Stadsmiljön, planläggning, planläggningsarkitekt Päivi Siponen 5.6.2024:

Vid planläggningsenheten har utarbetats ett förslag till detaljplan daterat 24.1.2024 och ändrat 30.5.2024 med anledning av utlåtanden.

Nuläge och planeringsläge

Planområdets omfattning är 25,8 hektar, varav cirka 70 procent ägs av staden. Planläggningen av Hirvensalo fortsätter i ett område utan detaljplan väster om de småhusområden som redan byggts runt Kukolavägen. Största delen av planområdet består av obebyggda åker- och skogsområden. I området ligger också fem permanent använda bebodda privata lägenheter som bildats på 1950-talet och vars storlek varierar mellan 2600 m² och 48 600 m². Till de befintliga bostadshusen kommer man via den nuvarande Toijais byväg och via Sommarvägen.

Planeringsområdets utmaningar är topografin, svåra grundläggningsförhållanden på lerjord, nuvarande ytavrinningsvägar i terrängen, värdefulla naturvärden och markägarförhållanden. Rondellen vid Kukolavägen ligger bara cirka fem meter över havet.

Nuläget och planeringssituationen beskrivs närmare i punkt 3 i planbeskrivningen. Utgångspunkter.

Målet med detaljplanen

I början av planläggningen 2014 hade Särkilax som mål att ha cirka 45 småhustomter på stadens mark och 45 småhustomter på privat mark samt radhustomter och andra småhustomter i bolagsform på cirka 4 000 v-m². Målet för våningsytan var cirka 22 000 v-m², vilket motsvarar cirka 440 invånare. Målen utarbetades i samarbete med stadens dåvarande sektorer (Fastighetsaffärsverket, Miljösektorn, Vattenverket). Beslutet om att inleda markanvändningsprojektet Särkilax (sektordirektör för miljösektorn 25.4.2014, § 3) och projektplanen sändes till den dåvarande planläggnings- och miljönämnden för kännedom 6.5.2014 § 159.

I utkastskedet 2015–2016 minskades planområdet efter preliminära kostnadskalkyler med ungefär hälften, dvs. tomtmålet sänktes också jämfört med det nuvarande planförslagets omfattning, dvs. det omfattade cirka 45 småhustomter och 6 radhustomter på stadens mark och cirka 38 småhustomter på privat mark.

År 2023 fortsatte planläggningsprocessen med en uppdatering av naturutredningen. I förslaget lämnades värdefulla naturobjekt i enlighet med naturuppdateringen utanför byggandet, vilket ytterligare minskade antalet tomter men förbättrade den biologiska mångfalden i enlighet med Åbo stads strategier.

Planen genomför borgmästarprogrammet (godkänt i Sfm 23.8.2021 § 180), vilket ökar utbudet av småhustomter särskilt i attraktiva områden.

Planläggningsskeden​

Utarbetandet av detaljplanen grundar sig på detaljplaneprogrammet 2016–2017 som ingår i det Strategiska avtalet och som godkänts i stadsstyrelsen 7.12.2015 § 530. I programmet hade objektet programmerats så att det godkändes som riktgivande 2018.

Stadsplanerings- och miljönämnden antecknade programmet för deltagande och bedömning för kännedom 3.6.2014 § 181.

Anhängiggörandet av detaljplanen meddelades i planläggningsöversikten 2014. Meddelandet om anhängiggörandet av detaljplanen samt det 5.6.2014 daterade programmet för deltagande och bedömning skickades per brev till parterna 6.6.2014.

I utkastskedet hördes parterna i området och närområdena i stor utsträckning och de åsikter som framfördes beaktades i så stor utsträckning som möjligt Stadsplanerings- och miljönämnden godkände det 3.5 2016 uppdaterade utkastet vid sitt möte 24.5.2016 § 149. Planutkastet har årligen varit framlagt i den traditionella planutställningen på Hirvensalo bibliotek.

År 2023 fortsatte planläggningsprocessen med en uppdatering av naturutredningen. Stadsstyrelsen godkände 18.12.2023 § 476 ett planläggningsprogram för 2024–2027 i samband med verksamhetsplanen där Särkilax planeras att godkännas av stadsfullmäktige 2024.

Över planförslaget som daterats 24.1.2024 begärdes utlåtanden 18.3 - 23.4.2024. Utlåtandena och svaren har beskrivits närmare i punkt 4.4 i planbeskrivningen Planeringsskeden, alternativ och växelverkan.

Förslaget till detaljplan var offentligt framlagt 18.3-16.4.2024. Mot förslaget inlämnades inga anmärkningar.

Förslaget till detaljplan behöver inte läggas fram på nytt med anledning av de små ändringar som gjordes utifrån utlåtandena.

Detaljplan​

Detaljplanens struktur grundar sig på delgeneralplanen för Hirvensalo som styr detaljplaneringen och trädde i kraft 11.2.2021. Efter den uppdaterade naturutredningen (Envibio Oy 28.9.2023) utarbetades planförslaget på basis av det godkända utkastet i samarbete med bland annat miljöskydd, trafik- och dagvattenplanering, tomttjänster, vattenförsörjning och privata markägare.

