Asemakaavatoimisto/Iina Paasikivi 11.11.2008/542-08:

”Asemakaavatoimisto on laatinut 14.8.2008 päivätyn ja 7.11.2008 muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen otsikossa mainitulle alueelle.

Kaavanmuutoksen tarkoitus

Kaavanmuutoksessa on tarkoitus harkita kaava-alueen tulevaa käyttöä asuntorakentamistarkoitukseen sekä vanhojen teollisuusrakennusten kaavallista suojelua. Kaavaharkinnassa tulee arvioitavaksi lähinnä kolme olennaista tekijää:

·Missä laajuudessa ja millaisiksi muotoilluin määräyksin suojellaan kaava-alueen kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi arvioitua teollisuusrakennuskantaa.

·Millaisin ehdoin ja millaisessa laajuudessa liikenteellisesti ja melusuojauksen kannalta haastavalle alueelle voidaan toteuttaa kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti nykykaavasta poiketen asunto-/palveluasuntorakentamista.

·Mikä on ympäristöön ja suojeltavaksi esitettyyn vanhaan rakennuskantaan soveltuva rakentamisen tapa ja korkeus rakennuspaikan sijaitessa keskeisellä ja näkyvällä paikalla Aurajokirannassa ja Helsingintien varrella sekä historiallisesti tärkeällä Koroistenniemen ja Tuomiokirkon välisellä Aurajokimaisemaan liittyvällä maisemavyöhykkeellä.

Nykytilanne ja aloite

Asemakaavanmuutos laaditaan kaupungin aloitteesta kiinteistön myymistä varten. Tontilla on nk. Jokikadun vanha teollisuuskiinteistö, josta on tehty rakennussuojelulain mukainen suojelualoite. Kaupunginhallitus päätti 9.9.2002 alueen myymisestä ja asemakaavan muuttamisesta. Asemakaavatoimisto teetti alueen käytöstä tontinkäyttöselvityksen ja sen perusteella kaavanmuutosluonnoksen, josta kaupunginhallitus päätti 14.11.2005. Kiinteistö tarjottiin myyntiin ja kaupan esisopimuksen ja ostajaehdokkaan uuden suunnitelman pohjalta laadittiin uusi asemakaavan muutosluonnos. Se hyväksyttiin ympäristö- ja kaavoituslautakunnassa 26.6.2007 § 527. Kiinteistölaitos jatkoi sen jälkeen kauppaneuvotteluja ostajaehdokkaan kanssa ja asemakaavan muutosehdotus muokattiin sen mukaan 14.8.2008.

Kaavoituksen tavoitteet

Kaavan muuttamisen tarkoituksena on määrätä suojelluksi kulttuurihistoriallisesti merkittäviä tuotantorakennuksia, sallia käyttötarkoituksen muutos ja täydentää tonttia asuinrakentamisella.

Keskustan asukasluvun kasvattaminen, tai ainakin ylläpitäminen, monipuolisen asuntovaihtoehtojen turvaamisella on täydennyskaavoituksen strateginen peruste. Toimitilojen säilyminen osana asuntoaluetta on myös monipuolisen maankäytön kannalta tavoiteltavaa.

Asemakaavaehdotus

Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on muokata korttelin I-34 kaavan määräyksiä rakennussuojelun huomioon ottaen asumisen sallivaan suuntaan.

Korttelialueelle on yksi käyttötarkoitus, asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue ja se muodostetaan asemakaavanmuutoksella kahdeksi tontiksi, joista toiselle sijoittuvat suojellut ja täydennettävät vanhat rakennukset ja toinen on kokonaan uudisrakennettava tontti.

Rakennusoikeus määritellään uudisrakentamisen rakennusalalle 12 000 k-m2 sekä uudelleen rakennettaville suojelurakennuksiin liittyville rakennusaloille yhteensä 1810 k-m2. Suojelumääräyksellä sr-1 rajatuissa rakennuksissa on kerrosalaan luettavaa tilaa noin 5460 m2 (bruttoala 6115 m2). Rakennusoikeus on se, mitä rakenteiden sisään mahtuu suojelumääräyksiä noudattaen. Näin alueen kokonaisrakennusoikeus on 19 270 k-m2, joka tarkoittaa tonttitehokkuutta e = 1.5. Uudisrakennukset ovat korkeimmillaan yhdeksän kerroksen korkuisia ja rakentamisen korkeus laskee Aurajoen rannalle päin.

