Lokalchef Pauliina Karjalainen, markanvändningsdirektör Jyrki Lappi och projektchef Tatu Pajuharju 17.1.2024:

Bakgrund

Den väsentliga utgångspunkten för förstärkningen av Åbo saluhalls grund är att bevara den kulturhistoriskt värdefulla byggnaden från 1896 och att möjliggöra dess fortsatta verksamhet. I samband med grundförstärkningen konstaterades en möjlighet att förnya centrumkvarteret.

Stadsfullmäktige beslutade i samband med budgeten för 2016 att tillsätta ett spetsprojekt som bär namnet Utvecklandet av centrumområdet.

Stadsstyrelsen verkställde fullmäktiges beslut genom att starta projektet i maj 2016 (ssn 2.5.2016 § 177). Centrumvisionen 2050 som togs fram i spetsprojektet lades fram för stadsstyrelsen i augusti 2017.

Stadsfullmäktige beslutade (sfm 14.5.2018 § 92) att spetsprojektet för utvecklande av centrumområdet styr det behöriga organets och tjänsteinnehavarens beredning och beslutsfattande. Dessutom beslutade stadsstyrelsen om de tio första åtgärderna varmed spetsprojektet genomförs. Utvecklingsplanen för Saluhallskvarteret hör till dessa åtgärder. Som en annan åtgärd beslutade man att anordna en innovationstävling och på så sätt använda partnerskap som verktyg för genomförandet.

Stadsstyrelsen beslutade 11.5.2020 § 208 om målen, tävlingsmodellen och genomförandsättet för utvecklingstävlingen Tänd Åbo. Dessutom beslutades att stadsstyrelsen utser de slutliga vinnarna i de olika kategorierna.

Stadsstyrelsen utsåg 1.2.2021 § 33 vinnarna i tävlingen Tänd Åbo. Ett av de vinnande bidragen var JKMM Arkkitehdits förslag Åbo Saluhallskvarter 2026 som genomförs genom partnerskap. Samtidigt beslutades att ett innovationspartnerskapsavtal upprättas för partnerskapet.

Stadsstyrelsen fattade 5.10.2021 § 454 beslut om målen för det strategiska projektet Saluhallskvarteret och godkände innovationspartnerskapsavtalet med JKMM Arkkitehdit. I utvecklingsprojektets strategiska mål dras följande riktlinjer upp för Saluhallen:

”Saluhallen bevaras som en viktig och högklassig handelsplats som värnar om värden för den traditionella handeln (personlig service, specialprodukter, särskild yrkesskicklighet) och där man utöver livsmedel också tillhandahåller bl.a. restaurangtjänster och partihandel. För att säkerställa detta mål måste produktionsutrymmena också hållas kvar i kvarteret. I framtiden kommer Saluhallens verksamhet att ordnas i allt större utsträckning också utanför hallen."

Utöver utvecklingsmålen för Saluhallen har följande mål tagits fram som strategiska mål för utvecklingen av kvarteret:

• Saluhallskvarteret är en väsentlig del av det kommersiella centrumet också med tanke på sitt koncept. Kvarteret kommer i framtiden att vara ett mångsidigt centrum för handel, tjänster och kontorslokaler (hybridbyggande).​
• I kvarteret kan lokaler som är avsedda för kort- eller långtidsboende byggas, dock på ett sådant sätt att bostadsbyggandet inte står i strid med ordnandet av mångsidiga evenemang i centrum. Boende är inte det huvudsakliga syftet för kompletteringsbyggandet och förnyelsen av kvarteret.
• Offentliga tjänster kan vara en del av kvarterets tjänsteutbud.​
• Kvarterets offentliga och halvoffentliga utomhus- och inomhuslokaler kommer att utformas så att de är bekväma, trygga och lättillgängliga, med hänsyn till användning året runt.
• I framtiden kommer kvarteret att allt bättre binda samman kärnkvarteren i det kommersiella centrumet och föra det närmare åstranden med hjälp av trafikförbindelser. De intilliggande kärnkvarteren är Hansakvarteret, Forumkvarteret och Fortunakvarteret. Parkeringsplatser för cyklar och bilar kan byggas i kvarteret.​
• Planområdets klimatresiliens förbättras ambitiöst.

