Lokalchef Pauliina Karjalainen och projektchef Martina Sirén 30.4.2025:

Projektets bakgrund

Stadsstyrelsen beslutade 22.4.2024 § 135 godkänna projektplanen för projektet för förnyandet av daghemmen och inleda upphandlingsfasen.

Den mest centrala utgångspunkten för projektet med att förnya daghemmen är att svara på målen i borgmästarprogrammet för åren 2021–2025:

• Vi uppdaterar skol- och daghemsnätverket till att motsvara behoven i stadsdelarna och tar fram en tydlig plan för renoveringar och nybyggnader inklusive evakueringsutrymmen inklusive ersättande lokaler.​​
• Nätverket av skol- och daghemsfastigheter ska renoveras och byggas inom ramen för en påskyndad tidsplan.​

Därtill svarar projektet på det ökande behovet av småbarnspedagogisk service som presenterades i planen för småbarnspedagogikens nätverk som stadsfullmäktige godkände 15.4.2024 § 47.

Stadsstyrelsen beslutade 10.2.2025 § 46 att skapa en handbok för planering av daghemslokaler. Handboken testanvänds som ett dokument som styr planeringen av projektet för förnyandet av daghemmen.

Utgångspunkter för projektet för förnyandet av daghemmen

I den godkända projektplanen föreslås att totalt 12 nya daghem byggs. Av de daghem som byggs genomförs 4 på helt nya, obebyggda tomter och 8 daghem genomförs på de ställen där de gamla daghemmen som ska rivas står.

Enligt planen för småbarnspedagogikens servicenät 2024 kommer antalet barn att öka betydligt på centrumområdet, vilket leder till ett växande behov av grupper inom småbarnspedagogiken. Stadsfullmäktige beslutade (18.3.2024 § 87) om lägena för de nya daghemsobjekten enligt planen för småbarnspedagogikens nät i centrum. Av dessa lägen för daghem som bestämts i samband med nätplanen byggs tre (3) som en del av projektet för förnyande av daghem.

Från en del av de gamla daghemsbyggnaderna har verksamheten redan flyttat till tillfälliga lokaler. Besluten om flytt till ersättande lokaler gjordes på basis av orsaker i anknytning till inomhusluften och/eller att byggnaderna nått slutet av sin tekniska livslängd. En del av de tillfälliga arrangemangen genomförs i och med nybyggnadsprojektet.

De daghem som omfattas av projektet har beslutats genomföras på två olika sätt:

• Sju (7) daghem som projekt enligt livscykelmodellen
• Fem (5) daghem som projekt enligt hyresmodellen

Detta beslutsförslag gäller de sju (7) daghem som ska genomföras som en del av livscykelprojektet.

Livscykelprojektet och de daghem som ska genomföras

För livscykelprojektet väljs en serviceproducent som genom ett avtal svarar för planeringen av projektet, byggandet av objektet och produktionen av underhållstjänster för byggnaderna enligt den serviceperiod på ca 20–22 år som närmare bestäms för vardera objekt i projektets avtalsmaterial.

Ramavtalet fungerar som takavtal för avtalshelheten för projektet. Ansvaren för de objektens investeringsperioder bestäms i de objektvisa entreprenadavtalen och deras bilagor som är bifogade till ramavtalet. Ansvaren för objektens serviceperioder bestäms däremot i de objektvisa serviceavtalen och deras bilagor som är bifogade till ramavtalet. De objektvisa entreprenadavtalen gäller under planeringsfasen och byggfasen för vardera objekt. Vid tidpunten för mottagandet av objektet upphör entreprenadavtalet och i stället träder serviceavtalet i kraft. Avtalsperioden för serviceavtalet fortsätter beroende på objektet ca 20–22 år.

Objekt i livscykelprojektet genomförs i balansen för stadens dottersamfund (KOY).

