KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS
Tämän esisopimuksen tarkoituksena on sopia esisopimuksen kohteena olevan maa-alueen kiinteistökaupan edellytyksistä, ehdoista ja ajankohdasta seuraavasti:
1. SOPIJAPUOLET
Myyjä
Turun kaupunki
Y-tunnus: 0204819-8
Ostaja
NCC Rakennus Oy perustettavan yhtiön lukuun
Y-tunnus: 1765514-2
2. ESISOPIMUKSEN JA KAUPAN KOHTEET
Kartalla M 330 / 10.11.2015 osoitettu noin 47 m2:n suuruinen määräala Turun kaupungin IX (9.) kaupunginosan tontista 5-21, kiinteistötunnus 853-9-5-21.
Kartalla M 330 / 10.11.2015 osoitettu noin 3434 m2:n suuruinen määräala Turun kaupungin IX (9.) kaupunginosan tontista 5-22, kiinteistötunnus 853-9-5-22.
Kartalla M 330 / 10.11.2015 osoitettu noin 18 m2:n suuruinen määräala Turun kaupungin IX (9.) kaupunginosan yleisestä alueesta 9901-0, kiinteistötunnus 853-9-9901-0
Kaupan kohteiden tuleva osoite on Linnankatu 69, Turku.
Kaupan kohteiden muodostama alue on 17.6.2013 hyväksytyssä ja 15.2.2014 voimaan tulleessa asemakaavanmuutoksessa 5/2006 ”Linnanfältti” osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi kaavamerkinnällä A-1. Uudisrakennuksissa tulee olla kortteleittain yhtenäinen kattomuoto, -materiaali ja -kulma sekä rakennustyyli. Erityistä huomiota on kiinnitettävä kulloisenkin katujulkisivun korkeusasemien sopimiseen suojeltaviin rakennuksiin.
Kaupan kohteet muodostavat yhteensä noin 3499 m2:n suuruisen osan 9.10.2015 voimaan tulleen tonttijaon perusteella muodostettavasta tulevasta tontista 853-9-56-5, jonka kokonaispinta-ala on 4376 m2.
3. KÄSIRAHA
Käsirahaa ei makseta.
4. KIINTEISTÖKAUPAN TEKEMINEN
Lopullinen kiinteistökauppa sopijapuolten välillä tehdään kaupan kohteena olevista määräaloista liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen (liite 1.) mukaisilla ehdoilla yhden (1) kuukauden kuluessa siitä, kun kaupan kohdetta 853-9-5-22 rasittava vuokraoikeus 853-9-5-22-L1 on purettu, ja kun Myyjä on hankkinut omistukseensa muodostettavan tontin 853-9-56-5 kaikki osat, kuitenkin aikaisintaan 1.8.2016.
5. SOPIMUSSAKKO
Jos Ostaja kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa tämän esisopimuksen voimassaoloaikana, vaikka kohdassa 4. mainitut edellytykset ovat täyttyneet, Ostaja maksaa Myyjälle sopimussakkoa 100.000 euroa.
Tässä kohdassa sovitut muodostavat ainoan ja kertakaikkisen korvauksen, johon osapuolet on oikeutettu, mikäli toinen osapuoli kieltäytyy tekemästä lopullista kiinteistökauppaa.
6. ESISOPIMUKSEN VOIMASSAOLO JA PURKUEHDOT
Tämä esisopimus tulee voimaan kun se on allekirjoitettu.
7. MUUT EHDOT
Tämän kiinteistökaupan esisopimuksen ulkopuolisena asiana Osapuolet ilmaisevat tahtotilanaan että mikäli kaupunki saa omistusoikeuden tulevan tontin 853-9-56-5 noin 877 m2:n suuruisiin muodostusosiin, jotka nyt puuttuvat muodostettavasta tontista, ja jotka eivät toistaiseksi ole kaupungin omistuksessa, tekevät Osapuolet muodostusosista kiinteistökaupan vastaavin ehdoin kuin mitä tässä esisopimuksessa ja sen liitteenä olevassa kauppakirjaluonnoksessa on sovittu.
Myyjä antaa, Ostajan niin pyytäessä, Ostajalle erillisen valtakirjan, jolla Ostaja voi hakea esisopimuksen ja kaupan kohteelle rakennus- ja muita lupia.
Tämän esisopimuksen kaupanvahvistajan palkkion maksaa Ostaja.
8. ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN
Kaikki tästä esisopimuksesta mahdollisesti aiheutuvat erimielisyydet pyritään sopimaan osapuolten kesken neuvotellen. Jos erimielisyyttä ei pystytä sopimaan neuvottelemalla, ratkaistaan riitakysymys ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
Tämä esisopimus on tehty kolmena samansanaisena kappaleena, yksi Myyjälle, yksi Ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle.
Turussa __. päivänä ______kuuta 2015
ALLEKIRJOITUKSET
KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Liite esisopimukseen
Myyjä
Turun kaupunki
Y-tunnus: 0204819-8
Ostaja
NCC Rakennus Oy perustettavan yhtiön lukuun
Y-tunnus: 1765514-2
Kaupan kohteet
Kartalla M 330 / 10.11.2015 osoitettu noin 47 m2:n suuruinen määräala Turun kaupungin IX (9.) kaupunginosan tontista 5-21, kiinteistötunnus 853-9-5-21.
Kartalla M 330 / 10.11.2015 osoitettu noin 3434 m2:n suuruinen määräala Turun kaupungin IX (9.) kaupunginosan tontista 5-22, kiinteistötunnus 853-9-5-22.
Kartalla M 330 / 10.11.2015 osoitettu noin 18 m2:n suuruinen määräala Turun kaupungin IX (9.) kaupunginosan tontista 5-21, kiinteistötunnus 853-9-5-21.
Kaupan kohteiden tuleva osoite on Linnankatu 69, Turku.
Kaupan kohteiden muodostama alue on 17.6.2013 hyväksytyssä ja 15.2.2014 voimaan tulleessa asemakaavanmuutoksessa 5/2006 ”Linnanfältti” osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi kaavamerkinnällä A-1. Uudisrakennuksissa tulee olla kortteleittain yhtenäinen kattomuoto, -materiaali ja -kulma sekä rakennustyyli. Erityistä huomiota on kiinnitettävä kulloisenkin katujulkisivun korkeusasemien sopimiseen suojeltaviin rakennuksiin.
Kaupan kohteet muodostavat yhteensä noin 3499 m2:n suuruisen osan 9.10.2015 voimaan tulleen tonttijaon perusteella muodostettavasta tulevasta tontista 853-9-56-5, jonka kokonaispinta-ala on 4376 m2.
Kauppahinta
Kauppahinta on yhteensä 1.941.800 euroa.
Kauppahinta on kaupan kohteelle toteutettavan monikäyttötilan (asemakaavamerkintä mk150) osalta 26.250 euroa (175 euroa/k-m2)
Kauppahinta on kaupan kohteelle toteutettavan liiketilan (asemakaavamerkintä lt300) osalta 52.500 euroa (175 euroa/k-m2)
Kauppahinta on kaupan kohteelle toteutettavan muun kerrosalan osalta 350 euroa/k-m2.
Talousrakennusten osalta ei makseta kauppahintaa, vaan ne sisältyvät em. hinnoitteluun.
Kauppahinnan määräytymisen perusteena on tulevan tontin 853-9-56-5 suunniteltu rakentamisen määrä 7220 k-m². Suunniteltu määrä perustuu Ostajan laatimaan korttelin 56 käyttösuunnitelmaan.
Lisäkauppahinta
Mikäli tulevalle tontille 853-9-56-5 rakennetaan kerrosalaltaan enemmän kuin 7220 k-m2 maksaa Ostaja Myyjälle lisäkauppahintaa 400 euroa/k-m2. Osapuolet toteavat, ettei rakennusoikeuden määrää ole merkitty vahvistettuun asemakaavaan kerrosneliömetreinä tai tehokkuuslukuna. Kaavan myötä toteutuva ja lisäkauppahinnan perusteena oleva lopullinen rakennusoikeus määräytyy kaupan kohteelle haettavien, lainvoimaisten rakennuslupien perusteella.
Kaupan perusteet
Kaupunginhallituksen päätös __.__.2015 § ___
Muut kaupan ehdot
Tämän kiinteistökaupan kaikki ehdot on esitetty tässä kauppakirjassa.
1.Kaupan tarkoitus
Tällä kauppakirjalla toteutetaan osaltaan Myyjän ja Ostajan __.__.201x allekirjoittamaa kiinteistökaupan esisopimusta.
