Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi 28.4.2020:

Käsittelyn taustaa

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 25.3.2013 uuden strategiahierarkian. Sen mukaisesti Turun kaupungin strategiakokonaisuus muodostuu kaupunkistrategiasta sekä strategisista ohjelmista: Hyvinvointi ja aktiivisuus -ohjelmasta sekä Kilpailukyky ja kestävä kasvu -ohjelmasta.

Kaupunkistrategia on visionomainen dokumentti. Se kuvaa, miltä kaupunki näyttää vuonna 2029, mitä keskeisiä päämääriä kaupunki toiminnalleen asettaa ja mihin periaatteisiin kaupungin henkilöstö sekä luottamushenkilöt lupaavat toiminnassaan sitoutua. Strategisissa ohjelmissa, joiden aikajänne on neljästä kahdeksaan vuotta, tehdään linjaukset päämäärien toteuttamisen keinoista. Linjaukset konkretisoidaan sopimusohjauksen kautta toimialojen toimenpiteiksi.

Strategia kytkeytyy tiiviisti talousarvion laadintaan. Keskeiset strategiset tavoitteet sisällytetään talousarviokirjaan ja niitä toteutetaan talousarvion puitteissa. Tavoitteiden asettaminen poikkeaa tässä mielessä toteuttamista koskevista päätöksistä, joita viime kädessä ohjaavat käytettävissä olevien taloudellisten ja muiden voimavarojen riittävyys.

Strategiaa täydennetään tarpeen mukaan muilla strategialuonteisilla asiakirjoilla. Niiden laatiminen perustuu lakiin tai on muutoin perusteltua valittujen toimintojen pitkäjänteisen kehittämisen ja resurssien käytön ohjaamisen näkökulmasta. Yhdessä strategisten ohjelmien kanssa ne muodostavat yhtenäisen kokonaisuuden, joka kattaa kaupunginvaltuuston näkökulmasta keskeiset strategiset sisällöt ja ohjauselementit.

Ennen uuden strategiahierarkian ottamista käyttöön kaupungin asunto- ja maapolitiikan ohjaavia linjauksia käsiteltiin lähinnä asunto- ja maankäyttöohjelman yhteydessä. Kyseinen asiakirja sisälsi periaatteellisten linjausten lisäksi konkreettiset seurattavat toimenpiteet. Asunto- ja maankäyttöohjelma hyväksyttiin valtuustokausittain siten, että asiakirja sisälsi kahden vuoden sitovan tavoiteosion ja kolmen vuoden ohjeellisesti noudatettavan osion.

Tällä hetkellä aiemmin asunto- ja maankäyttöohjelmassa olleita linjauksia on sisällytetty lähinnä Kilpailukyky ja kestävä kasvu -ohjelmaan, josta on johdettu toimenpiteitä toimialojen strategisiin sopimuksiin. Konserniyhtiöiden osalta toimenpiteitä on lisäksi kirjattu omistajapolitiikkaan. Asunto- ja maankäyttöohjelmasta luopuminen on johtanut siihen, että kaikki asunto- ja maapolitiikkaa koskevat periaatelinjaukset eivät ole enää siirtyneet osaksi strategiakokonaisuutta. Lisäksi osa linjauksista on rauennut strategiahierarkian päivityksen yhteydessä ja osa on hajallaan eri asiakirjoissa siten, että niistä on ollut vaikea hahmottaa poliittisesti ohjaavaa kokonaisuutta.

Kaupungin asunto- ja maapolitiikan ohjaamiseksi on nyt laadittu kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi esitettävä strategialuonteinen asiakirja ”Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet". Asiakirja sisältää asunto- ja maapolitiikan toimenpiteiden keinovalikoiman ja niiden toteuttamiseen liittyvät periaatteet. Asiakirjaan on koottu linjaukset siten, että ne voidaan ottaa huomioon kaupungin organisaation sisällä maankäyttöön liittyvässä operatiivisessa valmistelussa. Lisäksi kaupunginvaltuuston hyväksymien yleislinjausten tarkoituksena on ohjata myös poliittista päätöksentekoa alemman tason yksittäisissä ratkaisuissa. Yhtenäiset linjaukset helpottavat myös kommunikointia kaupunkiorganisaation ulkopuolisten asiakkaiden ja kehityskumppanien kanssa.

