Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, vs. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi ja tilacontroller Minna Juselius 20.5.2015:

Hankkeen tausta ja kuvaus

Turun kaupunginhallitus teki periaatepäätöksen kampushankkeen toteuttamisen valmistelusta 31.10.2011 § 499. Hankkeen taustalla on ollut ammattikorkeakoulun pyrkimys keskittää toimintojaan Kupittaan alueelle. Ensimmäinen tarveselvitys hankkeesta on laadittu jo vuonna 2008 ja vuonna 2010 ammattikorkeakoulun hallitus esitti hanketta vuoden 2011 investointiehdotuksessaan ns. pitkän aikavälin hankkeeksi.

Kupittaan kampushankkeen suunnittelu on käynnistynyt ammattikorkeakoulun ollessa kaupungin hallintokunta, mutta suunnittelun aikana sen toiminta on siirtynyt 1.1.2014 alkaen Turun ammattikorkeakoulu osakeyhtiölle. Turun kaupunki on Turun ammattikorkeakoulu Oy:n (jäljempänä AMK) pääomistaja 91 %:n osuudella. Muita omistajia ovat Salon kaupunki (6 %) ja Turun yliopisto (3 %).

AMK:n näkökulmasta kampushankkeen tavoitteena on ollut toiminnan tehostaminen ja AMK-pedagogiikkaa tukevien tilojen keskittäminen olemassa olevien tilojen yhteyteen Kupittaalle. Turun kaupungin näkökulmasta hankkeen tavoitteena on laajempi koko Kupittaan alueen kehittäminen vetovoimaisemmaksi elinkeinoelämän, osaamisen ja innovaatioiden keskittymäksi. Samanaikaisena tavoitteena on Turun kouluverkon järjestäminen toiminnallisesti tarkoituksenmukaisemmaksi kustannustehokkaalla tavalla. Hankekokonaisuus toteuttaa myös strategista tavoitetta vahvistaa Turun kaupungin asemaa Suomen vetovoimaisimpana yliopisto- ja opiskelijakaupunkina.

Seuraavassa tarkemmin kuvattava kokonaisjärjestely esittää, että Turun ammattikorkeakoulu Oy muuttaa Sepänkadun ja Ruiskadun toimintonsa (sosiaali- ja terveys sekä tekniikka) Kupittaalle vaiheittain vuosina 2018 - 2019. Uudet tilat hankitaan osittain uudisrakentamalla ja osittain vuokraamalla alueella jo olemassa olevaa tilaa. AMK:n toiminnot sijoittuvat alueen elinkeino- ja innovaatiopalvelutoimintojen välittömään läheisyyteen.

Esitettävä kampuskokonaisuus muodostuu seuraavista osista:

•Medisiina D: Ruiskadun sosiaali- ja terveydenhoitoalan toimintojen laboratoriotilat (vuokraus).

•ICT-city: Ruiskadun perusopetustiloja ja opettajien työtiloja (vuokraus).

•Uudisrakennus ICT-city:n päätyyn: pääosin Sepänkadun toimintoja (osaomistus ja vuokraus).

•Kupittaan alueella olemassa olevien tilojen käytön tehostaminen. Lemminkäisenkadun toimipiste (vuokraus) ja Koneteknologiakeskus (omistus).

Turun ammattikorkeakoulu Oy tulee toimimaan uusissa tiloissa pääsääntöisesti vuokralla. Järjestelyn myötä sen vuokrat laskevat hieman nykytilanteeseen nähden ja lisäsäästöä syntyy erilaisten tukitoimintojen yhdistämisestä. Järjestelyyn liittyviin tila- ja kalustehankintoihin käytetään AMK:n investointirahastoa ja yhtiön kassavaroja.

Järjestelyssä vapautuvien AMK:n nykyisten tilojen jatkokäytöksi esitetään, että Sepänkatu 1 ja 2 myydään kiinteistökehityksen jälkeen. Ruiskatu 8, jossa toimii nykyään AMK ja Turun ammatti-instituutti, esitetään pidettäväksi jatkossa kaupungin käytössä ja sinne sijoitetaan ammatti-instituutin lisäksi muuta opetustoimintaa. Sepänkadun kohteista saatavat myyntituotot kohdistetaan Ruiskadun muutostöihin.

Hankesuunnitteluprosessi ja esitetyn kokonaistilaratkaisun esittely

AMK on hankesuunnittelun aikana täsmentänyt tilatarpeitaan. Ne ovat vähentyneet vuoden 2008 näkemykseen nähden huomattavasti (n. 38 000 -> n. 22 000 m2). Tähän on päästy huomioimalla uudenlaiset toimintatavat tehokkaasti. Lisäksi valtion rahoitusta ammattikorkeakouluille on vähennetty, mikä osaltaan on ajanut tilamäärien tarkasteluun aiempaa kriittisemmin.

Kampushankkeessa pyritään ajanmukaiseen erilaisia muuntuvia tilakonsepteja mahdollistavaan toteutukseen. Joustavien ja muunneltavien tilojen avulla voidaan tukea uusia oppimis- ja työskentelytapoja. Pitkällä aikavälillä tällaiset tilat muodostavat AMK:n näkökulmasta kohtuuhintaisen ja tarkoituksenmukaisen toimintaympäristön.