Daghem som genomförs

Daghem och gruppstorlekar för daghem inom livscykelprojektet:

- daghemmet Pääskyvuoren päiväkoti; Gulsparvstigen 3 (gruppstorlek 8)

- daghemmet Sitadellinkujan päiväkoti; Citadellgränden 2 (gruppstorlek 8)

- daghemmet Vilkkilänmäen päiväkoti; Stapelgatan 11 (gruppstorlek 4)

- daghemmet Koululaivankujan päiväkoti, Skolskeppsgränden 4 (gruppstorlek 8)

- daghemmet Oravapuun päiväkoti (Hintsankujan päiväkoti); Hintzagränden 4 (gruppstorlek 8)

- daghemmet Haritun päiväkoti; Kymmenedalsgränden 4 (gruppstorlek 6)

- daghemmet Uittamon päiväkoti; Vargängsgatan 4 (gruppstorlek 4)

En del av daghemmen (Sitadellinkujan päiväkoti, Vilkkilänmäen päiväkoti och Koululaivankujan päiväkoti) byggs på nya, obebyggda tomter. De övriga daghemmen som byggs kommer att ersätta de gamla daghemsbyggnaderna. Från Pääskyvuoren päiväkoti och Uittamon päiväkoti har verksamheten redan flyttat till tillfälliga lokaler. I Hintsankujan päiväkoti kan verksamheten fortsätta i de nuvarande lokalerna under nybyggnadsprojektet eftersom det nya daghemmet kommer att ligga på den plats där Majanummen toimitalo nu ligger. Medan det nya daghemmet i Harittu byggs flyttar Haritun päiväkotis verksamhet (Kymmenedalsgränden 4) till det nya daghemmet på Citadellsgränden som kommer att byggas som en del av projektet.

Handbok för planering av daghemslokaler

Planeringen av de daghem som byggs inom projektet styrs av handboken för planering av daghemslokaler. I handboken fastställs principerna för planeringen av daghemslokaler. Användningen av handboken möjliggör att objekten är uppbyggda på samma sätt, är liknande vad gäller lokaldimensioneringen, är lika högklassiga och jämställda med varandra. Externt anpassas byggnaderna till stadsbilden och miljön.

Vid planeringen av lekgårdarna beaktas enligt handboken ett genomförande som aktiverar användare i alla åldrar samt möjligheterna hos och utbudet av utomhuslokaler i den omgivande stadsmiljön med beaktande av helheten i bredare grad.

I de daghem som byggs inom ramarna för projektet möjliggörs i enlighet med handboken att daghemmens gemensamma lokaler (allaktivitetssal, matsal, smågruppsrum med kök och handikapptoaletterna) kan användas av andra kommuninvånare utanför daghemmets öppettider. Lokalerna planeras dock i första hand för daghemsbruk.

Upphandlingens framskridande

Projektet konkurrensutsattes som en byggnadsentreprenad som överskrider det tröskelvärde som EU fastställt enligt lagen om offentlig upphandling och koncession (1397/2016, upphandlingslagen) genom att använda en konkurrenspräglad dialog. Dialogen inleddes genom publikationen av upphandlingsannonsen i anmälningskanalerna Hilma och TED i april 2024.

Följande aktörer lämnade in anbudsansökan och valdes med som anbudsgivare i förhandlingsfasen: Lujatalo Oy, NCC Suomi Oy, allias av Rakennusliike Lapti Oy och Bravida Oy, allians av Skanska Talonrakennus Oy och Caverion Suomi Oy samt YIT Rakennus Oy (firmanamn YIT Business Premises Oy fram till mars 2025).

Under dialogfasen behandlades mellan juni 2024 och december 2024 tillsammans med anbudsgivarna i flera omgångar planer gällande daghemmen samt kommersiella och juridiska frågor gällande avtalen för projektet.

De slutliga anbudshandlingarna publicerades i huvudsak elektroniskt via projektbanken BEM 17.12.2024. Under anbudstiden kompletterades anbudsmaterialet med två tilläggsbrev: tilläggsbrev 1 25.1.2025 och tilläggsbrev 2 13.2.2025.

Innan tidsfristen för att lämna in anbud gick ut 6.3.2025 kl. 12.00 hade följande aktörer lämnat in sina anbud via anbudstjänsten Cloudia:

- Lujatalo Oy

- NCC Suomi Oy

- Allians som består av Rakennusliike Lapti Oy och Bravida Oy

- YIT Rakennus Oy

Alla anbud konstaterades möta de kriterier som angetts i anbudsförfrågan. Alla anbud godkändes med i anbudsjämförelsen.

