Lokalförvaltningschef Sami Männistö och lokalchef Kirsi Eronen 4.10.2021:

S:t Olofsskolans lokaler ligger i nuläget på Klostergatan 11 och delvis i lokalerna för det intilliggande arbetarinstitutet. En behovsutredning har genomförts och som en del av utredningen gjordes en konditionsbedömning gällande fastighetens inomhusluft och eventuell fukt i byggnaden. Rapporten blev färdig 8.6.2021 och visade att saneringsbehovet är omfattande och förutsätter att ersättande lokaler ordnas.

Utredningen visade att det finns omfattande fukt- och mikrobskador och industriella mineralfibrer i byggnaden. Fukt- och mikrobskador konstaterades på olika håll i byggnaden och de förekommer särskilt i ytterväggs- och fönsterkonstruktioner. Man upptäckte också att från konstruktionerna läcker luft ut i inomhusluften. Hela rapporten finns på Åbo stads webbplats ”ajankohtaiset kiinteistöt / sisäilma” (sidorna endast på finska).

Utifrån undersökningarna rekommenderades åtgärder vidtas för att trygga användningen av lokalerna. I lokalerna har skapats övertryck, luftflöden har dimensionerats så att de motsvarar användningen och lokalerna har försetts med luftrenare. Kartläggning och borttagning av fiberkällorna inleddes också. Lokalerna har städats på sommaren med särskild fokus på bortstädning av damm på höga ställen. Den effektiverade städningen fortsätter tills flytten till ersättande lokaler. Under jullovet kommer nödvändiga tätningsarbeten och fiberstädning att göras i lokalerna. Med dessa åtgärder kan arbetet i lokalerna fortsätta till slutet av vårterminen 2022. Efter det flyttas undervisningen till ersättande lokaler. Syftet är att undervisningen fortsätter i de ersättande lokalerna tills saneringen av den nuvarande skolbyggnaden är färdig eller en eventuell nybyggnad blir färdig. Undervisningen och verksamheten kommer uppskattningsvis att kunna fortsätta i de sanerade eller nya lokalerna tidigast 2025.

S:t Olofsskolans elever bor runtom Åbo och en del i S:t Karins. Den ersättande lokalens läge kommer att väljas så att den kan nås från många olika riktningar med kollektivtrafiken. För de ersättande lokalernas del är en placering nära centrumområdet den mest optimala lösningen.

Lokalitetstjänsterna har utrett olika alternativ bland de egna lokalerna men en lämplig lösning har inte ännu hittats. Bland stadens lokaler granskades som ett alternativ skolhuset på Råggatan 8, men i byggnaden finns inte tillräckligt stora lokaler lediga för ett så stort antal elever och personal. Redan utgående från de tidigare förfrågningarna finns det väldigt få alternativ på marknaden som möter kraven på omfattning och läge. Under det gångna skolåret har L-flygen på Smedsgatan 1, som använts av skolan, lyfts fram och undersökts närmare som ett alternativ för ersättande lokal (se bilaga 1). En närmare undersökning av objektet som ett alternativ motiverades av att lokalerna tidigare hyrts ut till småbarnspedagogiken och grundläggande utbildningens behov. Dessutom är lokalens läge i centrum utmärkt.

Bilaga 1                Karta

Under tidigare år har L-flygeln fungerat som lokal för Åbo yrkeshögskola. Objektet ägs av Kiinteistö Oy Doctus och enligt detaljplanen ska bostadshus byggas på området. L-flygeln är dock skyddad i detaljplanen och för tillfället övervägs inte en ändring av användningssyftet till område för bostadshus. Objektet lämpar sig således fint för undervisning.

Byggarbetena inleds på tomten i årsskiftet 2021–2022. Tomten har tidigare använts av Åbo yrkeshögskola. På objektet kommer byggnader att rivas och förberedande arbeten att utföras. Därtill kommer objekten att byggnadstekniskt separeras från varandra. Med tanke på tidsplanen är det passande att verksamheten i objektet inleds hösten 2022, eftersom byggarbetena i anknytning till byggnadstekniken och rivningsarbeten som eventuellt orsakar mycket damm i luften, då är färdiga. Rivningsarbetet förhindrar inte ändringsarbetena i inomhuslokalerna i L-flygeln.

L-flygeln på Smedsgatan 1 fungerade som ersättande lokal för Luolavuoren yläkoulu, Sirkkala förskola och koto-verksamheten 1.1.2021–10.8.2021. Hela lokalen i flygeln har inte använts av skolorna, utan 3668 m2 har hyrts av skolorna. Om S:t Olofsskolan skulle flytta till lokalerna, skulle hela flygeln dvs. ca 5348m2 hyras. Hyrningen av hela flygeln möjliggör användningen av lokalerna under en lång tidsperiod, vilket betyder att kök, matsal, klassrum för kemi och fysik, klassrum för huslig ekonomi och handarbete, ordnas i lokalerna enligt konceptet för ersättande lokaler. Hyrningen av L-flygeln på Smedsgatan 1 möjliggör att S:t Olofsskolan ger upp användningen av tilläggslokalerna i arbetarinstitutet. Detta skulle också för sin del underlätta trängseln i arbetarinstitutets lokaler.

