Konsernihallinto, lakiasiat, lakimies Anne Ala-Nissilä 5.2.2016:

Kaupunginhallitus päätti 13.10.2014, että Syvälahden koulu- ja päiväkotihanke toteutetaan allianssimallilla ja, että Turun kaupungin 100 % omistama Kiinteistöosakeyhtiö Turun Syvälahden koulu (jäljempänä: ”Kiinteistöyhtiö”) hankkii allianssiin pääurakoitsijan neuvottelumenettelyllä. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että Syvälahden koulun rakentamista koskeva toteutuspäätös tehdään kaupunginvaltuustossa hankkeen kehitysvaiheen jälkeen.

Allianssin osapuolina ovat tilaaja, pääsuunnittelija ja pääurakoitsija. Käyttäjä toimii allianssissa tilaajan eli Kiinteistöyhtiön asiantuntijana osallistuen koulun toiminnallisuuden suunnitteluun. Suunnitteluprosessi alkoi toukokuussa 2015 kehitysvaiheella, jonka aikana laadittiin niin allianssin toimintaan liittyvät asiakirjat kuin monitoimitalon suunnitelma-asiakirjat aikatauluineen ja kustannusarvioineen.

Kehitysvaihe on päätöksessä ja Kiinteistöyhtiö on esitellyt hankkeen kehitysvaiheen tulokset sekä pyytänyt hyväksyntää toteutusvaiheeseen siirtymisestä. Kaupunginvaltuusto teki päätöksen (25.1.2016 § 10) toteutusvaiheeseen siirtymisestä ja myönsi hankkeelle uuden enimmäiskustannuksen, joka on 29,13 milj. euroa. Allianssin tavoitekustannukseksi vahvistettiin 27,74 miljoonaa euroa, johon lisättiin 5 % ylitysvaraus (1,39 M€) hankkeen kaupallisen mallin toteuttamiseksi. Ylitysvarauksen käytöstä päättää kaupunginhallitus erikseen.

Saatuaan kaupunginvaltuuston päätöksellä Syvälahden monitoimitalon budjettia vastaavat määrärahat, Kiinteistöyhtiö esittää yhtiökokouskutsun liitteenä olevassa esityksessään siirtymistä toteutusvaiheeseen ja toteutusvaiheen allianssisopimusten hyväksymistä.

Allianssiurakan sopimuskokonaisuus

Toteutusvaiheen allianssisopimus on keskeisin allianssisopimus, jossa selvitetään osapuolten oikeudet ja vastuut. Toteutusvaiheen allianssisopimuksen liitteenä oleva kaupallinen malli määrittelee palkkiot, tavoitekustannukset ja kannustinjärjestelmän. Korvattavien kustannusten listassa, joka myöskin on sopimusliite, otetaan yksityiskohtaisesti kantaa siihen, mitkä kulut ovat korvattavia kustannuksia ja mitkä kuuluvat yrityksen yleiskustannuksiin, joiden tulee sisältyä palkkioon. Näiden lisäksi toteutusvaiheen allianssisopimukseen liitetään toteutussuunnitelma, joka kuvaa urakan rakennusteknistä toteutusta.

Päätoteuttaja on hankintalain mukainen ryhmittymä nimeltään Visible, jonka osapuolet NCC Rakennus Oy ja Caverion Suomi Oy ovat molemmat itsenäisinä osapuolina allianssisopimuksessa. Ryhmittymän välinen konsortiosopimus määrittää osapuolten keskinäiset oikeudet ja velvollisuudet, mutta ei sido tilaajaa.

Suunnittelijoista vain pääsuunnittelija (arkkitehti) on allianssisopimuksen osapuoli. Loput suunnittelijat (LVIA, S, GEO, RAK) ovat urakassa mukana tilaajan kanssa tehdyllä erillisellä sopimuksella. Suunnittelijoiden kulut ovat ns. tilaajan allianssikustannuksia ja näin ollen mukana allianssin tavoitekustannuksessa.

Kiinteistöliikelaitoksen kanssa on sovittu valvojien ja rakennuttajien käytöstä tilaajan edustajina urakassa. Näiden henkilöiden työstä kiinteistöliikelaitos veloittaa yhtiöltä 241.500 euroa (alv 0 %). Nämä kulut ovat myöskin mukana allianssin tavoitekustannuksessa.

Rakennuslupa

Rakennusvalvontaviranomaisten kanssa on käyty tiivistä vuoropuhelua koko kehitysvaiheen ajan, jotta suunnitelmat olisivat viranomaismääräysten mukaiset ja rakennuslupahakemus olisi hyväksyttävissä sellaisenaan ilman yllättäviä lupaehtoja. Jos kuitenkin sellaisia tulee, on allianssisopimuksessa sovittu, että lisäehtojen vaikutukset otetaan huomioon tavoitekustannuksessa ja aikataulussa. Rakennuslupaa käsitellään 25.2.2016 pidettävässä rakennuslautakunnan kokouksessa.

