VUOKRASOPIMUS Luonnos [01].[10].2021
1. SOPIJAPUOLET
Vuokranantaja
Kiinteistö Oy Doctus
Y-tunnus: 2912739-8
Vuokranantajan yhteyshenkilö:
SL Yhtiöt Oy /Pennanen Leena
leena.pennanen@slyhtiot.fi
Vuokralainen
Turun kaupunki, Tilapalvelut
Y-tunnus: 0204819-8
Käyntiosoite: Linnankatu 90, 20100 Turku
Laskutusosoite:
Laskuttaminen tapahtuu verkkolaskutuksena. Lisätiedot verkkolaskutuksesta www.turku.fi/laskuttaminen.
Vuokralaisen yhteyshenkilö vuokrasopimukseen liittyvissä asioissa:
Tilahallintapäällikkö Leevi Luoto
Puh. 050-5589 365
Sähköposti: leevi.luoto@turku.fi
2. SOPIMUKSEN TAUSTA JA TARKOITUS
Turun kaupunki (jäljempänä ”Vuokralainen”) vuokraa Kiinteistö Oy Doctukselta (jäljempänä ”Vuokranantaja”) käyttöönsä koulutiloja ja niiden piha-alueita, jotka on osoitettu liitteessä 2. Vuokralainen ja Vuokranantaja (molemmat yhdessä jäljempänä ”Osapuolet”) sopivat tällä sopimuksella tilojen vuokrauksesta.
3. YHTEYSHENKILÖT
Sopimuskohdassa 1 on nimetty kummankin sopijapuolen yhteyshenkilöt, joiden tehtävänä on seurata ja valvoa sopimuksen toteutumista sekä tiedottaa sopimuksen toteutumiseen liittyvistä asioista. Ellei toisin ole sovittu, yhteyshenkilöllä ei ole oikeutta muuttaa sopimusta.
Sopijapuolen on viivytyksettä ilmoitettava kirjallisesti yhteyshenkilön vaihtumisesta toisen sopijapuolen yhteyshenkilölle.
4. VUOKRASOPIMUKSEN PERUSTE
Turun kaupunginhallituksen päätös xx.xx.2021 § xx on tämän sopimuksen perustana.
5. VUOKRAKOHDE
Vuokralainen vuokraa opetustiloja yhteensä [5.348 m2] huoneistoneliötä osoitteessa Sepänkatu 1 sijaitsevan koulurakennuksen L-siivestä. Vuokrattavat tilat on osoitettu liitteenä 5.1 olevassa pohjapiirustuksessa. Liitteessä 5.2 on osoitettu vuokralaisen muutostöiden jälkeiset vuokrattavat tilat.
Vuokrahinta on pinta-alaperusteinen.
Kiinteistön (853-3-19-8) piha-alueelta osoitetaan vuokralaisen liikenne-, välitunti- ja paikoituskäyttöön alue liitteen 2 mukaan. Vuokralainen ei maksa piha-alueesta eikä autopaikoista erikseen vuokraa. Vuokralainen vastaa siitä, että piha-alue ja leikkivälineet vastaavat käyttötarkoituksen mukaisia turvallisuusmääräyksiä.
5.1 Vuokrakohteessa suoritettavat muutostyöt ennen vuokrasuhteen alkua
Vuokralainen on tilannut muutostöistä kustannusarvion, liite 5.3, jonka osoittamaa hankintahintaa käytetään kattohintana muutostöiden suorittamisessa. Lisäksi Vuokranantaja rakentaa hissi- ja porraskuilun liitteen 5.4 mukaisesti. Hissi- ja porraskuilun kustannukset eivät ole osa Vuokralaisen maksamia muutostöitä, vaan hissi- ja porraskuilun toteuttamisen kustannuksista vastaa Vuokranantaja.
Koska suunnittelu on ollut muutostöiden rakennusvaiheen alkaessa puutteellista ja keskeneräistä, vuokralainen ja vuokranantaja sopivat, että kattohintaa ei nosteta, vaan kustannusten mahdollisesti noustessa suunnittelun tarkennettua muutostöiden määrää muutetaan siten, että kattohinta säilyy alkuperäisenä. Toteuttamatta jätettävät tilat on sovittava erikseen osapuolten kesken. Tilat toteutetaan toteutuneiden kustannusten mukaisesti, joista vuokranantaja antaa vuokralaiselle luotettavan selvityksen muutostöiden valmistuttua.
Vuokranantaja vastaa siitä, että tilat ovat vuokra-ajan alussa valmiit käyttöönotettavaksi sopimuskohdan 6 mukaiseen käyttötarkoitukseen. Vuokranantajalla on kuitenkin oikeus tehdä vuokrakohteessa hallinnan luovutuksen jälkeen vähäisiä viimeistelytöitä, mittauksia ja talotekniikkaan liittyviä testejä ja muita vastaavia toimenpiteitä ilman velvollisuutta vuokranalennukseen tai korvaukseen Vuokralaiselle.
Vuokralainen ei voi kieltäytyä hyväksymästä vuokrakohdetta, jos mahdolliset vähäiset viimeistelytyöt eivät estä tai rajoita Vuokralaista toimimasta vuokrakohteessa. Vuokralaisella on velvollisuus tarkistaa vuokrakohde hallinnan luovutuksen yhteydessä.
Koska sekä muutostöiden että porras- ja hissitornin rakentaminen vaatii rakennusluvan, on valmius käyttöönottoon ehdollinen rakennusluvan saamiseen vuoden 2022 [tammikuu] mennessä. Mikäli rakennuslupaa ei saada [tammikuun] 2022 loppuun mennessä, siirtyy muutostöiden valmistuminen vastaavalla ajalla kuin rakennuslupa on viivästynyt [tammikuun] 2022 lopusta. Hissi- ja porraskuilu toteutetaan kevytpoistumistienä tai muuna vastaavana väliaikaisena rakenteena siihen asti, että pysyvän ratkaisun rakentaminen on mahdollista rakennusluvan mukaan.
Vuokranantaja perii muutostöiden kustannukset lisävuokrana lisättynä 10 %:ia vastaavalla summalla muutostöiden kokonaiskustannuksesta vuokrasopimuksen aikana.
Vuokralaisella on oikeus osallistua suunnittelu- ja urakkakokouksiin. Muutostöiden kustannuksista annetaan vuokralaiselle luotettava selvitys.
Vuokranantajan suorittamista muutostöistä ennen vuokra-ajan alkamista on laadittu liite 5.5 hankintarajataulukko sekä sen yhteyteen ylläpidon vastuutaulukko.
6. KÄYTTÖTARKOITUS
Tila vuokrataan opetustiloiksi sekä niiden oheistiloiksi liitteen 2 ja 5 mukaisesti.
Osapuolet toteavat, että Turun kaupunki on harjoittanut tiloissa opetustoimintaa ja tuntee kohteen. Vuokralainen vastaa siitä, että tilat täyttävät opetustiloille asetetut säädökset ja viranomaismääräykset.
Vuokrattavien tilojen käyttötarkoituksen tulee vuokra-ajan olla tässä mainitun käyttötarkoituksen mukainen, ja niiden tulee täyttää opetustiloille asetetut säädökset, viranomaismääräykset ja laatuvaatimukset, jotka olivat vuokra-ajan alkuhetkellä voimassa.
Vuokralainen vastaa oman toimintansa vaatimista viranomaisluvista ja ilmoituksista. Vuokraa määrättäessä on korjaus- ja kunnossapitovastuusta sovittu, että vuokralainen vastaa oman toimintansa huoneistolle asettamien vaatimusten täyttämisestä ja tämän toiminnan vuokratulle huoneistolle aiheuttamasta kulutuksesta, rasituksesta ja korjaustarpeesta luonnollista kulumista lukuun ottamatta.
Vuokralainen vastaa mahdollisesta käyttötarkoituksen muutoksen vaatimasta rakennusluvasta ja sen kustannuksista sekä käyttötarkoituksen muutoksen vaatimien muutostöiden aiheuttamista töistä ja kustannuksista.
7. SOPIMUKSEN VOIMASSAOLO JA SEN VAIHEET
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolten toimivaltaiset edustajat ovat sen allekirjoittaneet.
Sopimuskausi alkaa [01].[07].2022. Sopimus on määräaikainen ja päättyy ilman erillistä irtisanomista 30.06.2027 ellei osapuolten kesken ole muuta sovittu.
8. VUOKRAN MÄÄRÄ
8.1. Perusvuokra vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevista tiloista
Vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen pääomavuokra on 9,00 €/m2/kk. Vuokrattavalla laajuudella [5.348] m2 kuukausivuokraksi muodostuu [48.132,00] €/kuukausi, alv 0 %. Vuokraan lisätään kulloinkin voimassa olevan verokannan mukainen arvonlisävero.