Stadsstyrelsen godkände 3.10.2022 § 411 helhetskonceptet för kvartersutvecklingen som innovationspartnerskapet gett upphov till.

Samarbetsavtalet om innovationspartnerskap godkändes av stadsstyrelsen 6.3.2023.

Projektplanering och utveckling av kvarteret

Utifrån de beslut som fattats sammanställdes projektplanen för saluhallen, kvartersutvecklingsprojektet och en planändring som möjliggör dessa.

Saluhallen spelar en viktig roll med tanke på stadens livskraft och är ett resmål för stadsturister, och man har konstaterat att renovering och andra därmed förknippade eventuella utvecklingsåtgärder ger hallen potential till ett större antal besökare.

Tanken var att återställa saluhallens utseende och skick till sin forna glans och öka byggnadens attraktionskraft, men också att smidigare knyta samman saluhallen med de omgivande kvarteren, vilket samtidigt bidrar till nya möjligheter.​

Utgångspunkten för kvartersutvecklingsprojektet var att bygga ny infrastruktur under hallen. Detta inbegriper planer för parkering, avfallshantering och logistikutrymmen samt produktion och tillverkning med tillhörande utrymmen som för närvarande huvudsakligen är belägna i saluhallens sidobyggnad. Dessa förändringar förbättrar hallens förmåga att möta företagarnas behov och ansågs vara en nödvändig förnyelse med tanke på hallens verksamhet, samtidigt som det utvecklar hela kvarteret. I anslutning till den ombyggda saluhallen kan man ta fram utrymmen och evenemang som gör att människor kan tillbringa mer tid i hela kvartersområdet.

Tanken var att renovera och påla den del av saluhallen som togs i bruk 1896 och som skyddas i den detaljplan som nu bereds och som möjliggör projektet. Avsikten var att sänka golvhöjden i den befintliga källaren och bygga en källare i den källarfria ändan av Eriksgatan för att förse byggnaden med moderna tekniska lokaler och nödvändiga stödlokaler som behövs för verksamheten.

Fasaden skulle öppnas mot det nya torget med respekt för byggnadens arkitektur. Öppningen skulle ske med fönster som liknar de fönster som redan finns högst upp på fasaden.

För produktionslokalerna planerades en utbyggnad (den nuvarande flygelbyggnaden) och affärsbyggnaden vid Eriksgatan föreslogs rivas. En ny öppen plats skulle byggas bredvid hallbyggnaden och under dess däck en underjordisk utbyggnad med servicegård och körförbindelse till rampen som leder till Kristinegatan och de andra nybyggnaderna i kvarteret. Inne i saluhallen skulle ett loft byggas för kundplatser ovanpå försäljningsställena i ”mittskeppet".​

Åtgärder som föreslagits för ombyggnaden av Saluhallen:

• Grunden förstärks​
• Husteknik, el och VVS förnyas​
• Tekniken (som för närvarande syns) göms undan och inomhuslokalernas uttryck återställs till så ursprungligt utseende som möjligt​
• Inomhuslokalernas ytor förnyas i samråd med museet​
• Logistiken förbättras och funktionerna placeras på ett förnuftigare sätt​
• Nya produktions- och tillverkningsutrymmen byggs ​
• Nya förråd, kontor och pausrum byggs​
• Antalet kundplatser utökas och ordnandet av evenemang möjliggörs (bl.a. bättre offentliga toaletter och klädförvaring).

Kostnadsberäkningen i projektplanen för ombyggnad av Saluhallen uppgick till cirka 46–50 miljoner euro.

Utöver detta ger kvartersutvecklingsprojektet och därmed förknippade underjordiska utrymmen och tillfälliga utrymmen upphov till betydande kostnader.

Kostnaderna för projektplanen som utarbetats utifrån besluten och kvartersutvecklingsprojektet konstaterades vara ekonomiskt omöjliga alternativ att gå vidare med.

