Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 28.5.2025:

Kiinteistö:

853-9-56-2

Osoite:

Linnankatu 73

Omistaja:

Asunto Oy Turun Linnankatu 73

Kuvaus asiasta

Rakennusvalvonta on havainnut, että kiinteistöllä 853-9-56-2 sijaitsevien rakennusten kunnossapito on laiminlyöty. Tontilla sijaitsee kaksi asemakaavassa (tullut voimaan 15.2.2014) merkinnällä sr-2 suojeltua kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokasta rakennusta (PRT 103337922B ja 103337921A).

Rakennus- ja lupalautakunta on 28.5.2020 § 102 velvoittanut kiinteistön omistajan kunnostamaan asemakaavalla suojellut rakennukset juoksevan uhkasakon uhalla. Rakennuksia ei ole kunnostettu määräaikaan 18.2.2021 mennessä. Lautakunta on 15.9.2021 § 260 tuominnut aiemmalla päätöksellään asettamansa uhkasakot maksettaviksi ja samalla asettanut kiinteistön omistajalle uuden suuremman uhkasakon. Uhkasakko koski tontilla sijaitsevien kahden rakennuksen julkisivurakenteiden, ikkunoiden ja ovien, sokkelien ja katon kunnostamista sekä julkisivun maalaamista. Hallinto-oikeus on 13.4.2023 antamallaan päätöksellä pidentänyt velvoitteen suorittamiseksi asetettua määräaika niin, että se päättyy 16.10.2023.

Rakennusvalvonta on 27.4.2023 saanut tietoonsa, että tontilla on ollut tulipalo, joka on vaurioittanut tontin suojeltua rakennusta 103337922B. Tämän rakennuksen osalta rakennus- ja lupalautakunta on 4.7.2024 § 149 velvoittanut kiinteistön haltijan toimittamaan kyseistä rakennusta koskien kuntotutkimuksen rakennuksen palamattomasta osasta ja asettanut velvoitteen tehosteeksi teettämisuhan. Lautakunta on 21.11.2024 § 232 määrännyt teettämisuhan täytäntöönpantavaksi.

Turun kaupunginhallitus on 19.8.2024 § 253 hyväksynyt noudatettaviksi toimintamallin Turun kaupungin alueella sijaitsevien rakennusten kunnossapidon varmistamiseksi, merkittävän kunnostuskohteen arviointikriteerit sekä rakennusten kunnossapidon laiminlyöntiä vähentävät ennaltaehkäisyn keinot. Toimintamallin mukaan rakennusvalvonta arvioi erillisten arviointikriteerien perusteella, onko kyseessä merkittävä kunnostuskohde ja arvioinnissa voidaan käyttää kaupungin asiantuntijaorganisaation eri vastuualueita. Saatujen asiantuntijalausuntojen perusteella rakennusvalvonta on katsonut kiinteistöillä 853-9-56-3 ja 853-9-56-2 sijaitsevien puurakennusten kokonaisuutena täyttävän merkittävän kunnostuskohteen kriteerit.

Teettämisuhan asettamista koskeva päätös

Kaupunginhallituksen hyväksymän toimintamallin mukaisesti, mikäli kohde todetaan merkittäväksi kunnostuskohteeksi, rakennusvalvontaviranomainen määrää kiinteistön omistajan tekemään selvityksen välttämättömistä korjaus- ja kunnostustöistä sekä arvion niiden kustannuksista teettämisuhan uhalla.

Rakennus- ja lupalautakunta on 21.11.2024 § 231 velvoittanut kiinteistön haltijan toimittamaan tontillaan olevaa rakennusta PRT 103337921A koskien kahden kuukauden sisällä lautakunnan päätöksen tiedoksisaannista toimenpidesuositukset sisältävän kuntotutkimuksen, jossa arvioidaan välttämättömät korjaus- ja kunnostustyöt kohteessa sen varmistamiseksi, että rakennuksen suojeluarvot voidaan säilyttää. Kuntotutkimuksen tuli olla laadultaan ja laajuudeltaan sellainen, että sen perusteella on mahdollista arvioida, mitkä ovat välttämättömät korjaustyöt, jotta rakennuksen suojeluarvot säilyvät. Lautakunnan päätöksen mukaisesti tutkimuksen tekijällä tuli olla kokemusta suojeltujen puurakennusten kunnon arvioimisesta ja kuntotutkimuksen tekijän kelpoisuus oli hyväksytettävä rakennusvalvonnassa ennen kuntotutkimuksen tekemistä. Lisäksi kiinteistön haltijan tuli toimittaa rakennusvalvontaan arvio välttämättömien korjaus- ja kunnostustöiden kustannuksista kahden kuukauden sisällä lautakunnan päätöksen tiedoksisaannista.