Edellä mainitun pääomavuokran lisäksi vuokranantaja perii vuokralaiselta kohdan 5.1 mukaisen lisävuokran muutostöiden kustannuksista. Arvion mukaan muutostöiden kustannukset ovat 3.086.000 euroa (alv 0%), jolloin lisättynä vuokranantajan tuottoprosentilla (10%) muutostöistä maksettava kuukausivuokra on 56.576,67 euroa. Muutostöistä perittävän lisävuokran määrä täsmentyy lopullisten muutostyökustannusten toteutuneiden kustannusten mukaan sekä lopullisen vuokra-ajan mukaan. Lisävuokraan lisätään kulloinkin voimassa olevan verokannan mukainen arvonlisävero.
Kokonaisvuokra on siten 104.708,67 €/kuukausi, alv 0%.
Vuokranmaksukausi on yksi (1) kalenterikuukausi.
Vuokranmaksuvelvoite alkaa, kun vuokrattavien tilojen hallinta on luovutettu vuokralaiselle, ei kuitenkaan aikaisemmin kuin vuokra-ajan alkuajankohtana.
Pääomavuokra sisältää pääoman erilliskustannukset, kuten kiinteistöveron ja kiinteistövakuutuksen.
Vuokralainen hankkii itse kustannuksellaan vuokraamansa L-siiven osalta kiinteistönhoidon ja ulkoalueiden hoidon liitteenä 2 olevan piha-alueen osalta. Vuokralaisen kustannusvastuulla ovat lisäksi vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen siivous, jätehuolto, kulunvalvonta sekä tietoliikenneyhteyksistä aiheutuvat kustannukset.
8.2. Käyttökorvaukset
Vuokralainen solmii suoraan palveluntarjoajien kanssa sähkö-, lämmitys- ja veden käyttösopimukset ja vastaa niiden kustannuksista. Vuokranantaja rakentaa alamittauksen L-siivelle, jotta em. sopimusten solmiminen palveluntarjoajien kanssa on mahdollista vuokrattavien tilojen osalta.
8.3. Perusvuokran laskutus
Perusvuokra maksetaan kuukausittain etukäteen. Vuokran eräpäivä on kunkin kuukauden viides (5.) arkipäivä.
Vuokranmaksun tai erilliskorvausten maksun viivästyessä viivästyskorko on enintään korkolain 4a §:n 1 mom. mukainen.
Lasku-, toimitus- tai muita vastaavia lisiä ei hyväksytä.
9. ARVONLISÄVERO
Vuokranantaja on hakeutunut arvonlisäverolaissa tarkoitetulla tavalla kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi.
Perusvuokraan ja käyttökorvauksiin lisätään kulloinkin voimassa olevan verokannan mukainen arvonlisävero.
Vuokralainen sitoutuu harjoittamaan vuokratiloissa arvonlisäverolaissa tarkoitettua vähennykseen tai palautukseen oikeuttavaa toimintaa. Jos vuokratilojen käytössä tapahtuu Vuokralaisesta johtuvasta syystä sellaisia muutoksia, joiden perusteella vuokranantaja joutuu suorittamaan tai palauttamaan arvonlisäveroa arvonlisäverolain tai muun lain taikka määräyksen nojalla, vuokralainen on velvollinen korvaamaan Vuokranantajalle suoritettavaa veroa ja veroon liittyviä kustannuksia vastaavan määrän laillisine korkoineen.
Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan välittömästi Vuokranantajalle vuokrattujen tilojen käyttötarkoituksen muuttamisesta.
10. VUOKRANKOROTUS
10.1 Muut vuokranlisäykset
Jos lainsäädännöllä tai julkishallinnon toimenpitein kohdistetaan uusi vero tai maksu kiinteistöön (rakennukseen) vuokrasuhteen alettua, voi vuokranantaja lisätä tästä aiheutuvat kustannukset vuokralaiselta perittävän vuokran määrään, nyt vuorattujen tilojen osalta.
11. VAKUUS
Osapuolet ovat sopineet, että vuokralainen ei luovuta erillistä vakuutta vuokrasuhteesta aiheutuvien velvoitteidensa täyttämisestä.
12. VUOKRAKOHTEEN HOITO JA YLLÄPITO
12.1 Vuokranantajan velvollisuudet
12.1.1 Kiinteistönhoito- ja ylläpitotyöt sekä korjausrakentaminen
Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan kohteen isännöinnistä sekä korjausrakentamispalvelujen hankkimisesta ja kustannuksista. Selvyyden vuoksi todetaan, että liitteessä 5.3 sovittujen muutostöiden kustannukset laskutetaan Vuokralaiselta lisävuokrana sopimuskauden aikana sopimuskohdan 5.1 mukaisesti.
Vuokranantajan vastuulla on ulkoalueilla mahdollisesti vuokrasuhteen alkaessa olevien vuokrakohdetta palvelevien rakennelmien huolto, ylläpito ja korjausrakentaminen. Vuokralainen vastaa oman toimintaansa käyttämien ulkoalueille mahdollisesti asentamistaan rakennelmista ja niiden huollosta, ylläpidosta ja korjausrakentamisesta.
Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan vuokrattavan kohteen vaipan, rakenteiden sekä rakennuksiin liittyvien LVI- ja sähkölaitteistojen korjauksista, kunnossapidosta ja peruskorjauksista.
Vuokranantaja vastaa tilojen paloturvallisuuden ylläpidosta ja korjauksista viranomaisten ja palovakuutusyhtiön edellyttämällä tavalla sekä mahdollisista uusista viranomaismääräyksistä ja niiden aiheuttamista kustannuksista. Vuokralainen vastaa viranomaismääräysten noudattamisesta oman irtaimistonsa sijoittelun osalta..
Mikäli viranomainen kohdistaa Vuokralaiseen vuokrakohteen fyysisiä olosuhteita koskevia vaatimuksia, jotka koskevat Vuokranantajan vastuulla olevia velvoitteita, Vuokralaisen on ilmoitettava tästä tai tällaisen uhasta välittömästi Vuokranantajalle, jolla on viipymättä velvollisuus ryhtyä korjaus- tai muihin toimenpiteisiin viranomaisten edellyttämällä tavalla. Vuokranantajalla on myös velvollisuus osoittaa riittävä näyttö siitä, että vuokrakohde täyttää työpaikalle asetetut terveellisyys- ja turvallisuusvaatimukset.
Osapuolet toteavat, että vuokralainen tuntee kohteen sisäilmatilanteen sekä hyväksyy kohteen siinä kunnossa kuin se oli vuokrasuhteen alkaessa.
Sisäilman terveellisyyden ja turvallisuuden osalta edellytetään, että ne täyttävät Työturvallisuuslain 738/2002 pykälät 32, 33, 34 ja Työturvallisuusasetuksen 577/2003 pykälät 9 ja 10 soveltuvin osin sekä täyttävät Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksen asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (Asumisterveysasetus) 545/2015 koulujen sisäilmasto-olosuhteille asettamat vaatimukset. Mikäli em. lakeihin ja asetuksiin tulee päivityksiä, tulee ne huomioida vuokrasopimuksen laatimisen jälkeen mahdollisesti esille tulevien sisäilman laadun heikkenemiseen liittyvien yhteydenottojen käsittelyssä.
Kaupunki vastaa sisäilmahaittailmoitusten käsittelystä ja sisäilmaongelmiin liittyvistä selvityksistä ja selvitysten kustannuksista. Mahdollisista korjauksista ja niiden kustannuksista vastaa vuokranantaja. Sisäilmahaittailmoitusten aiheuttamista mahdollisista toimenpiteistä sovitaan erikseen Osapuolten kesken.
12.1.2 Kiinteistönhoidolta ja vuokrakohteen kunnolta vaadittava laatu
Vuokranantaja sitoutuu ylläpitämään vuokrakohteen ja sen käyttöä palvelevien muiden tilojen kunnon hyvällä tasolla koko vuokrakauden ajan.
12.1.3 Vuokranantajan toimenpiteet vahingon- tai hengenvaaran aiheuttavien vikojen ja puutteiden ilmetessä
Vuokranantaja on velvollinen viipymättä ilmoittamaan käyttäjäasiakkaalle ja Vuokralaiselle kiinteistöllä havaitsemansa viat ja puutteet, jotka ilmenevät vuokranantajan vastuulla olevien tehtävien hoitamisen yhteydessä, ja jotka saattavat aiheuttaa haittaa tai vahingonvaaraa käyttäjille tai Vuokralaisen työntekijöiden työturvallisuudelle. Jos havaittu vika tai puute voi aiheuttaa hengenvaaraa, Vuokranantajalla on oikeus ja velvollisuus eristää vaarallinen alue, taikka jos se ei ole mahdollista, opastetauluilla tai muilla merkinnöillä järjestää opastus, jonka perusteella vaarallinen paikka voidaan turvallisesti kiertää.
