Föredragningslistor/protokoll

På basis av de kompletteringar och tilläggsutredningar som gjorts i stadshusets projekt partiell renovering och pålning föreslås stadsfullmäktige att det görs ändringar i projektets omfattning och innehållsmål, mål för gårdsplanering och uppdaterade kostnadskalkyler. Tidsplanen för projektets slutförande har skjutits upp. Målet är att ibruktagandet sker etappvis under 2027 - 2028.

Lokalchef Pauliina Karjalainen, arkitekt Mari Virtanen och landskapsarkitekt Marie Nyman 29.4.2024:

Inledning

Stadsfullmäktige fattade beslut om renovering av stadshuset, byggnaderna på gården och gården 24.10.2022 § 219. Projektet omfattade arbetsplatser i flyglarna på Slottsgatan 14 och stadshuset enligt principen om aktivitetsbaserat kontor (Byråbo-konceptet) samt renovering av gården. Stadshuset skulle stå till fullmäktiges och de politiska gruppernas förfogande. Dessutom konstaterar man i ovan nämnda beslut av stadsfullmäktige att

målen för stadshusets allmänna gårdsområden ska godkännas av stadsstyrelsen innan planeringen av gårdsområdena inleds samt planen innan bygglovet lämnas in. Stadsfullmäktige beslutar separat om kostnadsberäkningen och genomförandet. Genomförandeplaneringen vid stadsmiljön ansvarar för planeringen av tomterna 1, 2 och 4 parallellt med stadshusprojektet,
staden ska sätta igång renoveringsplanen för Västra Strandgatan 13 A och låta renovera byggnaden parallellt med stadshusprojektet,
staden ska fortsätta förhandlingarna om anskaffningen av gårdsbyggnaden på Slottsgatan 14,
stadens lokalitetstjänster ska inleda en marknadsdialog gällande lokalhelheten för 65 arbetsplatser och ett beslut om övergången till hyresupphandling görs utifrån erfarenheterna av ibruktagandet av Universitetsgatan 27,

På basis av de tilläggsutredningar som gjorts under 2023–2024 är det ändamålsenligt att lyfta fram utredningarnas effekter på projektet och de föreslagna ändringarna i projektets omfattning, mål, tidtabell och kostnader.

Mål för och planering av gården

Mål och en preliminär kostnadskalkyl har tagits fram för stadshusets gård innan planeringen inleds. Planeringsområdet omfattar en skvär i hörnet av Slottsgatan och Auragatan, ett kvarterstorg som fungerar som parkeringsplats och ett gårdsområde bakom byggnaderna som fungerar som trafikförbindelse mellan Slottsgatan och Västra Strandgatan. Gården planeras och genomförs som en del av hela stadshuskvartersprojektet, och inom servicehelheten för stadsmiljö fungerar landskapsarkitekten vid planläggningen och genomförandeplaneringen som sakkunniga i projektet. Gårdsplanen kommer att föreläggas stadsstyrelsen för påseende och utlåtande som en del av den övergripande planen för stadshuskvarteret innan bygglovet lämnas in.

Gårdsområdena är nära kopplade till den värdefulla byggda kulturmiljön, och i framtiden kommer gården att vara en del av en serie offentliga stadsrum i Åbos historiska kärnområde. Stadshusets framsida har bestått av en öppen plats avgränsad av byggnader och/eller träd och ett ankomstområde för en betydande byggnad. Stadshusskvären härstammar från 1860-talet då Societetshuset verkade i byggnaden. Målet med planeringen är att återställa stadshusets gårdsområde till en stadsbildsmässigt och kulturhistoriskt värdefull byggd miljö och en trivsam mötesplats för invånarna.

Funktionellt strävar man efter ett lugnt vistelseområde på ett centralt läge, vars planering tar hänsyn till människor i alla åldrar, även barn och unga. Dessutom främjas användningen av gården för småskaliga evenemang och möjligheten till säsongsförsäljning eller en liten kiosk i fråga om utrymmesreservering och infrastruktur utreds.

