Lokalförvaltningschef Sami Männistö och lokalchef Kirsi Eronen 7.10.2021:

S:t Olofsskolans lokaler ligger i nuläget på Klostergatan 11 och delvis i lokalerna för det intilliggande arbetarinstitutet. En behovsutredning har genomförts för skolan och som en del av utredningen gjordes en konditionsbedömning gällande fastighetens inomhusluft och eventuell fukt i byggnaden sommaren 2021. Rapporten blev färdig 8.6.2021 och ur den framgick att saneringsbehovet är omfattande och förutsätter att ersättande lokaler ordnas.

Utredningen visade att det finns omfattande fukt- och mikrobskador samt industriella mineralfibrer i byggnaden. Fukt- och mikrobskador konstaterades på olika håll i byggnaden och de förekommer särskilt i ytterväggs- och fönsterkonstruktioner. I konstruktionerna upptäcktes också luftläckage till inomhusluften. Rapporten kan läsas i sin helhet på Åbo stads webbplats ”ajankohtaiset kiinteistöt / sisäilma” (sidorna endast på finska).

Utifrån undersökningarna rekommenderades åtgärder som tryggar användningen av lokalerna. I lokalerna har skapats övertryck, luftflöden har dimensionerats så att de motsvarar användningen och lokalerna har försetts med luftrenare. Kartläggning och borttagning av fiberkällorna inleddes också. Lokalerna har städats på sommaren med särskild fokus på bortstädning av damm på höga ställen. I lokalerna fortsätter den effektiverade städningen tills flytten till ersättande lokaler. Under jullovet kommer nödvändiga tätningsarbeten och fiberstädning att göras i lokalerna. Med dessa åtgärder kan arbetet i lokalerna fortsätta till slutet av vårterminen 2022. Efter det flyttas undervisningen till ersättande lokaler. Syftet är att undervisningen fortsätter i de ersättande lokalerna tills saneringen av den nuvarande skolbyggnaden är färdig eller en eventuell nybyggnad blir färdig. Undervisningen och verksamheten kommer uppskattningsvis att kunna fortsätta i de sanerade eller nya lokalerna tidigast 2025.

S:t Olofsskolans elever bor runtom Åbo och en del i S:t Karins. De ersättande lokalernas placering kommer att väljas så att de kan nås från många olika riktningar med kollektivtrafik. För de ersättande lokalernas del är en placering nära centrumområdet den mest optimala lösningen.

Lokalitetstjänsterna har utrett olika alternativ bland de egna lokalerna men en lämplig lösning har inte ännu hittats. Bland stadens lokaler granskades som ett alternativ skolhuset på Råggatan 8, men i byggnaden finns inte tillräckligt stora lokaler lediga för ett så stort antal elever och personal. Redan utgående från de tidigare förfrågningarna finns det väldigt få alternativ på marknaden, med beaktande av kraven på objektets omfattning och läge. Under det gångna skolåret har L-flygen på Smedsgatan 1 som använts av en skola, lyfts fram och granskats närmare som ett alternativ för ersättande lokaler för S:t Olofsskolan (se lägeskarta i tilläggsmaterial 1). En närmare granskning av objektet motiverades av att lokalerna tidigare hyrts ut till småbarnspedagogiken och grundläggande utbildningens behov. Dessutom är lokalens läge utmärkt.

Under tidigare år har L-flygeln fungerat som lokal för Åbo yrkeshögskola. Objektet ägs av Kiinteistö Oy Doctus och enligt detaljplanen kommer bostäder att byggas på området. L-flygeln är skyddad i detaljplanen och för tillfället finns inga planer på att ändra dess användningssyfte till bostäder. Objektet lämpar sig således fint för undervisning.

Byggarbetena inleds på tomten i årsskiftet 2021–2022. Tomten har tidigare använts av Åbo yrkeshögskola. I objektet kommer byggnader att rivas och förberedande arbeten att utföras. Därtill kommer objekten att byggnadstekniskt separeras från varandra. Med tanke på tidsplanen är det fungerande att verksamheten i objektet inleds hösten 2022 eftersom byggarbetena i anknytning till byggnadstekniken och rivningsarbeten som eventuellt orsakar mycket damm i luften, då är färdiga. Rivningsarbetet förhindrar inte ändringsarbetena i inomhuslokalerna i L-flygeln.

L-flygeln på Smedsgatan 1 fungerade som ersättande lokal för Luolavuoren yläkoulu, Sirkkala förskola och koto-verksamheten 1.1.2021–10.8.2021. Hela lokalen i flygeln har inte använts av skolorna, utan 3 668 m² har hyrts av skolorna. Om S:t Olofsskolan flyttar till lokalerna, skulle hela flygeln dvs. ca 5 348m² hyras (preliminär plan för läge och lokalprogrammet är bifogade som tilläggsmaterial). Hyrningen av hela flygeln möjliggör användningen av lokalerna under en lång tidsperiod, vilket betyder att kök, matsal, bl.a. klassrum för kemi, fysik, huslig ekonomi och handarbete, ordnas i lokalerna enligt konceptet för ersättande lokaler. Hyrningen av flygeln L på Smedsgatan 1 möjliggör att S:t Olofsskolan ger upp användningen av tilläggslokalerna i arbetarinstitutet. Detta skulle också för sin del underlätta trängseln i arbetarinstitutets lokaler.

