Stadsmiljön, planläggning, planläggningsarkitekt Päivi Siponen 5.8.2024:

Stadsmiljön har genom partnerskap med Åbo och St: Karins kyrkliga samfällighet och TKU-Rakennus Oy utarbetat ett förslag till detaljplaneändring som daterats 26.10.2022 och ändrats 12.1.2024 på basis av utlåtanden och anmärkningar samt 12.4.2024 på basis av utlåtanden.

Nuläge och plansituation

Stadsträdgårdens område ligger i södra delen av Nylandsvägen på cirka tre kilometers avstånd österut från Salutorget. Planområdet gränsar i nordost till Nylandsvägen, i sydost till Ilpoisvägen och Peltola industriområde, i sydväst till Råggatan och egnahemshusen längs den och i nordväst till skolfastigheten som används som Råggatans skyddsrum och Axparken som har en parkförbindelse till Henrikskyrkan.

Områdets storlek är 10,9 ha. Området ägs av både Åbo stad och Åbo och S:t Karins kyrkliga samfällighet. TKU-Rakennus Oy har ett avtal med den kyrkliga samfälligheten om att utveckla tomtområdet som ägs av samfälligheten.

Planområdet har inhyst både Åbo stadsträdgård och församlingarnas trädgård. Församlingarnas trädgård har hört till begravningsplatsen på andra sidan av Nylandsvägen redan från och med 1800-talet. Redan i den nuvarande detaljplanen har den s.k. församlingsträdgårdsmästarens bostadsbyggnad och bastu med gård skyddsbeteckning (arkitekt G. Th. Chiewitz år 1861). Skansbackens begravningsplats är en av Museiverkets helheter av nationellt värdefulla miljöer. Församlingarnas trädgård lade ner sin verksamhet på 1980-talet. Åbo stadsträdgård anlades bredvid församlingarnas trädgård 1952. I området finns dessutom byggnader som används av depåverksamheten, och området är delvis en obebyggd sandplan.

Planområdets terräng sjunker med cirka 11 meter från Nylandsvägen mot korsningen mellan Råggatan och Ilpoisvägen. Nylandsvägen kantas av en rad med parklindar som är ett kraftigt avgränsande element både från Stadsträdgårdens och Nylandsvägens håll. De stora tallarna i Axparken på kanten av Skansens ås är exceptionellt ståtliga. En växtlighetsutredning (Stadsplaneringen/Tuuli Vesanto 2018) visar mångfalden hos de träd och buskar som en gång planterats i stadsträdgårdens område. En del av dessa har redan nått slutet av sin livscykel. Omkring den f.d. trädgårdsmästarbostaden som ligger på en skogsbevuxen kulle söder om området finns en skogsträdgård som planerats av stadens trädgårdsmästare Arno Hellemaa. I trädgården växer bl.a. stora tallar, lönnar, idegranar, rhododendron, tulpanträd.

Enligt en naturutredning (Suomen Luontotieto Oy, 2018) finns det inga sådana naturtyper i området som enligt naturskyddslagen måste skyddas, och inte heller särskilt värdefulla livsmiljöer som uppfyller definitionerna i skogslagen. I området finns inte heller sådana småvatten som enligt vattenlagen ska skyddas. I området finns inga traditionslandskap eller kulturbiotoper, men på grund av tidigare användningsändamål förekommer det rikligt med trädgårdsarter och kulturarter i området. I området fanns inga spår av varken flygekorrar eller åkergrodor. Naturutredningarna uppdaterades på basis av utlåtanden och anmärkningar (AFRY /Ville Vasko 2023 och Faunatica 2023). I en av områdets byggnader hittade man en sannolik rast- och/eller förökningsplats för fladdermöss på vinden. I området påträffades också två utrotningshotade fjärilsarter; gnuggmalen och almkronmalen. Se närmare punkt 4.4.7 Utlåtanden i planbeskrivningen.