Anbudsjämförelse

I anbudsjämförelsen var jämförelsegrunden för totalekonomisk förmånlighet det bästa förhållandet mellan pris och kvalitet, så att priset betonades 50 % och kvaliteten 50 %.

Stadens expertgrupp genomförde kvalitetsbedömningen av anbuden i mars-april 2025. Kvalitetsbedömningens expertgrupp bestod av experter från lokaltjänsterna, småbarnspedagogiken och stadsmiljösektorn.

De mest centrala målen för kvalitetsbedömningen och kvalitetsbedömningens grunder var att skapa lokaler som planerats utifrån barnet. Lokalerna är så funktionellt tillämpade som möjligt för daghemsverksamhet och har planerats enligt principerna i handboken för planering av daghemslokaler. Därtill var målet bl.a. naturliga och mångsidiga lekgårdar, som beaktar daghemsverksamhetens säkerhet. Med tanke på det arkitektoniska perspektivet var målet att skapa högklassiga byggnader som står emot tidens tand. Dessutom ska de passa byggplatsen.

Jämförelsegrunderna för kvalitetsbedömningen och resultaten med motiveringar beskrivs närmare i tilläggsmaterialet.

Huvudpunkterna i grunderna för kvalitetsjämförelsen är följande:

Tabell 1: Huvudpunkterna för grunderna för kvalitetsjämförelsen och poängsättning

Prisets bedömningsgrund är det nuvarande värdet av anbudspriset som beräknas utifrån de uppgifter som anbudsgivarna angett i sina prisblanketter.

Anbudsprisets nuvarande värde består av byggentreprenadens, de årliga fastighetstjänsternas, energikostnadernas samt de årliga långsiktiga investeringarnas nuvarande värde.

Anbudsprisernas objektspecifika nuvarande värden (NPV (Objekt) beräknas för alla de sju objekten enligt följande formel:

NPV (Objekt) = KH + PH + PTSH,

där det ifrågavarande objektets:

KH = Det totala entreprenadspriset för objeket inklusive den eventuella rivningen av den nuvarande byggnaden och en option om väderskydd (euro),

PH = Det totala nuvarande värdet för de årliga fastighetstjänsterna och energikostnaderna under serviceperiodens 20 första år (euro),

PTSH = Det sammanlagda värdet av objektets årliga investeringar enligt den långsiktiga planen beräknat för hela serviceperioden (euro).

De objektvisa nuvarande värdena för anbudsprisen räknas ihop för anbudsjämförelsen (NPV (anbud)).

Jämförelsen av anbudens totalekonomiska förmånlighet genomfördes på det sätt som beskrivs i anbudsbegäran enligt följande formel:

𝐻 = 𝑁𝑃𝑉(𝑡𝑎𝑟𝑗𝑜𝑢𝑠) × [1 − (𝐿/𝑀 × X)]

var:

H = Jämförelsepris för anbudet

NPV (anbud) = Anbudsprisets nuvarande värde (NPV)

L = Anbudets kvalitetspoäng

M = Antalet kvalitetspoäng för den anbudsgivare som fått de högsta kvalitetspoängen

X = Betoning av kvalitet 50 %

Projektets kostnader

Anbudens totalpriser omfattar alla sju (7) daghemsobjekt i livscykelprojektet:

-​​ Entreprenadpriser (investeringspris)

-​​ Rivningsarbeten (Haritun päiväkoti)

-​​ Kostnader under serviceperioden, som är:

• Fastighetstjänster
• Städtjänster
• Kalkylmässiga energikostnader för serviceperioden
• Åtgärder i långsiktsplanen

Nedan förklaras närmare hur olika kostnader har definierats.

Entreprenadpriset omfattar planeringen och byggandet av alla sju daghem som ingår i projektet. Entreprenadpriset är ett fast totalpris (moms 0 %). Entreprenadpriserna kommer att bindas till byggkostnadsindexet då byggfasen för vardera objekt inleds. Då kommer

Rivningskostnaderna rör kostnaderna för rivningen av det gamla daghemmet i Harittu (Kymmenedalsgränden). Serviceproducenten för livscykelprojektet river det ifrågavarande objektet. Rivningen av andra gamla byggnader som måste rivas undan den nya byggnaden sköts av staden.