Valmisteluvaiheen aikana ratkaisuja on haettu usealla eri toteutustavalla. Nyt esitettävä toteutustapa on muotoutunut pitkäjänteisen selvitys- ja vertailuprosessin tuloksena ja edellyttänyt laajoja neuvotteluja alueen muiden toimijoiden kanssa. AMK:n kokonaistilaratkaisu koostuu useammasta Kupittaan alueella jo olevasta tai rakennettavasta kohteesta:

•Medisiina D: Ruiskadun sosiaali- ja terveydenhoitoalan toimintojen laboratoriotilat sijoitetaan Medisiina D uudisrakennukseen, joka toteutetaan yhteistyössä Varsinais-Suomen Sairaanhoitopiirin, Turun Yliopiston ja THL:n kanssa. Kohteen omistajaksi tulee Suomen Yliopistokiinteistöt Oy ja AMK vuokraa kohteesta käyttöönsä tulevat 2.366 m2:n tilat 740 000 €:n vuosivuokralla.

•ICT-city: Rakennukseen sijoitetaan Ruiskadulta perusopetustiloja sekä opettajien työtiloja. Näitä toimintoja varten tarvittavien lisätilojen määrä on noin 6.200 m2 ja vuosivuoka noin 1,37 M€. Tilat vuokrataan Turun Teknologiakiinteistöt Oy:ltä siten, että tilojen nykyiset, vuoteen 2031 ulottuvat, vuokrasopimukset siirretään Turun yliopistolta ja Åbo Akademilta AMK:lle.

•AMK-uudisrakennus: ICT-city:n päätyyn rakennettavaan uudisrakennukseen sijoitetaan pääosin AMK:n Sepänkadun toiminnot.

•Koneteknologiakeskus: Osa Koneteknologiakeskus Turku Oy:n vuokrauksessa olevista tiloista siirretään AMK:lle, mikä osaltaan vähentää hieman Sepänkadulta siirtyvien koulutusten edellyttämää uudisrakennustarvetta.

Medisiina D ja ICT-city:

Medisiina D:n toteutusmalli on valmisteltu Turun yliopiston, Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirin, Turun AMK:n ja THL:n yhteistyönä. Kaikki osapuolet käsittelivät esitetyn vuokrasopimuksen omissa päätöksentekoelimissään vuoden 2014 aikana. Medisiina D –rakennuksen on määrä valmistua toukokuussa 2018, jolloin AMK:n Ruiskadun toimintojen Kupittaalle sijoittumisen aikataulu on kesäkuu 2018. Samassa yhteydessä AMK tarvitsee käyttöönsä 1.6.2018 alkaen ICT–cityn tilat (kerrokset 0-3 sekä henkilöstön työtilat kerroksessa 4).

Esitetyn Medisiina D toteutusmallin taloudellisina ja toiminnallisina etuina ovat AMK:n näkökulmasta mm. monialaisen oppimisen mahdollistavat tilat sekä eri koulutusalojen läheisyys. Terveys- ja hyvinvointialojen siirto Kupittaalle merkitsee yhteisten henkilö-, laite- ja tilaresurssien käytöstä saatavia hyötyjä, mutta myös mahdollisuuden merkittävään palvelutoiminnan kasvuun etenkin Medisiina D:hen sijoitettujen toimintojen, kuten suuhygienian ja fysioterapian palvelujen osalta.

ICT–cityn AMK:n käyttöön suunnitellut lisätilat ovat tällä hetkellä Turun yliopiston ja Åbo Akademin pitkäaikaisessa vuokrauksessa (sopimukset määräaikaisia vuoteen 2031 saakka). Osana AMK:n kampuksen kokonaisratkaisua ja toisaalta Kupittaan alueen elinkeino- ja innovaatiopalvelusopimusta on valmisteltu ICT–Cityn kokonaiskäyttösuunnitelma. Käytännössä rakennuksesta osoitetaan tiloja sopimuksen osapuolille siten, että taloon sijoittuu Turun Seudun Kehittämiskeskus, Turku Science Park Oy, Yrityspalvelukeskus Potkuri, Yliopiston Brahea-keskus ja Åbo Akademin innovaatiotilat.

AMK:lla on ICT–city:ssä tällä hetkellä käytössään noin 9 700 m2 ja uudelleen järjestelyn myötä tilamäärä tulee olemaan noin 16.000 m2. Nämä lisätilat muodostuvat opetustiloista sekä henkilöstön työskentelytiloista, mikä osaltaan vähentää uudisrakentamistarvetta. ICT–cityn vuokrasopimusten siirrosta on pyydetty asianosaisilta lausunnot. Kaikki osapuolet ovat käsitelleet sopimusten siirtoja omissa hallintoelimissään ja puoltavat järjestelyä. Saatujen lausuntojen pohjalta neuvotellaan vielä yksityiskohdista ennen sopimusten allekirjoituksia. ICT–cityn vuokrasopimukset on tarkoitus siirtää kaupunginvaltuuston hyväksyttyä AMK:n kampushankekokonaisuuden (Kuvaus sopimusten siirrosta liitteenä 3).