Lautakunnan päätös on annettu haastemiehen välityksellä 13.1.2025 tiedoksi Asunto Oy Turun Linnankatu 73:n hallituksen puheenjohtajalle. Määräyksen mukaiset velvoitteet on siten tullut tehdä viimeistään 13.3.2025. Lautakunnan päätöksen mukaisia velvoitteita ei ole tehty määräajassa. Rakennusvalvontaan ei ole toimitettu kuntotutkimusta tai kustannusarviota eikä rakennusvalvontaan ole myöskään oltu yhteydessä tutkimuksen tekijän hyväksyttämisen osalta.

Kuuleminen

Kiinteistön omistajalle on uhkasakkolain 22 §:n mukaisesti varattu tilaisuus antaa vastineensa tästä päätösehdotuksesta.

Kiinteistön omistaja on asetettu konkurssiin 3.4.2025. Konkurssipesän pesänhoitaja on asianosaisen kuulemisessa ilmoittanut, että konkurssipesä puoltaa asian ratkaisemista päätösehdotuksen mukaisesti. Pesänhoitaja on ilmoittanut, ettei konkurssipesällä ole asiassa muuta lausuttavaa.

Perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen. Ennen korjauskehotuksen antamista rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen omistajan esittämään rakennusta koskevan kuntotutkimuksen terveellisyyden tai turvallisuuden johdosta ilmeisen välttämättömien korjaustoimenpiteiden selvittämiseksi. Rakennuksen omistajan on seurattava rakennuksen kantavuuden kannalta keskeisten rakenteiden kuntoa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin maankäyttö- ja rakennuslain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

Uhkasakkolain 14.1 §:n mukaan teettämisuhka asetetaan määräämällä päävelvoite noudatettavaksi uhalla, että tekemättä jätetty työ tehdään laiminlyöjän kustannuksella. Uhkasakkolain 14.3 §:n mukaan teettämisuhkaa ja keskeyttämisuhkaa asetettaessa noudatetaan muutoin soveltuvin osin, mitä uhkasakosta 6, 7 ja 12 §:ssä säädetään.

Uhkasakkolain 15.1 §:n mukaan teettämisuhan määrää täytäntöön pantavaksi uhan asettanut viranomainen noudattaen, mitä uhkasakosta 10 §:n 1 momentissa ja 13 §:ssä säädetään. Uhkasakkolain 15.2. §:n mukaan tekemättä jätetty työ saadaan tehdä siitä huolimatta, että 1 momentissa tarkoitettuun päätökseen haetaan muutosta, jollei valitusviranomainen toisin määrää.

Uhkasakkolain 10.1 §:n mukaan, jota noudattaen myös teettämisuhka määrätään täytäntöönpantavaksi, uhkasakon asettanut viranomainen voi tuomita uhkasakon maksettavaksi, jos päävelvoitetta ei ole noudatettu eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä. Edellytyksenä uhkasakon tuomitsemiselle maksettavaksi on, että uhkasakon asettamista koskeva päätös on lainvoimainen, jollei päätöstä ole säädetty tai määrätty noudatettavaksi muutoksenhausta huolimatta.

Uhkasakkolain 17 §:n mukaan teettämiskustannukset maksetaan etukäteen valtion tai, jos teettämisestä päättää kunnallinen viranomainen, kunnan tai kuntainliiton varoista, ja peritään velvoitetulta tai 20 §:ssä tarkoitetulta luovutuksensaajalta siinä järjestyksessä kuin verojen ja maksujen perimisestä ulosottotoimin on säädetty.

