Med anledning av det 27.9.2017 daterade och 17.11.2017 samt 12.12.2017 granskade förslaget till detaljplan 27/2013 (Hertigshörnet) gällande stadsdelen Hamnen i Åbo stad ingår Åbo stad (Staden) och ägaren till tomten Hamnen-9-1 (853-61-9-1) Kiinteistö Oy Satamakeskus (Fastighetsägaren) avtal enligt följande:
1. Markanvändningsavtalets syfte
Med detta markanvändningsavtal kommer man gemensamt överens om ersättningen av de kostnader som ändringarna i samhällsstrukturen medför staden och byten av markområden för att främja genomförandet av detaljplanen.
Avtalsparterna konstaterar gemensamt att detta markanvändningsavtal inte utesluter de mål och krav på innehåll som ställts för planläggningen i lagen.
2. Tidpunkt då avtalet ingåtts
Förhandlingarna om markanvändningsavtalet har förts efter att innehållet i detaljplaneändringen avgjorts.
3. Avtalsersättning för kostnader som ändringarna i samhällsstrukturen medför
Fastighetsägaren erlägger som ersättning för kostnaderna som ändringarna i samhällsstrukturen medför en avtalsersättning på fem miljoner sextiofemtusen euro (5.065.000 €) till staden.
Avtalsersättningen (5.065.000 €) och den årliga räntan på 2 % som beräknas på den efter att detaljplaneförslaget vunnit laga kraft förfaller till betalning i 6 poster enligt följande:
3.1 Av avtalsersättningen förfaller till betalning 1.165.423,23 € efter 3 månader från att den första platsen för en nybyggnad märks ut i kvarter Hamnen-9 enligt förslaget till detaljplan.
3.2 Av avtalsersättningen förfaller till betalning 798.138,34 € efter 3 månader från att den första platsen för en nybyggnad märks ut i kvarter Hamnen-21 enligt förslaget till detaljplan.
3.3 Av avtalsersättningen förfaller till betalning 942.368,29 € efter 3 månader från att den första platsen för en nybyggnad märks ut i kvarter Hamnen-22 eller 24 enligt förslaget till detaljplan.
3.4 Av avtalsersättningen förfaller till betalning 682.231,70 € efter 3 månader från att den första platsen för en nybyggnad märks ut på byggnadsytorna som gränsar till Elin Sågers gränd i kvarter Hamnen-25 enligt förslaget till detaljplan.
3.5 Av avtalsersättningen förfaller till betalning 557.990,52 € efter 3 månader från att den första platsen för en nybyggnad märks ut i kvarter Hamnen-19 enligt förslaget till detaljplan.
3.6 Av avtalsersättningen förfaller till betalning 918.847,93 € efter 3 månader från att den första platsen för en nybyggnad märks ut i kvarter Hamnen-20 enligt förslaget till detaljplan.
4. Säkerhet
För att uppfylla de avtalsenliga förpliktelserna överlåter Fastighetsägaren en säkerhet på 5.065.000 € till staden. Den av staden godkända säkerheten kvitteras som mottagen med underskrifter i detta avtal.
5. Överlåtelse av gatuområden och allmänna områden
Fastighetsägaren överlåter till Staden utan ersättning de områden på tomt Hamnen-9-1 (853-61-9-1) som i förslaget till detaljplan anvisats som gatuområden och allmänna områden. Arealen för området som överlåts utan ersättning är cirka 19 722 m2.
6. Byten av markområden
6.1 Överlåtelse av Kiinteistö Oy Satamakeskus kvartersområden
Fastighetsägaren överlåter till Staden utöver de gatuområden och allmänna områden som avses i punkt 5 i detta avtal även kvartersområden enligt detaljplaneförslaget som motsvarar ett outbrutet område på 9 287 m2 på tomt Hamnen-9-1 (853-61-9-1) i Åbo stad. Den sammanlagda arealen för de områden som överlåts är cirka 29 009 m2. Läget för det outbrutna område som överlåts har anvisats i kartbilagan M94/7.3.2018.