Kupittaan kampuksen uudisrakennus

Kupittaan kampuksen uudisrakennus pitää sisällään lähtökohtaisesti Sepänkadun tekniikan, ympäristön ja talouden koulutusten erityistiloja, kirjaston sekä henkilöstön työskentelytiloja. Tilaohjelman mukainen ohjelma-ala on 11 343 ht-m2 ja kerrosala-arvio on 14 746 k-m2. Tämä on AMK:n uusien tilojen maksimimitoitus ja tilamäärä saattaa suunnitteluvaiheessa tästä vielä supistua. (Kupittaan kampuksen hankesuunnitelma liitteenä 1)

Tilat suunnitellaan joustaviksi ja monikäyttöisiksi. Lisäksi kohteen tekniset ratkaisut pyritään tekemään siten, että niitä voidaan hyödyntää osana innovatiivista oppimisympäristöä. Tekniikan alan toimintojen yhdistäminen monikäyttölaboratorioiksi sekä uudisrakennuksen käyttö laitteiden testi- ja mittausympäristönä luo uusia mahdollisuuksia lisätä tutkimus- ja palveluliiketoimintaa sekä yritysyhteistyötä. Lisäksi tavoitteena on, että uudisrakennus ei täyttäisi vain minimitason energiatehokkuusvaatimuksia vaan toimisi esimerkillisen energiatehokkaana julkisena koulu- ja toimistorakennuksena.

Kupittaan kampuksen uudisrakennushankkeen perustamiskustannukset tavoitehintalaskelman mukaan ovat kustannustasossa 10/2014 laskettuna 37,5–41,5 M€ (alv 0 %). Laskelma on tehty noin 18 800 br-m2 :n kiinteistölle ja siihen sisältyy 100 kellariin sijoittuvaa autopaikkaa.

Toteutusmuoto ja rahoitus

Turun ammattikorkeakoulu Oy tulee toimimaan vuokralaisena pääosassa tämän tilaratkaisun tiloja ja linjaus on myös yleinen muissa Suomen ammattikorkeakouluissa. Kuntaliiton vuonna 2014 tekemän tutkimuksen mukaan Suomen ammattikorkeakoulujen käytössä olevista tiloista yhteensä noin 80 % oli vuokratiloja. ICT-city sekä Medisiina D ovat tiloja, joissa AMK tulee toimimaan vuokralla. Uudisrakennuksen tiloista osan on tarkoitus tulla AMK:n omistukseen (osakehallinta).

Kupittaan kampuksen uudisrakennushanke esitetään käynnistettäväksi AMK Oy:n toimesta siten, että AMK Oy ostaa ICT–cityn päädyssä olevan tontin omistavan Kiinteistöosakeyhtiö Kupittaan Asemakulman koko osakekannan investointirahaston varoilla ja käynnistää hankkeen jatkovalmistelun. Rahaston sääntöjen mukaan rahaston käytöstä tekee päätöksen kaupunginhallitus Turun ammattikorkeakoulu Oy:n esityksestä.

AMK:n uudisrakennushankkeen laajuus on noin 14.800 krs-m2, eli alle tontin 17.800 k- m2:n rakennusoikeuden. AMK:n oman arvion mukaan tilatarve voi pienentyä jatkosuunnittelussa vielä noin 1.500 m2:n verran, jolloin hankkeen koko jää tontin rakennusoikeutta selvästi pienemmäksi. Tontin rakennusoikeuden tehokkaammaksi hyödyntämiseksi AMK Oy hankkii kohteen toteutukseen kumppanin, jonka kanssa kohde suunnitellaan ja rakennetaan. Tarkoituksena on, että kumppani toteuttaa kohteeseen riskillään muita hanketta tukevia tiloja, kuten toimistoja. Uudisrakennushankkeen käynnistämistä varten hankitaan vastuullinen rakennuttajakonsultti, joka vastaa suunnittelun ohjauksesta ja hankinnoista.

Uudisrakennus toteutetaan kiinteistöosakeyhtiö Kupittaan Asemakulman tai valitun kumppanin kanssa muodostettavan uuden kiinteistöyhtiön taseeseen. AMK:n käyttöön tulevat tilat tulevat muodostamaan oman kokonaisuutensa, jossa AMK Oy on osa-omistajana hankkeeseen sijoitettavalla rahamäärällä (vähintään 7 M€). AMK Oy:n käyttöön tulevien tilojen kustannusarvio on noin 46,5 M€ (sis. tontti). Tilojen omistus tulee siirrettäväksi pääosin ulkoiselle taholle, jolloin AMK toimii niissä pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Nämä vuokrattaviksi tulevat tilat on tarkoitus myydä jo ennen rakentamisen aloittamista, kun hankkeen kokonaiskustannukset ovat tiedossa ja vuokrasopimus kohteesta on solmittavissa.

Investointirahaston purku

Investointirahaston tarkoituksena on ollut varautua Turun ammattikorkeakoulun tuleviin investointitarpeisiin. Näitä investointimenoja voivat olla uudisrakennus-, perusparannus- tai osakkeiden ostokustannukset.

