Markanvändningsplanerare, Juha Lipponen 20.1.2022:

Planläggningsarbetet på Rönnudden inleddes i samarbete mellan Senatfastigheter och staden 2019. Målet med detaljplaneändringen är att genomföra en ny attraktiv, havsnära och urban stadsdel på Rönnudden. Området i Detaljplaneförslaget ägs nästan i sin helhet av finska staten.

I förslaget till detaljplaneändring anvisas byggrätt på sammanlagt 183 200 vy-m2 som består av bostadskvarter, kombinerade bostads-, affärs- och kontorskvarter samt ett kvartersområde för service.

Enligt en preliminär uppskattning kommer kostnaderna för gatorna och parkerna på Rönnudden att uppgå till cirka 25,1 miljoner euro och för vattentjänsterna till cirka 1,5 miljoner euro. Byggnadsarbetena kommer att inledas cirka 6 månader efter att detaljplaneförslaget vunnit laga kraft.

De markägare inom ett område som detaljplaneras vilka har avsevärd nytta av detaljplanen är skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande (MBL 91a §).

Enligt de principer för Åbo stads bostads- och markpolitik som stadsfullmäktige godkände 15.6.2020 § 98 ingår staden ett markanvändningsavtal med fastighetsägaren när detaljplanen medför kostnader för samhällsstrukturen och fastighetsägaren får ekonomisk nytta av detaljplanen. När beloppet av den ersättning som uppbärs genom markanvändningsavtal till staden beräknas, beaktas de samhällskostnader som uppstår samt projektets totalekonomiska värdeförändring på fastigheten. Enligt principerna för bostads- och markpolitiken är avtalsersättningen minst 50 procent av den värdestegring som detaljplanen medför och den ska täcka de direkta kostnaderna för infrabyggande i detaljplaneområdet.

Detaljplaneändringen på Rönnudden medför en betydande värdeökning för det statsägda området, och därmed ska staten delta i kostnaderna för att bygga områdets kommunalteknik.

Staden har uppskattat att värdeökningen i det statsägda området är cirka 61 miljoner euro. I uppskattningen har som värde på byggrätten för flervåningshus (AK) använts 486 euro/vy-m2, som värde på byggrätten för affärsbyggnader (AL-1) 200 euro/vy-m2 och som områdets nuvärde cirka 6 miljoner euro. Prissättningen per kvadratmeter våningsyta grundar sig på en prisgranskning som Newsec Valuation gjorde på Rönnudden 22.4.2021.

Senatfastigheter har godkänt stadens uppskattning av områdets värdeökning och det av staden upprättade markanvändningsavtalet, enligt vilket markägaren deltar i kostnaderna för kommunaltekniken på Rönnudden till ett värde av 30 863 262 euro.

Eftersom förslaget till detaljplan ”Pihlajaniemi” 26/2018 inte är den första detaljplanen för området, ska staden ersätta markägaren för de områden som i detaljplaneförslaget anvisats som gator och rekreationsområden och vars värde staden har uppskattat till 1 353 285 euro. Dessutom har staden föreslagit för Senatfastigheter att kvartersområdet för servicebyggnader i detaljplanen överförs i stadens ägo genom ett markanvändningsavtal till ett värde av 971 934 euro.

År 2018 ansökte Åbo stad om miljötillstånd för placering av muddringsmassor från Åbo Hamn Ab:s vattenbyggnadsprojekt och från Perno farled i Latokariområdet vid Färjstranden i Hirvensalo, som gränsar till Bleckholmsvägen, Peter Thorwöstes väg, det område som Sjöbevakningen använder och Slottsfjärden. Förbyggnadsområdets totala areal är cirka 18 ha och 5 ha av den ligger på det statsägda området på fastigheten 1:72 vid Färjstranden i Arola by. I förslaget till delgeneralplan för Hirvensalo, som trädde i kraft 11.12.2021, har det statsägda området anvisats som ett område som domineras av flervåningshus (AK-2).