Det outbrutna området har anvisats i detaljplaneförslaget för följande ändamål:
Hamnen-16 AK-1 216 m2 545 v-m2
Hamnen-13 AK-2 1 174 m2 4 002 v-m2
Hamnen-29 AK-2 3 853 m2 10 000 v-m2
Hamnen-30 AK-1 582 m2 1 188 v-m2
Hamnen-30 AK-2 2 496 m2 6 100 v-m2
Hamnen-31 AL-1 964 m2 4 043 v-m2
Hamnen-31 AK-1 2 m2 5 v-m2
Gatuområden 19 722 m2
sammanlagt 29 009 m2
Värdet för det outbrutna område som fastighetsägaren överlåter är 8.541.390 euro och byggrätten enligt förslaget till detaljplan är sammanlagt 25.883 v-m2.
6.2 Överlåtelse av Åbo stads markområden
Staden överlåter till Kiinteistö Oy Satamakeskus eller ett bolag som ska grundas/har grundats (Fastighetsägaren) följande outbrutna områden:
6.2.1 Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0), ett outbrutet område på cirka 326 m2 av lägenheten till kvarter Hamnen-24. Läget för det outbrutna området har anvisats på kartan M95/7.3.2018. I förslaget till detaljplan har det outbrutna området en byggrätt på 928 v-m2 (AK-1).
Efter överlåtelsen av det outbrutna området äger Fastighetsägaren ett område på 2.630 m2 i kvarteret Hamnen-24 som enligt detaljplaneförslaget har en byggrätt på 7.492 v-m2.
6.2.2 Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0), ett outbrutet område på cirka 222 m2 av lägenheten till kvarter Hamnen-22. Läget för det outbrutna området har anvisats på kartan M97/7.3.2018. I förslaget till detaljplan har det outbrutna området anvisats en byggrätt på 727 v-m2 (AK-2).
Efter överlåtelsen av det outbrutna området äger Fastighetsägaren hela kvarteret Hamnen-22 vars areal är 1786 m2 och byggrätt 5.850 v-m2.
6.2.3Ett outbrutet område på cirka 3 843 m2 av tomten i Hamnen-7-34 (853-61-7-34) och ett outbrutet område på cirka 258 m2 av lägenheten i Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0) till kvarteret Hamnen-19 (AK-2). Lägena för de outbrutna områdena har anvisats på kartan M98/7.3.2018.
Efter överlåtelsen av de outbrutna områdena har Fastighetsägaren en byggrätt enligt detaljplaneförslaget (AK-2) på 7.900 v-m2 i kvarteret Hamnen-19.
6.2.4 Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0), ett outbrutet område på cirka 758 m2 av lägenheten till kvarter Hamnen-25. Läget för det outbrutna området har anvisats på kartan M99/7.3.2018. I förslaget till detaljplan har det outbrutna området en byggrätt på 3.314 v-m2 (AL-2).
Efter överlåtelsen av det outbrutna området äger Fastighetsägaren ett område på 2.208 m2 i kvarteret Hamnen-25 som enligt detaljplaneförslaget har en byggrätt på 9 655 v-m2 (AL-2).
6.2.5Ett outbrutet område på cirka 3 998 m2 av tomten Hamnen-7-34 (853-61-7-34), ett outbrutet område på cirka 7 587 m2 av tomten Hamnen-7-14 (853-61-7-14) och ett outbrutet område på cirka 438 m2 av lägenheten i Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0) till Hamnen-20 (AK-1, AK-3 och LPA-1).
Lägena för de outbrutna områdena har anvisats på kartan M101/7.3.2018. I förslaget till detaljplan har de outbrutna områdena en byggrätt på 18 000 v-m2 (AK-1) och 3 400 v-m2 (AK-3) i kvarter Hamnen-20, dvs. sammanlagt 21 400 v-m2.
Av byggrätten i kvarter Hamnen-20 som överförs till fastighetsägaren (21 400 v-m2) täcker fastighetsägaren 13 014 v-m2 genom detta markanvändningsavtal. För den överskridande delen (8 386 v-m2) betalar fastighetsägaren en mellanskillnad till staden i enlighet med punkt 7 i detta avtal.