Enligt en byggbarhetsutredning (SM Maanpää Oy 2018) är marken mycket varierande. I mitten av området finns cirka 5–10 meter mjuk lera, under leran stenig morän, i närheten av Axparken ett sandlager på åskanten, ett litet grundvattenområde och en hög morän/bergskulle på den södra kanten. Områdets ytdel består av fylljord på olika ställen. Nära den nordvästra kanten har det bildats en damm med hängande grundvatten på gränsytan mellan åsen och lerområdet. Från sandskiktet på den västra kanten har man sannolikt hämtat vatten för trädgårdens behov. Grundvattennivån på den västra kanten ligger på +16–17. Grundvattnet är något artesiskt i området med det tjocka sandskiktet. Grundvattnets artesiska nivå låg på +19,42 i en mätning som gjordes 23.4.2018.

Dagvatten avleds till Rauvolaviken på cirka 2,6 kilometers avstånd. Fram till Södra bågen är dagvattenrörets storlek endast 400 mm, därför kommer dagvattnet som uppstår att fördröjas i området. I dagvattenområdet inkluderades en del av skoltomten på Råggatan som ligger väster om planområdet. På tomten finns en liten damm med våtmark. Skolfastigheten på Råggatan och dess markområden ägs av staden.

Nuläget och plansituationen beskrivs närmare i punkt 3 i planbeskrivningen, Utgångspunkter.

Målen med detaljplaneändringen

Målet är att omvandla markanvändningen i området så att det möjliggör byggandet av bostäder och att effektivisera markanvändningen längs Nylandsvägen i enlighet med stadens strategiska mål.

Med områdesutvecklingen strävar man också efter att genomföra stadens klimatmål, särskilt när det gäller att öka andelen hållbara färdsätt och stöda ordnandet av kostnadseffektiv kollektivtrafik. Stadens klimatmål har godkänts av fullmäktige 11.6.2018.

Planområdet ligger längs en effektiv stombusslinje och stöder på så sätt tätortsutvecklingen längs utvecklingskorridoren S:t Karins-Åbo-Reso. Området genomför stadens mål för att komplettera stadsstrukturen inom gång-, cykel- och kollektivtrafikzonen. Området kan lätt nås med cykel från Salutorget på cirka 15 minuter.

Områdesplaneringtävlingen utgick från målen för en mångsidig stadsstruktur som lämpar sig för omgivningen samt rimligt prissatt bostadsproduktion. Med hjälp av tävlingen sökte man en igenkännbar och särpräglad idéplan för planläggning av tävlingsområdet som lämpar sig för Åbo infart och den värdefulla begravningsplatsmiljön och är stadsbildsmässigt högklassig och välfungerande samt tekniskt och ekonomiskt genomförbar.

Alla mål har preciserats under processens gång. Tävlingsbeslutet meddelades stadsmiljönämnden för kännedom 15.1.2019 § 4. Samtidigt godkände nämnden de preciserade målen för detaljplanen: i den fortsatta planeringen ska man utreda vilken våningsyta lämpar sig för området med beaktande av parkeringslösningar, utrymmet som krävs av dagvatten och vilka träd som ska bevaras utan att avvika från den centrala lösningen med matargata och öppen plats. De markskikt som skyddar grundvattnet får inte skäras och högre höghusbetonat byggande ska placeras i området vid Nylandsvägen och lägre småhusbetonat byggande i området vid Råggatan. Särskild uppmärksamhet ska fästas vid en livlig och trivsam fotgängarmiljö i mänskliga mått.

Planförslaget har utarbetats tillsammans med gatu- och infrastrukturplaneringen 2021–2022. I och med den mer detaljerade planeringen har planutkastet preciserats till ett förslag där man söker det tekniskt, ekonomiskt och estetiskt bästa slutresultatet i ljuset av de senaste uppgifterna.

På grund av utlåtanden och anmärkningar har målen preciserats för att bevara mångfalden i områdets natur, utvidga livsmiljön för bl.a. utrotningshotade fjärilsarter och skydda rast- och/eller förökningsplatsen för fladdermöss.