12.2 Vuokralaisen velvollisuudet
Vuokralainen vastaa kustannuksellaan ulkoalueiden hoidosta sisältäen muun muassa ulkoalueiden puhtaanapidon, lumityöt, liukkauden torjunnan ja kasvityöt. Edellä mainitut ja muut Vuokralaisen vastuulla oleva työt sisältävät myös kiireelliset korjaus- ja huoltotyöt, lumityöt ja liukkauden torjunnan.
Kohteen ulkoalueiden kiinteistönhoidon hoitoluokan on oltava Kiinteistöpalvelujen yleiset laatuvaatimukset KiinteistöRYL 2009:n mukaisesti sisäänkäyntien ja kulkureittien yhteydessä A1 ja muilla alueilla A2
Vuokralainen sitoutuu suorittamaan tai hankkimaan vuokrakohteen kiinteistönhoitotehtävät tämän sopimuksen ja sen liitteiden ehtojen, kiinteistönhoitoalan yleisten sopimusehtojen (KP YSE 2007) ja yleisten laatuvaatimusten mukaisesti (KiinteistöRYL 2009, poislukien luku 2 Käyttäjäpalvelut. Kiinteistönhoitotehtäviä hoidettaessa on noudatettava hyvää kiinteistönhoitotapaa.
Vuokranantajan tulee reagoida viipymättä vuokrakohteesta tuleviin vika- ja hälytysilmoituksiin.
Vuokralainen vastaa Vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen sisäosien siivouspalveluista kustannuksellaan sekä jätehuollon kustannuksista, kulunvalvonnan ja tietoliikenneyhteyksien kustannuksista.
Vuokralainen vastaa kohteeseen hankkimiensa irtainten koneiden ja laitteiden sekä irtokalusteiden ylläpidosta, huollosta ja uusimisesta.
Vuokralainen on velvollinen hoitamaan kohdetta huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että kohteen käyttäjät noudattavat kohteen järjestysmääräyksiä ja muita kohteen käyttöön liittyviä määräyksiä sekä mitä muuten terveyden, siisteyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan viipymättä Vuokranantajalle havaitsemistaan vioista ja puutteista.
12.3 Menettely vuokralaisen laiminlyödessä velvollisuuksiaan
Jos Osapuolilla on erimielisyyksiä vuokralaisen vastuulla olevien kiinteistönhoidon-, ylläpidon lopputuloksesta tai suorittamatta jättämisestä, Vuokranantajalla on oikeus kutsua kahden viikon kuluessa seurantaryhmä koolle.
Mikäli Vuokralainen ei ole korjannut reklamaatiota, joka on seurantaryhmässä molempien osapuolten toimesta todettu aiheelliseksi kohtuullisen ajan kuluessa, on vuokranantajalla oikeus teettää reklamaatiossa mainitut työt Vuokranlaisen kustannuksella. Vuokranantajan tulee tällöin ilmoittaa toimenpiteestä Vuokralaiselle viikkoa ennen töiden alkamista.
12.4 Poikkeamien ja reklamaatioiden hoitaminen
Vuokralaisen tai käyttäjäasiakkaiden havaitsemat, vuokranantajan vastuulla olevat virheet tai poikkeamat vuokrakohteen tai sen ylläpito- ja kiinteistönhoito- tai korjausrakentamistöiden laadussa tulee Vuokranantajan korjata viivytyksettä ja oma-aloitteisesti.
Reklamaatioista ja poikkeamista ilmoitetaan Vuokranantajalle. Vuokranantaja kuittaa palautteen vastanotetuksi ja korjaa puutteen viivyttelemättä. Vuokranantaja raportoi poikkeaman tai reklamaation korjauksesta, ja vuokralainen hyväksyy tehdyt toimenpiteet. Poikkeamatietoja käytetään toiminnan kehittämisessä.
Reklamaatio poikkeamasta tai virheestä voidaan tehdä kirjallisesti tai sähköisesti esimerkiksi sähköpostilla Vuokranantajan nimeämälle henkilölle/antamaan sähköpostiosoitteeseen.
12.5 Menettely vuokranantajan laiminlyödessä velvollisuuksiaan
Jos Osapuolilla on erimielisyyksiä kiinteistönhoidon-, ylläpidon- tai korjausrakentamistyön lopputuloksesta tai suorittamatta jättämisestä, Vuokranantajalla on velvollisuus kutsua kahden viikon kuluessa Vuokralaisen niin vaatiessa seurantaryhmä koolle.
Mikäli Vuokranantaja ei ole korjannut reklamaatiota, joka on seurantaryhmässä molempien osapuolten toimesta todettu aiheelliseksi kohtuullisen ajan kuluessa, on vuokralaisella oikeus teettää reklamaatiossa mainitut työt Vuokranantajan kustannuksella. Vuokralaisen tulee tällöin ilmoittaa toimenpiteestä Vuokranantajalle viikkoa ennen töiden alkamista.
13. TOIMINNAN KESKEYTYMINEN JA SEN SEURAAMUKSET
Mikäli Vuokralaisen toiminta vuokrakohteen osassa keskeytyy tai olennaisesti häiriintyy Vuokrakohteessa vuokranantajan vastuulla olevan virheen, vian tai puutteen johdosta, Vuokralaisella on oikeus keskeytymisen tai häiriön osuutta vuokrakohteesta vastaavaan vuokranalennukseen keskeytyksen tai häiriön ajan.
Vuokranalennuksen määrä vastaa sitä osuutta vuokrakohteesta, jonka käyttö on vian, virheen tai puutteen johdosta estynyt. Mikäli vika, virhe tai puute estää vuokrattavien tilojen käyttämisen käyttötarkoitukseensa, vuokranalennus vastaa koko pääomavuokran määrää. Keskeytyksen tai häiriön kesto lasketaan niiltä täysiltä vuorokausilta, joiden kuluessa toiminta on estynyt.
Vuokranantaja voi edellä mainituissa tilanteissa välttää vuokranalennuksen, mikäli Vuokranantaja järjestää vuokralaiselle keskeytyksen ajaksi vastaavanlaiset ja -tasoiset Vuokralaisen hyväksymät korvaavat tilat kustannuksellaan.
14. VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS
Sopijapuolella on oikeus saada vahingonkorvausta toisen sopijapuolen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta välittömästä vahingosta. Jos sopimusrikkomus on seurausta osapuolen tahallisuudesta tai törkeästä tuottamuksesta, vastaa rikkonut osapuoli myös toisen osapuolen välillisistä ja epäsuorista vahingoista.
Sopijapuolten korvausvastuu koskee myös sellaisia välittömiä henkilö-, esine- ja taloudellisia vahinkoja, joista Vuokralainen tai vuokranantaja on korvausvelvollinen kolmatta kohtaan ja jotka aiheutuvat Vuokralaisen tai Vuokranantajan sopimusvelvoitteen täyttämättä jättämisestä.
Vuokralainen vastaa kuitenkin siitä vahingosta, minkä Vuokralaisen toiminta kohteessa aiheuttaa pois lukien sisäilmatutkimusten aiheuttama imagohaitta.
Vuokranantaja vastaa lämpöenergian, sähkön tai veden jakelun rajoituksista, puutteellisuudesta tai epäsäännöllisyyksistä ja niistä aiheutuvista vahingoista vain, jos nämä ovat aiheutuneet Vuokranantajan tuottamuksesta tai Vuokranantajalle kuuluvien tehtävien laiminlyönnistä. Jos vuokrakohdetta tai sen osaa ei voida käyttää edellä mainittujen lämpöenergian, sähkön tai veden toimittamisessa olevien tai muiden vastaavien puutteiden takia, Vuokralaisella on kuitenkin oikeus saada vapautus vuokran maksusta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona vuokrakohdetta tai sen osaa ei ole voitu käyttää.
Selvyyden vuoksi todetaan, että tässä sopimuskohdassa kuvailtu vahingonkorvausvelvollisuus on voimassa koko sopimuksen voimassaolon ajan.
15. VUOKRALAISEN MUUTOSTYÖT VUOKRASUHTEEN AIKANA
Vuokralainen ei saa suorittaa muutos- tai parannustöitä ilman Vuokranantajan kirjallista lupaa.
Vuokralainen vastaa suorittamiensa toiminnallisten lisä- ja muutostöiden kustannuksista sekä niihin mahdollisesti tarvittavien viranomaislupien hakemisesta ja kustannuksista. Muutostöistä ei makseta Vuokralaiselle korvausta vuokrasuhteen päättyessä. Mikäli muuta ei ole sovittu, Vuokralaisen tekemät lisä- ja muutostyöt jäävät kiinteiltä osiltaan Vuokranantajan omaisuudeksi vuokra-ajan päätyttyä eikä Vuokralaisella ole oikeutta saada niistä korvausta. Jos Vuokralainen on asentanut tiloihin omia koneitaan tai laitteitaan, Vuokralaisen on vuokra-ajan päätyttyä Vuokranantajan pyynnöstä poistettava ne ja korjattava poistosta aiheutuvat jäljet ja vahingot Vuokranantajan hyväksymällä tavalla. Mikäli vuokralainen on asentanut omia koneita tai laitteita kiinteistöön, vastaa vuokalainen niiden kunnossapidosta, huollosta ja uusimisesta.