Kostnader under serviceperioden består av de kostnader som uppstår av underhållet av byggnaderna. Serviceperioden inleds omedelbart vid den stund då byggentreprenaden för objektet överlåts. Serviceperiodens längd varierar beroende på objekt mellan 20–22 år. Serviceperioderna för alla objekt upphör samtidigt vid den tidpunkt då det objekt som färdigställdes sist har uppnått en serviceperiod på 20 år. Kostnaderna under serviceperioden binds till index antingen enligt byggkostnadsindexet, kostnadsindexet för fastighetsunderhåll eller konsumentprisindexet beroende av kostnadsslaget.

Fastighetstjänsternas kostnader består av bl.a. disponenttjänster, fastighetsskötsel och skötsel av gårdsområden. Priset i anbudet är ett fast pris, men under serviceperioden är det möjligt att göra preciseringar i kvalitetsnivån för fastighetstjänsterna. Kostnaderna för fastighetsunderhåll binds till kostnadsindexet för fastighetsunderhåll.

Kostnaderna för städtjänster omfattar städarbetet, inklusive s.k. lokalvårdares uppgifter. Priset i anbudet är ett fast pris, men under serviceperioden är det möjligt att göra preciseringar i kvalitetsnivån för städtjänsterna. Därtill är det möjligt att konkurrensutsätta städtjänsterna på nytt. Kostnaderna för städtjänster binds till kostnadsindexet för fastighetsunderhåll.

Det kalkylmässiga priset för fastighetselens energikostnader har inkluderats i anbudens totalpriser. I praktiken betalas de verkliga energikostnaderna enligt förbrukningen direkt till energiproducenten. Om den utfallna energiförbrukningen under användningen av fastigheten är större än den maximala användning som meddelats i anbudet (kWh), betalar serviceproducenten för den energikostnad som överskrider den maximala förbrukningen samt därtill en sanktion för överskridningen av den gräns som fastställts i anbudet.

Kostnader för åtgärderna i den långsiktiga planen fastställdes som ett takpris för alla objekt under hela serviceperioden. Om kostnaderna för åtgärderna i den långsiktiga planen skulle överskrida det pris som meddelats i anbudet, betalar serviceproducenten den överskridande andelen.

De totalpriser* (€, moms 0%) som angetts i anbuden presenteras i tabellen nedan. I priserna ingår alla de ovannämnda kostnaderna för byggandet och kostnaderna under serviceperioden:

Tabell 2: Anbudens totalpriser *observera indexering enligt avtalen.

​Investeringskostnad (entreprenad inkl. rivningskostnader) som en del av det totala prisanbudet (€, moms 0 %):

Tabell 3: Anbudens entreprenadspriser

​Resultat från kvalitetsjämförelsen av anbuden, dvs. de kvalitetspoäng som använts i jämförelsen:

Tabell 4: Resultat från kvalitetsjämförelsen

Jämförelsen av anbudens totalekonomiska förmånlighet är gjord med ovannämnda kalkyl, där priset väger 50 % och kvaliteten 50 %. För att kunna observera kvaliteten i anbuden har kvalitetens inverkan på anbudspriset beräknats enligt den ovannämnda formeln, så att varje aktör som lämnat ett anbud får ett jämförelsepris.

Observera att jämförelsepriserna nedan inte är entreprenadpriser som de facto utfaller som sådana eller andra summor som man kommit överens om genom avtal, utan enbart jämförelsepriser som kalkylerats för bedömningen av förhållandet mellan pris och kvalitet. Med jämförelsepriserna kan anbudens totalekonomiska förmånlighet bedömas, dvs. anbudsförfarandet vinnare. Den anbudsgivare som hade det lägsta jämförelsepriset hade det totalekonomiskt förmånligaste anbudet.

Tabell 5: Anbudens jämförelsepriser. Obs. att dessa inte är verkliga kostnader.

Utifrån en jämförelse av totalekonomisk förmånlighet hade YIT Rakennus Oy lämnat det förmånligaste anbudet.

Prisjämförelsen och jämförelsen av den totalekonomiska förmånligheten presenteras i bilaga 1.