AMK:n investointirahaston peruspääoma muodostuu vuoden 2009 Turun ammattikorkeakoulun yksikköhintarahoitukseen perustuvan laskennallisen valtionosuuden ja Turun kaupungin sitovana määrärahana vuonna 2009 myöntämän toimintakatteen välisestä erotuksesta huomioituna yksikköhinnan takuusummalla. Rahastoa on kartutettu valtuuston tilinpäätöksen yhteydessä hyväksymällä rahaston lisäyksellä, joka perustuu vuosittain Turun ammattikorkeakoulun yksikköhintarahoituksen laskennallisen valtionosuuden ja Turun kaupungin sitovana määrärahana myöntämän toimintakatteen välisestä erotuksesta huomioituna yksikköhinnan takuusummalla. Lisäksi rahasto on kasvanut sen pääomalle kertyneillä korkotuotoilla. Rahaston kartuttaminen on sen sääntöjen mukaan keskeytetty, kun rahaston pääoma on tavoittanut 15 miljoonaa euroa.

Rahaston 15 milj. euron kokonaispääomasta on Turun kaupunki vuonna 2014 siirtänyt osakassopimuksen mukaisesti 5 milj. euroa pääomasijoituksena Turun ammattikorkeakoulu Oy:lle. Yhtiön muut omistajat ovat siirtäneet omistusosuuksiensa suhteessa vastaavat pääomasijoitukset yhtiöön. Osakassopimus ja Turun ammattikorkeakoulun saama toimilupa valtioneuvostolta edellyttävät investointirahaston loppupääoman purkamista vuoteen 2017 mennessä.

AMK Oy:n hallitus päätti kokouksessaan 7.4.2015 esittää Turun kaupungille, että investointirahaston 10 milj. euron loppupääoma puretaan vuoteen 2017 mennessä siten, että Turun ammattikorkeakoulu Oy hankkii omistukseensa:

1. Kiinteistö 853-21-1-39 – KOy Kupittaan Asemakulman koko osakekannan enintään 4,5 milj. euron hankintahinnalla yhtiön hallituksessa hyväksyttyjen arviointilausuntojen perusteella.

2. Lemminkäisenkatu 28 kiinteistön 853-21-2-34 –Turun kaupungilta enintään 3 milj. euron hankintahinnalla aiemmin yhtiön hallituksessa hyväksyttyjen arviointilausuntojen perusteella.

3. Kiinteistölle 853-21-1-39 rakennettavan Kupittaan kampuksen uudisrakennuksen Turun ammattikorkeakoulu Oy:n taseeseen jäävää huoneisto-osuutta edellisten hankintojen jälkeen jäävällä summalla (n 2,5 milj. euroa).

Lisäksi AMK:n hallitus on esittänyt Turun kaupungille, että investointirahaston purkamisen yhteydessä tulee AMK Oy:n saada pääomistaja Turun kaupungin sitova hyväksyntä Ruiskadun ja Sepänkadun kiinteistöjen vuokrasopimuksien purkamisesta, jotta toiminnot voidaan siirtää Medisiina D:hen, ICT-cityyn ja Kupittaan kampuksen uudisrakennukseen siirtojen edellyttämässä aikataulussa.

Sääntöjen mukaisesti Turun AMK:n tulee tehdä esitys rahaston käytöstä Turun kaupungille. Rahaston purkamisen tulee perustua ehdotukseen ja ajoissa valmisteltuun investointimenon hankesuunnitelmaan. Nyt esitettävä tapa purkaa investointirahastoa perustuu AMK:n toimintojen keskittämiseen, mistä on laadittu 1.4.2015 päivätty hankesuunnitelma sekä neuvotteluihin kaupungin ja AMK Oy:n välillä.

Kokonaisuuteen liittyvät kiinteistö- ja osakekaupat

Turun AMK Oy ostaa järjestelyssä Turun kaupungilta Kiinteistöosakeyhtiö Kupittaan Asemakulman koko osakekannan hintaan 4,5 M€. Yhtiö omistaa tontin, jolla on 17.800 k-m2 rakennusoikeutta (koulutus- ja toimistorakentaminen).

Osana investointirahaston purkua Turun ammattikorkeakoulu Oy ostaa lisäksi osoitteessa Untamonkatu 4 / Lemminkäisenkatu 28:ssa sijaitsevan Koneteknologiakeskuksen kiinteistön. Tämä hankinta tukee tavoitteena olevaa AMK Oy:n roolin kasvattamista Kupittaan alueella. Kohteen kauppasummaksi on sovittu arviokirjoihin perustuen 3 M€. Kohteen vuokrasopimukset siirtyvät uudelle omistajalle sellaisenaan. AMK Oy ja Koneteknologiakeskus Turku Oy (jäljempänä myös KTK) voivat tämän jälkeen sopia edelleen tilan käytön yksityiskohdista ja mahdollisista vuokrasopimusmuutoksista. Osapuolet ovat alustavasti sopineet tilojen käytöstä siten, että KTK:n tällä hetkellä käytössä oleva tilamäärä tulee vähenemään noin 20 %, mikä vaikuttaa myös KTK:n vuokraan alentavasti.