Uuden muodostuvan korttelialueen pinta-ala on 1,2806 ha. Tontin rajoja on muutettu ympäristön rakenteitten sallimissa puitteissa niin, että muodostuvan tontin pinta-ala lisääntyy katumaan kustannuksella 1165 m2.

Rakentamisen enimmäiskorkeus

Voimassa olevassa asemakaavassa (1991) tontin rakentamisen enimmäiskerrosluku on neljä, ympäristö- ja kaavoituslautakunnan hyväksymissä (2005) asemakaavallisissa reunaehdoissa sekä asemakaavanmuutosluonnoksessa (2005) viisi, kohteen luovutuskilpailun (2006) voittaneessa ehdotuksessa kuusi ja nyt vireillä olevan asemakaavanmuutoksessa yhdeksän. Uudisrakentamisen enimmäiskerrosluvun kasvu tontin muusta rakennuskannasta näinkin paljon poikkeavaksi juontuu kaupunginhallituksen päätökseen (v. 2005), jossa laadittavan kaavanmuutoksen pääkäyttötarkoitukseksi evästettiin asuminen. Asuntorakentamisen rakentamistapa synnyttää toimitilarakentamiseen verrattuna kapeampirunkoista rakentamista, joka kerrosalan pysyessä ennallaan luonnollisesti johtaa korkeampaan rakentamiseen.

Suunnittelutilanne

Turun kaupunginvaltuuston 11.12.2000 hyväksymässä Turun yleiskaava 2020:ssa alue on käyttötarkoitusmerkinnän PAK-aluetta: ”Nykyinen teollisuusalue, jota osa-alueittain kehitetään tehokkaammiksi ja viihtyisämmiksi työpaikka- ja asuntoalueiksi.”

Aurajoen rannalla on kaupunkitasolla merkittävä kevyen liikenteen viheryhteys. Aurajoen maisemaa koskee aluemääräys: Kulttuurihistoriallisesti, kaupunkikuvallisesti, maisemallisesti tai luonnonoloiltaan arvokas alueen osa. Alueella tapahtuvat muutokset tulee tehdä niin, että alueen ominaispiirteitä ei turmella.

Kuuleminen

Kaavanmuutos otettiin vuonna 2004 kaavoitusohjelmaan, vireille tulosta ilmoitettiin 1.7.2005 päivätyllä kirjeellä. Kaavoitusprosessin aikana ei asemakaavatoimistolle ole esitetty kannanottoja tai mielipiteitä.

Kaavanmuutoshankkeen aloituskokous viranomaisille pidettiin 25.8.2005. Kulttuuritoimesta aloituskokoukseen osallistui Wäinö Aaltosen museon ja Maakuntamuseon edustajat. Kaupunginhallitus päätti muuttaa asemakaavan muutosluonnoksen sisältöä ennen kuin kiinteistö pantiin myyntiin ja edellytti, että asemakaavaehdotus työstetään mahdollisen ostajan kanssa yhteistyössä.

Luonnospäätöksen jälkeen parhaimman hyväksyttävän ostotarjouksen tehneen tahon (NCC/YH-Kodit) kanssa jatkettiin yhteistyössä Kiinteistölaitoksen, Tilalaitoksen ja Maakuntamuseon kanssa sellaisen kaava- ja rakentamisratkaisun hiomista, joka täyttäisi kaavan laatimisedellytykset ja olisi taloudellisesti rakentamiskelpoinen. Näin laadittu asemakaavan muutosluonnos tuotiin luonnoksena uuteen käsittelyyn 19.6.2007 § 491 YKL.

Lausunnot

Kaavaehdotuksesta pyydettiin seuraavat lausunnot:

Kiinteistölaitos, 3.9.2008, Turku Energia 5.9.2008, rakennusvalvontatoimisto, 7.10.2008: Ei huomautettavaa asemakaavanmuutoksesta.

Ratahallintokeskus 2.9.2008, toteaa lausuntonaan, että tärinäselvitystä tulee tarkastella myös runkomelun osalta. Lisäksi lausunnossa esitetään, ettei kaavassa tule osoittaa ohjeellista kulkuväylää rata-alueelle, vaikka Ratahallintokeskus voi myöntää paikalla nyt olevalle polulle käyttöoikeuden.