Vuokralaisella on oikeus kiinnittää rakennuksen julkisivupinnoille tai sen käytäville mainoskilpiä saatuaan siihen tarvittavat viranomaisluvat. Vuokra-ajan päätyttyä Vuokralainen on velvollinen poistamaan asentamansa kilvet ja mainoslaitteet sekä korjaamaan niistä kiinteistölle aiheutuneet jäljet ja vauriot.
Laitteiden kiinnittämisessä on noudatettava Vuokranantajan ohjeita.
16. VUOKRANANTAJAN KORJAUS- JA MUUTOSTYÖT VUOKRA-AIKANA
Vuokranantaja on oikeutettu teettämään vuokrasuhteen aikana vuokratiloissa tavanmukaisia kunnossapitotöitä ilman, että Vuokralainen saa korvausta siltä ajalta, mikä näihin töihin kuluu. Vuokranantaja saa tehdä korjauksia ja muutoksia vuokratuissa tiloissa ilmoitettuaan töistä etukäteen Vuokralaiselle neljää (4) viikkoa ennen töihin ryhtymistä. Vuokranantajan on pyrittävä tavanmukaisten kunnossapitotöiden suorittamiseen ajankohtana, josta aiheutuu vähiten haittaa ja häiriötä Vuokralaisen toiminnalle. Kunnossapitotyöt on suoritettava yhteisesti sovittuna ajankohtana. Poikkeuksena ovat kiireellistä korjausta vaativat työt, joihin voidaan ryhtyä välittömästi. Olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavista korjauksista on ilmoitettava kuusi kuukautta ennen töihin ryhtymistä, ja Vuokralaisella on oikeus näiden ajalta vuokranalennukseen.
17. VAKUUTUKSET
Vuokralainen vastaa toimintaansa liittyvistä omaisuus- ja vastuuriskeistä sekä vuokrakohteessa olevan omaisuutensa vakuuttamisesta.
Vuokranantaja vastaa kiinteistövakuutuksen ottamisesta.
18. RAKENNUKSEEN KOHDISTUVA ILKIVALTA
Vuokranantaja vastaa rakennukseen kohdistuvasta ilkivallasta aiheutuneista kuluista.
Mikäli ilkivaltaa on tehty Vuokralaisen hallinnassa olevissa sisätiloissa tai vastaa näistä kustannuksista kuitenkin Vuokralainen. Mikäli Vuokranantaja korjaa Vuokralaisen vastuulle kuuluvia ilkivallan jälkiä, on vuokranantajan hyväksytettävä korjausten laajuus ja kustannukset Vuokralaisella etukäteen, pois lukien kiireellistä korjausta vaativat työt.
Jos ilkivalta kohdistuu vuokralaisen omistamaan tai kiinteistölle asentamaansa omaisuuteen, niin vuokralainen vastaa sen korjauskuluista.
19. YLIVOIMAINEN ESTE
Vapauttamisperusteeksi (force majeure) katsotaan sellainen sopimuksen täyttämisen estävä ja sopimuksen syntymisen jälkeen sattunut epätavallinen ja asiaan vaikuttava tapahtuma, jota sopijapuolten ei ole ollut syytä ottaa huomioon sopimusta tehtäessä ja joka on sopijapuolista riippumaton, eikä sen estävää vaikutusta voida poistaa ilman kohtuuttomia lisäkustannuksia tai kohtuutonta ajanhukkaa. Tällainen tapahtuma voi olla sota, kapina, sisäinen levottomuus, viranomaisen suorittama pakko-otto tai takavarikko julkiseen tarpeeseen, tuonti- tai vientikielto, luonnonmullistus, yleisen liikenteen tai energiajakelun keskeytys, työselkkaus tai tulipalo tai muu vaikutuksiltaan yhtä merkittävä ja epätavallinen sopijapuolista riippumaton syy.
Vuokralainen ei ole oikeutettu vuokranalennukseen tai vuokravapautukseen tilanteessa, jossa viranomaiset rajoittavat tiloissa tapahtumaa toimintaa koronaepidemian johdosta esimerkiksi etäopetukseen siirtymisen muodossa.
Jos sopimusvelvoitteen toteuttaminen viivästyy ylivoimaisesta esteestä, sopimusvelvoitteen täyttämisen aikaa jatketaan niin paljon kuin kaikki tapaukseen vaikuttavat olosuhteet huomioon ottaen on pidettävä kohtuullisena. Lähtökohta on, että ylivoimaisen esteen päättyessä sopimusvelvoitteet palaavat sopimuksen mukaisiksi.
Sopijapuolten on viipymättä ilmoitettava ylivoimaisesta esteestä toiselle sopijapuolelle uhalla, että sopijapuoli muutoin menettää oikeuden vedota ylivoimaisen esteen muodostamaan perusteeseen olla täyttämättä sopimusvelvoitteitaan. Samoin sopijapuolen on viipymättä ilmoitettava sanotun es-teen lakkaamisesta, jonka jälkeen sopijapuolten on viimeistään sovittava esteen vaikutuksista sopimusvelvoitteiden täyttämiseen.
20. MUUT YHTEISET TILAT
Kuormaus- ja purkualueet sekä huoltokäytävät tulee pitää vapaina eikä niitä saa käyttää tavaransäilytystiloina. Vuokralaisen tulee välittömästi siirtää saapuvat tavaransa omiin tiloihinsa. Jos vuokralainen jättää tavaroita yhteisiin tiloihin eikä poista niitä kirjallisen kehotuksen jälkeen, on Vuokranantajalla oikeus poistaa ja varastoida tavarat Vuokralaisen kustannuksella.
21. TILAT VUOKRASUHTEEN PÄÄTTYESSÄ
Vuokrasuhteen päättyessä on Vuokralaisen luovutettava tilat vuokranantajan hallintaan luonnollista kulumista lukuun ottamatta siinä kunnossa kuin ne olivat vuokrasuhteen alkaessa, ellei toisin sovita tai ole muutos- ja lisätöiden osalta toisin sovittu. Liitteessä 5.3 sovitut ennen hallinnanluovutusta sovitut muutostyöt jäävät vuokranantajan omaisuudeksi vuokrasuhteen päättyessä ilman eri korvausta.
Vuokra-ajan alkaessa ja päättyessä pidetään tiloissa yhteinen katselmus. Katselmuksessa mahdollisesti todetut sellaiset puutteellisuudet ja viat, jotka eivät johdu luonnollisesta kulumisesta, on Vuokralaisen välittömästi korjattava.
Vuokranantaja on oikeutettu Vuokralaisen kustannuksella suorittamaan vaadittavat puhdistus- ja korjaustyöt, jotka ovat aiheutuneet tavanomaisen kulumisen ylittävien jälkien poistamisesta, mikäli Vuokralainen laiminlyö mainitut työsuoritukset. Vuokranantaja on oikeutettu tyhjentämään vuokrakohteen Vuokralaisen kustannuksella, mikäli Vuokralainen laiminlyö velvollisuuttaan tyhjentää vuokrakohde omistamastaan irtaimistosta vuokrasuhteen päättyessä.
22. YMPÄRISTÖVASTUUT
Vuokralainen sitoutuu toiminnassaan noudattamaan voimassa olevia ympäristönsuojeluun liittyviä säännöksiä ja toimimaan huoneistoa käyttäessään kestävän kehityksen periaatteet ja ympäristön huomioon ottavalla tavalla.
Mikäli Vuokralaisen toiminnasta aiheutunutta saastumista ilmenee, suoritetaan puhdistus viranomaisten vaatimassa laajuudessa Vuokralaisen kustannuksella.
23. SOPIMUKSEN MUUTTAMINEN
Sopimusosapuolet voivat muuttaa tätä sopimusta kirjallisesti; muut muutokset ovat mitättömiä. Muutokset tulevat voimaan, kun molemmat sopimusosapuolet ovat ne asianmukaisesti hyväksyneet ja allekirjoittaneet toimivaltaisten edustajiensa toimesta.
24. ALIVUOKRAUS
Vuokralaisella on oikeus vuokrata tiloja edelleen alivuokralaiselle, joka kuuluu kaupungin organisaatioon, ilmoitettuaan siitä etukäteen kirjallisesti vuokranantajalle. Alivuokraustilanteessa Vuokralainen on kuitenkin edelleen vastuussa tämän sopimuksen velvoitteista myös alivuokraamiensa tilojen osalta.