Projektreserveringen för alla 7 projekt är 5 % dvs. 2,6 milj. euro. Denna kan användas i en situation där någon av projektets risker realiseras för beställaren.

Anbud av YIT Rakennus Oy

I det vinnande anbudet som lämnades av YIT Rakennus Oy kommer alla daghem att byggas så att de möter kraven för fem stjärnor enligt miljöklassificeringen av byggnadsinformation. Därtill utgör användningen av massivt trä en betydlig del av byggnadens stomme och ytkonstruktioner. Objekt som fått fem stjärnor enligt miljöklassificeringen YL har inte tidigare genomförts i Åbo.

Ansvar som överförs på serviceproducenten

I livscykelprojektet överförs till serviceproducenten ansvar som avviker från normala entreprenader, vilket inverkar på prissättningen av anbudets risker. Ansvar som övergår från beställaren till serviceproducenten är t.ex. ett livscykelansvar på ca 20 år, vilket innebär att serviceproducenten ansvarar för lokalernas användbarhet och förhållanden inom ramarna för strama responstider. Serviceproducenten ansvarar även för det att fastigheten förbrukar högst den maximala mängd energi som meddelats i anbudet. Därtill har fastighetens skick vid överlåtelsen av fastigheten vid avtalssituationen bestämts, dvs. det skick som fastigheten ska vara i efter serviceperioden på ca 20 år, då den övergår tillbaka till stadens eget underhåll.

Tidsplan

Målet för tidsplanen för byggarbetena är att den fortsatta planeringen av objekten inleds under hösten 2025 och att det sista daghemmet kan tas i bruk senast i april 2029.

Separata upphandlingar

Serviceproducentens anbudspris innehåller inte följande separata anskaffningar som beställaren gör:​

-​​ finansieringskostnader​

-​​ av-teknik (kablar ingår)​

-​​ lösa möbler​

-​​ bruksutrustning​

- eventuella kostnader för förorenad mark​

- kostnader för rivning av gamla byggnader​

-​​ eventuella kostnader för den omgivande infrastrukturen​

- bygglovsavgifter

-​​ anslutningsavgifter

-​​ kostnader för rivning av gamla byggnader (rivningen av Haritun päiväkoti ingår i serviceproducentens anbudspris) ​ ​ ​​

Därtill reserveras högst 500 000 euro för konstanskaffningar.

Investering

Entreprenadanbud 52​ 060 976 €

Konstanskaffning 500 000 €

Projektreservering 5 % 2 600 000 €

Investeringskostnad: 55 160 976 €

​Kostnader under serviceperioden (ca 20–22 år) kan enligt anbudet högst bli 33​ 988​ 750 €

Bilaga 1Jämförelse av anbudspriserna och anbudens totalekonomiska förmånlighet

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar

• att genomföra de sju daghemmen i ombyggnadsprojektet för daghemmen enligt en livscykelmodell,
• att välja YIT Rakennus Oy, som lämnade det totalekomiskt förmånligaste anbudet på 52​ 060 976 euro (moms 0 %), till serviceproducent och genomförare av livscykelprojektet,
• att förbinda sig till projektets totala investeringskostander, av vilka investeringens andel är 55​ 160​ 976 € och kostnaden under serviceperioden högst 33​ 988​ 750 €,
• att projektets daghem genomförs i balansräkningen för stadens dotterbolag KOy och att det ges befogenheter att underteckna ett ramavtal för projektet.

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Jämförelse av anbudspriserna och anbudens totalekonomiska förmånlighet

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar

• att genomföra de sju daghemmen i ombyggnadsprojektet för daghemmen enligt en livscykelmodell,
• att välja YIT Rakennus Oy, som lämnade det totalekomiskt förmånligaste anbudet på 52​ 060 976 euro (moms 0 %), till serviceproducent och genomförare av livscykelprojektet,
• att förbinda sig till projektets totala investeringskostander, av vilka investeringens andel är 55​ 160​ 976 € och kostnaden under serviceperioden högst 33​ 988​ 750 €,
• att projektets daghem genomförs i balansräkningen för stadens dotterbolag KOy och att det ges befogenheter att underteckna ett ramavtal för projektet.

BeslutFörslaget godkändes.