Toteutusvaiheen allianssisopimuksen keskeisimmät erot perinteisiin urakkamalleihin verrattuna:

1.Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) ja konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot (KSE 2013) eivät sovellu allianssisopimuksiin, mistä johtuen oikeuskäytäntöä ei ole vielä ehtinyt syntyä, eivätkä termistö tai sopimuspohjat ole vielä vakiintuneet

2.Palveluntuottajan virheistä johtuvat kustannukset allianssin kustannuksia (pois lukien tahallisuudesta ja törkeästä huolimattomuudesta johtuvat vahingot/virheet)

3.Takuuaika 5 vuotta (YSE 1998: 2 vuotta)

4.Takuuaikaista vakuutta ei vaadita, vaan budjetissa on asetettu varaus (330.000€) takuuaikaisille korjauksille (YSE 1998: 2 % vakuus urakkahinnasta)

5.Kattohintaa ei voida asettaa

6.Riskit jaetaan osapuolten kesken kaupallisen mallin mukaisesti

•tavoitekustannuksen ylitys suhteessa 50/50 (enintään palveluntuottajan palkkion määrä)

7.Tilaajan keskeytysoikeus: perustellusta syystä urakka voidaan keskeyttää 1 kk:n ajaksi

8.Immateriaalioikeudet KSE-ehtoihin verrattuna Tilaajalle edullisemmat ja laajemmat

9.Yksimielisyyden vaatimus päätöksenteossa

•Erimielisyydet ratkaistaan Allianssin johtoryhmässä, johon kuuluu kaikki allianssin osapuolet: tilaaja, pääsuunnittelija ja pääurakoitsijaryhmittymä

•Oikeusteitse voidaan selvittää vain seuraavia asioita: Vakuutusten laiminlyönti, törkeä huolimattomuus tai tahallisuus ja immateriaalioikeuksien loukkaus

Järkyttävät tapahtumat

Järkyttävä tapahtuma on allianssisopimuksissa määritelty käsite, jota kukaan allianssin osapuolista ei voi sallia tapahtuvan. Ensimmäinen järkyttävä tapahtuma hankkeessa voi olla viivästyminen siten, etteivät monitoimitalon toiminnot pääse aloittamaan sovitussa aikataulussa. Toinen järkyttävä tapahtuma voi tulla ilmi takuuaikana ja se on koulun osittainen tai täydellinen käyttökelvottomuus, jonka johdosta monitoimitalon käyttäjät joutuisivat muuttamaan pois rakennuksesta. Järkyttävät tapahtumat leikkaavat enimmillään kaikki bonukset, tavoitekustannuksen ylityksestä saadun hyödyn ja Palveluntuottajan palkkiosta 50 %.

Palveluntuottajalle maksettava korvaus

Palveluntuottajalle maksettava korvaus koostuu korvattavista kustannuksista ja palkkiosta. Korvattavat kustannukset maksetaan toteutuman mukaisesti, joiden lisäksi maksetaan prosentuaalinen palkkio, joka oli päätoteuttajan kilpailutuksen yksi vertailukriteereistä. Hankkeen onnistuessa, he voivat kasvattaa ansaintaansa tavoitekustannuksen alituksesta saadulla hyödyllä ja bonuspoolilla, joka on sidottu hankkeen avaintulostavoitteisiin. Jos allianssi epäonnistuu saavuttamaan sille asetetut tavoitteet, palveluntuottajat voivat menettää enintään palkkionsa määrän palkkioleikkauksista johtuen. Palkkioleikkauksia seuraa tavoitekustannuksen ylityksestä, avaintulostavoitteissa epäonnistumisesta tai järkyttävän tapahtuman johdosta. Palkkio-osuus on palveluntuottajille riskinalainen tulo, jonka he voivat hävitä kokonaisuudessaan, jos hanke epäonnistuu tavoitteissaan (palveluntuottajien palkkion suuruus on n. 2,7 M€).

Tavoitekustannuksen ylitys ja alitus

Allianssiurakka on yksi malli tavoitehintaurakasta, jonka tavoitteena on pysyä tavoitekustannuksessa tai alittaa se. Onnistuessaan alittamaan tavoitehinnan saavat palveluntuottajat alituksen aiheuttamasta hyödystä 50 %, joka jaetaan heidän kesken palkkioiden mukaisessa suhteessa. Ylityksestä vastataan samassa suhteessa kuin alituksesta (50/50). Palveluntuottajat eivät vastaa ylityksestä enää niiltä osin, kuin palkkioleikkauksen enimmäismäärä (palkkion suuruus) täyttyy.