25. SOPIMUKSEN SIIRTO KOLMANNELLE OSAPUOLELLE
Vuokalainen ei saa ilman vuokranantajan erikseen antamaa kirjallista lupaa siirtää vuokraoikeuttaan.
26. SOVELLETTAVA LAKI JA ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN
Ellei tässä sopimuksessa ole toisin sovittu, sovelletaan sopimukseen lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (LHLV 482/95) siihen myöhemmin tehtävine muutoksineen.
Tähän sopimukseen sovellettava kieli on suomen kieli.
Tähän sopimukseen sovelletaan Suomen lakia, ei kuitenkaan sen lainvalintaa koskevia säännöksiä.
Sopimuksesta johtuvat erimielisyydet pyritään ensi sijassa ratkaisemaan sopijapuolten välisin neuvotteluin. Sopimuksesta johtuva riita, jota ei pystytä ratkaisemaan neuvotteluteitse, ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
LIITTEET
Tähän sopimukseen kuuluvat varsinaisen sopimuslomakkeen lisäksi seuraavat liitteet.
Liite 2 Vuokrattavat piha-alueet
Liite 5.1 Pohjapiirustukset
Liite 5.2 Vuokralaisen tilat muutostöiden jälkeen
Liite 5.3 Suoritettavat muutostyöt
Liite 5.4 Vuokranantajan rakentama hissi sekä porrasrakenne
Liite 5.5 Hankintaraja- ja ylläpidon vastuunjakotaulukko
Sopijapuolet hyväksyvät, että sopimukseen sovelletaan Kiinteistöpalvelujen yleisiä laatuvaatimuksia KiinteistöRYL 2009, vaikka asiakirjaa ei ole liitetty tämän sopimuslomakkeen liitteeksi.
27. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi (2) yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle.
Turussa ___.___.2021
TURUN KAUPUNKI
_____________________
[xxxx]
Kiinteistö Oy Doctus
_____________________
[xxxx]
HYRESAVTAL Utkast [01].[10].2021
1. AVTALSPARTER
Hyresvärd
Kiinteistö Oy Doctus
FO-nummer: 2912739-8
Kontaktperson för hyresvärden:
SL Yhtiöt Oy /Pennanen Leena
leena.pennanen@slyhtiot.fi
Hyresgäst
Åbo stad, Lokalitetstjänsterna
FO-nummer: 0204819-8
Besöksadress: Slottsgatan 90, 20100 Åbo
Faktureringsadress:
Faktureringen sker som webbfaktura. Ytterligare information om webbfakturering: https://www.turku.fi/sv/fakturering
Hyresvärdens kontaktperson i ärenden som gäller hyresavtalet:
Lokalförvaltningschef Leevi Luoto
Tfn 050-5589 365
E-post: leevi.luoto@turku.fi
2. BAKGRUNDEN TILL OCH AVSIKTEN MED AVTALET
Åbo stad (nedan ”hyresgäst”) hyr av Kiinteistö Oy Doctus (nedan ”hyresvärd”) för sitt bruk skollokaler och deras gårdsområden, som anvisats i bilaga 2. Hyresgästen och hyresvärden (båda nedan ”parter”) kommer genom detta avtal om överens om uthyrning av lokaler.
3. KONTAKTPERSONER
I punkt 1 i avtalet har kontaktpersoner för båda parterna utsetts. Kontaktpersonernas uppgift är att följa upp och övervaka att avtalet genomförs samt informera om ärenden i anknytning till avtalets verkställande. Ifall man inte annat bestämts, har kontaktpersonen inte rätt att göra ändringar i avtalet.
Avtalsparten ska utan dröjsmål skriftligen meddela om en ändring av kontaktperson till den andra avtalspartens kontaktperson.
4. GRUNDEN FÖR HYRESAVTALET
Detta hyresavtal grundar sig på beslut av Åbo stadsstyrelse xx.xx.2021 § xx.
5. HYRESOBJEKT
Hyresgästen hyr undervisningslokaler sammanlagt [5.348 m2] lägenhetsyta på adressen Smedsgatan 1 i L-flygeln i skolbyggnaden. De uthyrda lokalerna har anvisats i bottenplanen som har bifogats som bilaga 5.1. I bilaga 5.2 anvisas hyreslokalerna efter hyresgästens ändringsarbeten.
Hyran grundar sig på yta.
På gårdsområdet för fastigheten (853-3-19-8) har anvisats områden som hyresgästen använder för trafik, rast- och parkeringsplatser enligt bilaga 2. Hyresgästen betalar inte separat hyra för gårdsområdet eller bilplatserna. Hyresgästen ansvarar för att gårdsområdet och lekredskapen möter säkerhetskraven som gäller deras bruk.
5.1 Ändringsarbeten som görs i hyresobjektet innan början av hyresförhållandet
Hyresgästen har beställt en kostnadsberäkning för ändringsarbetena (bilaga 5.3). Anskaffningspriset i kostnadsberäkningen används som takpris vid genomförandet av ändringsarbetena. Därtill får hyresvärden bygga schakt för hissar och trappuppgångar enligt bilaga 5.4. Kostnaderna för schakt för hissar och trappuppgångar är inte en del av ändringsarbetena som hyresgästen betalar för, utan kostnaderna för schakten för hissar och trappuppgångar betalas av hyresvärden.
Eftersom planeringen var bristfällig och pågående då genomförandet av ändringsarbetena inleddes, kom hyresgästen och hyresvärden överens om att takpriset inte lyfts utan att ifall kostnaderna eventuellt ökar, ändras antalet ändringsarbeten efter att planeringen färdigställts så att takpriset förblir på den ursprungliga nivån. De lokaler som inte blir ändrade ska avtalsparterna sinsemellan komma överens om. Lokalerna genomförs enligt de faktiska kostnaderna, om vilka hyresvärden ger hyresgästen en tillförlitlig utredning om efter att ändringsarbetena har genomförts.
Hyresvärden hyr ut lokalerna så att de är färdiga att tas i bruk för det användningssyfte som bestäms i punkt 6 i avtalet. Hyresvärden har dock rätt att i hyresobjektet göra små efterarbeten, mätningar och test i anknytning till hustekniken, eller motsvarande åtgärder efter att besittningen överlåtits, utan skyldighet att uppbära sänkt hyra eller ersätta kostnaden till hyresgästen.
Hyresgästen kan inte neka till att godkänna hyresobjektet om eventuella små efterarbeten inte förhindrar eller begränsar hyresgästen från att idka verksamhet i objektet. Hyresgästen är förpliktad att granska hyresobjektet i samband med överlåtandet av besittningen.
Eftersom både ändringsarbetena och byggandet av ett hisstorn eller ett trapptorn kräver bygglov, är beredskapen till ibruktagning villkorlig tills bygglov beviljas innan [januari] år 2022. Ifall bygglov inte fås innan slutet av [januari] 2022, skjuts färdigställandet av ändringsarbetena fram med samma tid som bygglovet är fördröjt från slutet av [januari] 2022. Schaktet för hiss och trappuppgång genomförs som en lätt utrymningsväg eller annan motsvarande temporär konstruktion, tills det är möjligt att bygga en bestående lösning efter att bygglov beviljats.
Hyresvärden uppbär kostnaderna för ändringsarbetena som en tilläggshyra med en summa som motsvarar 10 % av de totala kostnaderna för ändringsarbetena under hyresavtalsperioden.
Hyresgästen har rätt att delta i planeringsmöten och entreprenadsmöten. Om ändringsarbetenas kostnader ges en tillförlitlig förklaring till hyresgästen.
Beträffande ändringsarbeten som hyresvärden genomfört innan början av hyresperioden, har tabellen för anskaffningsgränser utarbetats och i samband med denna en tabell för ansvarsfördelningen gällande underhållskostnader.
6. ANVÄNDNINGSSYFTE
Lokalerna hyrs för undervisningsbruk och tillhörande lokaler enligt bilagorna 2 och 5.
Parterna konstaterar att Åbo stad har idkat undervisningsverksamhet i lokalerna och känner objektet. Hyresgästen ansvarar för att lokalerna möter kraven på undervisningslokaler enligt författningar och myndighetsbestämmelser.
De hyrda lokalernas användningssyfte under hyresperioden ska motsvara det som bestäms i detta avtal och lokalerna ska möta de krav på undervisningslokaler som bestäms i författningar, myndighetsbestämmelser och de gällande kvalitetskraven, som var i kraft vid den tidpunkt då hyresavtalet inleddes.