Planläggningsfaser

Åbo stadsstyrelse har 18.12.2017 § 550 godkänt samarbetsavtalet mellan Åbo stad, Åbo och S:t Karins kyrkliga samfällighet och TKU-Rakennus Oy. Syftet med avtalet är att utveckla området.

Stadsmiljönämnden godkände målen med detaljplanen 13.3.2018 § 129 och ett inledande möte för myndigheterna hölls 13.2.2018.

Ett meddelande om anhängiggörande och programmet för deltagande och bedömning skickades till parterna 16.3.2018.

Åbo stad, Åbo och S:t Karins kyrkliga samfällighet och TKU-Rakennus Oy ordnade en inbjuden tävling 20.8.2018–7.11.2018 för att ta fram idéer för utvecklingen av det f.d. stadsträdgårdsområdet i stadsdelen Peltola. Tävlingsprogrammet med dokumentbilagor godkändes av stadsmiljönämnden 24.4.2018 § 221 och av utvärderingsgruppen.

Ett meddelande om upphandling publicerades 9.5.2018. Sammanlagt 25 arbetsgrupper anmälde sig till tävlingen om områdesutveckling före 30.5.2018. Utvärderingsgruppen valde 15.6.2018 följande arbetsgrupper som bäst uppfyllde de fyra kriterierna till den egentliga tävlingen: Arkkitehtitoimisto Harris-Kjisik Oy, sammanslutningen Kangas & Vuorinen Arkkitehtitoimisto Oy och Arkkitehtitoimisto Kristina Karlsson, UKI Arkkitehdit Oy, och Arkkitehdit MY Oy & HIMLA arkkitehdit Oy. Tävlingsmaterialet skickades till de tävlande 14.8 och ett infomöte och guidad rundtur ordnades i tävlingsområdet 20.8.2018.

Innan ett beslut fattades var tävlingsbidragen offentligt framlagda på webben för lämnande av åsikter och i ”Den blå stugan” i tävlingsområdet 27.11.2018, där invånarna fick diskutera med stadens representanter för utvärderingsgruppen. Man kunde lämna in åsikter om tävlingsbidragen som vidarebefordrades till utvärderingsgruppen och för den fortsatta planeringen. Tävlingsresultatet offentliggjordes 12.12.2018. Utvärderingsgruppen beslutade enhälligt att följande bidrag delade första platsen och ska användas som underlag för den fortsatta planeringen: UKI Arkkitehdit Oy:s bidrag “Havina” och Arkkitehdit MY Oy och HIMLA arkkitehdit Oy:s bidrag “Quadrifolia”.

Tävlingsbeslutet meddelades stadsmiljönämnden 15.1.2019 § 4 för kännedom och samtidigt godkände nämnden att den fortsatta planeringen överlåts gemensamt till tävlandena som lämnade de vinnande bidragen ”Havina” och ”Quadrifolia”. Dessutom godkände nämnden projektgruppen som tillsatts i enlighet med samarbetsavtalet för detaljplanen för att svara för styrningen.

Se närmare punkt 4.4.4. Grundläggande lösning och alternativ.

Tävlingsbidraget bearbetades tillsammans med projektgruppen till ett preliminärt utkast som presenterades vid ett diskussionstillfälle 1.10.2019 i Henrikskyrkans församlingssal nära planområdet. I tillfället deltog cirka 25 invånare, representanter för Arkkitehdit MY Oy, HIMLA arkkitehdit Oy och UKI Arkkitehdit Oy samt representanter för staden, den kyrliga samfälligheten och TKU-Rakennus Oy. Invånarna var fortsättningsvis oroade över att trafiken ökar särskilt i småhusområdet vid Råggatan, Havregatan och Korngatan, och man diskuterade en eventuell stängning av dessa gator.

Stadsmiljönämnden godkände det 16.3.2020 daterade planutkastet 7.4.2020 § 114.

Förslaget bereddes i samarbete med planeringen av gator, infrastruktur och allmänna områden. Utgångspunkten var dagvattenfördröjningen i parkområdet och på gatuområdets träd- och grönremsa.

