Tonttipalvelut, Matti Kotiniemi, 5.8.2012

Turun kaupunki on laatinut asemakaavanmuutosehdotuksen 37/2008 ”Munttismäki” Kärsämäen kaupunginosaan. Asemakaavanmuutoksella kaavoitetaan alueelle uusia pientalotontteja sekä kaupungin että yksityisen omistamalle maalle. Kiinteistö Oy Kärsämäen Kartano omistaa kaava-alueella tontin Kärsämäki-24-28 erottamattoman määräalan Kärsämäki-24-28-M501 (853-84-24-28-M501), josta ollaan muodostamassa tonttia Kärsämäki-24-34 (853-84-24-34), os. Hiidenkatu 7.

1.2.2012 päivätyn ja 10.4.2012 muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen mukaisesti muodostettavan tontin Kärsämäki-24-34 käyttötarkoitus muutetaan teollisuustontista pientalotonttien korttelialueeksi. Korttelialueelle sijoitetaan yhteensä 28 pientalotonttia (AO-3), joten maanomistajan ja kaupungin välillä edellytetään maankäyttösopimuksen laatimista.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Maankäyttösopimuskorvausta määritettäessä on jouduttu ottamaan huomioon Maankäyttö- ja rakennuslain säädökset alueelle kaavoitettavien puisto- ja katualueiden siirtymisestä kaupungille. Koska kyseessä ei ole alueen ensimmäinen asemakaava, ei maanomistajaa koske katualueiden ilmaisluovutusvelvollisuus. Kaupungin hankkiessa kaavamuutoksen mukaiset katu- ja puistoalueet omistukseensa tontilta Kärsämäki-24-34, tulee kaupungin korvata menetys kiinteistönomistajalle poistuvan kaavan mukaisen käyttötarkoituksen arvolla.

Kiinteistönomistajan kanssa käydyissä neuvotteluissa on todettu, että kaavamuutoksen tuottama arvonnousu asuintonttien osalta ja katu- ja puistoalueiden korvattava arvo ovat samassa suuruusluokassa niin tarkkaan, että niiden voidaan katsoa vastaavan toisiaan. Tämän vuoksi kiinteistönomistajan kanssa on päädytty yhteisymmärryksessä siihen, että maankäyttösopimuksen nojalla kaupungin omistukseen siirtyvien katu- ja puistoalueiden arvo vastaa kiinteistönomistajan korvattavaksi tulevaa arvonnousua.

Neuvottelutuloksen mukaisesti liitteenä olevan maankäyttösopimusluonnoksen mukaisesti erottamattomalle määräalalle Kärsämäki-24-28-M501 asemakaavamuutosehdotuksessa 37/2008 osoitetut, liitekarttaan M198 / 13.6.2012 merkityt katu- ja puistoalueet siirtyvät vastikkeetta Turun kaupungin omistukseen, eikä kiinteistönomistajalta peritä korvausta kaavamuutoksen tuottamasta arvonnoususta

Kiinteistönomistaja on ilmoittanut omalta osaltaan hyväksyvänsä ja allekirjoittavansa liitteenä olevan maankäyttösopimuksen.

Liite 1Maankäyttösopimusluonnos

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto: 

Ehdotus Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- että kaupunki hyväksyy ja allekirjoittaa liitteenä olevan Kärsämäen kaupunginosan korttelin 24. tontin 28 erottamatonta määräalaa M501 (853-84-24-28-M501) koskevan maankäyttösopimuksen.

- että liikelaitosjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

PäätösAsia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi esittelijän ehdotuksesta yksimielisesti tuotavaksi uudelleen johtokunnan käsittelyyn.

Perustelut:

Asia tulee selvittää ja sopia uudelleen sopimuksen laadintahetken jälkeen yhdyskuntarakentamiskustannuksissa tapahtuneen huomattavan nousun takia.

Tonttipalvelut, Matti Kotiniemi, 10.12.2012:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta palautti (Kilajk 15.8.2012 § 348) maankäyttösopimuksen takaisin valmisteluun. Johtokunta perusteli palauttamista sopimuksen laadintahetken jälkeen yhdyskuntarakentamiskustannuksissa tapahtuneella huomattavalla nousulla.