Hyresgästen ansvarar för de myndighetslov och anmälningar som verksamheten kräver. Vid bestämmandet av hyran har parterna beträffande reparations- och underhållsansvaret kommit överens om att hyresgästen ansvarar för att kraven på hens verksamhet i lokalen möts och att slitage, belastning och reparationsbehov utöver naturligt slitage, som hyresgästens verksamhet orsakar i lokalen, ska ersättas av hyresgästen.
Hyresgästen ansvarar för det bygglov och dess kostnader som en ändring av användningssyftet innebär samt det arbete och de kostnader som ändringsarbeten på grund av ändring av användningssyfte ger upphov till.
7. GILTIGHET OCH UPPSÄGNING
Detta avtal träder i kraft då behöriga representanter för parterna har undertecknat det.
Avtalsperioden börjar [01].[07].2022. Hyresavtalet gäller för viss tid och upphör utan separat uppsägning 30.06.2027 ifall inte parterna har kommit överens om annat.
8. HYRESBELOPP
8.1 Bashyra för de lokaler som används enbart av hyresgästen
Kapitalhyran för de lokaler som används enbart av hyresgästen är 9,00 €/m2/mån. För den hyrda ytan [5 348] m2 blir månadshyran [48 132,00] €/månad, moms 0 %. Hyran beläggs med mervärdesskatt enligt den gällande skattesatsen.
Utöver den ovannämnda kapitalhyran uppbär hyresvärden av hyresgästen en tilläggshyra enligt punkt 5.1 för kostnaderna för ändringsarbeten. Kostnaderna för ändringsarbeten uppskattas uppgå till 3 086 000 euro (moms 0%), och med hyresvärdens avkastningsprocent (10%) tillagd är månadshyran som ska betalas för ändringsarbetena 56 576,67 euro. Summan på den tilläggshyra som uppbärs för ändringsarbetena preciseras enligt de utfallna kostnaderna för ändringsarbetet och enligt den slutliga hyresperioden. Tilläggshyran beläggs med momsskatt enligt den gällande skattesatsen.
Den totala hyran är således 104 708,67 €/månad, moms 0%.
Betalningsperioden är en (1) kalendermånad.
Betalningsplikten börjar då lokalerna överlåtits i hyresgästens besittning, dock inte innan hyrestiden inleds.
I kapitalhyran ingår separata kostnader för kapitalet, såsom fastighetsskatt och fastighetsförsäkring.
Hyresgästen skaffar på egen bekostnad för den del som hyresgästen hyr i flygeln L tjänster för fastighetsskötsel och skötsel av gårdsområden för det område som anvisas i bilaga 2. Hyresgästen ansvarar för därtill för kostnader för städtjänster, avfallshantering, passerkontroll och dataförbindelser i de lokaler som är enbart i hyresgästens användning.
8.2. Bruksavgifter
Hyresgästen ingår direkt med serviceproducenterna avtal för elförbrukning, uppvärmning och vattenbruk och svarar för deras kostnader. Hyresvärden bygger en mätare för området i flygeln L, så att man kan sluta ovannämnda avtal med serviceproducenterna för de hyrda lokalernas del.
8.3. Fakturering av bashyran
Hyran betalas månadsvis i förskott. Förfallodagen för betalningen av hyran är den femte (5) vardagen varje månad.
För försenad betalning av hyran eller andra separata avgifter uppbärs en dröjsmålsränta vars maximibelopp är det som bestäms i 4 a § 1 mom. i räntelagen.
Fakturerings-, levererings- eller andra motsvarade tillägg accepteras inte.
9. MERVÄRDESSKATT
Hyresvärden har ansökt om att bli momsskyldig för överlåtelse av nyttjanderätten av fastigheten på det sätt som avses i mervärdesskattelagen.
På bashyran och brukskostnaderna läggs mervärdesskatt enligt den gällande skattesatsen.
Hyresgästen förbinder sig till att utöva sådan verksamhet i hyreslokalerna som berättigar till avdrag eller återbäring enligt mervärdesskattelagen. Om det sker förändringar i användningen av hyreslokalerna som beror på hyresgästen och på grund av vilka hyresvärden blir tvungen att betala eller återbära mervärdesskatt med stöd av mervärdesskattelagen eller annan lag eller bestämmelse, är hyresgästen förpliktad att ersätta hyresvärden för skatt och övriga kostnader i anknytning till skatten till en motsvarande summa med lagenliga räntor.
Hyresgästen förbinder sig till att omedelbart meddela hyresvärden ifall användningssyftet för de hyrda lokalerna ändras.
10. HÖJNING AV HYRAN
10.1 Övriga hyrestillägg
Om en ny skatt eller avgift genom lagstiftningen eller offentliga förvaltningens åtgärder kommer att gälla fastigheten (byggnaden) efter att hyresförhållandet trätt i kraft, kan hyresvärden lägga till kostnaderna som detta föranleder, för de uthyrda lokalernas del, till hyresbeloppet som uppbärs av hyresgästen.
11. HYRESGARANTI
Parterna har kommit överens om att hyresgästen inte överlåter en separat garanti som gäller uppfyllandet av de skyldigheter som hyresavtalet ger upphov till.
12. SKÖTSEL OCH UPPRÄTTHÅLLANDE AV LOKALEN SAMT LOKALENS SKICK
12.1 Hyresvärdens skyldigheter
12.1.1 Fastighetsskötsel och underhåll samt reparationsarbeten
Hyresvärden ansvarar för kostnaderna för disponenttjänster för objektet samt för anskaffningen av underhålls- och reparationstjänster och kostnaderna för dessa. För tydlighetens skull konstateras att kostnaderna för ändringsarbeten som överenskommits i bilaga 5.3, faktureras under avtalsperioden som tilläggshyra av hyresgästen enligt punkt 5.1 i avtalet.
Hyresvärden ansvarar för skötsel, underhåll och renovering av eventuella konstruktioner som betjänar användningen av hyresobjektet i uteområdet. Hyresgästen ansvarar för eventuella konstruktioner som hen upprättat på gårdsområdet samt skötsel, underhåll och renovering av dessa.
Hyresvärden ansvarar på sin bekostnad för reparation, underhåll och sanering av objektets klimatskal, konstruktioner samt VVS- och elapparater i anknytning till fastigheterna.
Hyresvärden ansvarar för upprätthållandet av lokalernas brandsäkerhet och reparationer enligt de krav som ställs av myndigheter och brandförsäkringsföretaget samt eventuella nya myndighetsbestämmelser och de kostnader som de orsakar. Hyresgästen ansvarar för att myndighetsbestämmelserna följs gällande placeringen av dennas egen lösa egendom.
Ifall myndigheten på hyresgästen ställer krav som gäller de fysiska förhållandena beträffande hyresobjektet och som rör de skyldigheter som är på hyresvärdens ansvar, ska hyresgästen omedelbart meddela om detta eller ett hot om detta till hyresvärden, som utan dröjsmål är förpliktad att vidta reparationsåtgärder eller andra åtgärder på det sätt som myndigheterna förutsätter. Hyresvärden är förpliktad att lägga fram tillräckligt starka bevis på att hyresobjektet möter de krav på hälsa och säkerhet som ställs på en arbetsplats.
Parterna konstaterar att hyresgästen känner till situationen med inomhusluften i objektet samt godkänner objektet i det skick det var i början av hyresavtalet.
Gällande hälsosam och säker inomhusluft förutsätts att lokalerna uppfyller paragraferna 32, 33, 34 i arbetarskyddslagen 738/2002 och i tillämpliga delar paragraferna 9 och 10 i statsrådets förordning om krav för säkerhet och hälsa på arbetsplatsen 577/2003 samt uppfyller de krav på inneluftsförhållanden i skolor som bestäms i social- och hälsovårdsministeriets förordning om sanitära förhållanden i bostäder och andra vistelseutrymmen samt om kompetenskrav för utomstående sakkunniga 545/2015. Om ovannämnda lagar och förordningar uppdateras, ska detta beaktas i behandlingen av kontakter gällande försämrad inneluft som framkommit efter att hyresavtalet utarbetats.
Staden ansvarar för behandlingen av anmälningar om problem med inomhusluften och utredningar i anknytning till problem med inomhusluften och kostnaderna för dessa utredningar. Hyresvärden ansvarar för eventuella reparationer och deras kostnader. Gällande de eventuella åtgärder som en anmälan om problem med inomhusluften ger upphov till, bestäms separat av parterna sinsemellan.
12.1.2 Kvalitetskrav som gäller fastighetsskötseln och hyresobjektets kondition
Hyresvärden förbinder sig till att upprätthålla konditionen hos hyresobjektet och andra lokaler som tjänar dess användning så att dess kondition hålls på en god nivå under hela hyresperioden.
