Konsernihallinto kaupunkikehitysryhmä, maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen 6.2.2018:

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päätti 12.12.2017 § 399 esittää kaupunginhallitukselle, että 10.10.2017 päivätty ja 27.11.2017 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Kakolan torni” 2/2016 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Kakolan alueelle on viime vuosina tehty ja tulevaisuudessa tullaan tekemään sellaisia liikenne – ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimuksen laatimista.

Koska ”Kakolan torni” 2/2016 asemakaavanmuutosehdotusalueen maanomistus on käytännössä yhdellä omistajataholla, on neuvotteluissa päädytty ratkaisuun, jossa maankäyttösopimukseen sisällytetään kaikki asemakaavanmuutoksen myötä sovittavaksi tulevat asiat.

Maankäyttösopimus sisältää seuraavat asiakokonaisuudet:

1.   Tontinosakauppa ja sijoituslupa VIII kaupunginosan korttelissa 35

Kaupunki luovuttaa korttelin VIII-35 omistajille (Koy Kakola, As Oy Kakolan Torni, As Oy Kakolan Muuri, As Oy Kakolan Graniittilinna ja As Oy Kakolan Länsiselli) Anneksenpolusta (853-8-9903-0) asemakaavaehdotuksessa kortteliin 35 kuuluvaksi osoitetun noin 258 m²:n suuruinen määräalan, jonka arvo on 18.576 €. Lisäksi kaupunki antaa oikeuden sijoittaa kortteliin VIII-35 rakennettavien asuinrakennusten porras- ja parvekerakenteita yleiselle alueelle.

2.   Maanvaihdot korttelissa VIII-43

Kaupunki luovuttaa asemakaavaehdotuksessa yleisestä alueesta 8P (853-8-9903-0) noin 1180 m²:n suuruisen määräalan tontin VIII-33-2 omistajalle (Kiinteistö Oy Kakolan Lääninkallio, Turku) 85.032 € arvolla.

Kiinteistö Oy Kakolan Lääninkallio, Turku luovuttaa kaupungille asemakaavaehdotuksessa tontista VIII-33-2 Tiililinnanpolun yleiseksi alueeksi osoitetun noin 518 m²:n suuruisen määräalan 37.296 € arvolla.

3.   AL-2/RKY korttelin VIII-7 luovutus

Kaupunki luovuttaa Kakola Yhtiöt Oy:lle noin 1190 m²:n suuruisen määräalan yleisestä alueesta 853-8-9903-0 ja noin 781 m²:n suuruisen määräalan yleisestä alueesta 853-8-9901-0. Määräalat muodostavat yhdessä asemakaavaehdotuksen mukaisen korttelin VIII-7. Luovutuksen arvo on 440.000 €.

4.   Kakolankadun tukimuuri ja maanalainen pysäköintilaitos

Kakola Yhtiöt Oy toteuttaa kustannuksellaan kaupungin hyväksymien suunnitelmien mukaisesti Kakolankadun eteläosan rakentamisen edellyttämän tukimuurin. Alustavan kustannusarvion mukaan Kakolankadun tukimuurin rakentamiskustannus on noin 600.000 €. Tukimuuri toimii Kivimäenpuiston alle sijoittuvan pysäköintilaitoksen seinänä ja tulee sijaitsemaan korttelin VIII-7 ja Kivimäenpuiston alueella.

Kivimäenpuiston alle toteutettavan maanalaisen pysäköintilaitoksen paikoista tulee osoittaa 20 % yleiselle pysäköinnille. Maanalaisen pysäköintilaitoksen tila on jo aiemmin siirtynyt Kakola Yhtiöt Oy:n hallintaan maanvuokrasopimuksella, joka päättyy 31.12.2066.

5.   Maankäyttösopimuskorvaus kortteli VIII-33

Asemakaavanmuutosehdotuksessa kortteliin VIII-33 osoitetaan lisärakennusoikeutta yhteensä 560 k-m². Lisärakennusoikeuden johdosta maanomistajalle maksettavaksi tuleva maankäyttösopimuskorvaus kuitataan suoritetuksi osana Kakolankadun tukimuurin rakentamiskustannuksia. 

Maankäyttösopimuskokonaisuuden taloudellinen laskelma muodostuu seuraavaksi:

Kaupunki luovuttaa

Maanomistajat luovuttavat

Koska asemakaavanmuutoksen edellyttämät tontinosaluovutukset ovat käytännössä korttelirajojen tarkistuksia, on maapohjan neliömetrihintana käytetty 72 €/m². Korttelin VIII-33 osalla maankäyttösopimuskorvaus on määritetty arvolla 400 €/k-m². Asemakaavanmuutosehdotuksessa maanalaisen pysäköintilaitokseen kiinni osoitettu AL-2RKY kortteli VIII-7 voidaan toteuttaa vain osana pysäköintilaitosrakennusta, joten rakennusoikeuden arvona on käytetty 200 €/k-m².

Koska Kakolankadun tukimuurin lopullista hintaa ei pysty ennakoimaan on käydyissä neuvotteluissa päädytty ratkaisuun jossa välirahaa ei sopijaosapuolten välillä suoriteta, mutta mikäli Kakolankadun tukimuurin lopullinen rakentamiskustannus ylittää arvioidun 600.000 € vastaa kaupunki rakentamiskustannuksesta 600.000 € ylittävältä osalta.

Liite 1Maankäyttösopimus karttaliitteineen

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan VIII kaupunginosan ”Kakolan Torni” 2/2016 asemakaavaehdotukseen liittyvän maankäyttösopimuksen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.