Kiinteistöliikelaitos on teettänyt Kiinteistö Oy Kupittaan Asemakulman omistuksessa olevasta rakentamattomasta tontista ja Koneteknologiakeskuksen kiinteistöistä molemmista kaksi arviolausuntoa. Arviolausuntojen laatijoina (Newsec Valuation Oy ja Kiinteistötaito Peltola & Co Oy) ovat olleet auktorisoidut kiinteistöarvioijat (AKA, yleisauktorisoitu), joten arvioita voidaan pitää ammattimaisesti laadittuina. Arviolausuntojen perusteella Kiinteistö Oy Kupittaan asemakulman omistaman tontin käypä markkina-arvo on 4,5 miljoonaa euroa ja Koneteknologiakeskuksen kiinteistön markkina-arvon on 3 miljoonaa euroa.

Kiinteistöliikelaitos on laatinut kohteiden myyntiin liittyvät kauppakirjaluonnokset, jotka Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on osaltaan hyväksynyt kokouksessaan 6.5.2014 § 251.

Turun ammattikorkeakoulu Oy:ltä vapautuvien kiinteistöjen jatkokäyttöä koskevat linjaukset

Järjestelyssä AMK luopuisi Turun kaupungilta vuokraamistaan tiloista Ruiskatu 8:ssa (noin 17.500 m2) 1.6.2018 lukien ja Sepänkatu 1:ssä (noin 16.500 m2) 1.6.2019 lukien Sepänkatu 2:n tilat (noin 5.000 m2) AMK on jo irtisanonut ja niiden käyttö loppuu 31.5.2015. Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue on selvittänyt ko. kohteiden jatkokäyttöä ja kehityspotentiaalia. Ruiskatu 8:n kiinteistö (rakennusvuosi 1980) ei vastaa AMK:n toiminnallisia tarpeita. Se on teknisestä näkökulmasta tyydyttävässä kunnossa, joten sen poistaminen kokonaan käytöstä ei ole mielekästä. Kohteesta tehdyn kuntoarvion yhteydessä laaditun pitkän aikavälin suunnitelman mukaan kunnossapitoluonteisia korjauksia tulisi tehtäväksi noin 900.000 eurolla seuraavan 10 vuoden kuluessa. Tämän jälkeen kohde alkaa olla todennäköisesti laajemman peruskorjauksen tarpeessa.

Ruiskadun siipirakennuksessa (rakennusvuosi 1990) toimii tällä hetkellä Turun ammatti-instituutin sosiaali- ja terveysalan koulutus, jonka siirto toisaalle aiheuttaisi suuret uudisrakennus- tai peruskorjauskustannukset. Koulukäytön jatkaminen on kaupungin kannalta kokonaistaloudellisesti perustelluin ratkaisu. Kohteeseen esitetään sijoitettavaksi sivistystoimialan toimintoja. Kasvatus- ja opetuslautakunta on esittänyt alustavan näkemyksensä Ruiskadulle parhaiten sijoitettavissa olevista sivistystoimialan toiminnoista seuraavasti;

•Ammatti-instituutin Kellonsoittajankadun toiminnot,

•Ammatti-instituutin aikuiskoulutuksen Lemminkäisenkadun toiminnot (pois lukien logistiikka, elintarvike- ja tekniikan ala),

•Luolavuoren koulu (Hepokullan, Pääskyvuoren ja Martin yksiköt) ja

•Tietokone opetuksessa –keskus

Näiden lisäksi kiinteistöön jäisi edelleen noin 3.500 m2 tilaa. Kasvatus- ja opetuslautakunta esitti, että tila voisi palvella pysyvänä väistötilana koulujen ja päiväkotien peruskorjausten aikana. Vaihtoehtoisesti tilan käyttöä voidaan tarkastella yhteistyössä myös muiden toimijoiden kanssa. Tilaan voitaisiin sijoittaa esimerkiksi Turun Aikuiskoulutuskeskuksen sosiaali- ja terveysalan koulutusta Kärsämäestä tai Turun Steiner-koulu Mestarinkadulta.

Alustavan arvion mukaan Ruiskadun kiinteistössä tulee AMK:n lähdettyä tehtäväksi toiminnallisia muutoksia tilojen uusia käyttäjiä varten (noin 500 - 700€ / m2). Poikkeuksena tähän on Luolavuoren koulun yksiköiden tilat, joihin toiminnan erityisen luonteen vuoksi tulisi tehtäväksi suurempia muutoksia (noin 1850 €/m2). Ruiskadun muutostyöt ovat noin 15 M€:n suuruusluokkaa ja tarkentuvat hankesuunnitteluvaiheessa. Vuokravaikutuksia tuleville käyttäjille voidaan arvioida tarkemmin vasta hankesuunnitteluvaiheessa.

Kasvatus- ja opetuslautakunnan lausunnossaan esittämän Ruiskatu 8 jatkokäytön suunnitelman, jonka pohjalta esitetään käynnistettäväksi yksityiskohtainen tarveselvitys- ja hankesuunnitteluprosessi syksyllä 2015. Ruiskatu 8 jatkokäyttöä ja kampussidonnaista kouluverkkoa koskeva valmistelu käynnistetään erikseen kaupunginhallituksen toimesta kaupunginvaltuuston hyväksyttyä valmisteluun liittyvät periaatteelliset linjaukset ohjeellisena noudatettavaksi.