Stadsbildmässigt strävar man efter att hitta en lösning som lämpar sig för den historiska värdemiljön, där områdets karaktär som stadshusets gårdsplan återställs, valet av möbler, ytmaterial och växter anpassas till värdemiljön och i synnerhet tekniska anordningar och övriga konstruktioner i randzonen förenhetligas och i mån av möjlighet struktureras som en del av den fulländade gårdshelheten. Belysningslösningarna planeras som en helhet med hänsyn till gårds- och fasadbelysning samt säsongsbelysning. Planeringslösningarna stöder användningen av hållbara färdsätt och centrumområdets trivsel för fotgängare och cyklister.

Målet är att ta bort den allmänna bilparkeringen på stadshusets tomt. Fotgängare prioriteras vid planeringen av gården. Allmän cykelparkering och cykelparkering för anställda kommer att anvisas på gården. I planeringen beaktas behoven för fastighetens service-, avfalls-, ledsagar- och räddningstrafik. Planeringen syftar till att förbättra dagvattenhanteringen på tomten, öka användningen av genomsläppliga ytmaterial, trygga växtförhållandena för de träd som ska bevaras och öka växtmängden. De stadsbildsmässiga och funktionella målen för gården presenteras närmare i bilagan Mål för gården.

I detaljplanen (853 20/2009) är en stor del av gården ett kvarterstorg där endast servicetrafiken är tillåten. Enligt planbestämmelserna ska gårdarnas och de öppna platsernas historiska särdrag tryggas. Enligt planen ska det vara möjligt att passera genom kvarteret till Västra Strandgatan och det ska vara tillåtet att passera över tomtgränserna i kvarteret. I detaljplanen ska trädgruppen i skvären bevaras/kompletteras. Enligt detaljplanen kan parkeringsplatser enligt användningsändamålet anvisas på närliggande parkeringsanläggningar på högst 300 meters avstånd.

Vid genomförandet av området beaktas också de planerade ändringarna i Saluhallskvarteret så att hela området blir en fungerande helhet.

I utvecklingsprogrammet för gång och vistelse 2029 som godkändes i stadsstyrelsen 20.3.2023 § 1 har den öppna platsen framför stadshuset och skvären anvisats som en plats för vistelse som ska utvecklas (prioritetsklass 1). I beskrivningen konstateras att målet är att utveckla stadshusets gårdsområde till ett trivsamt och funktionellt stadstorg genom att ta bort allmän parkering och förbättra gångförbindelserna genom kvarteret.

Gällande stadshusets gård ordnades 7.11–6.12.2023 en Säg din åsikt-enkät där man bad om invånarnas åsikter om nuläget och deras önskemål om utveckling av området. Dessutom tillfrågades stadsborna om hur barn och unga kan beaktas i planeringen av området. Utifrån enkäten var den största önskan att återställa området till det värde det förtjänar och dessutom önskades fler planteringar och mer grönska.

Det önskades att området skulle bli en mötesplats för invånarna och ett lugnt vistelseområde där man kunde följa stadens liv och rörelse. Att beakta den historiska värdemiljön samt att förbättra områdets belysning och säsongsbelysning fick också medhåll. Man hoppades att man skulle ta hänsyn till ungdomar och barn till exempel i vistelseområdet, genom parklekar eller med hjälp av konst och belysning. Placeringen av en lekplats väckte åsikter för och emot, även om ett behov av en lekplats i centrum identifierades. Utvecklingen av gården diskuterades också i ungdomsfullmäktige (13.12.2023, 111 §) och på företagarnas morgonkaffe 10.10.2023. Vid evenemanget togs upp samma saker som inkluderats i målen för gården såsom att ta bort bilar och använda gården för rekreation och vistelse med beaktande av platsens kontext.

Syftet med Åbos lekparksprogram (stadsmiljönämnden 8.6.2021, 208 §) är att utreda möjligheterna att lägga till lekparker eller lekpunkter i centrumområdet under programperioden. Utvecklingsprogrammet för gång och vistelse (ssn 20.3.2023 101 §) godkännes med tillägget att det förbereds vistelseplats för barn och unga i centrum under genomförandet av programmet. På stadshusets gård vill man inte ha en inhägnad lekplats, eftersom man vill att gården ska vara multifunktionell och inte ha för många områden reserverade för specialaktiviteter.