Ytterligare utredningar

Följande alternativ undersöktes som nya lösningar:​

(Alla alternativ kan inkludera utveckling av en öppen plats/ett kvarter för parkering)

1.​ ​Endast grunden renoveras

A) Grundförstärkning i hela saluhallen på en gång​

B) Grundförstärkning i delar​

2.​​ Grunden repareras och nödvändiga ombyggnadsåtgärder genomförs​

3.​​ Grunden repareras och en mer omfattande ombyggnad genomförs

4.​​ Kvartershelheten säljs utan att reparera grunden

Alternativ 1a och 1b löser sättningsproblemet men lämnar byggnaden halvfärdig. Byggnaden kommer med andra ord inte att återställas till användningsskick enbart genom att förstärka grunden.

​Alternativ tre, dvs. en omfattande ombyggnad, skulle också medföra mycket stora kostnader. Alternativ fyra ansågs däremot inte vara ett genomförbart alternativ.

Av dessa alternativ föreslås att man går vidare enligt punkt två, det vill säga med grundförstärkning och ombyggnadsåtgärder som är nödvändiga för att återinföra verksamheten i saluhallen samt med förnyelse av saluhallens nödvändiga teknik.

Saluhallens grund

Åbo saluhall, som togs i bruk 1896, håller på att sjunka i allt snabbare takt och byggnadens grund måste förstärkas utan dröjsmål.

Skicket på saluhallens grund utreddes genom konditionsutredningar år 2020. Utredningarna visar att byggnaden håller på att sjunka. Uppföljningsuppgifter om sättningarna i saluhallens grund finns tillgängliga från och med 2003. Under de senaste 21 åren har byggnaden sjunkit med 68–222 mm. För närvarande sjunker byggnaden i genomsnitt med cirka 7,3–11 mm per år. I den en våning höga byggnadsdelen mot Eriksgatan, där byggnaden mest har sjunkit, har sättningshastigheten överskridit den kritiska gränsen och klassificeras som accelererande. Sättningsskillnaden mellan de olika byggnadsdelarna växer med tiden. Detta ökar avsevärt belastningen på den kulturhistoriskt värdefulla byggnadens konstruktioner och skadornas omfattning.

Saluhallens huvudbyggnad har grundlagts på jordskikt med hjälp av kohesionspålar av trä. Ovanpå pålarna finns en kall stenmur på vilken man byggt väggkonstruktionerna. Omkring pålarnas övre ändar har man påträffat rustbäddar av timmer. En del av sättningen som upptäckts i huvudbyggnaden orsakas av att grundkonstruktionerna i trä brytits ned, det vill säga av förlusten av deras bärförmåga. Resten av sättningarna orsakas av att jordskikten komprimerats.

Servicebyggnaden som byggdes i saluhallen 1977 är också grundlagd med kohesionspålar. I övre ändarna av dessa träpålar finns dock betongpålar som inte murknar, såsom i huvudbyggnaden. Servicebyggnadens sättningshastighet är cirka 3,3 mm om året.

En utredning av grundens läge gjordes i september 2024.

Grundens nuläge i ett nötskal:

• Den del av Saluhallen som vetter mot Eriksgatan sjunker oroväckande snabbt, vilket leder till ökade risker för skador på bärande konstruktioner samt betydande merkostnader om reparationsarbetet skjuts upp.​
• Sättningshastigheten hos den källarlösa delen av Saluhallen tyder på att träpålarna redan har förlorat en stor del av sin bärförmåga.​
• Byggnadens sättningsbeteende kommer att fortsätta åtminstone i nuvarande takt i framtiden.
• Sättningshastigheten kommer sannolikt att accelerera och sättningsbeteendet kommer att bli mer ojämnt i takt med att träpålarna förmultnar.​
• Sättningsskillnaden mellan de olika delarna av byggnaden fortsätter att öka med tiden, vilket allt mer kommer att synas också i de övre konstruktionerna och hindra användningen av byggnaden i framtiden. Byggnadens ojämna sättning syns tydligt som sprickor i byggnaden.​
• Det rekommenderas att planeringen av saluhallens grundförstärkning inleds så snart som möjligt. När det gäller sättningarna ser situationen kritisk ut för byggnaden.​

Tillfälliga lokaler

​Byggandet av tillfälliga lokaler som är väsentliga för saluhallens verksamhet har utretts som en del av helhetsplanen. Parternas gemensamma vilja och engagemang har begärts i frågor kring de tillfälliga lokalernas innehåll och storlek.

