Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, tilajohtaja Mikko Lehtinen 22.2.2011:

Tilaomaisuuden hallinnan strategiset lähtökohdat

Turun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt vuosien 2009 – 2012 valtuustoryhmien välisen sopimuksen 16.2.2009. Sopimuksessa linjataan valtuustokauden tärkeimmät tavoitteet ja se on lähtökohtana kaupungin toimintaa ohjaaville toimeenpano-ohjelmille.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 9.3.2009 Turun kaupungin strategisen ohjelmarakenteen eli ns. Turku-sopimuksen. Turku-sopimus koostuu valtuustokautta 2009-2012 koskevista ohjelmista, joiden avulla pannaan toimeen valtuustoryhmien välisen sopimuksen tavoitteet ja toimenpiteet. Ohjelmien tavoitteet koskevat soveltuvin osin kaikkia toimielimiä. Ohjelmat sisältävät kaupungin toimintaa ohjaavat keskeiset periaatteet / tavoitteet, kehittämistoimenpiteet ja mittarit.

Tilojen käyttö ja muu omistajaohjaus jakaantuvat usean erillisen ohjelman toimialaan. Turun kaupungin asunto- ja maankäyttöohjelma vuosille 2009 - 2013, Omistajapolitiikka 2009 - 2013 sekä nyt Tilaohjelma 2011 - 2013 ohjaavat kaupunkikonsernin tilojen käyttöä.

Tilaohjelma on osa Turku-sopimuksen strategisia teemoja ja niiden toimeenpano-ohjelmia. Tilaohjelma tulee olemaan osa strategista teemaa ”Resurssien tasapainoinen ohjaus ja käyttö”.

Tilaohjelmassa määritellään, millä tavoitteilla ja toimenpiteillä kaupunki varmistaa;

•asiakkaan ja palvelutuotannon kannalta tarkoituksenmukaiset toimitilat oikein sijoitettuna,

•tilaresurssin ja -prosessien kokonaisvaltaisen hallinnan,

•tilakustannusten hallinnan,

•käytössä olevien tilojen elinkaaren hallinnan ja

•tilojen tarkoituksenmukaisen yhteiskäytön.

Tilaomaisuuden hallinnan organisoituminen

Turun kaupungissa kiinteistöomaisuuteen ja sen hallintaan liittyvä strateginen työ on aloitettu jo 1990-luvulla. Vuonna 1994 perustettiin ensimmäisten kuntien joukossa tilaomaisuuden hallintaan keskittyvä liikelaitos (Tilalaitos). Lisäksi 1990-luvulla otettiin käyttöön sisäiset vuokrat, joiden avulla tilojen käytöstä aiheutuneet kustannukset pystyttiin tunnistamaan ja kohdentamaan oikein.

Vuonna 2001 perustettiin Kiinteistölaitos hallinnoimaan maaomaisuutta sekä vuonna 2010 Kiinteistöpalveluliikelaitos ja Talotoimiliikelaitos tuottamaan tilaomaisuuden tuottajapalveluita. Lisäksi kaupunki on perustanut tai ollut mukana perustamassa konserniyhtiöiksi TVT Asunnot Oy:tä, Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:tä, Turun Osakehuoneistot Oy:tä, Turun Teknologiakiinteistöt Oy:tä ja Turun Ylioppilaskyläsäätiötä.

Varsinkin asunto-omaisuuden osalta kaupunki on lähtökohtaisesti valinnut toimintatavakseen välillisen ja/tai yhteishallintaan perustuvan omistusmuodon (Oy/säätiö). Maaomaisuuden osalta vuonna 2009 tapahtui Kiinteistö- ja Tilaliikelaitosten välillä tarkennuksia, joiden seurauksena rakennusten käyttöön ja hallinnointiin liittyvä maaomaisuus siirrettiin Tilaliikelaitokselle sekä vastaavasti maaomaisuuden jalostamiseen liittyvä rakennuskanta Kiinteistöliikelaitokselle (KV 28.9.2009 § 201 ja 202). Kyseiset tasesiirrot selkeyttivät toiminnan lähtökohtia ja ennen kaikkea päätöksentekoa huomattavasti. Kiinteistöpalveluiden, kuten myös muiden kaupungin tuottajaliikelaitosten osalta, vuoden 2010 aikana on valmisteltu toimintojen yhtiöittämistä ja suuntaamista alueelliseksi. Tavoitteena on yhtiöittää kyseiset tuottajaliikelaitoksen vuoden 2012 alusta lukien.