Asemakaavatoimisto: Rata-alue ja siihen liittyvä rautatiesillan vesialue on rajattu kaava-alueen ulkopuolelle. Ohjeellinen kulkuyhteys jää näin ollen pois. Koska alueelle on vahvistunut Nummenrannan kaavanmuutoksen yhteydessä uusi asemakaava, ei sen korjaaminen ole enää tarpeen.

Runkomelusta on pyydetty lausunto meluselvityksen tehneeltä konsultilta: Promethor Oy, 7.11.2008; Raideliikenteen aiheuttaman runkomelun arviointi. Johtopäätös oli, ettei suositusarvo ylity millään mittauspisteellä.

Tilalaitos, 16.9.2008: Tilalaitos ehdottaa lisättäväksi kohtaan 3 pilaantuneisuus viittauksen Golder Associatesin tutkimuksen jälkeen rakenteista tehtyyn laajempaan tutkimukseen; VTT:n lausunto nro VTT-S-05827-08, Tutkimusselostus nro VTT-S-03776-08, Contesta Tutkimusselostus 29.7.2008 B-2913, Rambolla, tutkimustodistus 5.6.2008 (89101350-33), koska tutkimustulokset on linkitetty rakennusten kaavamerkintään ja siihen miltä osin rakenteita saa purkaa ja korvata uudella rakennuksen muuten kuuluessa suojelumerkinnältään luokkaan sr-1. VTT:n tutkimustulosten mukaan rakenteiden saastuneisuus on pinta-alaltaan alkuperäistä Golder Associatesin tutkimusta laajempi.

Lisäksi Tilalaitos ehdottaa poistettavaksi asemankaavanmuutoksen selostuksen sivulta 13 seuraavan lauseen: ”Tilalaitokselta saadun tiedon mukaan tiloissa toimineet taiteilijat ovat sijoittuneet muualle” sen johdosta, ettei lause ole todenmukainen. Kohteessa toimii edelleen muutamia taiteilijoita, jotka on tarkoitus sijoittaa Pääskyvuoren kasarmiin valmistuviin taiteilijatiloihin.

Asemakaavatoimisto on tehnyt Tilalaitoksen esittämät muutokset kaavaselostukseen ja lisännyt suojelumääräykseen, sr-1, museon kannanoton perusteella, että rakenteiden saastuneisuus pitää osoittaa tutkimustuloksella.

Vesilaitos, 25.9.2008: Turun vesilaitoksen hulevesiviemäri (H 800B 1998) kulkee asemakaavanmuutosehdotusalueen läpi. Mikäli hulevesiviemäri täytyy siirtää, niin ainoa mahdollinen paikka on Helsinginkadun pohjoisreunan suuntaisesti ja purkukohta Aurajokeen tulee asemakaavanmuutosehdotukseen merkityn ”maanalaista johtoa varten varatun alueen” kautta.

Hulevesiviemärin siirtokustannukset maksaa siirtoa haluava taho. Siirtosuunnitelma on esitettävä Vesilaitokselle hyväksyttäväksi ennen töiden aloittamista.

Turun vesilaitoksen verkostojen päälle ei saa sijoittaa rakennuksia, rakennelmia, laitteita, puita tms. koska verkostojen kunnossapito vaikeutuu tai pahimmassa tapauksessa estyy kokonaan.

Asemakaavatoimisto: Vesilaitoksen lausunto ei anna aihetta muuttaa ehdotusta, koska siinä todetaan, että hulevesiviemäri voidaan sijoittaa kaavassa sille varatulle paikalle.

Ympäristönsuojelutoimisto, 23.9.2008 toteaa, että ympäristöselvityksen on tehty asiallisesti. ”Alueen kookasta jalopuustoa ei kyetä säilyttämään jokirantaa lukuun ottamatta, mitä ympäristönsuojelutoimisto pitää valitettavana etenkin, kun alueella esiintyy harvinaista eliöstöä, mm. jalavanopsasiipi, jota tosin tavataan myös muualla keskustan vanhoissa puistoissa.”