Planförslaget var offentligt framlagt och på remiss för första gången 14.11–13.12.2022. Utlåtandena och anmärkningen med svar beskrivs närmare i punkterna 4.4.7.–4.4.8. i beskrivningen.

På grund av utlåtandet som lämnades av NTM-centralen i Egentliga Finland och anmärkningen som lämnades av naturförbundet Luonto-Liittos Egentliga Finlands distrikt uppdaterades naturutredningarna 2023.

I utredningarna upptäcktes två särskilt beaktansvärda arter: almkronmalen och gnuggmalen. Almkronmalen klassificeras som en starkt hotad art (EN) och en akut och särskilt skyddad art. Gnuggmalen klassificeras som en sårbar art (VU). I en fladdermusutredning som gjordes i byggnaderna har vinden i en av byggnaderna visat sig vara en rastplats och eventuellt en förökningsplats som regelbundet används av nordfladdermusen. Alla fladdermusarter som påträffas i Finland är arter som ingår i IV(a) bilagan EU:s naturdirektiv. Enligt naturskyddslagen (78 §) är det förbjudet att förstöra och försämra dessa arters föröknings- eller rastplatser.

På basis av utredningarna ökades mångfalden i områdets natur genom att skydda fladdermusens rast- och/eller förökningsplats. Dessutom skyddades och utvidgades de utrotningshotade gnuggmalarnas och almkronmalarnas livsmiljö i Dahliaparken.

I planbestämmelsen lades till bestämmelser om gröna tak, gul fetknopp och lämplighet som gnuggmalens livsmiljö.

På grund av ändringarna som gjordes till följd av utlåtandena och anmärkningarna lades planförslaget fram för andra gången 29.1–27.2.2024. Utlåtandena och anmärkningen med svar beskrivs närmare i punkt 4.4.9 i beskrivningen.

I utlåtandet som NTM-centralen lämnade in under den andra omgången bad den om bakgrundsinformation eller ekologiska synpunkter om förhandlingsresultatet i planbeskrivningen, enligt vilket den enskilda alm där almkronmalen påträffades inte behövde bevaras.

Innan förslaget blev klart har planläggningen fört kompletterande diskussioner med de insektexperter som utarbetat naturutredningen. Utifrån diskussionen framgick att om det i området förekommer flera almar som växer på skyddade platser, försvinner inte hela arten från området om ett enskilt träd avlägsnas. När det gäller bevarandet av arten är det mer väsentligt att bevara flera almar som växer på skyddade platser än att bevara ett enskilt träd. Enligt insektexperterna är det dessutom sannolikt att almkronmalen också lever på andra almar i Dahliaparkens område, även om de inte påträffades under den blåsiga kartläggningsdagen. Experterna bedömde att arten är mycket bra på att hitta andra lämpliga träd i närheten och flytta sig till dem. I april 2024 flyttade man dessutom åtminstone en del av fjolårets bladmassor från trädet där arten påträffats till en ny plats under almarna som ska bevaras. Enligt småfjärilexperten som utarbetat naturutredningen var detta en vettig åtgärd.

På västra kanten av Dahliaparken växer för tillfället en rad unga almar som lämpar sig för almkronmalen. Förbudet att kratta löv som under samma år har fallit från dessa träd har antecknats i VL/luo-planbestämmelsen för Dahliaparken. I VL/luo-planbestämmelsen fastställs också att beredningen av en parkplan och planeringen av underhållet ska göras i samarbete med miljöskyddet. Under planprocessens gång har genomförandeplanering gjorts för planområdet. Planeringen omfattar allt från utredningsplaner till byggplaner, och inbegriper också parkplaner. För dessa behövs därmed inga separata planbestämmelser. Dessutom kommer fler almar att planteras i Dahliaparken.

Planbestämmelserna ger anvisningar för utarbetandet av parkplaner och för underhållet, och dessa kommer att följas då planområdet byggs och underhålls. Befintliga parkplaner kommer att uppdateras innan de framläggs offentligt på grund av planförslaget som ändrats till följd av utlåtanden.

