Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, Tonttipalvelut, va. tonttipäällikkö Suvi Panschin 8.9.2021:

Kaupunkiympäristölautakunnalle on 21.9. esitetty, että Paljetien asemakaavanmuutosehdotus 27/2017 esitetään kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutos laaditaan Itäharjun kaupunginosan tontille 853-12-63-1, katualueille sekä Kalevanpuiston virkistysalueen osalle. Kaava-alueella sijaitsee päiväkotikäytössä oleva, vuonna 1959 valmistunut päiväkotirakennus leikkipihoineen. Asemakaavanmuutoksessa osoitetaan yksi asuinkerrostalojen korttelialue kahdeksankerroksiselle asuinkerrostalolle ja rakennusoikeutta 4120 k-m2.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 96 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntarakennekustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Itäharjun kaupunginosassa on viime vuosina tehty ja tulevaisuudessa tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimuksen laatimista.

Kiinteistön 853-12-63-1 rakennusoikeus tulee asemakaavanmuutoksen myötä kasvamaan 350 k-m2:sta 1357 k-m2:een ja käyttötarkoitus muuttuu liikerakennuksen rakennuspaikasta asuinkerrostalojen korttelialueeksi. ”Paljetie” asemakaavanmuutoksessa osoitetun lisärakennusoikeuden ja käyttötarkoituksenmuutoksen myötä kiinteistönomistajien kiinteistölle 853-12-63-1 tulee sellaista arvonnousua, jonka seurauksena laaditaan yhdyskuntarakennekustannusten korvaamiseksi maankäyttösopimus.

Kaupunki on esittänyt maankäyttösopimuskorvauksen määräksi 148.900,00 euroa, minkä kiinteistönomistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä. Maankäyttösopimuskorvaus 148.900,00 euroa on määritetty käyttämällä AK-1 rakennusoikeuden arvona 400 €/k-m2 ja liikerakennusoikeuden arvona 350 €/k-m2.

Asemakaavanmuutoksella muodostuva AK-1 -tontti 853-12-63-2 muodostuu kiinteistönomistajien noin 700 m² suuruisesta kiinteistöstä 853-12-63-1 sekä kaupungin omistamista katu- ja puistoalueista, alaltaan noin 1426 m². Rakennusoikeus jakaantuu tontin muodostusosille pinta-alojen suhteessa. Jotta AK-1 -tontti voidaan lohkomalla muodostaa omaksi kiinteistökseen ja siten saattaa rakentamiskelpoiseksi, tulee kaikki tontin muodostusosat olla saman tahon omistuksessa. Kiinteistönomistajalle varataan kaupungin omistamiin tontin 853-12-63-2 muodostusosiin maankäyttösopimuksen voimaantulosta alkaen kahden (2) vuoden osto-optio.  Kauppahintana käytetään asuinkerrosneliöiden osalta 400 €/k-m2, mikä tarkoittaa 1.105.335,00 euron kauppahintaa. Kauppahinta sidotaan viralliseen elinkustannusindeksilukuun 1977 (perusindeksi 1951:10=100) ja tarkistetaan kaupantekohetkellä viimeksi vahvistettuun elinkustannusindeksin pistelukuun, mikäli pisteluku on noussut.

Sekä maankäyttösopimuskorvauksen määrittelyssä käytetyt arvot että osto-option hinnoittelu perustuvat FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 2.12.2020 laatimaan arviokirjaan (oheismateriaali 1).

Sopimuskorvauksesta 25 % erääntyy maksettavaksi kuuden (6) kuukauden kuluttua asemakaavan lainvoimaisuudesta ja loput 75 % sopimuskorvauksesta erääntyy maksettavaksi kolmen kuukauden kuluttua siitä, kun kiinteistölle 853-12-63-1 tai siitä muodostetulle tontille myönnetty rakennuslupa uudisrakentamista varten on saanut lainvoiman tai viimeistään kuitenkin 9 vuoden kuluttua maankäyttösopimuksen voimaantulosta. Korvaukselle lasketaan asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen 2 %:n suuruista vuotuista korkoa.

Kiinteistönomistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä kaupungin esittämän sopimuskorvauksen ja ilmoittaneet allekirjoittavansa kaupungin valmisteleman maankäyttösopimuksen. Kiinteistönomistajat ovat 18.5.2020 tehneet esisopimuksen Lehto Asunnot Oy:n kanssa ja myös Lehto Asunnot Oy on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin valmisteleman maankäyttösopimuksen.

Hallintosäännön 48 §:n 12) -kohdan mukaan maankäyttösopimuksista päättää kaupunkiympäristölautakunta. Paljetien maankäyttösopimus kuitenkin sisältää tontin muodostusosien osto-option, jonka arvo ylittää lautakunnan toimivaltarajan. Näin ollen Paljetien maankäyttösopimus saatetaan hallintosäännön 34 §:n 22) -kohdan nojalla kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Maankäyttösopimuksen tultua allekirjoitetuksi, kaavaehdotus tuodaan kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston päätettäväksi. Maankäyttöjohtaja valtuutetaan hyväksymään kauppakirjan ehdot maankäyttösopimuksen mukaisesti ja tekemään päätöksen myynnistä, mikäli kiinteistönomistajat haluavat käyttää maankäyttösopimukseen kirjattua osto-optiota.

Liite 1Maankäyttösopimus 853-12-63-1

Oheismateriaali 1Arviokirja FinCap Kiinteistövarainhoito Oy 2.12.2020 (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Karttalinkki

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että:

-kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan Itäharjun kaupunginosan ”Paljetie” 27/2017 asemakaavanmuutosehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen ja siihen sisältyvän tontin 853-12-63-2 muodostusosien osto-option,

- maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään liitteeseen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia, ja

- maankäyttöjohtaja valtuutetaan hyväksymään tontin 853-12-63-2 muodostusosien kauppakirjan ehdot ja tekemään päätöksen myynnistä maankäyttösopimuksen mukaisesti, mikäli kiinteistönomistajat haluavat käyttää maankäyttösopimukseen kirjattua osto-optiota.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Liite 1Maankäyttösopimus 853-12-63-1

Oheismateriaali 1Arviokirja FinCap Kiinteistövarainhoito Oy 2.12.2020 (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2Arviokirja CBRE finland Oy 22.10.2021 (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan Itäharjun kaupunginosan ”Paljetie” 27/2017 asemakaavanmuutosehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen ja siihen sisältyvän tontin 853-12-63-2 muodostusosien osto-option,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään liitteeseen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia, ja
• maankäyttöjohtaja valtuutetaan hyväksymään tontin 853-12-63-2 muodostusosien kauppakirjan ehdot ja tekemään päätöksen myynnistä maankäyttösopimuksen mukaisesti, mikäli kiinteistönomistajat haluavat käyttää maankäyttösopimukseen kirjattua osto-optiota.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.