Lounais-Suomen ympäristökeskus,13.10.2008: ”Koska kohde on luonteeltaan kerroksellinen, suojelu ei ole esteenä ympäristöön hyvin sovitetulle täydennysrakentamiselle. Muutokset kuuluvat alueen luonteeseen. Tehokkaampi lisärakentaminen voidaan hyväksyä, mikäli uudisrakentaminen sovitetaan kokonaisuuteen ja kulttuurihistoriallisesti tärkeän tehdasmiljöön arvo näin säilyy.

Ympäristökeskus katsoo, että kaavaehdotuksessa uudisrakentaminen on volyymiltaan sellaista, että se asettaa suojelukohteen osin alisteiseen asemaan ja haittaa tältä osin rakennussuojelun tarkoitusta. Ympäristökeskus esittää tämän johdosta, että vanhaa tehdasrakennusta korkeamman uudisrakentamisen mahdollinen maisemallinen merkitys, erityisesti joen vastarannalta ja Koroisten suunnalta, tulee kaavoituksessa ja sen vaikutusarvioinnissa tarkoin huomioida ja pohtia vielä uudisrakentamisen sopivaa määrää.

Ympäristökeskus pitää ehdotusta kaava-asiakirjoineen huolellisesti laadittuna. Ympäristökeskuksella ei ole muutosehdotukseen muilta osin huomautettavaa. Ympäristökeskus katsoo, että alueen rakennussuojelu tulee ratkaista asemakaavassa.”

Asemakaavatoimisto on pyytänyt rakennussuunnittelijalta mallinnuskuvaa Aurajoen suunnasta liitettäväksi havainnekuvaksi kaavakartalle.

Kulttuurilautakunta, 15.10.2008 § 234:

1. Alueen kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennuskanta on osoitettu suojeltaviksi rakennukset hyvin säilyttävillä suojelumerkinnöillä.

2. Ilmanvaihtokonehuoneita ei tule kulttuurihistoriallisesti arvokkaissa tehdasrakennuksissa sijoittaa katolle.

3. Entisen autotallin paikalle esitetty kolmekerroksinen rakennusmassa ylittää vanhan, joenvarren rakennuksen korkeuden ja näkyy hyvin jokimaisemaan. Esitetyn kaltainen korkea rakennusmassa muuttaa näin myös rakennuksen Aurajoenpuoleista julkisivua.

4. Korkeiden rakennusten rakentaminen tällä kohdin saattaa aiheuttaa sen, että perinteinen ja ikiaikainen näköyhteys Koroistenniemeltä Tuomiokirkolle katoaa.

Kohtien 2-4 mukainen kehitys kaupunkikuvassa ei ole suotavaa.

Asemakaavatoimisto: Mallinnuskuvasta voidaan arvioida muutosta Aurajoen maisemassa. Suojelumerkintään sr-1 ei ole lisätty kieltoa ilmanvaihtolaitteiden näkyvästä sijoittelusta katolle. Lisäksi korvattavaksi sallittujen rakenteiden saastuneisuus tulee osoittaa tutkimustuloksella.

Asemakaavatoimisto katsoo, että kolmekerroksinen rakennusmassa kaksikerroksisen tilalla ei kohtuuttomasti haittaa suojelun toteutumista Aurajokimaisemassa.

Suunnittelutoimisto, 21.10.2008, on lausunnossaan pyrkinyt ohjeistamaan alueen rakennussuunnittelua siten, että kaavan tavoitteet asuinympäristön laadun takaamiseksi ja liikenneturvallisuudesta toteutuisi.

- Alueen rakentaminen asumiselle tulisi alkaa Helsinginkadun suuntaisesta rakennusalasta, jotta pihatila ei jää melulle alttiiksi, mikäli rakentamisen aikataulu on pitkä.

- Rakennusluvan myöntämisen yhteydessä on pidettävä kiinni määräyksestä, joka kieltää asuntojen suuntaamisen em. rakennusalalla pelkästään Helsinginkadun suuntaan.

- Radan varrelle rakennettava, julkinen kevyen liikenteen reitti tulee ottaa huomioon rakennusten suunnittelussa niin, että porrashuoneitten sisäänkäynnin kohdalla ei muodostu vaaratilanteita. Turvallinen väylä edellyttäisi kaksinkertaista leveyttä.

- Assistentinkadun valoristeyksen suojatielle tulee olla suora jalankulku- ja pyöräily-yhteys pihalta niin, ettei synny houkutusta pyrkiä ylittämään Helsinginkatua muualta tontin kohdalla.