På basis av ett utlåtande preciserades slep-2-planbestämmelsen i plankartan för kvarter 34 enligt följande: ”Del av område, där träden ska bevaras och vid behov ska fler träd planteras för att trygga fladdermössens livsförhållanden och förbindelsevägar.”

Turun Pyöräilijät ry:s anmärkning gäller till största delen gatuplaneringen i planområdet som gjorts tillsammans med planläggningen. Skärmdumpar har tagits av dessa preliminära gatuplaner o.d. utredningsplaner och fogats till planbeskrivningen för att belysa frågan. De egentliga gatuplanerna och planerna för allmänna områden läggs dock senast fram först efter att planförslaget trätt i kraft. Då är det möjligt att lämna in anmärkningar som kommer att behandlas i den fasen.

Förslaget till detaljplan behöver inte läggas fram för tredje gången med anledning av de små ändringar som gjordes efter den andra remissrundan.

Förslag till detaljplaneändring

Detaljplanen möjliggör byggande av ett särpräglat bostadsområde som bevarar grundidén i bidragen som vann tävlingen. Tävlingsbidraget har vidareutvecklats under planprocessens gång bl.a. när det gäller beaktandet av dagvatten, parkeringsdäck, terrängens höjdskillnader och bevarandet av träd vid byggandet av området. Området består av fyra storkvarter som byggs omkring en central öppen plats. Varje kvarter är en självständig helhet, men samtidigt bildar de en stadskvartersstruktur som kopplas samman i området. Den stadsbildsmässiga kvaliteten säkerställs genom planbestämmelser och projektvisa förhandsförhandlingar.

Målet är att området i planförslaget får cirka 1 300 invånare (65 870 v-m² / 50 v-m² = ca 1 317). Höjderna på kvarterets byggnader ökar stegvis från AO-kvarteren med två våningar vid Råggatan till AK-kvarteren med fem-åtta kvarter vid Nylandsvägen. Inuti AK-kvarteren placeras lägre byggande. Parkeringslösningen består av parkering under gårdsdäck i AK- och A-1-kvarteren och markparkering i A-2-kvarteret.

Planområdets areal är 10,9 ha, varav AK-kvarteren upptar 4,6 ha, A-kvarteren 1,6 ha, AO-kvarteren 0,3 ha, gatorna 1,7 ha och parken 2,7 ha. Byggrätten i planområdet uppgår sammanlagt till 65 870 v-m². Den sammanlagda byggrätten för AK-kvarteren är 52 930 v-m², för A-kvarteren 12 320 v-m² och för AO-kvarteren 620 v-m².

Infrastrukturkostnader och planekonomi

Kostnaderna för genomförandet av de allmänna områdena i planområdet uppgår till ca 3 miljoner euro (moms 0 %). Kalkylen omfattar byggandet av gator, öppna platser, parker, parkstigar och ett dagvattenavlopp i planområdet. Kalkylen omfattar kostnaderna för byggande och planering samt andra beställarkostnader och en projektreservering om 15 procent. I kostnadsberäkningen ingår inte Åbo Vattenförsörjning Ab:s kostnader, och inte heller en uppskattning av kostnaderna för iståndsättning av förorenad mark. Kalkylen har utarbetats med hjälp av en anvisning för kostnadshantering av Åbo stads infrabyggande. Kostnaderna har beräknats med kalkyltjänsten Ihku. Kostnadskalkylen har gjorts enligt prisnivån 1/2024 och kostnadsindexet är 128,4 (2020–100).

Enligt 35 § i förvaltningsstadgan beslutar stadsstyrelsen om kostnadsförslaget för byggandet av infrastrukturen i planområdet i samband med godkännandet av detaljplanen om kostnadsförslaget eller genomsnittet för dess variationsintervall är 3–10 miljoner euro.

Markanvändningsavtalet täcker kostnaderna för byggandet av infrastrukturen i området.