Sepänkatu 1

Kohde on rakennettu pääosin 1960 – 1970 -lukujen vaihteessa ja siinä on laajennusosia 1990-luvun alkupuolelta. Mikäli kiinteistö haluttaisiin pitää pidemmällä aikavälillä esim. koulukäytössä, tulisi siellä tehdä 2020-luvun alussa mittavat peruskorjaukset. Kohteen peruskorjaaminen ja toiminnallinen muuttaminen joko AMK:n käyttöön tai muuhun opetuskäyttöön maksaisi arviolta noin 30 M€.

Kiinteistölle ei ole osoitettavissa kaupungin omaa käyttöä. Kohteesta on tehty kehityspotentiaaliselvitys, jonka mukaan Sepänkatu 1 on hyvä kiinteistökehityskohde erinomaisen sijaintinsa ansiosta. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan antaman lausunnon (6.5.2015 § 250) mukaan Sepänkatu 1:n nykyinen markkina-arvo on AKA-arviolausuntojen perusteella noin 7,4 - 8,4 miljoonaa euroa. Kohteen arvo nykykäytössä perustuu kuitenkin pitkälti nykyisen käyttäjän eli Turun Ammattikorkeakoulu Oy:n kanssa tehtyyn vuokrasopimukseen. Näin suurelle määrälle tiloja on vaikeaa löytää vastaavaa vuokralaista ja kohteen arvoa tuleekin tarkastella sen jalostamisen kannalta. Kohteen asuntorakennusoikeuden arvo huhtikuussa 2015 on AKA-arviolausuntojen perusteella noin 575 - 590 euroa/k-m2. Kiinteistöliikelaitoksen oman arvion mukaan Sepänkatu 1 myyntiarvo asumiskäyttöön kehitettynä on noin 5,5 M€ ja myynti kehitettynä voisi ajoittua vuoteen 2020.

Sepänkatu 2

Kiinteistön on suunniteltu palvelevan AMK:n poismuuton jälkeen väistötiloina peruskorjattaville lukioille. Väistötilaa tarvitsee kesästä 2015 alkaen Varissuolla toimiva Turun normaalikoulun lukio vuoden 2016 loppuun saakka. Tämän jälkeen kohde palvelee Turun Suomalaisen Yhteiskoulun lukion peruskorjauksen aikaisena väistötilana vuosina 2017 – 2018.

Sepänkatu 2:n asemakaava mahdollistaa kohteen muuttamisen asuinkäyttöön jo nykyisellä kaavallaan ja pitkän aikavälin kehitysehdotuksena on, että kohde myydään asemakaavan mukaiseen käyttöön. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan antaman lausunnon (6.5.2015 § 250) mukaan Sepänkatu 2:n nykyinen markkina-arvo on AKA-arviolausuntojen perusteella noin 1,1 - 1,5 M€ ja myynti kehitettynä voisi ajoittua vuoteen 2018.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan antaman lausunnon mukaan Ruiskadun ja Sepänkadun nykyisten tilojen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassaolevia 6 kuukauden irtisanomisajalla. Vuokrasopimusten irtisanomisajankohta tulisi kuitenkin sopia mahdollisimman aikaisin, jotta tilojen myynti ja kehittämistoimenpiteitä voidaan suunnitella tarkemmin.

Luovuttavien kohteiden luovutusrajoitukset

Turun kaupunki on saanut valtiolta lahjoituksena Sepänkatu 1 ja 2 sekä Ruiskatu 8 kiinteistöt vuonna 1994. Kohteiden luovutuskirjoissa todetaan, että ”luovutetun omaisuuden toiselle luovuttamiseen, käyttötarkoituksen muuttamiseen, toiminnan lopettamiseen sekä omaisuuden tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta saatuihin korvauksiin noudatetaan, mitä opetus- ja kulttuuritoimen rahoituksesta annetun lain (705/92) 44 §:ssä valtionosuudesta ja sen palauttamisesta säädetään.” Kyseisen pykälän mukaan perustamishankkeeseen saatua valtionosuutta vastaava suhteellinen osa hankitun omaisuuden käyvästä arvosta voidaan kokonaan tai osaksi määrätä palautettavaksi valtiolle, jos hankittu omaisuus luovutetaan toiselle taikka, jos toiminta lopetetaan tai omaisuuden käyttötarkoitusta muutetaan pysyvästi eikä omaisuutta käytetä muuhun valtionosuuteen oikeuttavaan toimintaan.

Ruiskadun osalta palautusvelvollisuutta ei syntyne, sillä kiinteistö säilyisi pääsääntöisesti opetuskäytössä. Sepänkadun osalta esitetään opetus- ja kulttuuriministeriölle, että palautusvelvoitteen suuruinen summa kohdistetaan olevien valtionosuuteen oikeuttavaan toimintaan käytettävien oppilaitosten korjaamiseen.