12.1.3 Hyresvärdens åtgärder vid fel och brister som orsakar skaderisk eller livsfara
Hyresvärden är skyldig att utan dröjsmål meddela kunden som använder lokalerna och hyresgästen om fel och brister som upptäckts i samband med skötandet av de uppgifter som faller på hyresvärdens ansvar och som orsakar olägenhet eller skaderisk för användarna eller äventyrar arbetssäkerheten för hyresgästens anställda. Om felet eller bristen kan orsaka livsfara, har hyresvärden rätt och skyldighet att avgränsa det farliga området och om det inte är möjligt, med informationstavlor eller andra skyltar guida byggnadens användare så att det farliga stället på ett säkert sätt kan undvikas.
12.2 Hyresgästens plikter
Till hyresgästens ansvar hör skötseln och kostnaderna för skötseln av uteområden till vilket hör t.ex. renhållning av uteområden, snöarbeten, halkbekämpning och grönarbeten. Ovannämnda och övriga arbeten på hyresgästens ansvar, innehåller även brådskande reparations- och underhållsarbeten, snöarbete och halkbekämpning.
Skötselklassen för fastighetsskötseln på uteområden ska enligt Fastighetstjänsternas allmänna kvalitetskrav i enlighet med KiinteistöRYL 2009 vara A1 vid ingångar och gångar och A2 på andra områden.
Hyresgästen förbinder sig att utföra eller anskaffa hyresobjektets fastighetsskötsel enligt villkoren i detta avtal och dess bilagor, allmänna avtalsvillkor för fastighetsskötselbranschen (KP YSE 2007) och enligt de allmänna kvalitetskraven (KiinteistöRYL 2009, kapitel 2 Käyttäjäpalvelut exkluderat). I fastighetsskötseln ska god sed följas.
Hyresvärden ska omedelbart reagera på de meddelanden om fel och alarm som kommer från hyresobjektet.
Hyresgästen ansvarar för kostnader för städtjänster, avfallshantering, passerkontroll och datatrafikförbindelser i de inre lokaler som är i hyresgästens uteslutande användning.
Hyresgästen svarar för underhåll, service och förnyandet av de maskiner, apparater och den lösa egendomen som denna anskaffat till byggnaden.
Hyresgästen är förpliktad att sköta objektet omsorgsfullt och se till att objektets användare följer objektets ordningsregler och andra bestämmelser i anknytning till objektets användning samt annat som stadgats eller bestämts beträffande bevarande av hälsa, renlighet och ordning.
Hyresgästen är skyldig att utan dröjsmål meddela hyresvärden om fel och brister.
12.3 Förfarande då hyresgästen försummar sina plikter
Om parterna har meningsskiljaktigheter gällande fastighetsskötseln, slutresultatet för underhållet eller försummandet av dessa, har hyresvärden rätt att inom två veckor sammankalla uppföljningsgruppen.
Om hyresgästen inte har åtgärdat orsaken till reklamationen som i uppföljningsgruppen av båda parterna har ansetts vara skäligt att göra inom en rimlig tidsperiod, har hyresvärden rätt att på hyresgästens bekostnad låta utföra de arbeten som krävs för att åtgärda felet som anges i reklamationen. Hyresvärden ska då meddela om åtgärden till hyresgästen en vecka innan arbetet inleds.
12.4 Skötsel av avvikelser och reklamationer
De fel eller avvikelser som hyresgästen eller kunder som använder fastigheten lagt märke till i kvaliteten av fastighetsskötseln, underhållet eller reparationsarbetena, ska hyresvärden korrigera utan dröjsmål och på eget initiativ.
Reklamationer och avvikelser meddelas till hyresvärden. Hyresvärden meddelar att denna fått meddelandet och reparerar bristen utan dröjsmål. Hyresvärden rapporterar om åtgärdandet av en avvikelse eller reklamation och hyresgästen godkänner de genomförda åtgärderna. Informationen om avvikelser utnyttjas för att utveckla verksamheten.
Reklamation om avvikelse eller fel kan göras skriftligen eller elektroniskt per e-post t.ex. till den person/den e-postadress som hyresvärden uppgett.
12.5 Förfarande då hyresvärden försummar sina plikter
Om parterna har meningsskiljaktigheter gällande slutresultatet för fastighetsskötseln, underhållet eller renoveringsarbeten eller försummandet av dessa, är hyresvärden förpliktad att inom två veckor sammankalla uppföljningsgruppen, om hyresgästen så kräver.
Om hyresvärden inte har åtgärdat orsaken till reklamationen som i uppföljningsgruppen av båda parterna har ansetts vara skäligt att göra inom en rimlig tidsperiod, har hyresgästen rätt att på hyresvärdens bekostnad låta utföra de arbeten som krävs för att åtgärda felet som anges i reklamationen. Hyresgästen ska då meddela om åtgärden till hyresvärden en vecka innan arbetet inleds.
13. AVBROTT I VERKSAMHETEN OCH DESS PÅFÖLJDER
Ifall hyresgästens verksamhet i en del av hyresobjektet avbryts eller på ett väsentligt sätt störs i hyresobjektet på grund av ett fel eller en brist som ligger på hyresvärdens ansvar, har hyresgästen rätt till sänkt hyra i en omfattning som motsvarar den störning som bristen eller felet orsakar under den tid som avbrottet eller störningen pågår.
Hyressänkningens summa motsvarar den del av hyresobjektet vars användning på grund av ett fel eller en brist är förhindrad. Ifall felet, problemet eller bristen hindrar användningen av de hyrda lokalerna för det bruk de är ämnade för, motsvarar hyressänkningen summan för hela kapitalhyran. Avbrottets eller störningens längd räknas baserat på de hela dygn som verksamheten varit förhindrad.
Hyresvärden kan i ovannämnda situationer undvika en hyressänkning, ifall hyresvärden på egen bekostnad för hyresgästen ordnar ersättande lokaler som motsvarar de nuvarande och är på samma nivå, förutsatt att hyresgästen godkänner dem.
14. SKADESTÅNDSPLIKT
En avtalspart har rätt att få ersättning för direkt skada som den andra parten orsakat genom avtalsbrott. Om avtalsbrottet är en följd av uppsåt eller grovt vållande, ansvarar den part som begått avtalsbrottet även för de direkta och indirekta skador som orsakats den andra parten.
Ersättningsansvaret gäller också sådana direkta personskador, sakskador och ekonomiska skador, för vilka hyresgästen eller hyresvärden är ersättningsskyldiga till en tredje part och som uppstått som en följd av att hyresgästen eller hyresvärden försummat sina avtalsplikter.
Hyresgästen svarar dock för sådan skada som hyresgästens verksamhet i objektet orsakat, med undantag av imageproblem på grund av undersökningar av inomhusluften.
Hyresvärden ansvarar för begränsningar, brister eller oregelbundenheter i distributionen av värmeenergi, el eller vatten och skador som uppstår på grund av dessa, endast om de uppstått som en följd av hyresvärdens uppsåt eller försummandet av uppgifter som faller på hyresvärdens ansvar. Ifall hyresobjektet eller en del av det inte kan användas på grund av ovannämnda brister i förrättningen av värmeenergi, el eller vatten eller andra motsvarande brister, har hyresgästen dock rätt att bli befriad från betalningen av hyran eller få hyran sänkt till en skälig nivå för den tid som hyresobjektet eller en del av det inte har kunnat användas.
För tydlighetens skull konstateras att skadeståndsplikten som beskrivs i denna punkt gäller under hela den tid avtalet är i kraft.
15. ÄNDRINGSARBETEN SOM UTFÖRS AV HYRESGÄSTEN UNDER HYRESFÖRHÅLLANDET
Hyresgästen får inte göra ändrings- och reparationsarbeten på objektet utan Hyresvärdens skriftliga tillstånd.
Hyresgästen står för de kostnader som operativa tilläggs- och ändringsarbeten medför samt för ansökan av och kostnader för eventuella nödvändiga myndighetslov. Hyresgästen får ingen ersättning för ändringsarbeten då hyresavtalet upphör. Om inte något annat bestämts, blir de fasta delar som hyresgästen genomfört som tilläggs- och ändringsarbeten i objektet, hyresvärdens egendom efter att hyrestiden upphör och hyresgästen har inte rätt att få ersättning för dem. Om hyresgästen har installerat maskiner eller apparater i lokalen, ska hyresgästen efter att hyrestiden upphört på hyresvärdens uppmaning reparera de spår och skador som detta förorsakat på ett sätt som hyresvärden godkänner. Ifall hyresgästen har installerat egna maskiner eller apparater i fastigheten, ansvarar hyresgästen för underhåll, service och förnyande av dessa.
Hyresgästen har rätt att fästa reklamskyltar på fastighetens ytterväggar eller i dess korridorer efter att ha fått de nödvändiga myndighetsloven. Efter att hyrestiden upphör är hyresgästen skyldig att avlägsna de plåtar och reklamskyltar samt reparera de skador och spår som de orsakat på fastigheten.
Vid fästandet av apparaterna ska hyresvärdens anvisningar följas.