- Ns. Jokikadun kiinteistön toimintaa suunniteltaessa tulisi ohjata kevyen liikenteen kulkua mahdollisimman paljon jokirannan kautta, josta pääsee Helsinginkadun ali turvallisesti. Esimerkiksi pyörien säilytystilat on syytä sijoittaa alimpaan kellarikerrokseen.

Asemakaavatoimisto ei ole lisännyt määräykseen rakentamisjärjestystä koskevan kohtaa. Helsinginkadun varren autokatoksen rakennusalaa on lyhennetty niin, että pihalta on suora yhteys suojatien kohdalle. Radan varrella olevaan rakennusalaan on tehty muutos, joka edellyttää alimman kerroksen tekemistä sisäänvedettynä tai rakennuksen sijoittamista kauemmas rajasta niin, että pyörätielle/pelastustielle jää paremmin tilaa. Lisäksi tälle reitille ja pihakansille on annettu määräys siitä, että niiden tulee täyttää pelastustien mitat ja kantavuus.

Varsinais-Suomen pelastuslaitos on saanut tilaisuuden lausua asemakaavanmuutoksesta vasta 31.10.2008 kaavoittajan laiminlyönnin takia.

Asemakaavatoimisto: Pelastuslaitoksen lausunto on saatu ystävällisesti 13.11.2008 sähköpostilla. Asemakaavamääräyksiin on lisätty se, että sekä pihakansi että kevyen liikenteen väylä Tuomaanrannalle tulee täyttää pelastustien mitat ja kantavuus.

Viestissä esitetään, että kaavaan lisättäisiin määräys:

”Palvelu- ja senioriasunnot on varustettava automaattisella sammutuslaitteistolla.”

Rakentamista koskevat tekniset ja niitä vastaavat määräykset on annettu Suomen rakentamismääräyskokoelmassa. Kaavaan eivät kuulu määräykset rakentamismääräyksissä jo säännellyistä asioista. Ne ratkaistaan rakennussuunnittelun ja rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Kun rakennuslupaa anotaan, noudatetaan sen ajankohdan voimassa olevia määräyksiä, jotka saattavat olla muuttuneet kaavan valmisteluajankohdan jälkeen.

Ehdotusta on korjattu 7.11.2008 päiväyksellä edellä esitetyllä tavalla. Lisäksi kaavaehdotuksesta on poistettu määräys, että melusuojaus on tehtävä autokatoksen seinänä hankeosapuolen aloitteesta. Asemakaavatoimisto esittää, etteivät annetut lausunnot anna aihetta ehdotuksen enempään muuttamiseen.”

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on 9.12.2008 esittänyt, että 14.8.2008 päivätty ja 7.11.2008 lausuntojen perusteella muutettu I kaupunginosan korttelin 34 sekä Tuomaanrannan puistoalueen ja Helsinginkadun katualueen osan asemakaavanmuutosehdotus hyväksytään.

Lautakunta on samalla päättänyt esittää, että asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako/tonttijaonmuutos: 1-34 tontit 6 ja 7.

Lautakunnan päätös on syntynyt äänin 9-4 vähemmistön ehdotettua uudisrakentamisen enimmäiskerrosluvun pudottamista yhdeksästä seitsemään.

Ehdotus on ollut säädetyssä järjestyksessä julkisesti nähtävänä 22.12.2008- 20.1.2009 välisen ajan mainitut päivät mukaan luettuina kenenkään tekemättä ehdotusta vastaan muistutusta.

Liite 1                                 Selostus

Liite 2                                 Tilastolomake

Kartta on jaettu erillisenä.

Kaupunginhallitus ilmoittaa puoltavansa asemakaavanmuutosehdotuksen hyväksymistä lautakunnan esittämässä muodossa.

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä asemakaavatoimiston laatiman 14.8.2008 päivätyn ja 7.11.2008 lausuntojen perusteella muutetun I kaupunginosan korttelin 34 sekä Tuomaanrannan puistoalueen ja Helsinginkadun katualueen osan asemakaavanmuutosehdotuksen.

Samalla kaupunginvaltuusto päättää, että asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako/tonttijaonmuutos: 1-34 tontit 6 ja 7.

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen:

Ehdotus       Kaupunginhallitus päättää tehdä kaupunginvaltuustolle edellä olevan ehdotuksen.