Turun kaupungin harjoittaman maapolitiikan tavoitteena on varmistaa kaupungin hallittu kasvu, kysyntää vastaava tonttitarjonta sekä kokonaistaloudellisesti järkevä, tehokas ja viihtyisä yhdyskuntarakenne. Tavoitteena on lisäksi tukea kansallista ilmastopolitiikkaa yhdyskuntarakenteen eheyttämisellä ja kestävällä liikennejärjestelmällä. Maapolitiikan keskeisiä toteuttamisen välineitä ovat maanhankintaan liittyvät toimet, pitkän aikavälin kaupunkisuunnittelu, asemakaavoitus yhdistettynä investointien suunnitteluun sekä tonttituotannon ja hajarakentamisen hallinta.

Tasapainoisella asuntotuotannon määrällä pyritään demografisesti ja sosioekonomisesti kestävään asukasrakenteeseen siten, että alueiden väliset erot ovat nykyistä pienemmät. Kaikki talo- ja asuntotyypit sekä hallintamuodot otetaan huomioon kaavoituksessa, maankäyttösopimuksissa ja tontinluovutusehdoissa siten, että asuntojen uudistuotanto tukee laadukkaan kaupunkiympäristön muodostumista.

Tavoitteena on asuntopoliittisesti tasapainoinen kokonaisuus, joka tukee kaupungin kasvua houkuttelevalla ja monipuolisella asuntotarjonnalla. Asuntotuotantoa toteutetaan ensisijaisesti markkinaehtoisena toimintana, mutta kaupungin asuntoliiketoimintaa harjoittavilla yhteisöillä on tärkeä elinkeino- ja sosiaalipoliittinen roolinsa erilaisten asiakassegmenttien kohtuuhintaisen asuntotarjonnan turvaamisessa.

Osa asunto- ja maapoliittisista linjauksista on johdettavissa Turun kaupunkistrategiasta, Turun kaupunkiseudun rakennemallista 2035, Seudullisesta asunto- ja maankäyttöohjelmasta, Maankäytön-, asumisen ja liikenteen MAL-sopimuksesta sekä Turun yleiskaavaluonnoksesta 2029. Jotkut yksityiskohtaisista linjauksista ovat olleet esillä jo kaupungin aiemmissa ohjausasiakirjoissa ja erillispäätöksissä, mutta osa linjauksista on nostettu esiin ensikertaisesti vasta tässä asiakirjassa.

Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet on pysyväisluonteinen strateginen ohjausasiakirja, joka on tarkoitus hyväksyä valtuustokausittain. Jatkossa kukin kaupunginvaltuusto päivittää periaatteita osana kaupunkistrategiaa siten, että asiakirjan yksityiskohtaiset linjaukset ovat johdettavissa kulloinkin voimassa olevista strategisista ohjausasiakirjoista ja heijastelevat samalla kuntavaaleissa tapahtuneita muutoksia. Asiakirja ei sisällä mitattavia toiminnallisia tavoitteita lukuun ottamatta neljän vuoden asuntotuotannon määrällisiä tavoitteita asuntotyypeittäin ja hallintamuodoittain. Näiden tavoitteiden seurantamittarit otetaan osaksi kaupunkiympäristötoimialan vuosittain päivittyvää strategista sopimusta.

Aiempi käsittely

Kaupunginhallitus päätti 12.8.2019 § 299 palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi siten, että periaatteista pyydetään syyskuun loppuun mennessä ao. tahoilta lausunto ja avataan avoin palautemahdollisuus.

Lausuntoja ja webropolissa toteutetun kyselyn (29.8.-7.10.2019.) kautta palautteita saapui yhteensä 18 kappaletta. 

Lausuntoja ja palautteita saatiin monipuolisesti eri tahoilta, kuten rakennusyhtiöiltä, yksityishenkilöiltä, yhdistyksiltä sekä säätiöltä. Monissa palautteissa pidettiin asunto- ja maapolitiikan periaatteita pääsääntöisesti hyvinä ja niissä kiiteltiin mahdollisuudesta lausua ko. asiakirjasta.