Behovet av lokaler

I S:t Olofsskolan går uppskattningsvis ca 475 elever år 2022–2023. Antalet lärare och annan personal är sammanlagt 49. Behovet av lokaler förväntas öka, eftersom antalet elever i skolan förväntas öka till ca 500 elever år 2026. På Smedsgatan finns inga gymnastiksalar och de kan inte heller byggas i objektet. För gymnastiksalarnas del behöver skolan vända sig till andra, redan existerande gymnastiklokaler. Alternativ för lösningar reds ut som bäst. Alternativa lokaler är bl.a. andra skolors gymnstiksalar, bollhallen i Kuppis och bollhallen i Samppalinna.

Hyresavtal, kostnadseffekter och tidsplan

Ägaren av fastigheten på Smedsgatan, Kiinteistö Oy Doctus, har erbjudit staden lokaler för en hyra på 9€/m2 (moms 0%). Den utbetalda kapitalhyran är ca 48 000 euro per månad och 578 000 euro per år. Därtill ska nödvändiga ändringsarbeten betalas, kostnadsberäkningen för dessa uppgår till 3,41M€. Det beräknade priset för ändringsarbetena är takpriset för de ändringsarbeten som föreslagits. Det verkliga priset klarnar efter konkurrensutsättningen av ändringsarbetena. Ändringsarbetena betalas som en del av hyran under hyresbetalningsperioden under de följande fem åren. Hyresvärden ansvarar för genomförandet av ändringsarbetena. Uppskattningen av den totala hyran som ska betalas ut för objektet är 19,58€/m2, 104 708,67€/månad och 1 256 504/år, per dygn sammanlagt 6 282 520 euro (moms 0%). Hyresavtal bilaga 2.

Bilaga 2                Hyresavtal

I de nuvarande lokalerna och arbetarinstitutets lokaler finns ungefär ca 5150m2 tillgängligt för skolans bruk. Den interna hyran utan driftskostnader (fastighetsskötsel, städning, vattenförbrukning, elförbrukning) är ca 56 500 euro per månad och 677 000 euro per år.

För tillfället fungerar många modullösningar som ersättande lokaler för skolorna. Den genomsnittliga kostnaden per kvadrat är 23,19€/m2. Priserna per kvadrat för de nyare modullösningarna i samma storleksklass är högre. Genomsnittet för modullösningarna för Lausteen alakoulu, Lyseon yläkoulu och Nummenpakan alakoulu är 30,96€/m2.

Hyresperioden borde inledas då lokalerna kan tas i bruk för skolverksamhet, dock senast i juli 2022. Behovet av ersättande lokaler för S:t Olofsskolan finns tills det nuvarande skolhuset är sanerat eller en nybyggnad har byggts. Enligt den nuvarande uppskattningen behövs ersättande lokaler åtminstone fram till våren 2025, men projektet är i ett tidigt skede, så det är ännu mycket osäkert när det kommer att bli färdigt, bl.a. på grund av planläggningsprocessen för en eventuell nybyggnad.

Ur ett bredare perspektiv, kommer skolornas behov av ersättande lokaler att existera också efter år 2025, i och med nya sanerings- och nybyggnadsprojekt, så lokalerna på Smedsgatan skulle inte stå tomma efter det, även om S:t Olofsskolans bruk av lokalerna skulle upphöra våren 2025. Hyresavtalet för ersättande lokaler föreslås ingås för en period på fem år fram till 30.6.2027.

Ärendet gällande de ersättande lokalerna för S:t Olofsskolan behandlas av nämnden för fostran och undervisning 6.10.2021 och vidare av stadsstyrelsen och stadsfullmäktige. Målet är att hyresavtalet kunde ingås från och med slutet av 2021, så att det finns tillräckligt med tid för planering och genomförande av ändringsarbetena.

Lokalitetstjänsterna ber nämnden för fostran och undervisning om ett utlåtande beträffande hyrandet av ersättande lokaler. Genom att godkänna hyrandet av ersättande lokaler förbinder sig användaren till de hyreskostnader som detta ger upphov till.

Direktör för svenskspråkig fostran och undervisning Liliane Kjellman:

Förslag          Svenska sektionen vid nämnden för fostran och undervisning tar del av ärendet och föreslår till nämnden för fostran och undervisning samt stadsstyrelsen att hyrandet av ersättande lokaler godkänns. Därtill påtalar svenska sektionen till nämnden och stadsstyrelsen att även fungerade lokaler för gymnastikundervisningen behöver hittas. Svenska sektionen understryker vikten av att lokalerna hälsogrankas innan ibruktagning för att trygga inneluftkvaliteten.