Behovet av lokaler

I S:t Olofsskolan går uppskattningsvis ca 475 elever år 2022–2023. Antalet lärare och annan personal är sammanlagt 49. Behovet av lokaler förväntas öka, eftersom antalet elever i skolan förväntas öka till ca 500 elever år 2026. På Smedsgatan finns inga gymnastiksalar och de kan inte heller byggas i objektet. För gymnastiksalarnas del behöver skolan vända sig till andra, redan existerande gymnastiklokaler. Alternativa lösningar reds ut som bäst. Alternativa lokaler är bl.a. andra skolors gymnstiksalar, bollhallen i Kuppis och bollhallen i Samppalinna.

Hyresavtal, kostnadseffekter och tidsplan

Ägaren av fastigheten på Smedsgatan, Kiinteistö Oy Doctus, har erbjudit staden lokaler för en hyra på 9€/m² (moms 0%). Kapitalhyran som betalas ut är ca 48 000 euro per månad dvs. ca 578 000 euro per år. Därtill ska nödvändiga ändringsarbeten betalas, kostnadsberäkningen för dessa uppgår till 3,41M€. Det beräknade priset för ändringsarbetena är takpriset för de ändringsarbeten som föreslagits. Det verkliga priset klarnar efter konkurrensutsättningen av ändringsarbetena. Ombyggnadsarbetena betalas som en del av hyran under hyresbetalningsperioden under de följande fem åren. Hyresvärden ansvarar för genomförandet av ändringsarbetena. Uppskattningen av den totala hyran som ska betalas ut för objektet är 19,58 €/m², 104 708,67 €/månad och 1 256 504 €/år, per hyresperiod sammanlagt 6 282 520 euro (moms 0%). Hyresavtalet bifogas som bilaga 1.

I de nuvarande lokalerna och arbetarinstitutets lokaler finns ungefär ca 5 150 m² tillgängligt för skolans bruk. Den interna hyran utan driftskostnader (fastighetsskötsel, städning, vattenförbrukning, elförbrukning) är ca 56 500 euro per månad och 677 000 euro per år.

För tillfället fungerar många modullösningar som ersättande lokaler för skolorna. Den genomsnittliga kostnaden per kvadratmeter för modullösningarna är 23,19 €/m². Priserna per kvadrat för de nyare modullösningarna i samma storleksklass är högre. Genomsnittet för modullösningarna för Lausteen alakoulu, Lyseon yläkoulu och Nummenpakan alakoulu är 30,96€/m².

Hyresperioden borde inledas då lokalerna kan tas i bruk för skolverksamhet, dock senast i juli 2022. Behovet av ersättande lokaler för S:t Olofsskolan existerar tills det nuvarande skolhuset är sanerat eller en nybyggnad har byggts. Enligt den nuvarande bedömningen behövs ersättande lokaler åtminstone fram till våren 2025, men projektet är i ett tidigt skede, så det är ännu mycket osäkert när det kommer att bli färdigt, bl.a. beträffande planläggningsprocessen för en eventuell nybyggnad.

Ur ett bredare perspektiv, kommer skolornas behov av ersättande lokaler att existera också efter år 2025, i och med nya sanerings- och nybyggnadsprojekt, så lokalerna på Smedsgatan skulle stå tomma om S:t Olofsskolans bruk av lokalerna skulle upphöra våren 2025. Hyresavtalet för ersättande lokaler föreslås ingås för en period på fem år fram till 30.6.2027. Målet är att hyresavtalet kunde ingås från och med slutet av 2021, så att det finns tillräckligt med tid för planering och genomförande av ändringsarbetena.

Lokalitetstjänsterna bad nämnden för fostran och undervisning om ett utlåtande beträffande hyrningen av ersättande lokaler. Ärendet behandlades av den svenska sektionen vid nämnden för fostran och undervisning 5.10.2021 och av nämnden för fostran och undervisning 6.10.2021.

Den svenska sektionen vid nämnden för fostran och undervisning gav 5.10.2021 § 66 följande utlåtande i ärendet:

”Svenska sektionen vid nämnden för fostran och undervisning tar del av ärendet och föreslår till nämnden för fostran och undervisning och stadsstyrelsen att hyrandet av ersättande lokaler godkänns. Därtill påtalar svenska sektionen till nämnden och stadsstyrelsen att även fungerade lokaler för gymnastikundervisningen behöver hittas. Svenska sektionen understryker vikten av att lokalerna hälsogrankas innan ibruktagning för att trygga inomhusluftens kvalitet. De föreslagna ändringsarbetena är nödvändiga för att alla grupper ska rymmas i den växande skolan och för att man samtidigt skulle kunna ge upp användningen av svenska arbetarinstitutets lokaler.”