Yli puolessa saaduista lausunnoista ja palautteista kommentoitiin maankäyttösopimuskorvauksen suuruutta (kohta 3. 2.). Lisäksi runsaasti huomiota sai kohta, jossa rakennusten purku- ja pilaantuneiden maiden puhdistuskustannuksia ei huomioida sopimuskorvausta vähentävänä tekijänä sekä kohta, jossa asetettiin 4000 k-m2:n raja hintasäännellyn tuotannon toteuttamiseksi.

Useammassa kuin yhdessä palautteessa kommentoitiin lisäksi korotetun kiinteistöveron perimisajankohtaa (kohta 1.2), asuntotuotantotavoitteiden tulkintaa minimitavoitteena (kohta 2.2), hintasäännellyn tuotannon tarkempaa yksilöintiä (kohta 3.2) sekä sopimuskorvauksen maksuajankohtaa ja isompien sopimuskorvausten rajaa (kohta 3.2).

Muut lausunnoissa esitetyt kommentit olivat yksittäisiä huomioita ja tarkennustarpeita periaatelinjauksiin.

Kaupungin asuntotuotantotavoitteita selkeytettiin poistamalla tavoitteista ydinkaupunkialueelle arvioidut asuntotuotantotavoitteet. Samalla tarkennettiin konserniyhtiölle asetettuja asuntotuotantotavoitteita eri kohtien osalta yhdenmukaisiksi. Esitetyt asuntotuotantotavoitteet voidaan samalla tulkita minimitavoitteina, kuten palautteissa esitettiin.

Runsaasti palautetta saanutta kohtaa purkukustannusten huomioimisesta osana maankäyttösopimuskorvausta tarkennettiin siten, että tapauksissa, joissa asemakaavaa tehdään kaupungin aloitteesta ja sopimuksella velvoitetaan rakennusten purkamista ennenaikaisesti, voidaan osa purkukustannuksista huomioida sopimuskorvausta määritettäessä.

Myös paljon palautetta saanutta kohtaa hintasäännellyn tuotannon alarajasta korotettiin palautteiden perusteella 4.000 k-m2:stä 5.000 k-m2:iin. Samalla asiakirjan kohdassa 3.2 määriteltyä asuinrakennuksen asuntojen keskipinta-alaa muutettiin siten, että keskipinta-alan tulee ylittää 40 h-m ² . Lisäksi maankäyttösopimusten maksuajankohtaa ja euromääräisiä rajoja tarkennettiin.

Periaatteisiin tarkennettiin sekä asuntotonttien että muiden tonttien vuokrien määräytymisperustetta kaupungin talouden sopeutusohjelman linjausten mukaisesti (kohta 5).

Muutosta periaatteisiin ei tehty runsaasti palautetta saaneen maankäyttösopimuskorvausprosentin osalta. Periaatteissa esitetty 50 %:n arvonnousunleikkaus vastaa muiden vastaavan kokoisten kuntien tasoa ja on samalla seudun MAL-sopimuskuntien valtuustojen hyväksymän seudullisen asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukainen. Lisäksi korvauksen aiheuttama lisäkustannus rakentamisen kokonaiskustannuksista jää vähäiseksi.

Myöskään pilaantuneiden maiden käsittelyä koskevien kustannusten osalta muutoksia ei tehty, koska kustannukset ovat selkeästi lain perusteella aiheuttajan maksettavaksi kuuluvia. Palautteiden perusteella suojeluvähennyksen suuruus osana maankäyttösopimuskorvauksia haluttiin määrittää kiinteäksi prosentiksi. Tätä ei kuitenkaan voida yksiselitteisesti määritellä näihin periaatteisiin, koska tapaukset ovat pääosin hyvin yksilöllisiä.