Opetus- ja kulttuuriministeriöltä pyydetään lausunto kohteiden jatkokäytöstä ja myynnistä kaupunginvaltuuston hyväksyttyä kampuskokonaisuuden. Kohteista saatavat noin 7 M€:n myyntituotot esitetään Opetus- ja kulttuuriministeriölle kohdistettavaksi Ruiskatu 8:n korjaus- ja muutostyökustannusten rahoittamiseen.

Taloudellinen tarkastelu

Ammattikorkeakoulun näkökulmasta kampushankekokonaisuus on perusteltavissa, koska se laskee yhtiön toimintakustannuksia.

Kupittaan Kampuksen uudisrakennuksen vuokra-arvio on 3,5 – 4 milj. € vuodessa. Näin ollen neliövuokra on noin 20 – 23 €/ m2/kk. AMK:n sijoittaessa omaa rahaa hankkeeseen, vaikuttaa se vuotuiseen vuokraan alentavasti. Alustavan arvion mukaan AMK:lle maksettavaksi tuleva vuokra olisi noin 3 M€ vuodessa. Tämä arvio perustuu AMK Oy:n tekemään vähintään 7 M€:n sijoitukseen uudisrakennushankkeeseen.

Turun ammattikorkeakoulu Oy:n hallitus on 15.10.2014 päättänyt, että Turun ammattikorkeakoulu Oy voi jatkaa Sepänkatu 1 kiinteistön tyhjentämiseen tähtäävää Kupittaan kampuksen uudisrakennuksen valmistelua esitetyn hankesuunnitelman laajuudessa siten, että tavoiteneliöhinnaksi asetetaan 20,00 € / m2/kk sisältäen kiinteistön ylläpito-osuuden.

AMK:n tilakustannukset Ruiskadulla ja Sepänkadulla tällä hetkellä ovat yhteensä noin 5,3 M€. Sepänkatu 1 tiloihin olisi lisäksi tulossa peruskorjaus, jonka seurauksena AMK:n nykytilojen vuokrakulut edelleen nousisivat. Uusien tilojen suunnittelun tavoitteena on ollut luoda uudet, nykyisiä opetusmenetelmiä tukevat tilat, jotka tehostavat toimintaa ja laskevat tilakustannuksia. Vuokra-arvio kokonaistilaratkaisulle on noin 5,1 M€, jolloin tilakustannukset pysyisivät nykytilanteeseen nähden suurin piirtein samalla tasolla tai laskisivat hieman. Huomioitaessa uudesta tilaratkaisusta saatavat synergiaedut (arviolta 600 000 - 900 000 euroa vuodessa) AMK:n kokonaiskustannukset laskevat kampushankkeen myötä.

Turun kaupungin näkökulmasta, AMK luopuminen kohteista aiheuttaisi vuokramenetyksen, joka on Kiinteistöliikelaitoksen nettotuoton kautta arvioituna noin 1,4 M€ vuodessa. Toisaalta tulee huomioida, että Sepänkatu 1 tulisi peruskorjata 2020-luvun alussa ja siihen tulisi investoida noin 30 M€, jotta kohteen tuottokyky säilyisi. Näin ollen Sepänkadun tiloista luopumisesta ei voida katsoa muodostuvan vuokramenetystä.

Ruiskatu 8:n kohdalla AMK:n lähdön aiheuttama mahdollinen vuokramenetys riippuu siitä, kuinka hyvin kohde kyetään jatkossa hyödyntämään kaupungin omassa käytössä ja vähentämään siten kaupungin tilakustannuksia muissa kohteissa. Ruiskatu 8 jatkokäytöstä tehdyn suunnitelman mukaan kohde saadaan täytettyä ja tätä kautta vuokranmenetyksiä ei synny. Järjestelyn kokonaishyöty tarkentuu jatkosuunnittelussa kohteen lopullisten käyttäjien ja luovuttavien kohteiden vahvistuttua (vuokrasäästöt, peruskorjaussäästöt, myyntituotot). Samassa yhteydessä myös muuttojen vaatimat toiminnalliset muutostyöt tulee arvioida ja pitää tarkoituksenmukaisella tasolla.

Liitteessä 2 on esitetty vertailu kampuskokonaisuuden kustannuksista kaupungin näkökulmasta siinä tapauksessa, että kampushanke vaihtoehtoisesti toteutetaan tai sitä ei toteuteta. Laskelma huomioi kokonaisuuteen liittyvien kohteiden peruskorjaustarpeet, ulkoisten kohteiden pääomavuokrat sekä luovuttavien kohteiden myyntituotot. Laskelman mukaan kampuskokonaisuus on toiminnallisten hyötyjen lisäksi perusteltavissa kaupungin kannalta myös taloudellisesti.