Som ett primärt alternativ utreds möjligheten att placera lekplatsen i ändan av Köpmansgatan, på Carlo Bassis plats. Man utreder möjligheten att placera en urban, lummig och stilig lekplats för barnfamiljer längs viktiga gång- och besöksrutter i området. Dessutom föreslår man åtgärder för att förbättra lekförhållandena i centrum genom att bygga en rutt som leder barnfamiljer från gågatan på Universitetsgatan till Puolalaparken och utveckla den andra lekparken i Puolalaparken till en temalekplats. Utkastet till gatuplan och trafikstyrningsplan för ändan av Köpmansgatan och Carlo Bassis plats har godkänts som en del av planerna för de allmänna områdena kring Salutorget (stadsfullmäktige 30.5.2016, 94, 95 § och 96 §), där området har föreslagits olika arrangemang sommar- och vintertid och området reserveras huvudsakligen för cykelparkering. I generalplanen ska området utvecklas med fokus på fotgängare och i detaljplanen ska det utvecklas som gårdsgata. I programmet för gång och vistelse har Carlo Bassis plats (ändan av Köpmansgatan) betecknats som ett objekt i prioritetsklass 1 och det har konstaterats att det finns behov av att revidera målen för den öppna platsen.

Övriga utredningar och effekter

Byggnads- och gårdsfunktioner

Stadshusets lokaler förblir i regel oförändrade, med undantag för mindre rumsliga förändringar. I övriga byggnader planeras kontors- och förhandlingslokaler samt nödvändiga lokaler för personalen. Stadshuskvarteret som helhet planeras som en funktionell helhet med beaktande av dess arkitektoniska och stadsbildsmässiga värden. Placeringen och renoveringen av lokalerna kommer att utföras på ett ändamålsenligt sätt med beaktande av de befintliga konstruktionerna, och placeringen av lokaler och anordningar kommer att genomföras så bra som möjligt inom de gränser som byggnaderna tillåter. Förnyelsen och renoveringen av gården kompletterar både de stadsbildsmässiga och funktionella målen.

Det nuvarande tillredningsköket på Auragatan 2 måste rivas på grund av reparations- och pålningsarbeten, och i dess ställe byggs ett servicekök som i fråga om utrustning motsvarar stadens servicekökskoncept.

Placeringen av tekniska lokaler och installationsvägar byggnadsvis förutsätter alternativa utredningar före en mer detaljerad planering av lokalerna, för vilka konstruktionsöppningar och undersökningar görs i byggnaderna redan innan byggandet inleds.

Målet är att det ska finnas en separat lokal för en huvudelcentral i varje byggnad, vilket senare gör det möjligt att separera byggnaderna för en egen elanslutning. Vid planeringen och reserveringen av all el- och telekommunikationsteknik bör man beakta att byggnaderna kan avskiljas till en egen helhet i ett senare skede. Reservkraften som installeras i den nya byggnaden och huvudelcentralen som installeras i den är cirka 45 br-m2.

Alla stenbyggnader (totalt 6 byggnader) kommer att pålas. Grundförbättringen omfattar nödvändiga schaktnings- och rivningsarbeten, pålningar, nya lastöverföringskonstruktioner samt förnyelse av bottenbjälklaget och gården bortsett från ytkonstruktioner (exkluderar projektreserveringar).

I planområdet har det gjorts en miljöteknisk markundersökning där de markområden som mätpunkterna representerar inte har klassificerats som förorenade och det inte finns något behov av marksanering i området. De schaktningssarbeten som utförs i området och de tillvägagångssätt som behövs ska förhandlas med Åbo stads miljöskydd innan åtgärder vidtas.

Sättningstakten tyder på att rätt tidpunkt för renoveringar skulle vara just nu. Även den nuvarande sättningstakten tyder på att man vid renoveringar bör fästa särskild uppmärksamhet vid sättningsriskerna vid renoveringar. Att skjuta upp renoveringen ökar antalet sättningar under renoveringen. Ytterligare sättningar under renoveringen orsakar sprickor i de övre konstruktionerna och därmed extra kostnader för att åtgärda dem.

Byggnader kommer att sjunka 4–6 mm per år, eller 4–6 cm på 10 år. Den nuvarande sättningshastigheten indikerar nedbrytningen av grundkonstruktioner i träd och den gradvis accelererande sättningen i samband med röta, samt den jämna kompressionen av hela jorden. De preliminära påltyperna för byggnader är borrpålar och slagpålar, den genomsnittliga längden på pålarna är 40–60 löpmeter/påle. För detta projekt har man inte gjort en mer detaljerad utredning av energipålningen. Detta skulle kräva ett eget projekt i samarbete med sakkunniga på området. Kompletterande markundersökningar behövs som underlag för genomförandeplaneringen och konstruktionsplaner behövs innan eventuella strukturella reparationer utförs. Arkeologiska undersökningar utförs innan andra reparationsarbeten utförs i grundkonstruktionerna.