Följande fas

Förslaget till detaljplan behandlas för godkännande i stadsstyrelsen och vidare i stadsfullmäktige, då det behövliga markanvändningsavtalet mellan staden och Åbo och S:t Karins kyrkliga samfällighet har undertecknats.

Lagrum som tillämpas

Markanvändnings- och bygglagen 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § och 66 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § och 32a §.

Bilaga 1​Karta Stadsträdgårdens område

Bilaga 2​Svar på anmärkningarna

Tilläggsmaterial 1​Redogörelse Stadsträdgårdens område (på finska)

Tilläggsmaterial 2​Statistikblankett Stadsträdgårdens område (finska)

Tilläggsmaterial 3​Synpunkter i samband med programmet för deltagande och bedömning och vid utkastskedet (på finska)

Tilläggsmaterial 4​Utlåtandena om förslaget till detaljplan (på finska)

Utredningar och rapporter, www.turku.fi/sv/plansokning

Direktör för stadsmiljön Christina Hovi:

Förslag​Stadsmiljönämnden beslutar att godkänna svaren på anmärkningarna (bilaga 2) och föreslår för stadsstyrelsen att förslaget till detaljplaneändring för Stadsträdgårdens område, daterat 26.10.2022 och ändrat 12.1.2024 med anledning av utlåtanden och anmärkningar och 12.4.2024 med anledning av utlåtanden föreläggs stadsfullmäktige för godkännande. I samband med detaljplaneändringen godkänns följande bindande tomtindelning: PELTOLA 32.-1–3.

Dessutom beslutar stadsmiljönämnden att föreslå för stadsstyrelsen att infrastrukturkostnaderna för de allmänna områdena i planområdet Stadsträdgårdens område uppgår till 3 miljoner euro (moms 0 %).​

BeslutFörslaget godkändes.

Ledamot Muurinen och ledamot Vierimaa förklarade sig jäviga och avlägsnade sig från mötet för den tid som behandlingen av ärendet pågick.​

Ärendet föredrogs av direktören för stadsbyggande Kimmo Suonpää.

​​​

Stadssekreterare Pia Bergström 24.10.2024:

Förslaget till detaljplaneändring för ”Stadsträdgårdens område” har godkänts i stadsmiljönämnden 20.8.2024 § 285 och markanvändningsavtalet för Stadsträdgårdens område har godkänts i stadsstyrelsen 2.9.2024 § 260.

Markanvändningsavtalet mellan parterna har undertecknats 23.10.2024.

Bilaga 1Karta Stadsträdgårdens område

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Stadsträdgårdens område (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Stadsträdgårdens område (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 26.10.2022 daterade och 12.1.2024 på basis av utlåtanden och anmärkning ändrade och 12.4.2024 på basis av utlåtanden ändrade förslaget till detaljplaneändring för ”Stadsträdgårdens område”. I samband med detaljplaneändringen godkänns följande bindande tomtindelning: PELTOLA 32.-1–3.

Dessutom beslutar stadsmiljönämnden att föreslå för stadsstyrelsen att infrastrukturkostnaderna för de allmänna områdena i planområdet Stadsträdgårdens område uppgår till 3 miljoner euro (moms 0 %).​

Beslut​Förslaget godkändes.

Achrén anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet för den tid som behandlingen av ärendet pågick​

Bilaga 1Karta Stadsträdgårdens område

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Stadsträdgårdens område (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Stadsträdgårdens område (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 26.10.2022 daterade och 12.1.2024 på basis av utlåtanden och anmärkning ändrade och 12.4.2024 på basis av utlåtanden ändrade förslaget till detaljplaneändring för ”Stadsträdgårdens område”. I samband med detaljplaneändringen godkänns följande bindande tomtindelning: PELTOLA 32.-1–3.

Dessutom beslutar stadsmiljönämnden att föreslå för stadsstyrelsen att infrastrukturkostnaderna för de allmänna områdena i planområdet Stadsträdgårdens område uppgår till 3 miljoner euro (moms 0 %).​

BeslutFörslaget godkändes.