Tilojen käytön ja käytettävyyden osalta voimassa olevaa koko kaupungin kattavaa strategiaa (toimitilastrategia) ei ole ollut olemassa. Hallintokuntakohtaisia palveluverkkoselvityksiä on laadittu, mutta niiden keskinäinen vertailtavuus ja synergia ovat olleet vajavaisia. Tilaohjelman avulla voidaan luoda yksittäisiä hallintokuntia ja koko kaupunkia koskeva toimitilastrategia. Toimitilastrategian tulee toiminnallisesti olla hyväksyttyjä palveluverkkoselvityksiä tukeva osa.

Toimitilojen omistamista käsittelevät strategiset linjaukset ovat kaupungin suorassa omistuksessa (emokaupungin taseessa olevat) olevan toimitilaomaisuuden osalta olleet joko vajavaisia tavoitteiden ja jatkuvuuden osalta tai ne ovat puuttuneet kokonaisuudessaan. Vuoden 2011 talousarviossa otetaan kantaa välilliseen omistamiseen ja takaisinvuokrausmallin käyttöön kohteissa, joiden oletettu käyttö kaupungin omassa käytössä on alle 15 vuotta. Kyseiset selvitystyöt tullaan liittämään osaksi tilaohjelman toimeenpanoa.

Varsinkin tilojen käyttöön liittyvän strategisen ohjauksen selkeyttämiseksi ja hallintokuntien välisen koordinaation turvaamiseksi Turun kaupunki perusti 1.5.2010 keskushallinnon Tilakeskuksen tukemaan kaupungin johtoa tilahallintoa koskevissa asioissa.

Tilakeskus on strateginen omistajaohjausyksikkö, mutta ei tilahallinnon operatiivinen toimija. Tilakeskuksen roolina on toimia kaupunginhallituksen konsernijaoston ja kaupungin johdon valmisteluorganisaationa. Se vahvistaa etenkin omistajaohjauksen roolia kaupunkikonsernin tiloja koskevien asioiden valmistelussa. Tilakeskuksen tehtävänä on tukea ja ohjata strategisesti operatiivisten yksiköiden toimintaa, mutta se ei vastaa hallintokunnille annetuista tehtävistä. Roolien sekoittuminen saattaisi aiheuttaa omistamiseen ja operatiiviseen toimintaan liittyvää tehottomuutta. Tilakeskuksen tehtävistä määrätään keskushallinnon johto- ja toimintasäännöissä.

Investoinnit

Turun kaupungin investointiprosessi koostuu kaupungin omassa käytössä olevien tilojen osalta kahdesta eri osa-alueesta; käyttäjän tarpeeseen perustuvista investoinneista ja kohteiden tekniseen tarpeeseen liittyvistä investoinneista.

Investoinnit toteutetaan nimekkeinä; uudisrakennukset, peruskorjaukset ja muut peruskorjaukset. Uudisrakennukset ja peruskorjaukset vaativat toteutuakseen kohdekohtaiset kustannusarviot, jotka kaupunginvaltuusto hyväksyy hankesuunnitelman yhteydessä. Muut peruskorjaukset koostuvat pienemmistä korjauskohteista, joiden kokonaissumman hyväksyy kaupunginvaltuusto ja kohdekohtaisen jaon Tilaliikelaitoksen johtokunta.

Taseeseen aktivoitavien investointien lisäksi liikelaitosten budjetit pitävät sisällään ei aktivoitavia vuosikorjauksia, jotka kirjataan tuloslaskelmavaikutteisiksi. Vuosikorjausten osalta tasetekniseksi ongelmaksi muodostuvat tuloslaskelman tunnuslukujen saavuttamiseksi asetetut myyntitavoitteet.