Kiinteistöliikelaitos on syksyn aikana tutkinut ehdotetun maankäyttösopimuksen laskentaperusteita sekä neuvotellut kiinteistönomistajan kanssa eri ratkaisutavoista. Kiinteistöliikelaitos katsoo em. toimenpiteiden jälkeen, että keväällä 2012 valmisteltu maankäyttösopimus, sen lopputulos alueluovutusten ja sopimuskorvauksen suhteen sekä siinä käytetyt laskentaperusteet pätevät edelleen. Kiinteistöliikelaitos perustelee kantaansa seuraavasti.

Kaupungin näkökulmasta tilanteeseen vaikuttaa heikentävästi se, että kyseessä ei ole alueen ensimmäinen asemakaava. Katualueiden ilmaisluovutusvelvollisuus koskee vain ensimmäisen asemakaavan mukaista katualuetta, joten tässä tapauksessa kaupungin täytyy lunastaa katualue itselleen. Sopimuskorvausta laskettaessa on lisäksi huomioitava se, että kaupungin lunastaessa katu- ja puistoalueet omistukseensa, on ne korvattava edellisen asemakaavan käyttötarkoituksen mukaisella arvolla; tässä tapauksessa teollisuustontin arvolla. Uudessa asemakaavassa määräalalle osoitetaan pientalotonttien lisäksi katu- ja puistoaluetta n. 45 % koko määräalan pinta-alasta. Kun katu- ja puistoalueiden arvo tulee määrittää teollisuusalueen mukaisella arvolla, muodostuu kaavamuutoksessa määräalalle osoitettavien katu- ja puistoalueiden arvoksi huomattava summa.

Koska katu- ja puistoalueiden arvo on nyt huomattava, tulisi omakotitonteista tulevan arvonnousun olla merkittävä, jotta kiinteistönomistajalle tulisi sellaista arvonnousua, joka olisi maankäyttösopimuksen mukaisesti korvattava. Liitteenä olevassa taulukossa on havainnollistettu määräalan arvonmuutosta. Taulukossa esitetään määräalan arvonnousu eri tonttihinnoin verrattuna poistuvan kaavan mukaisen käyttötarkoituksen arvoon eri tonttitehokkuuksin. Taulukosta selviää, että realistisilla tonttihinnoilla tapahtuu korvattavaa arvonnousua vain siinä tapauksessa, mikäli määräalan poistuvan kaavan mukainen teollisuuskäyttö jouduttaisiin syystä tai toisesta toteuttamaan vajaatehoisena. Arvonmuutoksen nollakohdissa esitettävät neliöhinnat kertovat lisäksi sen, että nollakohdan arvo on pienimmälläkin lähtöarvolla merkittävästi yli kaupungin alueella käyttämän omakotitonttien hintavyöhykkeen mukaisen neliöhinnan.

Kiinteistöliikelaitoksen näkemyksen mukaan maankäyttösopimuksen laadinta-aikana ei yhdyskuntarakentamiskustannuksissa ole tapahtunut sellaista muutosta, että sitä voitaisiin käyttää perusteena laskentaperusteiden tai tehtyjen laskelmien muutokselle.

Yhteenvetona kiinteistöliikelaitos katsoo, että maankäyttösopimuksen mukaisesti kaupungin omistukseen saatavien katu- ja puistoalueiden korvattava arvo vastaa kiinteistönomistajan kaavamuutoksesta seurauksena saatavaa arvonnousua. Tämän vuoksi ei ole löydettävissä päteviä perusteita muuttaa aiemmin esitettyä maankäyttösopimusluonnosta.

Liite 1Maankäyttösopimusluonnos

Oheismateriaali 1Määräalan arvonmuutos eri tehokkuusluvuin

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää; että:

- kaupunki hyväksyy ja allekirjoittaa liitteenä olevan Kärsämäen kaupunginosan korttelin 24. tontin 28 erottamatonta määräalaa M501 (853-84-24-28-M501) koskevan maankäyttösopimuksen, sekä

- liikelaitosjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.