2.Kauppahinnan maksaminen
Kauppahinnasta maksetaan 1.000.000 euroa myyjän ilmoittamalle tilille ennen kauppakirjan allekirjoittamista ja kuitataan maksetuksi tämän kauppakirjan allekirjoituksilla. Loppukauppahinta ja mahdollinen lisäkauppahinta maksetaan, kun tontille on saatu lainvoimainen rakennuslupa, kuitenkin viimeistään 12 kuukauden kuluttua kauppakirjan allekirjoituksesta.
3.Omistus- ja hallintaoikeus
Ostaja saa kaupan kohteena olevan tontin hallintaansa tämän kauppakirjan allekirjoituksilla. Omistusoikeus tonttiin siirtyy, kun loppukauppahinta on maksettu.
Kiinteistö myydään vapaana kiinnityksistä, rasitteista ja muista maksuvelvoitteista kuin mitä tässä kauppakirjassa on mainittu.
4.Rasitteet ja rasitukset
Kaupan kohdetta rasittavat kiinteistörekisteristä ilmenevät käyttöoikeudet johtojen sijoittamiseksi. Kaupan kohteeseen ei kohdistu muita kiinteistörasitteita kuin mitkä ilmenevät kiinteistörekisteristä (kulku- tms. oikeuksia).
Ostaja on tietoinen että Myyjä on tehnyt 2.9.2015 allekirjoitetun rasitesopimuksen, jossa on sovittu maanalaisen pysäköintihallin sijoittamisesta sekä kulkuyhteydestä maanpäällistä jalankulkua, huoltoajoa ja pelastustietä varten.
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan kaupan kohdetta 853-9-5-22 rasittaa vuokraoikeus 853-9-5-22-L1. Myyjä on sopinut vuokraoikeuden haltijan kanssa vuokraoikeuden purkamisesta 30.6.2016 mennessä.
5.Verot, maksut ja vastuu vahingoista
Ostaja vastaa kaupanvahvistajan palkkiosta, kohteen lainhuudatuksesta sekä varainsiirtoverosta.
Kaupantekovuodelta kiinteistön osalta määrättävästä kiinteistöverosta vastaa myyjä. Muista veroista ja maksuista osapuolet vastaavat omistusaikojensa mukaisesti.
Myyjä vastaa kaupan kohdetta kohdanneista vahingoista siihen saakka kunnes omistusoikeus siirtyy ostajalle. Ostaja vastaa vahingoista omistusoikeuden siirtymisen jälkeen.
6.Kohteeseen tutustuminen ja asiakirjat
Ostaja on tutustunut tontin alueeseen ja rajoihin sekä maasto-olosuhteisiin ja maankäyttömääräyksiin (asemakaavakartat ja -määräykset). Ostaja on todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja tietoja eikä ostajalla ole huomauttamista näiden seikkojen osalta.
Ostaja on tutustunut ympäröiviä alueita koskeviin maankäyttömääräyksiin:
- asemakaavakartat ja -määräykset
7.Rakentamiskelpoisuus
Ostaja on vastuullinen kiinteistön perustamistavan valinnasta, rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten ja muiden tutkimusten suorittamisesta, maaperän edellyttämien hankkeiden rakenteellisten ratkaisujen sekä maanalaisten johtojen ja putkien sijainnin selvittämisestä Turun kaupungin johtokarttapalveluista.
Ostaja vastaa kustannuksellaan kaupan kohteelle sen aiemmasta käytöstä mahdollisesti jääneiden rakenteiden ja tavaran poistamisesta mahdollisesti tarvittavien viranomaislupien edellyttämällä tavalla lukuun ottamatta mahdollisia ongelmajätteitä, joiden poistamisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa Myyjä.
Mikäli Ostajan rakennushanke edellyttää Turun kaupungin johtokarttapalvelujen kautta tiedossa olevien maanalaisten johtojen siirtämistä, Ostaja vastaa kustannuksellaan johtojen siirtämisestä. Ostaja on velvollinen hyväksyttämään siirtosuunnitelmat vesi- ja viemärijohtojen osalta Turun kaupungin vesilaitoksella ja sähkö- ja kaukolämpökaapeleiden osalta Turku Energialla ja sopimaan Vesilaitoksen ja Turku energian kanssa siirtotoimenpiteiden suorittamisesta.