Planeringen de tillfälliga lokalerna fortsätter så att man efterlyser kostnadseffektivitet i de befintliga planerna och ärendet främjas utan dröjsmål. Anskaffningen av tillfälliga lokaler framskrider som en akut anskaffning av tillfälliga lokaler och anskaffningsbeslutet föreläggs separat för beslut hos ett organ med beslutanderätt. I tidsplanen för byggandet av de tillfälliga lokalerna ska hänsyn fästas vid den samtida schemaläggningen av projekten.

Enligt planerna placeras en modulbyggnad på Wiklunds innergård som tillfälliga lokaler för Saluhallen medan dess grund förstärks och renoveras. Till hallen kommer man via en korridor från Salutorget. Tanken är att den andra ingången finns på Brahegatan, där också servicetrafiken kör.​

Utveckling av kvarteret och dess framtid

Utvecklingen av Saluhallskvarteret har hittills främjats utifrån innovationspartnern JKMM:s ursprungliga plan. Denna plan grundade sig på den ursprungliga övergripande ombyggnaden av Saluhallen, där tanken var att hallens produktionslokaler byggs i samband med det nya byggprojektet i underjordiska utrymmen också när det gäller logistiken.

Denna plan konstaterades dock vara för dyr, varefter man har diskuterat alternativ där endast nödvändiga ombyggnader utförs i saluhallen och produktionslokalerna förblir mer eller mindre oförändrade. I praktiken innebär detta att de centrala lösningarna i JKMM:s ursprungliga plan måste ändras. Utifrån detta har JKMM tagit fram preliminära lösningar där de nuvarande produktionslokalerna kan finnas kvar eller i viss mån integreras i nybyggnaden. Avsikten är att den fortsatta planeringen genomförs samtidigt som planeringen av ombyggnaden av Saluhallen och man söker en lösning via denna helhet som är både funktionellt och ekonomiskt genomförbar. När planeringen har framskridit tillräckligt långt kan planläggningen av området fortsätta i samarbete med JKMM.

Till kvartershelheten hör också en privatägd fastighet i hörnet av Slottsgatan och Kristinegatan. Fastigheten har ingått i samarbetsavtalet som syftar till planläggning av hela Saluhallskvarteret. I och med att situationen ändrats i fråga om renoveringsplanerna för saluhallen kan planläggningen av denna fastighet avskiljas till ett separat projekt, om fastighetsägarna så önskar. Detta ger dem möjlighet att främja planläggningen i en snabbare tidtabell jämfört med hela kvarterprojektet och att lämna det nuvarande samarbetsavtalet.

Genomförandealternativ som läggs fram

Saluhallen sjunker i en oroväckande takt och planeringen av en grundförstärkning måste inledas utan dröjsmål. För att minimera eventuella okontrollerade sättningar måste grundförstärkningen utföras som en helhet.

Det föreslås att grundförstärkningen (huvud- och servicebyggnaden) utförs på en gång, vilket är den mest kostnadseffektiva lösningen och möjliggör den kortaste stilleståndstiden. Att förstärkningen görs som en helhet på en gång är det bästa sättet att också kontrollera indirekta sprickor och sättningar, vilket bidrar till att byggnaden utsätts för så lite skador som möjligt. Verksamheten i Saluhallen upphör under hela renoveringstiden.

I Saluhallen arbetar flera företagare i flera olika lokaler. På grund av grundförstärkningen måste bottenplattorna och lokalerna ovanför dem rivas och återställas. Vid återställningen av lokalerna kan deras användbarhet omplaneras och modifieras i mån av möjlighet.

Grundförstärkning innebär ett omfattande arbete, och eftersom saluhallens funktioner till stor del är beroende av lokalerna som en helhet, ses en renovering i delar inte som ett fungerande, säkert eller kostnadseffektivt alternativ.

Förutom grundförstärkningen föreslås att man fattar ett principbeslut om att fortsätta projektplaneringen för den nödvändiga återställande renoveringens och teknikens del. Beslut om investeringskostnaderna för renoveringen fattas separat.