Under 2024 ska man fortsätta med tilläggsutredningar samtidigt med upphandlingen av samverkansentreprenaden.

Arbetsmiljökoncept och dimensionering av arbetsplatser

Lokalbehovsutredningen för Åbo stads kontorslokaler godkändes i stadsstyrelsen 1.10.2019 § 365 och detta resulterade i att projektplaneringen delades upp i två delar. Som grund för dimensioneringen användes 1 274 personer och utifrån beräkningen blev antalet arbetsplatser 637. Fas 1 för Universitetsgatan 27 har slutförts och lokalerna har tagits i bruk 2023. För tillfället finns det ca 400–450 arbetsplatser på Universitetsgatan 27. Utgångspunkten för dimensioneringen av arbetsplatserna i fas 2 var 135 arbetsplatser i anslutning till stadshuskvarteret och nödvändiga tilläggsarbetsplatser för 65 personer som hyrs i närheten.

Erfarenheterna från det nu utvidgade stadshusprojektet och Universitetsgatan 27 beaktas så att de nödvändiga arbetslokalerna koncentreras till Universitetsgatan 27 och det utvidgade stadshuskvarteret samtidigt som man avstår från de hyrda lokalerna. En del av besparingarna kommer att realiseras tidigare, bland annat i och med sysselsättningsreformen 2025 flyttar en del av personalen till Universitetsgatan 27. Arbetsmiljökonceptet tillämpas på stadshuskvartersprojektet så att byggnadernas kulturhistoriska värde beaktas och onödiga utrymmesförändringar undviks.

I framtiden är målet i allmänhet att uppnå en användningsgrad på cirka 50 procent för arbetsplatsernas del. Användningsgraden av lokalerna följs upp noggrannare. Dessa två centraliserade arbetslokalhelheter, Universitetsgatan 27 och Stadshuskvarteret, kommer i framtiden att hysa arbetslokaler för cirka 1 380 personer.

Projektets omfattning och ändringar (Byggnader och gård)

Projektplanen med målpriskalkyler omfattade fyra byggnader och två andra byggnader med kostnadsberäkningar; stadshuset, flygelbyggnaderna (Auragatan 2–4) och renoveringen av byggnaderna på Slottsgatan 14 och Västra Strandgatan 13 A. Dessutom beslöt man att planera och renovera gårdsbyggnaden på Västra Strandgatan 13 A. Gårdsbyggnaden på Slottsgatan 14 förvärvades av staden våren 2023.

Det nu utvidgade stadshuskvartersprojektet omfattar sju byggnader som ska renoveras, en ny byggnad med teknik och utbyggnader mellan flyglarna, samt byggande av hissar inne i 2–3-våningsbyggnader och renovering av gårdsområdena.

Byggnadernas totala yta är ca 4 800 br-m2. Gårdsplanens yta är ca 4 800 m2 och tomterna 1–4 har en totalareal på 8 673 m2, varav en del av tomterna 3 och 4 inte ingår i planområdet.

Kostnader

I tilläggsmaterial 1 har man presenterat resultatet av målpriskalkylen för och jämförelsen av det utvidgade projektet. Kostnaderna presenteras enligt Haahtela-indexet Åbo 2/2024, 101,5. Byggnaderna har numrerats för tydlighetens skull och för att underlätta behandlingen. Obs. Västra Strandgatan 13 A kallas Kämpehuset eller Kempehuset.

Tabell 1. Byggnader på objektet och deras namngivning

Vid beräkningen av målpriset gjordes en indexjustering, beaktades kvalitetsnivåmålen för planeringen och projektreserveringar på 30 procent i enlighet med uppdaterade anvisningar samt tilläggsutredningar, såsom konditionsundersökningar och fasadundersökningar samt ändringar i projektets omfattning.

Arkeologiska utgrävningar ingick inte i beräkningen och mängden förorenad mark kunde inte uppskattas exakt. Dessa kostnader ingår inte i investeringskostnaderna.

