Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tonttipäällikkö Timo Laiho, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin ja arkkitehti Mika Rajala 17.11.2015:

Linnanfältin alueen kehittämisen tavoitteena on ollut luoda Turun linnan kupeeseen puurakentamisen avulla laadukas historialliseen keskustamiljööseen sopiva ja asukkaiden toiveisiin vastaava asuinalue. Alueen suunnittelun pääteemoja ovat olleet valtakunnallisten Moderni puukaupunki - ja Tiivis ja matala -hankkeiden tavoitteiden lisäksi perinteisen puutalokorttelin täydennysrakentaminen, historiallisen puutalorakentamisen perinteiden jatkaminen sekä yhdyskuntarakenteen uudistaminen ja eheyttäminen.

Turun Moderni puukaupunki – hankkeeseen liittyen Turun kaupunki, Finnlines Oy ja Puuinfo Oy järjestivät tontinvarauskilpailun. Järjestetyn tontinvarauskilpailun pohjana oli ympäristö- ja kaavoituslautakunnan 13.2.2007 § 124 muutoksin hyväksymä asemakaavanmuutosluonnos ”Linnanfältti” (5/2006) sekä kiinteistölautakunnan 12.3.2008 § 151 hyväksymä kilpailuohjelma. Kiinteistölautakunta valitsi 12.11.2008 § 737 kilpailun neljän osa-alueen voittajaehdotukset. Voittajaehdotusten toteuttajatahoina olivat NCC Rakennus Oy, Peab Seicon Oy, nyk. Peab Oy sekä YIT Rakennus Oy.

Osapuolet solmivat 31.5.2010 Sopimuksen Turun Moderni Puukaupunki -hankkeen Linnanfältin suunnittelun periaatteista. Sopimus on päättynyt 1.1.2013. Vuonna 2013 hyväksytty ja vuonna 2014 voimaan tullut asemakaava ohjaa alueen rakentamista kuitenkin erittäin voimakkaasti. Asemakaavamääräysten mukaan esimerkiksi rakennusten ja rakennelmien seinät, yläpohjat ja välipohjat on toteutettava puurunkoisina.

Kilpailun järjestäjien tavoitteena on ollut luovuttaa omistamansa tontit tontinluovutuskilpailun voittajille vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta. Asemakaava on tullut voimaan valitusten jälkeen 15.2.2014. Asemakaavassa ei ole perinteiseen tapaan esitetty rakennusoikeuksia tehokkuusluvulla taikka kiinteällä luvulla. Jokaisen tontin rakentaminen perustuu tonttikohtaisiin rakennussuunnitelmiin, jotka vaikuttavat siten myös tonttien luovutushintaan.

Kiinteistöliikelaitos on käynyt tontinluovutuskilpailun voittaneiden tahojen, NCC Rakennus Oy:n, Peab Oy:n ja YIT Rakennus Oy:n kanssa neuvotteluja kohteiden toteuttamisen aloittamiseksi. Neuvotteluja on käyty myös useamman kiinteistönomistajan omistuksessa olevan korttelin 56 asemakaavan edellyttämän käyttösuunnitelman laatimiseksi sekä siitä seuraavien omistus- ja rasitejärjestelyjen toteuttamiseksi. Korttelin 56 käyttösuunnitelma ja tonttijako on laadittu. Omistus- ja rasitejärjestelyt ratkaistaan vireillä olevassa maanmittaustoimituksessa.

Kilpailuohjelman mukaisesti Turun kaupunki joko myy tonttinsa käyttäen kauppahintana kauppakirjan allekirjoitushetkellä alueella voimassa olevaa Valtion asuntorahaston määrittämää enimmäistonttihintaa euroa/k-m2 lisättynä 30 prosentilla tai vuokraa ne, jolloin elinkustannusindeksiin sidottava perusvuosivuokra määräytyy 4 %:n mukaan edellä mainitusta kauppahinnasta. Kohteet tulee toteuttaa vapaarahoitteisina ja rakennuttajalla on oikeus päättää asuntojen myyntihinnasta. Kilpailuohjelman periaatteen mukaisesti kohteiden luovutushinnaksi tulisi vanhan ARA-1.vyöhykkeen hinnan mukaan 304 euroa/k-m2. Myöhemmin voimaan tulleen vyöhyketarkistuksen myötä ko. alue on tullut kuitenkin osaksi nk. ydinkeskustavyöhykettä, jossa hinnoittelu ratkaistaan tapauskohtaisesti. Kaupungin tulee tontteja luovuttaessaan hinnoitella ne käypää hintatasoa vastaavasti. Kohteen läheisyydestä on lähiaikoina luovutettu tontteja hintaan 384-406 euroa/k-m2. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa tulee vuonna 2008 käydyn tontinluovutuskilpailun lähtökohdan ohella huomioida se, että kilpailuun osallistuneet tahot ovat vuosia pitkittyneen prosessin aikana panostaneet merkittävästi Linnanfältin alueen suunnittelutyöhön sekä puurakentamisen edellytysten kehittämiseen.