Enligt planförslaget förlängs Kukolavägen västerut. Från Kukolavägen anvisas en anslutning med namnet Kostamojärvigatan till tomter på stadens mark i Nummimetsä så att trafiken på Lumivaaragatan inte ökar för mycket. Den nuvarande Toijais byväg försvinner delvis helt och en del av den döps om till Lumivaarastigen via vilken man kommer till befintliga bostadsbyggnader.

Enligt den uppdaterade naturutredningen kommer värdefulla naturobjekt och omfattande helheter i Nummimetsä och Toijaisskogen att lämnas utanför byggandet. Toijaisskogen fortsätter till det redan bebyggda planområdet i öster. För rekreationsområden föreslås friluftsleder som förenas med friluftsleder i angränsande planområden.

Vid en terrängsyn som miljöskyddet förrättade hösten 2023 påträffades förutom uppdateringen av naturutredningen även en dunge med ädla lövträd (ekskog) enligt naturvårdslagen i planområdet. Utifrån förhandlingarna minskade antalet småhustomter på norra sidan av Hoppbacksgatan i det preliminära planförslaget och flyttades österut för att bevara ekskogen.

Området Häppilädalen ligger cirka fem meter över havet och enligt byggbarhetsutredningen består jordmånen av gyttjelera. Dagvattensänkorna i Häppilädalen fortsätter vid de nuvarande dikena och utvidgas vid behov. Tvärgatorna till Lumivaaragatan fungerar också lokalt som snöplogningsväg till Häppilädalen. I framtiden kommer parkremsan i västra ändan av Lumivaaragatan att fungera som ett eventuellt område för ledningsreserveringar i väster och som ett snöområde.

Av planområdet anvisas 36 procent till småhusboende, 52 procent till rekreation och 13 procent till gatuområden. De nuvarande byggplatserna som används för boende anvisas för permanent boende. De nuvarande byggplatserna planläggs som kvartersområde för fristående småhus (AO) och som kvartersområde för småhus (AP) som senare kan delas upp.

Planområdet har anvisats 42 småhustomter och 2 stora radhustomter på stadens mark i Särkilax i Hirvensalo och cirka 30 småhustomter på privat mark. Området har anvisats en byggrätt på sammanlagt 17 368 v-m². Området uppskattas få cirka 350 nya invånare.

De tomtvisa totala byggrätterna varierar mellan 150 v-m² och 300 v-m², exploateringsgraden för tomterna mellan 0,11 och 0,30 och tomtstorleken varierar mycket beroende på befintliga privata lokaler. I kvartersområden för bostadsbyggnader (A-1) har den högsta tillåtna byggrätten angetts med exploateringstal 0,20 dvs. de har en byggrätt på sammanlagt 2548 v-m².

Infrastrukturkostnader och planekonomi

Kostnaderna för de allmänna områdena har beräknats enligt projektdelberäkningen och preciseras senare i samband med byggplaneringen.

Variationsintervallet för uppskattade infrastrukturkostnader för de allmänna områdena i planområdet och utanför planområdet är 5,8–10,4 miljoner euro (moms 0 %).

Kalkylen omfattar kostnaderna för byggande och planering av allmänna områden samt ett dagvattenavlopp och andra beställarkostnader och en projektreservering om 20 procent. Kostnadskalkylen har gjorts enligt prisnivån 1/2024 och markbyggnadskostnadsindexet är 128,4 (2020=100).

Enligt 35 i förvaltningsstadgan beslutar stadsstyrelsen om kostnadsförslaget för byggandet av infrastrukturen i planområdet i samband med godkännandet av detaljplanen om kostnadsförslaget eller genomsnittet för dess variationsintervall är 3–10 miljoner euro.

De sammanlagda inkomsterna i form av intäkter från tomtförsäljning och ersättning för markanvändningsavtal uppskattas till cirka 4,6 miljoner euro Detaljplaneekonomin i investeringsfasen kommer därmed att ligga på minus. Markägaren betalar markanvändningsavtalsersättningen till staden i form av marköverlåtelser.

I ett småhusområde med fokus på egnahemshus är det ofta svårt att uppnå en positiv planekonomi under genomförandet, men på lång sikt kompenserar skatteinkomsterna för situationen. I detta projekt försvagas planekonomin särskilt av avsnittet av den centrala Kukolavägen i Hirvensalo som har en stor inverkan på de totala kostnaderna på grund av dåliga grundläggningsförhållanden (cirka 1,4 miljoner euro).

Följande fas

Förslaget till detaljplan behandlas för godkännande i stadsstyrelsen och vidare i fullmäktige efter att markanvändningsavtalet som behövs mellan staden och den privata markägaren har undertecknats.