Nämnden för fostran och undervisning 6.10.2021 § 140 kommenterade saken enligt följande:

”Servicehelheten för fostran och undervisning förhåller sig huvudsakligen positivt till projektet. Läget och lokalerna är i huvudsak lämpliga och har varit i skolbruk senast våren 2021. Inga särskilda problem kunde då observeras.

 Därtill vill man lyfta fram tre saker:

1. Nämnden för fostran och undervisning lade fram sitt eget förslag för budget för 2022 onsdagen 29.9.2021. Redan under följande dag informerades servicehelheten om att skolans lokalhyra skulle fördubblas jämfört med den nuvarande hyran. Denna ändring var man inte förberedd på.
2. Förslaget om hyrning av lokaler har tillhandahållits servicehelheten för fostran och undervisning för beredning först måndag 4.10.2021. Betydande är det att i byggnaden föreslås genomföras också andra ändringsarbeten än sådana som är alldeles nödvändiga. Kostnaderna för dessa övriga ändringsarbeten är höga. Alla i förslaget beskrivna flyttningar av väggar och dörröppningar är inte alls nödvändiga och därför måste en kostnad på över tre miljoner euro anses vara hög, då det är frågan om endast tillfälligt bruk utan en strategi för användningen på lång sikt, vilket det också finns ett grundat behov för. Att granska huruvida det finns möjligheter att använda specialklassrum i närområdets skolor är också motiverat.
3. Då reparations- och ändringsarbeten genomförs i en sådan omfattning, finns det också betydande risker i anknytning till tidsplanen. Det är mycket osäkert om ändringsarbetena hinner genomföras under sommaren 2022 innan det nya läsåret inleds.

Nämnden för fostran och undervisning beslutar för sin del godkänna hyrningen av ersättande lokaler för S:t Olofsskolan på Smedsgatan 1, flygeln L, enligt villkoren i det bifogade hyresavtalet.”

Bilaga 1Hyresavtal

Tilläggsmaterial 1Karta över läge

Tilläggsmaterial 2Preliminär plan för läge

Tilläggsmaterial 3Program för ersättande lokaler

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar att

• godkänna hyrningen av ersättande lokaler för S:t Olofsskolan på Smedsgatan 1 i flygeln L, enligt villkoren i det bifogade hyresavtalet och
• höja planeringssiffrorna för ekonomin för nämnden för fostran och undervisning från år 2022 framåt till en summa som motsvarar den interna höjningen av hyreskostnaden, som uppskattas vara 580 000 euro på årsnivå.

BeslutFörslaget godkändes.

Achréns tilläggsförslag med följande innehåll förföll i brist på understöd:

” I och med att S:t Olofsskolan flyttar till ersättande lokaler ska man anvisa behövliga idrottslokaler för den.

För organisationer och föreningar som verkar i den nuvarande skolbyggnaden ska också anvisas ersättande idrottslokaler senast då saneringen av byggnaden inleds.

Motivering:

Det finns inga idrottslokaler i lokalerna vid Smedsgatan 1. I skolan finns nästan 500 elever så att behovet av lokaler är stort. På kvällarna ordnar föreningar och organisationer motionsaktiviteter för såväl äldre personer som för barn och unga i den nuvarande byggnaden vid Klostergatan. Då saneringen av S:t Olofsskolan inleds behövs det också lokaler för föreningar som bedriver en värdefull och förebyggande verksamhet genom motionen.”

Bilaga 1Hyresavtal

Tilläggsmaterial 1Karta över läge (på finska)

Tilläggsmaterial 2Preliminär plan för läge (på finska)

Tilläggsmaterial 3Program för ersättande lokaler (på finska)

Stadsstyrelsens förslag     

Stadsfullmäktige beslutar att

• godkänna hyrningen av ersättande lokaler för S:t Olofsskolan på Smedsgatan 1 i flygeln L, enligt villkoren i det bifogade hyresavtalet och
• höja planeringssiffrorna för ekonomin för nämnden för fostran och undervisning från år 2022 framåt till en summa som motsvarar den interna höjningen av hyreskostnaden, som uppskattas vara 580 000 euro på årsnivå.

BeslutFörslaget godkändes.

Dessutom beslutade man underrätta stadsstyrelsen i enlighet med 157 § i förvaltningsstadgan om den kläm som Achrén understödd av Vörlund-Wallenius lämnade under diskussionen.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Framlagd kläm

Achrén lämnade understödd av Vörlund-Wallenius följande kläm:

”I och med att S:t Olofsskolan flyttar till ersättande lokaler ska man anvisa behövliga idrottslokaler för skolan.

För organisationer och föreningar som verkar i den nuvarande skolbyggnaden ska också anvisas ersättande idrottslokaler senast då saneringen av byggnaden inleds.”