Edellä mainitun johdosta Kiinteistöliikelaitos esittää että luovutukset hinnoitellaan siten, että muun kuin monikäyttötilan ja liiketilan osalta käytetään hinnoittelua 350 euroa/k-m2. Talousrakennukset sisältyvät em. hinnoitteluun. Monikäyttötilan ja liiketilan osalta käytetään hinnoittelua 175 euroa/k-m2. Monikäyttötilojen ja liiketilojen osuudet rakentamisen määrästä ovat noin 5%.

NCC Rakennus Oy on esittänyt korttelin 56 osalta ja Peab Oy korttelin 8 osalta suunnitelmat tonttien rakentamiseksi, joiden pohjalta nyt hyväksyttäväksi esitettävät sopimukset on laadittu. NCC Rakennus Oy:n kanssa tehtävässä sopimuksessa on huomioitu, että korttelin 56 omistusjärjestelyjen edettyä kaupunki ja NCC Rakennus Oy tekevät myöhemmin vielä lisäkauppaa. Kaikissa sopimuksissa on lisäksi huomioitu, että mikäli toteutettavien suunnitelmien tarkistamisen myötä rakentamisen määrä kohteilla kasvaa, maksavat ostaja/vuokramies lisäkauppahintaa/maanvuokraa.

Peab Oy on 10.11.2015 ilmoittanut luopuvansa korttelin 57 ja YIT Rakennus Oy 9.11.2015 korttelin 7 kohteiden toteuttamisesta. Kiinteistöliikelaitos esittää, että ko. kohteet korttelissa 57 ja 7 luovutetaan avoimella tarjouskilpailulla.

Oheismateriaali 1Asemakaavakartta

Oheismateriaali 2Esisopimus ja kauppakirjaluonnos

Oheismateriaali 3Maanvuokrasopimusluonnos

Oheismateriaali 4Maanvuokrasopimusluonnos

Oheismateriaali 5Avoimella tarjouskilpailulla luovutettavat tontit

Karttalinkki

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että:

- kaupunginhallitus hyväksyy oheismateriaalina 2 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen NCC Rakennus Oy perustettavan yhtiön lukuun kanssa;

- Turun kaupunki myy NCC Rakennus Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun kartalla M 330/10.11.2015 osoitetut tonttijaon mukaisen tulevan tontin 853-9-56-5 kaupungin omistamat muodostusosat eli noin 47 m2:n suuruisen määräalan kiinteistöstä 853-9-5-21, noin 3434 m2:n suuruisen määräalan kiinteistöstä 853-9-5-22 sekä noin 18 m2:n suuruisen määräalan kiinteistöstä 853-9-9901-0 esisopimuksen liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen (oheismateriaali 2) mukaisin ehdoin;

- Turun kaupunki vuokraa kartalla M 343/16.11.2015 osoitetun vireillä olevan tonttijaon mukaisen tontin 853-9-8-6, pinta-alaltaan 2219 m², Peab Oy perustettavan yhtiön lukuun 1.1.2016 alkaen ja jatkuen 31.12.2066 asti 26.390 euron perusvuosivuokralla ja muutoin oheismateriaalina 3 olevin maanvuokrasopimusehdoin;

- Turun kaupunki vuokraa kartalla M 344/16.11.2015 osoitetun vireillä olevan tonttijaon mukaisen tontin 853-9-8-7, pinta-alaltaan 3012 m², Peab Oy perustettavan yhtiön lukuun 1.1.2016 alkaen ja jatkuen 31.12.2066 asti 27.650 euron perusvuosivuokralla ja muutoin oheismateriaalina 4 olevin maanvuokrasopimusehdoin;

- valtuuttaa kiinteistötoimialan toimialajohtajan tekemään oheismateriaalina 2 olevaan esisopimukseen ja kauppakirjaan sekä oheismateriaaleina 3 ja 4 oleviin maanvuokrasopimuksiin vähäisiä muutoksia sekä hyväksymään lopulliset sopimukset;

- edellä mainitut sopimukset on allekirjoitettava 31.1.2016 mennessä; sekä

- oheismateriaalina 5 olevilla kartoilla M 335/12.11.2015 ja M 336/12.11.2015 osoitettujen korttelien 57 ja 7 kohteiden osalta tontinluovutuskilpailun varauksesta vapautuneet tontit luovutetaan avoimella tarjouskilpailulla.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Liite 1Kiinteistökaupan esisopimus ja kauppakirja

Liite 2Maanvuokrasopimus (853-9-8-6)

Liite 3Maanvuokrasopimus (853-9-8-7)

Liite 4Avoimella tarjouskilpailulla luovutettavat tontit

Oheismateriaali 1Asemakaavakartta

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että liitteenä 1 olevat kiinteistökaupan esisopimus ja kauppakirja sekä

liitteinä 2 ja 3 olevat maanvuokrasopimukset hyväksytään.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää oikeuttaa kiinteistötoimialan toimialajohtajan tekemään liitteenä 1 olevaan esisopimukseen ja kauppakirjaan sekä liitteenä 2 ja 3 oleviin maanvuokrasopimuksiin vähäisiä muutoksia sekä hyväksymään lopulliset sopimukset ja

että edellä mainitut sopimukset on allekirjoitettava 31.1.2016 mennessä.

Vielä kaupunginhallitus päättää että liitteellä 4 osoitettujen kohteiden osalta tontinluovutuskilpailun varauksesta vapautuneet tontit luovutetaan avoimella tarjouskilpailulla.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.