Lagrum som tillämpas​

Markanvändnings- och bygglagen 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § och 66 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § och 32a §.

Bilaga 1​Karta Särkilax

Tilläggsmaterial 1​Redogörelse Särkilax (på finska)

Tilläggsmaterial 2​Statistikblankett Särkilax (på finska)

Tilläggsmaterial 3​Åsikterna i samband med programmet för deltagande och bedömning och i utkastskedet (på finska)

Tilläggsmaterial 4​Utlåtandena om förslaget till detaljplan (på finska)​

Utredningar och rapporter, www.turku.fi/sv/plansokning

Direktör för stadsmiljön Christina Hovi:

Förslag​Stadsmiljönämnden beslutar att föreslå för stadsstyrelsen att förslaget till detaljplan för Särkilax, daterat 24.1.2024 och ändrat på basis av utlåtanden 30.5.2024, föreläggs stadsfullmäktige för godkännande. I samband med detaljplaneändringen godkänns de bindande tomtindelningarna: SÄRKILAX 6.-1, 10.-1-5, 11.-1-3, 12.-1-3, 13.-1-3, 14.-1-6, 15.-1-6, 16.-1-6, 17.-1-4, 19.-1-2, 20.-1-5, 21.-1-9, 22.-1-5, 23.-1.

Därtill beslutar stadsmiljönämnden att föreslå för stadsstyrelsen att kostnadsintervallet på 5,8 – 10,4 miljoner euro (moms 0 %) för genomförandet av de allmänna områdena på detaljplaneområdet för Särkilax godkänns.

BeslutFörslaget godkändes.

Ledamot Muurinen anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet för den tid som ärendet behandlades.

Stadssekreterare Pia Bergström 15.8.2024:

Förslaget till detaljplaneändring för ”Särkilax” har godkänts i stadsmiljönämnden 18.6.2024 § 248 och markanvändningsavtalet gällande Särkilax har godkänts i stadsmiljönämnden 18.6.2024 § 249.

Markanvändningsavtalet mellan parterna har undertecknats 14.8.2024.

Bilaga 1Karta Särkilax

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Särkilax (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Särkilax (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 24.1.2024 daterade och 30.5.2024 på basis av utlåtanden ändrade förslaget till detaljplan för Särkilax. I samband med detaljplaneändringen godkänns de bindande tomtindelningarna: SÄRKILAX 6.-1, 10.-1-5, 11.-1-3, 12.-1-3, 13.-1-3, 14.-1-6, 15.-1-6, 16.-1-6, 17.-1-4, 19.-1-2, 20.-1-5, 21.-1-9, 22.-1-5, 23.-1.​

Därtill beslutar stadstyrelsen att godkänna kostnadsintervallet på 5,8 – 10,4 miljoner euro (moms 0 %) för genomförandet av de allmänna områdena i detaljplanen Särkilax.​

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Karta Särkilax

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Särkilax (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Särkilax (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar godkänna det 24.1.2024 daterade och 30.5.2024 på basis av utlåtanden ändrade förslaget till detaljplan för Särkilax. I samband med detaljplaneändringen godkänns de bindande tomtindelningarna: SÄRKILAX 6.-1, 10.-1-5, 11.-1-3, 12.-1-3, 13.-1-3, 14.-1-6, 15.-1-6, 16.-1-6, 17.-1-4, 19.-1-2, 20.-1-5, 21.-1-9, 22.-1-5, 23.-1.​

Därtill beslutar stadstyrelsen att godkänna kostnadsintervallet på 5,8 – 10,4 miljoner euro (moms 0 %) för genomförandet av de allmänna områdena i detaljplanen Särkilax.​

BeslutFörslaget godkändes.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

​Framlagt remissförslag och dess behandling

​Sandelin lämnade understödd av Yrttiaho följande remissförslag:

​Förslag till detaljplan och tomtindelning; Särkilax, Särkilax (adr. Kukolavägen) (10/2014) remitteras för ny beredning.

Kostnadsförslaget på 5,8–10,4 miljoner euro (moms 0 %) för infrastrukturen som genomförandet av planen medför på allmänna områden är högt och planekonomin är inte i balans. Planförslaget försvagar områdets naturvärden avsevärt genom att minska skogen och försvaga skyddet av ängsområden. Det tunga grundläggningssättet bl.a. på leriga åkerområden ökar klimatpåverkan från byggandet. Planen främjar inte heller stadens mål om att minska segregationen."

Då diskussionen avbrutits framställde ordföranden följande omröstningsordning: De fullmäktigeledamöter som understöder fortsatt behandling av ärendet röstar "ja", om "nej" vinner, har Sandelins remissförslag blivit godkänt. Omröstningsordningen godkändes.

​I den maskinella omröstningen understödde 65 fullmäktigeledamöter en fortsatt behandling av ärendet och 2 fullmäktigeledamöter understödde Sandelins remissförslag, och således fortsatte behandlingen av ärendet.

Bilaga 2​Omröstningsförteckning ​