Nykyinen kaupungin kokonaisbudjetointijärjestelmä ei huomioi erillisiä välillisiä toimitilahankkeita, joista hyvänä esimerkkinä voidaan mainita Logomon kulttuurikeskus. Pidempiaikainen budjetointi koskee ainoastaan ns. omia tilahankkeita ja jo päätettyjä hankkeita. Kaupunki ei huomioi pitkän aikavälin budjetoinnissaan riittävissä määrin muita kuin omaan käyttöön tulevat investoinnit.

Tällä hetkellä ei siis ole järjestelmää, jossa huomioidaan pitkän aikavälin tilainvestoinnit koko kaupunkikonsernintasolla. Merkittävä budjetointiin liittyvä ongelma on kohteiden priorisointi ja niiden merkityksellisyyden arviointi. Poliittisen prosessin painoarvoa hankkeiden keskinäiseen järjestyksen määrityksessä on edelleen painotettava.

Toimintaympäristön kehitys ja haasteet

Kunnalla on lakisääteisesti palveluiden saatavuuteen liittyvä järjestämisvastuu. Kunnan tehtävänä ei ole automaattisesti tuottaa kaikkia järjestämisvastuulleen kuuluvia palveluita, eikä siten myöskään omistaa palvelutuotantoon tarvittavia tilaresursseja.

Kunnan pitää huomioida toiminnassaan alueensa kokonaisetu. Kokonaisedulla tarkoitetaan tässä yhteydessä taloudellisten vaikutusten lisäksi sosiaalisia, ympäristöllisiä ja kulttuuriperinnön vaalimiseen liittyviä seikkoja. Kokonaisetu sisältää myös muita yksittäisiä näkökohtia kuten yhdyskuntarakenteen eheyttämistä, elinkaariajattelua, kestävää kehitystä, energiatehokkuuden edistämistä ja toimivia markkinoita. Kokonaisetua tulisi aina harkita sekä lyhyellä että pitkällä aikajänteellä.

Tulevaisuudessa verotulojen kehitys suhteessa palvelurakenteen kustannusten kasvuun vaikuttaa haasteelliselta. Tilanne saattaa johtaa valintaan palvelutason laskemisen ja/tai kaupungin tulojen kasvattamisen välillä. Omaisuuden tuotot nousevat jatkossa avainasemaan, mikäli valinnassa painotetaan muiden kuin verotulojen kasvattamista tai palvelujen heikentämistä. Omaisuuden tuotot voivat koostua kertaluonteisista myyntituloista tai jatkuvasta pääomatulosta. Pitkäjänteinen toiminta ei voi kuitenkaan perustua vain kertaluonteisten myyntitulojen maksimoimisen.

Vaikka kaupungin perustehtävänä ei olekaan omistaa palvelutuotantoon ja muuhun toimintaan liittyvää omaisuutta, on sen palvelutasonsa varmistaakseen turvauduttava verorahoituksen lisäksi myös muihin tulolähteisiin kuten omaisuudesta saataviin tuottoihin. Kaupungin omistamiin kiinteistöihin sitoutunut varallisuus tuleekin ottaa aiempaa tehokkaammin käyttöön siten, että tehostamisen periaatteet hyväksytään tilaohjelman yhteydessä.

Tilaohjelamassa on pyritty huomioimaan kaupunginhallituksen luovan talouden työryhmän 25.10.2010 § 555 tekemät esitykset kulttuuritilojen vuokrausmallista.

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell 24.2.2011:

Asetin päätökselläni työryhmän valmistelemaan 26.10.2010 § 256 tilastrategiaa. Työryhmään kuuluivat kaupunginjohtaja Aleksi Randell (pj), apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen (vpj), talousjohtaja Jukka Laiho strategiajohtaja Antti Kirkkola, liikelaitosjohtaja Martti Kuitunen, liikelaitosjohtaja Jouko Turto, tilajohtaja Mikko Lehtinen, johtava kaupunginsihteeri Tuomas Heikkinen ja kaupunginsihteeri Ari-Pekka Korhonen.

Työryhmä on laatinut ehdotuksen tilastrategiaksi ja kaupunginhallitukselle ja valtuustolle esitetään, että tilaohjelma hyväksyttäisiin osaksi kaupungin strategista ohjelmakokonaisuutta.

Liite 1                                 Turun kaupungin tilaohjelma 2011 - 2013

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä Turun kaupungin tilaohjelman liitteen 1 mukaisena.