Avaintulostavoitteet ja bonuspooli

Monitoimitalon toteutuksen korkean tason turvaamiseksi kuuluu allianssiurakkaan olennaisena osana bonuspooli ja siihen liittyvien avaintulostavoitteiden määrittäminen. Bonuspoolin suuruus on 400.000 euroa, mutta se voi myös kasvaa; tavoitekustannuksen alittuessa yli 3 % kasvaa bonuspooli siten, että yli 3 % ylityksestä 40 % siirretään bonuspooliin. Tämä ei nosta hankkeen tavoitekustannusta bonuspoolin kasvun ollessa mahdollinen vain tavoitekustannuksen alittuessa.

Bonuspooli voidaan jakaa kokonaan tai osittain riippuen palveluntuottajien onnistumisesta avaintulostavoitteissa. Palveluntuottajien epäonnistuessa heille voi syntyä enimmillään 800.000 maksuvelvoite, jonka he suorittavat Kiinteistöyhtiölle. Seuraamukset jaetaan palveluntuottajien kesken palkkioiden mukaisessa suhteessa.

Avaintulostavoitteista (Liite 1) syntyvät maksuvelvoitteet realisoituvat kahdessa vaiheessa. Vuoden 2018 loppuun mennessä eli monitoimitalon valmistumisvuonna pisteytetään seuraavat avaintulostavoitteet:

1.Turvallinen toteutus (max. 25 % bonuspoolista)

2.Käyttöönoton sujuvuus (max. 25 % bonuspoolista)

Vuoden 2023 loppuun mennessä eli takuuajan päättymisvuonna pisteytetään loput avaintulostavoitteet:

3.Arkkitehtoninen laatu (max. 20 % bonuspoolista)

4.Käyttäjätyytyväisyys (max. 30 % bonuspoolista)

Kiinteistöyhtiön tulee saada kaupunginhallituksen hyväksyntä allianssin tavoitekustannukseen kuulumattomalle 400.000 bonuspoolille voidakseen solmia toteutusvaiheen allianssisopimuksen. Bonuspooliin kuuluva 400.000 euron varaus tulee vapauttaa valtuuston myöntämästä 5 % ylitysvarauksesta (1,39 M€).

Järkyttävät tapahtumat

Järkyttävä tapahtuma on allianssisopimuksissa määritelty käsite, jota kukaan allianssin osapuolista ei voi sallia tapahtuvan. Ensimmäinen järkyttävä tapahtuma hankkeessa voi olla viivästyminen siten, etteivät monitoimitalon toiminnot pääse aloittamaan sovitussa aikataulussa. Toinen järkyttävä tapahtuma voi tulla ilmi takuuaikana ja se on koulun osittainen tai täydellinen käyttökelvottomuus, jonka johdosta monitoimitalon käyttäjät joutuisivat muuttamaan pois rakennuksesta. Järkyttävät tapahtumat leikkaavat enimmillään kaikki bonukset, tavoitekustannuksen ylityksestä saadun hyödyn ja Palveluntuottajan palkkiosta 50 %.

5 % ylitysvarauksen käyttö

Kaupunginvaltuuston myöntämän ylitysvarauksen käytöstä päättää erikseen kaupunginhallitus. Allianssin kaupallisesta mallista johtuen kaikki hankkeen kulut eivät kuulu Allianssin Tavoitekustannukseen. Tällaisia kuluja ovat edellä mainittu bonuspooli (400.000 euroa) ja rakennusaikaiset korot, jotka ovat noin 60.000 euroa (arvio perustuu seuraavaan laskelmaan: keskisaldo 15 milj. euroa, korko 0,2 %* 2 vuotta). Nämä kulut yhteensä ovat 460.000 euroa, joiden jälkeen ylitysvaraa olisi hankkeen käytettävissä enää 930.000 euroa.

Em. kulujen lisäksi Kiinteistöyhtiön hallitus ehdottaa nopeutettua käytäntöä vielä tuntemattomien lisäkustannusten varalle. Päätöksenteon prosessin sujuvuuden varmistamiseksi, joka on rakennusurakoissa merkittävä taloudellinen tekijä, kiinteistöyhtiön hallitus ehdottaa, että sillä olisi toimivalta päättää allianssin tavoitekustannusta korottavista yksittäisistä alle 50.000 euron hankinnoista. Hankinnan lopullista arvoa määritettäessä noudatetaan varovaisuusperiaatetta. Yli 50.000 euroa ylittävistä kustannuksista toimivalta olisi apulaiskaupunginjohtajalla. Tämän lisäksi Kiinteistöyhtiö sitoutuu raportoimaan kaupunginhallitukselle neljännesvuosittain hankkeen vaiheista ja kustannuksista.