8.Rakentamisvelvollisuus
Tulevalle tontille 853-9-56-5 on rakennettava lainvoimaisen rakennusluvan ja Turun kaupungin rakennusjärjestyksen mukaisesti 7220 k-m2 suuruiset asuinkerrostalorakennukset kolmen (3) vuoden kuluessa siitä, kun kohteelle on myönnetty lainvoimainen rakennuslupa siten, että rakennuslupaviranomainen voi siinä suorittaa käyttöönottokatselmuksen mainittuun määräaikaan mennessä. Mainittu velvoite on kuitenkin täytettävä viimeistään neljän (4) vuoden kuluessa tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta. Turun Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta voi perustellusta syystä pidentää tässä tarkoitettua rakentamisvelvollisuusaikaa.
9.Luovutusrajoitus
Ostaja sitoutuu olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta rakentamatonta kiinteistöä muulle kuin sellaiselle, jonka kaupunki hyväksyy. Rakentamattomalla kiinteistöllä tarkoitetaan myös kaupantekohetken mukaista kiinteistöä.
10.Sopimussakko
Mikäli ostaja ei ole täyttänyt edellä 8. kohdassa mainittua rakennusvelvoitettaan tai on 9. kohdan vastaisesti luovuttanut tontin rakentamattomana edelleen, ostaja on velvollinen suorittamaan kaupungille heti sopimussakkoa kauppahinnan suuruisen määrän.
11.Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja kiinteistön pihatason korkeuserosta johtuen joko penger- ja leikkausluiskan ulottamista kiinteistölle, kiinteistönomistajan on sallittava tämä korvauksetta.
12.Rasiteoikeudet
Ostaja on velvollinen korvauksetta sallimaan kaupungin tai sen osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien johtojen, laitteiden ja kiinnikkeiden sijoittamisen kiinteistölle, sen yli tai sillä oleviin rakennuksiin. Kiinteistön omistajalle korvataan em. toimenpiteestä mahdollisesti aiheutuvat suorannaiset vahingot ja haitat. Kaupungilla on oikeus merkitä em. oikeus rasitteena kiinteistörekisteriin ostajaa enempää kuulematta.
13.Pintavedet
Ostajan tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä kiinteistön rajoittuvilta puistoalueilta tai muilta alueilta ja jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, kiinteistölle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
14.Kunnallistekniikka ja liittymismaksut
Kaupunki pidättää oikeuden periä ostajalta voimassa olevan taksan mukaiset vesihuollon liittymismaksut ennen kiinteistön rakennusten verkostoihin liittämistä.
Kaupunki rakentaa kustannuksellaan määräämänään aikana kiinteistön kohdalla sijaitsevat kadut katupiirustusten mukaisesti, yleiset sähkö-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohdot sekä katuvalaistukset.
Ostaja vastaa, kiinteistön kohdalla olevan kadun yleiseen käyttöön luovuttamisesta riippumatta, kadun kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta on säädetty. Lisäksi kiinteistön katuosuudella mahdollisesti olevien istutusten hoito kuuluu em. laista poiketen kiinteistön omistajalle.
15.Naapurin oikeudet ja velvollisuudet
Naapurikiinteistön omistajalla tai haltijalla on oikeus käyttää aluetta tarpeelliselta osalta tontin rajaan mahdollisesti ulottuvan seinän ja vesikaton rakentamis-, korjaus-, huolto- ym. töiden suorittamista varten. Naapuri on velvollinen korvaamaan ja korjaamaan aiheuttamansa vahingon.
Kiinteistönomistajalla on oikeus ulottaa tontin rajaan kiinni rakennettaessa räystäs- ja routalevy enintään 500 mm naapuritontin alueelle, mikäli Turun kaupunki omistaa kyseessä olevan naapurialueen. Naapurikiinteistön omistajalla tai haltijalla on puolestaan oikeus ulottaa tontin rajaan kiinni rakennettaessa räystäs- ja routalevy enintään 500 mm puheena olevalle alueelle.
16.Kiinteistön käyttö
Kiinteistö on pidettävä siistissä kunnossa ja vaadittaessa aidattava viranomaisten hyväksymällä tavalla.
17.Kauppaehtojen siirto
Edellä kohdissa 11 – 16 mainitut määräykset tulee ottaa kiinteistöä koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin.
18.Irtain omaisuus
Tällä kauppakirjalla ei luovuteta mitään irtainta omaisuutta eikä sellaisen luovuttamisesta ole tämän kaupan yhteydessä tehty eri sopimustakaan.