16. REPARATIONS- OCH ÄNDRINGSARBETEN SOM UTFÖRS AV HYRESVÄRDEN UNDER HYRESTIDEN
Hyresvärden har rätt att under hyresförhållandet låta göra vanliga reparations- och ändringsarbeten i hyreslokalerna utan att hyresgästen får ersättning för den tid som arbetena utförs. Hyresvärden får göra reparations- eller ändringsarbeten i de hyrda lokalerna om detta meddelats på förhand till hyresgästen senast fyra veckor (4) innan arbetet inleds. Hyresvärden ska sträva efter att utföra vanligt underhåll vid tidpunkter som orsakar minst olägenhet och störning för hyresgästens verksamhet. Underhållsarbeten ska utföras vid en tidpunkt som man tillsammans kommit överens om. Undantag är arbeten som kräver brådskande reparation som man kan ta itu med omedelbart. Om reparationsarbeten som på ett väsentligt sätt stör användningen av lokalen bör meddelas minst sex månader innan arbetet inleds och hyresgästen har rätt att få sänkt hyra för den tid som reparationsarbetet pågår.
17. FÖRSÄKRINGAR
Hyresgästen ansvarar för riskerna beträffande egendom och ansvar i anknytning till verksamheten samt för att hyresgästens egendom i hyresobjektet är försäkrad.
Hyresvärden ansvarar för tecknandet av en fastighetsförsäkring.
18. OFOG SOM RIKTAR SIG TILL BYGGNADEN
Hyresvärden ansvarar för de kostnader som orsakats av ofog mot byggnaden.
Hyresgästen ansvarar för ofog som gjorts i inomhus i de hyrda lokalerna som hyresgästen besitter. Om hyresvärden reparerar spår av ofog som faller på hyresgästens ansvar, ska hyresvärden först på förhand be om hyresgästens godkännande för reparationernas omfattning och kostnader, med undantag av brådskande reparationer.
Om ofoget riktat sig till egendom som ägs av hyresgästen eller egendom som den installerat i fastigheten, ansvarar hyresgästen för reparationskostnaderna.
19. FORCE MAJEURE
Principen för befrielse (force majeure) är en ovanlig händelse som påverkar den ifrågavarande situationen och är en händelse har skett efter att avtalet ingåtts och hindrar genomförandet av avtalet. Händelsen är en sådan händelse som avtalsparterna inte haft orsak att beakta vid inledandet av avtalet och är beroende av avtalsparterna, och dess hindrande verkningar kan inte avlägsnas utan orimliga tilläggskostnader eller orimlig tidsanvändning. En sådan händelse kan vara t.ex. krig, uppror, inre oroligheter i landet, kvarstad eller tvångsbeslagtagning genomförd av myndigheter för offentligt bruk, förbud mot import eller export, naturkatastrofer, avbrott i den allmänna trafiken eller energidistributionen, arbetstvist eller brand eller annan till sin verkan lika betydande och ovanlig orsak som inte beror på avtalsparterna.
Hyresgästen har inte rätt till sänkt hyra eller att bli befriad från betalning av hyran i en situation då myndigheterna begränsar verksamheten i lokalerna på grund av coronaepidemin, t.ex. genom att besluta om övergång till distansundervisning.
Om genomförandet av avtalsplikten fördröjs på grund av force majeure, förlängs tiden för att genomföra avtalsplikten så länge som anses vara skäligt med beaktande av de förhållanden som har en inverkan på fallet. Utgångspunkten är att då force majeure upphör kommer avtalsförpliktelserna att återgå till det som bestäms i avtalet.
Avtalsparterna ska utan dröjsmål meddela om force majeure till den andra avtalsparten under hot att parten i annat fall mister sin rätt att åberopa force majeure-principen och rätten att befrias från avtalsplikterna på basis av denna princip. På samma sätt ska avtalsparterna utan dröjsmål anmäla om att det ifrågavarande hindret har upphört existera, efter vilket parterna senast ska komma överens om hindrets inverkan på avtalsvillkorens uppfyllelse.
20. ÖVRIGA GEMENSAMMA LOKALER
Lastnings- och rivningsområdena samt servicegångarna ska hållas fria och får inte användas som förvaringsområden. Hyresgästen ska omedelbart flytta levererade varor till de egna lokalerna. Om hyresgästen lämnar kvar varor i de gemensamma lokalerna och inte flyttar bort dem trots en skriftlig uppmaning, har hyresvärden rätt att avlägsna sakerna och flytta dem till ett förråd på hyresgästens bekostnad.
21. LOKALERNA I SLUTET AV HYRESFÖRHÅLLANDET
Då hyresavtalet upphör ska hyresgästen överlämna lokalerna till hyresvärden i det skick de var vid början av hyresavtalet bortsett från naturligt slitage, om inte annat bestäms eller har bestämts för ändrings- eller tilläggsarbetens del. De ändringsarbeten som man kommit överens om i bilagan 5.3 innan överlåtandet av besittningen blir hyresvärdens egendom efter att hyresförhållandet upphört, utan någon separat ersättning.
Då hyrestiden börjar och upphör förrättas en gemensam syn av lokalerna. Om brister eller fel som inte beror på normalt slitage upptäcks i samband med synen, ska hyresgästen omedelbart åtgärda dessa.
Hyresvärden är berättigad till att på hyresgästens bekostnad göra de nödvändiga rengörings- och reparationsarbeten som orsakats som en följd av rengöringen eller korrigeringen av fel som överskridit gränsen för normalt slitage, ifall hyresgästen försummat ifrågavarande arbetsprestationer. Hyresvärden är berättigad att på hyresgästens bekostnad tömma hyresobjektet, ifall hyresgästen försummar sin plikt att tömma hyresobjektet på sin egendom då hyresavtalet upphör.
22. MILJÖANSVAR
Hyresgästen förbinder sig att i sin verksamhet följa de gällande bestämmelserna i anknytning till miljöskydd och ta i beaktande principerna för hållbar utveckling och miljön vid användningen av lokalen.
Ifall det framkommer att hyresgästens verksamhet orsakat en förorening, genomförs rengöring på hyresgästens bekostnad i den omfattning som myndigheten kräver.
23. ÄNDRING AV AVTALET
Avtalsparterna kan endast skriftligt göra ändringar i Avtalet; övriga ändringar är ogiltiga. Ändringarna träder i kraft då båda avtalsparterna har godkänt dem på vederbörligt sätt och de har undertecknats av behöriga representanter för båda avtalsparterna.
24. UNDERUTHYRNING
Hyresgästen har rätt att hyra ut lokalerna vidare till en underhyresgäst som hör till stadens organisation, efter att skriftligt ha meddelat hyresvärden. I situationer där lokalen hyrs ut till en tredje part är hyresgästen dock fortfarande ansvarig för de skyldigheter som bestäms i avtalet också för de underuthyrda lokalernas del.
25. ÖVERFÖRING AV AVTALET TILL TREDJE PART
Hyresgästen får inte utan ett separat skriftligt tillstånd av hyresvärden, överföra sin hyresrätt till en tredje part.
26. LAGRUM SOM TILLÄMPAS OCH AVGÖRANDE AV MENINGSSKILJAKTIGHETER
Ifall inte annat bestäms i detta avtal, tillämpas på avtalet lagen om hyra av affärslokal (482/1995) med de uppdateringar av lagen som senare gjorts.
Språk som tillämpas på detta avtal är finska.
På avtalet tillämpas Finlands lag med undantag av dess lagvalsbestämmelser.
Man strävar efter att i första hand lösa meningsskiljaktigheter som uppstår på grund av avtalet genom förhandlingar mellan avtalsparterna. En tvist som uppstår som följd av avtalet och som inte kan lösas via förhandlingar, löses av tingsrätten i Egentliga Finland som första rättsinstans.
BILAGOR
Till detta avtal hör utöver den egentliga avtalsblanketten följande bilagor:
Bilaga 2 Gårdsområden som uthyrs
Bilaga 5.1 Planritningar
Bilaga 5.2 Hyresgästens lokaler efter ändringsarbeten
Bilaga 5.3 Ändringsarbeten som utförs
Bilaga 5.4 Hiss och trappkonstruktion som byggts av hyresvärden
Bilaga 5.5 Ansvarsfördelningstabell gällande anskaffningsgränser och underhåll
Avtalsparterna godkänner att på avtalet tillämpas de allmänna kvalitetskraven i KiinteistöRYL 2009, trots att dokumentet inte har bifogats till denna avtalsblankett som bilaga.
27. DATUM OCH UNDERSKRIFTER
Två (2) identiska exemplar har uppgjorts av detta hyresavtal, ett till vardera parten.
Åbo _____/____20_____
ÅBO STAD
_____________________
xxxx
Kiinteistö Oy Doctus
_____________________
[xxxx]