Kaupunginhallitus päätti 25.11.2019 § 463, että saatujen lausuntojen perusteella muutettu asiakirja palautetaan edelleen valmisteluun siten, että valmistelun aikana:

• Tehdään vertailu muiden suurten kaupunkien maankäyttökorvauksen suuruudesta ja määräytymisperusteista, velvoitteista rakentaa hintasäänneltyä asuntotuotantoa osana muita hankkeita, sekä ARA-tuetun että vapaarahoitteisen kohtuuhintaisen asumisen edistämisen keinoista, asuntojen keskikoon määrittelystä ja pakottavasta sääntelystä sekä purku- ja pilaantuneen maan -kustannusten vaikutuksista arvonnousun laskennassa.
• Selvitetään muissa suurissa kaupungeissa käytössä olevat toimenpiteet, joilla puurakentamisen osuutta kasvatetaan.
• Lisäksi tehdään vertailu nykytilan ja sovelletun käytännön sekä periaatteiden suhteesta nyt ehdotettuihin asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin.
• Asunto- ja maapolitiikan periaatteet -asiakirja, tehdyt vertailut ja saadut lausunnot tuodaan kaupunginhallitukseen lähetekeskusteluun. Lähetekeskustelun pohjalta tehdään asiakirjaan tarvittavat muutokset, ennen sen tuomista päätöksentekoon.

Kaupunginhallitus käsitteli palautuksen jälkeen asiaa lähetekeskustelussaan 27.4.2020. Lähetekeskustelua varten asunto- ja maapoliittisten keskeisten periaatteiden osalta laadittiin vertailu sekä kaupungin nykyisiin, että kuusikkokuntien nykyisiin tai valmisteilla oleviin periaatteisiin. Vertailuun koottiin erityisesti kaupunginhallituksen esiin nostamat asiat, mutta tietoa kerättiin myös muiden periaatteisiin liittyvien kohtien osalta siinä määrin, kun sitä on ollut määriteltynä kaupunkien hyväksytyissä periaatteissa tai niiden vakiintuneena käytäntönä. Vertailu on esittelyn oheismateriaalina samoin kuin selvitys siitä, miten puurakentamisen osuutta on pyritty kasvattamaan muissa suurissa kaupungeissa.

Asunto- ja maapoliittisiin periaatteisiin tehtiin lisäksi edellisen käsittelyn jälkeen seuraavat muutokset:

Lähtökohtaa maankäyttösopimusten laatimiselle on tarkennettu koskemaan myös tapauksia, joissa esimerkiksi käyttötarkoituksen muutos aiheuttaa kiinteistölle merkittävää arvonnousua.

Velvoite hintasäädellyn kohtuuhintaisen asuntotuotannon toteuttamiseksi syntyy, kun asuntorakentamisoikeutta osoitetaan kaavalla yli 10.000 k-m2 aiemman 5.000 k-m2:n sijaan sekä määritetään sitä toteutettavaksi tässä tapauksessa vähintään 20 % joko sopimalla vastaavista tontinluovutuksista kaupungin kanssa tai toteuttamalla itse.

Maankäyttösopimuskorvauksen maksuun erääntymistä on muutettu siten, että neljäsosa korvauksesta erääntyy maksettavaksi kuuden kuukauden kuluessa asemakaavan lainvoimaistumisesta ja muut sopimuskorvauksen osat erääntyvät maksettaviksi rakentamisen edistymisen mukaan.

Aiemmin pienet sopimuskorvaukset erääntyivät maksettaviksi kokonaisuudessaan kuuden kuukauden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta ja yli 500.000 euron suuruiset korvaukset rakentamisen edistymisen mukaan. Muutoksella pyritään osittain etupainotteiseen rahoitukseen kuitenkin siten, että rasitusta ei nosteta kohtuuttomasti etenkään pienille maanomistajille.

Asuintonttien 4 %:in pääomavuokraprosenttia ei sitä vastoin esitetä korotettavaksi aiemman esityksen mukaiseen 5 %:iin. Kaupunginvaltuusto on syksyllä hyväksyttyjen sopeuttamistoimenpiteiden yhteydessä päättänyt korotuksesta, mutta toimenpide ei pitäisi vuokrausvaihtoehtoa enää nykykorkotasolla kilpailukykyisenä vaihtoehtona. Korotuksen merkitys talouden näkökulmasta on lisäksi lyhyellä aikavälillä hyvin pieni ja voi entisestään vähentyä, mikäli tontit lunastetaan vuokrauksen sijaan. Nykyinen pääomavuokraprosentti vastaa myös muiden suurten kaupunkien käyttämää vuokratasoa.