Regionförvaltningsverket beviljade 14.12.2020 miljötillstånd 440/2020 för förbyggandet av Latokariområdet på Färjstranden i Hirvensalo.

Staden föreslog för Senatfastigheter att den del av förbyggnadsområdet som ägs av staten (5 ha) fogas till markanvändningsavtalet för Rönnudden och att området överförs i stadens ägo till ett värde av 2 000 000 euro, dvs. 40 euro/m2.

Senatfastigheter har meddelat att de godkänner den avtalsersättning som staden fastställt för Rönnudden och marköverlåtelserna som en del av avtalsersättningen. Därmed består beräkningen av avtalsersättningen av följande:

Det har överenskommits att avtalsersättningen (26 538 043 euro) ska förfalla i fyra poster i takt med byggandet av Rönnudden. På avtalsersättningen beräknas en årlig ränta på 2 procent från och med att detaljplaneförslaget vunnit laga kraft.

Staden kommer att börja upprätta byggnadsplaner för de allmänna områdena omedelbart när detaljplaneförslaget har godkänts av stadsfullmäktige. Byggandet av områdets kommunalteknik börjar i de kvarter som gränsar till Lillheikkilävägen i den norra delen av detaljplaneområdet. För styrningen av planeringen och byggandet av Rönnudden inrättas i enlighet med markanvändningsavtalet en gemensam projektgrupp med fyra medlemmar från staden och Senatfastigheter.

Senatfastigheter har vid förhandlingarna om markanvändningsavtal föreslagit för staden att friluftsleden (strandrutten) som anvisats till Rönnuddsparken (44P) i detaljplanen för Fyrstranden ska genomföras som en del av samhällsbyggandet i detaljplaneområdet ”Pihlajaniemi” (Rönnudden). I markanvändningsavtalet ingår en skyldighet för staden att inleda planeringen och genomförandet av friluftsleden från Rönnudden via Fyrstranden till området vid Varvsstranden som en del av byggandet på Rönnudden.

Staden har berett följande avtalshelhet om ersättning av kostnaderna för samhällsbyggandet på Rönnudden:

1.Markanvändningsavtal

2.Föravtal för fastighetsköp för överlåtelser av mark på Rönnudden

3.Köpebrev om mark på Rönnudden

4.Föravtal om fastighetsköp av marken i Latokari

5.Köpebrev om marken i Latokari

Samtidigt med markanvändningsavtalet undertecknas ovan nämnda föravtal om fastighetsköp (bilagorna 2 och 4). Köpebrevet om markerna på Rönnudden (bilaga 3) undertecknas inom fyra månader från att förslaget till detaljplan ”Pihlajaniemi” 26/2018 har vunnit laga kraft.

Köpebrevet om markområdet vid Latokari, dvs. deponeringsområdet, (bilaga 5) undertecknas inom fyra månader från det att stadsfullmäktige har godkänt förslaget till detaljplan ”Pihlajaniemi” 26/2018. Genom förfarandet säkerställs att deponeringsområdet övergår i stadens ägo under våren, även om detaljplaneförslaget inte skulle vinna laga kraft på grund av eventuella besvär. Om förslaget till detaljplan ”Pihlajaniemi” inte har vunnit laga kraft senast 31.12.2024, betalar staden till staten en köpesumma på 2 miljoner euro för deponeringsområdet senast 30.4.2025.

Senatfastigheter har meddelat att de godkänner stadens avtal, den avtalsersättning som staden fastställt och överlåtelserna av markområdena som en del av betalningen av avtalsersättningen.

Eftersom markanvändningsavtalet som helhet omfattar förvärv av fast egendom till ett sammanlagt värde som överstiger 3 miljoner euro, föreslås att ärendet avgörs av stadsfullmäktige i enlighet med 33 § 5 punkten i förvaltningsstadgan. Förslag till detaljplaneändring för ”Pihlajaniemi” 26/2018 läggs fram för beslut av stadsfullmäktige efter att markanvändningsavtalet och föravtalen om fastighetsköp har undertecknats.