19.Ympäristönsuojelulain mukainen ilmoitus
Ympäristönsuojelulain 139 § mukaisesti myyjä ilmoittaa, että pääosa kaupan kohteesta on ollut pitkään vuokrattuna Oy Turku Energia – Åbo Energi Ab:lle. Kohde on nykyisin pääasiassa autojen pysäköintikenttänä. Myyjän tietojen perusteella kaupan kohteella on aiemmin harjoitettu toimintaa (hiilivarastokenttä), joka on aiheuttanut maaperän pilaantumisen. Golder Associates Oy on Oy Turku Energia – Åbo Energi Ab:n toimeksiannosta tehnyt 17.12.2014 ympäristöarvioinnin, jonka mukaan pilaantuneita maita arvioidaan tutkimuspisteiden perusteella olevan alueella noin 400-600 m3 ktr, eli noin 800-1 200 tonnia. Ostaja on tietoinen em. raportin sisällöstä ja on saanut kopion raportista.
Mikäli myyjän tai sen edeltäjän omistusaikana syntynyttä maaperän pilaantumista ilmenee, ostaja laatii kaupan kohteen maaperän kunnostussuunnitelman. Kunnostussuunnitelma tulee laatia siten, että puhdistaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Ostajan on esitettävä kunnostussuunnitelma myyjän hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Myyjän tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksyttyään kunnostussuunnitelman myyjä vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista maa-alueen puhdistuskustannuksista.
Kaupunki ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen. Kaupunki ei myöskään vastaa maamassojen poistosta ja kuljetuksesta aiheutuneista kustannuksista siltä osin, kun ne aiheutuvat yksinomaan rakennushankkeen toteuttamisesta eikä siltä osin, kun ostaja säästää rakennushankkeeseen muutoin sitoutuvia kustannuksia (esim. pilaantuneen maan kaivuu- ja kuljetuskustannukset siltä osin, kun ne toteutettaisiin rakennushankkeen toteuttamiseksi myös ilman pilaantuneen maan puhdistamista.)
Edellä tarkoitettujen puhdistuskustannusten lisäksi kaupunki vastaa ylimääräisistä täyttökustannuksista niiltä osin, kun kaupan kohteelta joudutaan poistamaan pilaantumisen vuoksi maamassoja, jotka muutoin voisivat rakennussuunnitelman mukaan jäädä koskemattomiksi. Täyttökustannuksilla tarkoitetaan kaikkia niitä kustannuksia, jotka täyttämiseen liittyvät, kuten esim. täyttöön tarvittavan ominaisuuksiltaan poistettua maamassaa vastaavan maamassan kustannukset sekä kuljetus-, kaivuu-, tiivistys- ja tasoittamiskustannukset. Korvaavan maamassan on laadullisesti täytettävä poistetun maamassan tiiviysominaisuudet. Täytön osalta sovelletaan soveltuvin osin edellisessä kappaleessa sovittua menettelytapaa.
Puhdistuksen toteuttaa ostaja taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että puhdistaminen ei aiheuta viivästyksiä ostajan tontilla toteuttamalle rakennushankkeelle.
Puhdistuskustannusten maksu tapahtuu ostajan lähettämää laskua tai laskuja vastaan.
Jos ostaja ei esitä kunnostussuunnitelmaa viranomaiselle yhden vuoden kuluessa kaupantekopäivästä tai esittää kunnostussuunnitelman viranomaiselle ennen kuin myyjä on sen hyväksynyt tai määräaika myyjän hyväksymiselle on päättynyt, vastaa puhdistuskustannuksista ostaja.
Jos kunnostussuunnitelmasta ei saada sovittua ja maan puhdistaminen jää ympäristönsuojelulain 133 §:n mukaisesti kaupungin hoidettavaksi, kaupunki kilpailuttaa puhdistusurakan lain julkisista hankinnoista mukaisesti. Mikäli kaupungin suorittama puhdistusurakan hankintalain mukainen kilpailuttaminen ja sen jälkeinen puhdistustyö aiheuttaa viivästyksiä tontin rakentamisen aloittamiseen, kaupunki ei ole miltään osin vastuussa tästä viivästyksestä ostajalle mahdollisesti aiheutuneista lisäkustannuksista tai vahingoista.
20.Erimielisyyksien ratkaiseminen
Mahdolliset kauppakirjan tulkinnasta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
Turussa, _________kuun __. päivänä 20__
Myyjä
Ostaja
Aika ja paikka edellä mainitut.
Julkisen kaupan vahvistajan todistus