Lähetekeskustelussa kiinnitettiin huomioita siihen, että asuntojen keskikokoa määritetään päällekkäisesti kahdella erillisellä linjauksella siten, että perheasuntojen osuuden tulee olla vähintään 20 % asuntotuotannosta ja samanaikaisesti asuinrakennuksen asuntojen keskipinta-alan tulee ylittää 40 h-m².

Koska perheasunnoksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen asunto, kyseinen linjaus johtaa käytännössä jo yksin siihen, että asuinrakennusten asuntojen keskikoko ei voi painua kovin alhaiseksi. Siten päällekkäinen vaatimus asuntojen keskipinta-alan rajoittamisesta on poistettu asiakirjasta ja jätetty vaatimus perheasunnoista ennalleen.

Lähetekeskustelun yhteydessä esitettiin lisäksi asunto- ja maapoliittisiin periaatteisiin eräitä muutoksia siten,

• että maankäyttösopimuskorvauksen määrä arvonnoususta olisi enintään 40 % ja,
• että periaatteista tulisi poistaa tällä hetkellä voimassa oleva rakentumattomista, mutta rakentamiskelpoisista tonteista perittävä korotettu kiinteistövero.

Lähetekeskustelussa esitettiin lisäksi, että olemassa olevan rakennuskannan arvo tulisi huomioida kärkihankkeiden alueella maankäyttösopimusta laskettaessa, jotta kaupunki rakentuu halutun painopisteen mukaan ja hankkeita käynnistyy.

Lähetekeskustelussa ei esitetty muita yksityiskohtaisia muutosehdotuksia ja asuntokokoa koskevaa vaatimusta lukuun ottamatta liitteenä 1 oleviin asunto- ja maapoliittisiin periaatteisiin ei ole tehty muita muutoksia.

Liite 1Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet

Oheismateriaali 1Koonti asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin annetuista vastauksista

Oheismateriaali 2Tiivistelmä asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin saaduista vastauksista kommentein

Oheismateriaali 3Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden vertailu nykytilanteeseen ja kuusikkokaupunkeihin

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet liitteen 1 mukaisesti.

PäätösAsia pantiin pöydälle Maaskolan Sundqvistin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 4.5.2020 § 202

PäätösAsia pantiin pöydälle Vornasen Miikkolan kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Ennen pöydällepanoa asiassa tehtiin seuraavat muutosehdotukset:

Lindforsin tekemä seuraavansisältöinen Miikkolan kannattamana:

”sivu 5 "Omistus 1200, 50" "Arava ja korkotuki 400, 25"

sivu 7 "Asuinrakennusoikeuden ylittäessä 10.000 k-m2 vähintään 25 % rakennusoikeudesta tulee toteuttaa edellä olevan mukaisena hintasäänneltynä tuotantona, joko sopimalla rakennusoikeuden luovuttamisesta kaupungille ARA-tuotantoon osana sopimuskorvausta tai toteuttamalla hintasäännöstelty tuotanto itse."

sivu 12: "Keskimäärin 25 % rakennusoikeudesta luovutetaan kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon."

Laivorannan tekemä seuraavansisältöinen Katteluksen kannattamana:

Kohtaan 3.3 Täydennysrakentamisen edistäminen

Täydennysrakentamisen edistämiseksi maankäyttösopimuskorvausta voidaan alentaa seuraavin periaattein:

*kun täydennysrakentaminen toteutetaan ns. ullakkorakentamisena tai korottamalla nykyisiä rakennuksia alennetaan laskennallista maankäyttösopimuskorvausta 50 % ullakon tai korotuksen osalta,

Lisäys:

*Em. 50 %: n alennusta voidaan soveltaa myös, kaavoitettaessa asuntorakentamiseen asutuksen keskellä olevia yksittäisiä pieniä liikekiinteistöjä, joille ei ole kaavan mukaista käyttöä.

Aaltosen tekemä seuraavansisältöinen Ruohosen kannattamana:

Kohtiin

”3.2. Maankäyttösopimuksissa noudatettavat periaatteet

Esitys: Sopimuskorvaus on vähintään 40% asemakaavanmuutoksen tuomasta arvonnoususta.

3.3. Täydennysrakentamisen edistäminen

Esitys: Olemassa olevan rakennuskannan arvo huomioidaan Turun kaupunginvaltuuston päättämien kärkihankkeiden alueella maankäyttösopimuskorvausta laskettaessa.”