Kampuskokonaisuuden kokonaisarviointi

Kupittaan kampushankkeeseen lähdettäessä hankkeelle asetettiin seuraavat keskeiset tavoitteet: AMK:n näkökulmasta toiminnan tehostaminen ja pedagogiikkaa tukevien tilojen keskittäminen olemassa olevien tilojen yhteyteen Kupittaalle sekä Turun kaupungin näkökulmasta koko Kupittaan alueen kehittäminen vetovoimaisemmaksi elinkeinoelämän, osaamisen ja innovaatioiden keskittymäksi sekä Turun kouluverkon järjestäminen toiminnallisesti tarkoituksenmukaisemmaksi kustannustehokkaalla tavalla. Strateginen tilojen ohjaus -vastuualueen näkemyksen mukaan nämä tavoitteet toteutuvat AMK:n esittämän hankekokonaisuuden kautta.

AMK:n esittämä Kupittaan kampuksen uudisrakennus on pitkäjänteisen suunnittelu- ja kehitysprosessin jälkeen päätynyt noin 30 - 35 % pienemmäksi alun perin esitetystä. Alueen toimijoiden kanssa käytyjen neuvottelujen pohjalta on syntynyt merkittävä yhteistyöhanke Medisiina D, mikä osaltaan vähentää AMK:n omaa uudisrakennustarvetta. Medisiina D kokoaa useampia tahoja toimimaan yhdessä ja käyttämään samoja tiloja sekä laitteita, millä aikaansaadaan kustannussäästöjä vuokrissa ja laitehankinnoissa. Vähintään yhtä merkittävänä tekijänä on yhteistoiminnan lisääminen moniammatillisessa ympäristössä sekä julkisen sektorin toimijoiden välillä että julkisen ja yksityisen sektorin kesken.

AMK on suunnitellut toimintojaan laajemmin Kupittaan alueella jo olemassa olevat tilat (Lemminkäisenkadun toimipiste, ICT-city, Koneteknologiakeskus) huomioon ottaen se kykenee tehostamaan myös näiden tilojen käyttöä, mikäli toimintojen keskittäminen Kupittaalle toteutuu. Yhtenä merkittävänä uudistuksena on myös aikaisemmin erillisenä hankkeena suunnitellun polttomoottorilaboratorion sulauttaminen osaksi energiatekniikan koulutuksen tiloja. Muutoksen kautta moottorilaboratorio esitetään sijoitettavaksi kampuksen uudisrakennuksen noin 400 m2 pienemmällä mitoituksella, mitä alun perin on suunniteltu. Tämä on mahdollista tekniikan alan koulutuksen tilojen yhteiskäyttöä lisäämällä ja laboratorion toimintaa kehittämällä.

Turun kaupungin 23.6.2014 hyväksytyssä strategiassa on kuvattu, miltä kaupungin halutaan näyttävän vuonna 2029. Yhtenä keskeisenä tavoitteena mainitaan, että Turun asemaa Suomen vetovoimaisimpana yliopisto- ja opiskelijakaupunkina vahvistetaan. Lisäksi strategisissa ohjelmissa mainitaan, että kaupunkikeskustaan kytkeytyvän tiedepuiston ja kampus-alueiden kehittämistä jatketaan suunnitelmallisesti siten, että Turun innovaatiokeskittymän identiteetti, rooli ja asema vahvistuvat. Laajempi AMK:n koulutusten tuominen Kupittaalle, alueella jo toimivien korkeakoulujen, elinkeinoelämän ja innovaatioympäristön yhteyteen toteuttaa kaupungin strategisia tavoitteita.

AMK:n ehdottama tilaratkaisu on kokonaisuutena hyvin suunniteltu huomioon ottaen toiminnan tehostaminen ja kehittäminen, tilojen yhteiskäytön lisääminen, toimijoiden välisen yhteistyön edistämisen, strategisten tavoitteiden edistäminen ja taloudelliset reunaehdot. Hankkeella on positiivinen vaikutus myös sivistystoimialan palveluverkon kehittämiseen, sillä keskittämällä toimintojaan Ruiskadun kiinteistöön sivistystoimiala voi luopua useammasta ulkoa vuokratusta ja peruskorjaustarpeessa olevasta kohteesta. Toisen asteen ja peruskoulutoimintojen keskittäminen samaan rakennukseen myös lisää synergioita sekä toimialan sisällä että tukitoimintojen osalta.

Mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy kampuskokonaisuuden ja siihen liittyvien kaupungille jäävien aiemmin ammattikorkeakoulun käytössä olleiden tilojen ratkaisun esitetyllä tavalla, kaupunginhallitus panee kokonaisuuden täytäntöön kahdessa vaiheessa.

Ensimmäisessä vaiheessa kaupunginhallitus panee täytäntöön kaupunginvaltuuston päätöksen koskien Turun ammattikorkeakoulu Oy:ltä hankkeen myötä vapautuvia valtion lahjoituksena saatuja tiloja. Kaupunginhallituksen saatua kirjallisen vastauksen Opetus- ja kulttuuriministeriöltä koskien luovutusrajoitusten alaisten koulukiinteistöjen valtion lahjoitusosuuksien käsittelyä kaupunginhallitus voi panna täytäntöön muut osiot kaupunginvaltuuston päätöksestä.

Lisäksi kaupunginhallitus tekee erillisen valmistelupäätöksen koskien Turun Ammattikorkeakoulu Oy:ltä hankkeen myötä vapautuvien kiinteistöjen jatkokäyttöä ja niihin liittyviä kouluverkkoratkaisuja.