De outbrutna områden som staden överlåter har i detaljplaneförslaget anvisats för följande ändamål:
Hamnen-24 AK-1 326 m2 928 v-m2
Hamnen-22 AK-2 222 m2 727 v-m2
Hamnen-19 AK-2 4 101 m2 7 900 v-m2
Hamnen-20 AK-1 8 919 m2 18 000 v-m2
Hamnen-20 AK-3 1 211 m2 3 400 v-m2
Hamnen-25 AL-2 758 m2 3 314 v-m2
Hamnen-20 LPA-1 1 893 m2 7 500 k-m2 ingen bostads-v-m2
Det sammanlagda värdet för de outbrutna områden som staden överlåter är 11.308.770 €.
7. Mellanskillnad för markbyten
Fastighetsägaren erlägger för markbyten en mellanskillnad på 2.767.380 € till staden. Mellanskillnaden förfaller till betalning 1.7.2021, då också ägande- och besittningsrätten till kvartersdelarna i Hamnen-20 som avses ovan i punkt 6.2.5 övergår till Fastighetsägaren fri från inteckningar, servitut och betalningsskyldigheter.
8. Övergång av ägo och besittning
8.1Ägandet av och besittningsrätten till det outbrutna område på cirka 29.009 m2 som överlåts till staden av tomt Hamnen-9-1 (853-61-9-1) överförs till staden fri från inteckningar, servitut och betalningsskyldigheter när detta avtal träder i kraft.
På det outbrutna område som fastighetsägaren överlåter finns en betonghall med välvt tak, två s.k. besthallar och två plåthallar med välvt tak. Rätten att använda hallarna och skyldigheten att underhålla dem förblir hos Fastighetsägaren tills staden skriftligt meddelar med tre månader i förväg att den behöver området för eget bruk.
Fastighetsägaren svarar för att riva hallarna och avlägsna övrig lös egendom i området. Staden är medveten om att hyresavtalet med FedEx gällande hallen går ut 28.2.2019 och att byggnaden inte kan rivas före detta datum.
8.2Ägandet av och besittningsrätten till det outbrutna område på cirka 326 m2 av lägenheten i Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0) som anvisats som en del av kvarter Hamnen-24 överförs till Fastighetsägaren fri från inteckningar, servitut och betalningsskyldigheter när detta avtal träder i kraft.
8.3 Ägandet av och besittningsrätten till det outbrutna område på cirka 222 m2 av lägenheten i Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0) som anvisats som en del av kvarter Hamnen-22 överförs till Fastighetsägaren fri från inteckningar, servitut och betalningsskyldigheter när detta avtal träder i kraft.
8.4 Ägandet av och besittningsrätten till det outbrutna område på cirka 4 011 m2 av tomt Hamnen-7-34 (853-61-7-34) överförs till Fastighetsägaren fri från inteckningar, servitut och betalningsskyldigheter 1.7.2021. Det outbrutna området bildar ett AK-2-kvartersområde i kvarter Hamnen-19 enligt detaljplaneförslaget.
8.5 Ägandet av och besittningsrätten till det outbrutna område på cirka 758 m2 av lägenheten i Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0) som anvisats som en del av kvarter Hamnen-25 överförs till Fastighetsägaren fri från inteckningar, servitut och betalningsskyldigheter när detta avtal träder i kraft.
8.6 Ägandet av och besittningsrätten till det outbrutna område på cirka 3 998 m2 av tomt Hamnen-7-34 (853-61-7-34), ägandet av och besittningen till det outbrutna område på cirka 7 587 m2 av tomten Hamnen-7-14 (853-61-7-14) och det outbrutna område på cirka 438 m2 av lägenheten i Åbo stads by Puolala 3:0 (853-514-3-0) överförs till Fastighetsägaren fri från inteckningar, servitut och betalningsskyldigheter 1.7.2021, om mellanskillnaden på 2.767.380 € som anges i punkt 7 i detta avtal betalats. De outbrutna områdena bildar tillsammans kvartersdelarna AK-1, AK-3 och LPA-1 i kvarter Hamnen-20 i enlighet med detaljplaneförslaget.
9. Kommande överlåtelser i kvarter Hamnen-24
Kiinteistö Oy Aissa äger ett område på sammanlagt 30 m2 i kvarter Hamnen-24 enligt förslaget till detaljplan som har en byggrätt på 85 v-m2 i detaljplaneförslaget. Om ovan nämnda område övergår i stadens ägo kommer staden att överlåta den värdefullaste delen av kvarter Hamnen-24 till ägaren till värdet 330 €/v-m2.