Analys av kostnadskalkylen

Den viktigaste faktorn i kostnadsnivån är att projektreserveringarna i större utsträckning beaktas, vilket nästan uteslutande förklarar kostnadsökningen (exkl. Stadshuset). Som riskreservering har man använt 30 procent, vilket följer den nya projektplaneringsanvisningen för lokaler. I beräkningen beaktas reserveringar för arvoden för samverkansentreprenaden samt bl.a. reserveringar för garantitiden. Byggnadernas saneringsomfattningar har preciserats och de har ökat särskilt för Stadshusets del. I saneringsomfattningarna har man i stor utsträckning beaktat behovet av att förnya hustekniska system och deras konsekvenser för andra konstruktioner. Konditionsundersökningarna av fasader för en del av byggnaderna har preciserats (Stadshuset, Kämpehuset, gårdsbyggnaden på Slottsgatan 14). Vid beräkningen av Slottsgatan 14 har man tidigare beaktat endast grundförstärkning och teknisk kompletterande sanering. I den tidigare beräkningen ingick endast 4 byggnader i stället för 8 byggnader.

Målpriskalkyler för de delar som lagts till i helheten (moms 0%):

Kostnader för byggandet av gården ca 1–2 M€
Kämpehuset ca 0,8–1,2 M€
Gårdsbyggnad till Kämpehuset ca 0,8–1,0 M€
Gårdsbyggnad på Slottsgatan 14 ca 1,1–1,7 M€
Reservkraftsbyggnad ca 0,3–0,5 M€
Projektreserveringarna enligt den nya projektplaneringsanvisningen uppgår till ca 8,3 M€. Projektreserveringarna innehåller tilläggsreserveringar med fast pris, en reservering för konst samt en riskreservering på 30 procent.

De totala kostnaderna för det utvidgade projektet uppgår till 30,5–34,5 M€. Kostnaderna för projektplanen uppgick till 16,8 M€ (indexjusterat 2/2024 16,0 M€.)

Investeringskostnaderna omfattar inte:

Arkeologiska utgrävningar och schaktningsarbete ingick i projektplanen. Totalt ca 1,4–1,5 miljoner euro (moms 0 %).
Kostnaderna för förorenad mark beräknas nu uppgå till cirka 0,5 miljoner euro.

Investeringen omfattar inte ett eventuellt utbyte av fullmäktigesalens mötesutrustning, bord och stolar, vilket i detta fall borde göras under entreprenaden. Anskaffning, planering och installation ska utföras under entreprenaden, men anslaget ska beaktas separat i användarens budget.

Den genomsnittliga lokalhyran för byggnaderna är cirka 47,55 €/m2. Gården har inte beaktats i beräkningen, utan har separerats till en egen helhet.

Användarens anskaffningar

Lösöre och lösa möbler
AV-utrustning och bl.a. basstationer

Tidtabell och beslutsfattande under projektets gång

Planeringsfasen för projektet inleds vid årsskiftet 2024–2025 som en samverkansentreprenad. I planeringsfasen ingår konstruktionsöppningar och undersökningar, förslagsfas och allmän planeringsfas, ansökan om bygglov och utarbetande av beräkningshandlingar. Beslut om godkännande av byggstart ansöks hos stadsstyrelsen i slutet av planeringsfasen innan byggandet inleds, om kostnadskalkylen som ska fastställas är lika stor eller lägre än den som fastställdes i det skede då projektplanen eller projektbeskrivningen utarbetades. Byggandet pågår under 2025–2028. Byggandet i etapper och ibruktagandet preciseras under planeringen. Före byggandet ska arkeologiska undersökningar utföras i enlighet med Museicentralens utlåtanden. De arkeologiska utgrävningarna och undersökningarna kommer att genomföras i etapper med beaktande av den övergripande tidtabellen för byggandet.

Stadshuset och till exempel användningen av fullmäktigesalen och mötesrummen kommer att kräva tillfälliga lokaler under 2025. Samtidigt bör husets lösöre inventeras och förvaras. Framtida användare och användarnas upphandlingstidtabell och budgetering bör beaktas i ett tillräckligt tidigt skede.

Åbo stad	§	Sammanträdets datum	Ärende nr	1
Stadsstyrelsen	155	07.05.2024	4
Stadsfullmäktige	66	13.05.2024	5