa. Kaupunginhallituksessa 28.3.2022 § 132 tehdyn linjauksen mukaisesti näiden kohteiden tontteja ei myydä rakennusten kanssa vaan tontit vuokrataan.

Pääskyvuoressa sijaitseva toimistoluolasto on ollut aiemmin myynnissä ilman hyväksyttävää tarjousta, mutta nyt luolastoa tarvitaan väistötilana Wäinö Aaltosen Museon remontin ajan, joten myynti ei ole nyt ajankohtainen.

Kaupunginhallitus on 29.10.2007 § 650 linjannut rakennettujen kohteiden ja huoneistojen myyntiperiaatteita. Näihin periaatteisiin pohjautuen voidaan perustellusti joitain muita kohteita myydä myös neuvottelumenettelyä käyttäen, samoin kuin tilanteissa, joissa palvelurakennusten tai yleisten rakennusten korttelialueeksi osoitetulla tontilla oleva kohde luovutetaan purettavaksi kaupungin palvelutarpeen järjestämistä varten.

Myyntipäätökset tehdään hallintosäännön ja hallinnonjärjestämispäätösten mukaisin toimivaltuuksin.

Kehityskiinteistöjen operatiivinen luokittelu

Kehityskiinteistökokonaisuuden listaus on tarpeen vuoden 2023 aikana käydä kriittisesti läpi ja siirtää toisaalta käytöstä poistuneet kohteet listalle pyrkien nopeuttamaan niiden purkuprosesseja tilanteissa, joissa kohteen käyttö on päättynyt ja toisaalta poistamalla kehityskiinteistöistä tosiasiallisesti kaupungin palvelutoiminnassa olevat kohteet, kuten liikuntaa palvelevat rakennukset, joihin ei kohdistu kehittämispotentiaalia. Tämä työ tullaan tekemään yhdessä Tilapalveluiden kanssa. Tavoitteena on varmistaa, että aidosti kehitettävät kohteet muodostavat oman kokonaisuuden ja vastaavasti purettavien kohteiden osalta suunnitellaan realistinen tavoiteaikataulu sekä varmistetaan tarvittavat resurssit.

Liite 1Kehityskiinteistöjen operatiivinen luokittelu 13.1.2023

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää hyväksyä kehityskiinteistöjen operatiivisen toimintasuunnitelman vuodelle 2023 edellä esitetyn ja liitteen 1 mukaisesti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.