Staden äger tomt Hamnen-16-2 (853-61-16-2), varav en cirka 149 m2 stor del med en byggrätt på 423 v-m2 har anvisats till kvarter Hamnen-24. Staden kommer att överlåta det värdefullaste området i Hamnen-24 till ägaren till värdet 330 €/v-m2 efter att besittningsrätten till området har återgått till staden.
Efter överlåtelserna har hela kvarter Hamnen-24 en ägare.
10. Fastighetsbildningsförrättning
Båda avtalsparterna vidtar på egen bekostnad de nödvändiga åtgärderna för ansökan om lagfart och fastighetsbildning.
11. Byggbarhet
Om byggnadsprojekt i framtiden kommer att planeras för områden som ska bytas, är genomföraren ansvarig för valet av grundläggningssätt för fastigheten, markundersökningar som krävs för planeringen av byggprojektet och för de konstruktionsmässiga lösningar som krävs på grund av jordgrundens beskaffenhet och placeringen av eventuella underjordiska ledningar.
Överlåtaren svarar för avlägsnandet av konstruktioner och lös egendom som eventuellt blivit kvar på objektet efter dess tidigare användning på ett sätt som förutsätts i myndighetstillstånd som eventuellt krävs.
Om det på grund av nybyggnad av objektet som överlåts är nödvändigt att flytta på, avlägsna och/eller täppa till rör, ledningar eller motsvarande anläggningar på objektet eller närliggande områden (gata, park, rekreationsområde, tomt), står genomföraren av byggprojektet för kostnaderna för dessa åtgärder.
12. Slänter
Om byggandet av gatorna enligt de fastställda planerna kräver en terrass eller ytterslänt ända fram till fastigheten på grund av höjdskillnaden mellan gatan och gårdens marknivå, ska fastighetsägaren utan ersättning tillåta detta.
13. Servitutsrättigheter
Fastighetsägaren är skyldig att utan ersättning tillåta att stadens eller av staden anvisade ledningar, apparater och fästanordningar som är till nytta för samhället eller fastigheten placeras på fastigheten, över fastigheten eller i byggnader som finns på fastigheten. Fastighetsägaren ersätts för eventuella direkta skador och olägenheter som orsakats av ovannämnda åtgärder. Staden har rätt att anteckna ovannämnda rätt som servitut i fastighetsregistret utan att höra fastighetsägaren desto mer. Denna rätt gäller även ledningar, apparater och fästanordningar som finns på området för den fastighet som säljs.
Staden förbehåller sig servitutsrätten för ledningar på det område som enligt förslaget till detaljplan anvisats kvarter Hamnen-19.
14. Ytvatten
Fastighetsägaren ska på egen bekostnad i samband med avloppsanläggning på tomten, se till att eventuellt ytvatten som rinner till tomten från parkområden samt gångvägar i anknytning till tomten, ska ledas bort.
15. Kommunalteknik och anslutningsavgifter
Staden bygger på egen bekostnad på området vid fastigheten, under den bestämda tiden, gator enligt gaturitningar, allmänna el-, vatten-, avlopps- och fjärrvärmeledningar samt gatubelysning.
Fastighetsägaren ansvarar för underhåll och renhållning av gatan, oavsett om gatuområdet vid fastigheten överlåtits till allmänt bruk, enligt det som föreskrivs i lagen om underhåll och renhållning av gator och vissa allmänna områden. Som undantag till tidigare nämnda lag, ansvarar fastighetsägaren därtill för skötsel av eventuella planteringar och gräsmatta på fastighetens gatuavsnitt.
16. Värme- och borrbrunnar
Fastighetsägaren är skyldig att elektroniskt meddela terrängmätningen inom Åbo stadsmiljösektor ifall det i jordmånen borras en eller flera värme- eller borrbrunnar. Informationen bör förmedlas utan dröjsmål efter att åtgärden utförts.
17. Upplysningsplikt enligt miljöskyddslagen i fråga om områden som staden överlåter
Enligt 139 § i miljöskyddslagen ska staden meddela om de markområden som den överlämnar har använts inom industrin och som lagerområden. På områden som staden överlåter har det inte undersökts om det i området finns avfall eller ämnen som avses i miljöskyddslagen och som skulle kunna förorsaka förorening av marken eller grundvattnet.