I takt med att projektplaneringen av den nödvändiga ombyggnaden framskrider kommer man att i mån av möjlighet se över saluhallens teknik med beaktande av hallens nuvarande användning och utmaningarna som den medför (t.ex. värmebelastningen på restauranger).

Preliminär tidtabell

2025–2026 Anbudsförfarande, planering och detaljerad projektplanering för den återställande ombyggnaden.

2026–2028 Byggfas och projektets slutförande.

Projektets tidtabell preciseras under planeringens gång.

Kostnadsberäkning

Kostnadsberäkningen för enbart grundförstärkningen som omfattar planeringskostnaderna för grundförstärkningen och planeringen av ombyggnaden uppgår till 12,8–13,6 miljoner euro (moms 0 %). I kostnadsberäkningen ingår en projektreservering på 30 %.

För kostnadsberäkningen har man modellerat bl.a. pålarnas längd, typ och antal, typ av lastöverföringskonstruktioner samt lägenhetsytan. I modelleringarna beaktas också objektets svårighetsgrad när det gäller grundförstärkning, grävningar, rivning av konstruktioner, stödkonstruktioner under arbetstiden, installation av pålar, injekteringar, genomförande av lastöverföringar, byggande av dränering och frostskydd samt byte av bottenbjälklaget och andra rivna grundkonstruktioner till ett skick som motsvarar utgångsläget.

I kostnadsberäkningen ingår inte:​

• arkeologiska undersökningar
• eventuella kostnader för förorenad mark​
• planering/renovering av butiks- och lagerlokaler
• nödvändiga återställande ombyggnadsåtgärder
• Förnyelse av nödvändig teknik.

​Respons från företagarna i Saluhallen

​Torsdagen 16.1.2025 ordnades ett informations- och diskussionstillfälle för företagarna i Saluhallen, i vilket största delen av företagarna deltog. Vid evenemanget gick man igenom hela livscykeln för projektplaneringen och kvartersutvecklingsprojektet, inklusive alla mellanliggande faser från det ursprungliga beslutet till det slutliga förslaget. Man behandlade ärendets brådskande karaktär på grund av byggnadens tilltagande sättning. På basis av utredningarna nåddes en samsyn mellan parterna både om hur kritiskt det är att gå vidare med projektet och om hur projekthelheten ska främjas. Också i övrigt rådde en god anda vid evenemanget.

Tilläggsmaterial 1​Redogörelse över grundens skick (på finska)

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar

• att godkänna kostnadsberäkningen på 12,8–13,6 miljoner euro som lagts fram för förstärkningen av Saluhallens grund samt ovan nämnda planeringskostnader,
• att övergå till projektets konkurrensutsättnings- och genomförandefas,
• att som principbeslut godkänna den återställande ombyggnaden av saluhallen som gör det möjligt att fortsätta verksamheten i den samt att fortsätta planeringen så att investeringsbeslutet om ombyggnaden föreläggs separat för beslut,
• att projektet genomförs i stadens egen balansräkning och
• att anskaffningen av tillfälliga lokaler främjas som en akut anskaffning av tillfälliga lokaler, i vars tidtabell projektens samtida schemaläggning ska beaktas.

BeslutFörslaget godkändes.

Tilläggsmaterial 1​Redogörelse över grundens skick (på finska)

Stadsstyrelsens förslag

Stadsfullmäktige beslutar

• att godkänna kostnadsberäkningen på 12,8–13,6 miljoner euro som lagts fram för förstärkningen av Saluhallens grund samt ovan nämnda planeringskostnader,
• att övergå till projektets konkurrensutsättnings- och genomförandefas,
• att som principbeslut godkänna den återställande ombyggnaden av saluhallen som gör det möjligt att fortsätta verksamheten i den samt att fortsätta planeringen så att investeringsbeslutet om ombyggnaden föreläggs separat för beslut,
• att projektet genomförs i stadens egen balansräkning och
• att anskaffningen av tillfälliga lokaler främjas som en akut anskaffning av tillfälliga lokaler, i vars tidtabell projektens samtida schemaläggning ska beaktas.

BeslutFörslaget godkändes.