Då användningsändamålet för objekt som staden överlåter omvandlas från industri till boende ska området iståndsättas så att det lämpar sig för det nya användningsändamålet.
Den som genomför byggnadsprojektet utarbetar en plan för iståndsättning av marken. Planen ska utarbetas så att saneringen görs på det sätt som är ekonomiskt mest fördelaktigt. Den som genomför projektet ska lägga fram iståndsättningsplanen för staden för godkännande innan den lämnas till myndigheterna. Staden ska godkänna eller förkasta iståndsättningsplanen inom en månad. Efter att staden godkänt iståndsättningsplanen ska stå för de kostnader för sanering av marken som krävs på basis av myndigheternas iståndsättningsplan.
Den som genomför projektet svarar för saneringen på det sätt som är ekonomiskt mest fördelaktigt så att saneringen inte orsakar dröjsmål i byggprojektet. Staden svarar inte för saneringskostnader som inte grundar sig på iståndsättningsplanen eller den behöriga myndighetens beslut. Saneringskostnaderna betalas mot faktura eller fakturor som skickas av den som genomför projektet.
Om den som genomför projektet lägger fram iståndsättningsplanen för myndigheten innan den godkänts av staden, svarar den som genomför projektet för saneringskostnaderna.
Om ingen överenskommelse kan nås om iståndsättningsplanen och saneringen av marken ska skötas av staden i enlighet med miljöskyddslagen, ska staden konkurrensutsätta saneringsarbetet i enlighet med lagen om offentlig upphandling. Om stadens konkurrensutsättning av saneringsarbetet enligt upphandlingslagen samt det därpå följande saneringsarbetet orsakar dröjsmål vid inledandet av byggandet av tomten, är staden inte i något avseende ansvarig för de extra kostnader eller skador som detta dröjsmål eventuellt orsakar den som genomför projektet.
18. Upplysningsplikt enligt miljöskyddslagen i fråga om områden som fastighetsägaren överlåter
Enligt 139 § i miljöskyddslagen ska Fastighetsägaren meddela ifall de markområden som överlämnas har använts inom industrin och som lagerområden. Fastighetsägaren har lämnat till staden Golder Associates rapport av 12.6.2012 om markens föroreningsgrad och saneringsbehov.
Fastighetsägaren ansvarar för de överlämnade områdenas del för utredningen av förorening av marken eller grundvattnet och om eventuella saneringsåtgärder, ifall den kommande detaljplanen så kräver.
19. Anslutningsavgifter
Staden har rätt att av tomtägaren uppbära anslutnings- och bruksavgifter för kommunaltekniska nätverk enligt normal taxa, då de fastigheter som byggs på området ansluts till de ifrågavarande nätverken.
20. Transformatorstationer
Fastighetsägaren är förpliktad att till Oy Turku Energia Ab överlåta användningsrätten för de områden och fastighetslokaliteter som behövs för allmän eldistribution och för transformatorstationer, kabelskåp och övriga apparater och ledningar. Oy Turku Energia Ab betalar enligt sina uträkningar en enhetlig ersättning för användning av de markområden och lokaliteter som behövs för transformatorstationen.
21. Rivning av byggnader
Båda avtalsparter svarar på egen bekostnad för att byggnader och konstruktioner som finns på de områden som överlåts rivs och transporteras bort.
22. Överlåtande för vidare bruk
Om fastighetsägaren överlåter sitt markområde eller en del av det till en tredje part, ansvarar han/hon för att presterandet av skyldigheter och övriga avtalsvillkor tills han/hon har gjort en anmärkning i avtalet om att mottagaren ansvarar för villkor och prestationer enligt avtalet, och denna anmärkning har expedierats till stadens Fastighetsaffärsverk.
23. Meningsskiljaktigheter
Egentliga Finlands tingsrätt som första rättsinstans löser eventuella tvister som uppstått på grund av tolkningar av villkoren och ersättningarna samt avtalsviten.
24. Avtalets ikraftträdande
Detta avtal träder i kraft då det ovannämnda förslaget till detaljplan som rör avtalsområdet vinner laga kraft.