Rakennusvalvonta on saatujen asiantuntijalausuntojen perusteella arvioinut, että Linnankatu 73:ssa sijaitseva rakennus on perusteltua luokitella merkittäväksi kunnostuskohteeksi. Rakennus on päästetty rapistumaan ja sen kunnossapito on laiminlyöty asetetuista ja tuomituista uhkasakoista huolimatta. Kyseessä on asemakaavalla suojeltu, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas rakennus, jonka kunnossapidon kiinteistön omistaja on laiminlyönyt. Rakennuksen kunnossapitovelvollisuudessa tulee ottaa huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Rakennuksen suojeluarvojen säilyminen vaarantuu, koska kiinteistön omistaja on jättänyt rakennuksen täysin korjaamatta. Rakennuksen kunto heikkenee jatkuvasti ajan kuluessa. Lautakunta on viimeksi 21.11.2024 § 231 velvoittanut kiinteistön haltijan toimittamaan kuntotutkimuksen ja kustannusarvion ja samalla asettanut velvoitteen tehosteeksi teettämisuhan. Määräyksen mukaista kuntotutkimusta eikä kustannusarviota ole toimitettu eikä velvoitteen noudattamatta jättämiseen ole esitetty pätevää syytä. Teettämisuhan asettamista koskeva päätös on lainvoimainen. Näin ollen teettämisuhka voidaan määrätä täytäntöönpantavaksi.

Hallintolain 49 f §:n 2 momentin mukaan päätös voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana, jos laissa niin säädetään tai jos päätös on luonteeltaan sellainen, että se on pantava täytäntöön heti, tai jos päätöksen täytäntöönpanoa ei yleisen edun vuoksi voida lykätä. Lain oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 122.3 §:n mukaan päätös voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana myös, jos: 1) laissa niin säädetään; 2) päätös on luonteeltaan sellainen, että se on pantava täytäntöön heti; 3) päätöksen täytäntöönpanoa ei yleisen edun vuoksi voida lykätä. Lain 123.1 §:n mukaan hallintotuomioistuin voi valituksen ollessa vireillä kieltää päätöksen täytäntöönpanon, määrätä täytäntöönpanon keskeytettäväksi tai antaa päätöksen täytäntöönpanoa koskevan muun määräyksen. Täytäntöönpanomääräys voidaan kohdistaa myös osaan päätöksestä.

Kyseessä on asemakaavalla suojeltu rakennus, jonka kunto heikkenee edelleen, ja vaarana on rakennuksen suojeluarvojen menettäminen. Yleinen etu edellyttää, että kyseisiä asemakaavalla suojeltuja rakennuksia koskeva asia ratkaistaan mahdollisimman pian, minkä vuoksi päätös on pantava täytäntöön välittömästi.​ ​

Lainkohdat:

Maankäyttö- ja rakennuslaki 166 §, 182 §

Hallintolaki 34 §, 49 f §

Laki oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 122 §, 123 §

Uhkasakkolaki 4 §, 6 §, 7 §, 10 §, 12 §, 22 §, 14 – 19 §, 22 §

​

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

Ehdotus​Rakennus- ja lupalautakunta päättää yllä mainituin perustein määrätä täytäntöönpantavaksi lautakunnan päätöksellä 21.11.2024 § 231 asettaman teettämisuhan ja päättää, että seuraavat toimenpiteet teetetään kiinteistön omistajan Asunto Oy Turun Linnankatu 73:n kustannuksella:

Kiinteistöllä 853-9-56-2 sijaitsevaa rakennusta PRT 103337921A koskien teetetään toimenpidesuositukset sisältävä kuntotutkimus, jossa arvioidaan välttämättömät korjaus- ja kunnostustyöt kohteessa sen varmistamiseksi, että rakennuksen suojeluarvot voidaan säilyttää. Kuntotutkimuksen tulee olla laadultaan ja laajuudeltaan sellainen, että sen perusteella on mahdollista arvioida, mitkä ovat välttämättömät korjaustyöt, jotta rakennusten suojeluarvot säilyvät. Tutkimuksen tekijällä tulee olla kokemusta suojeltujen puurakennusten kunnon arvioimisesta, ja kuntotutkimuksen tekijän kelpoisuus hyväksytetään rakennusvalvonnassa ennen kuntotutkimuksen tekemistä. Lisäksi teetetään arvio välttämättömien korjaus- ja kunnostustöiden kustannuksista.

Samalla lautakunta päättää, että edellä mainitut toimenpiteet voi teettää Turun kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus.

Teettämiskustannukset maksetaan uhkasakkolain 17 §:n mukaisesti kunnan varoista ja peritään Asunto Oy Turun Linnankatu 73:lta siinä järjestyksessä kuin verojen ja maksujen perimisestä ulosottotoimin on säädetty.

Koska teettämisuhka on asetettu kiinteää omaisuutta koskevan päävelvoitteen tehosteeksi, velvoitetun on uhkasakkolain 18 §:n mukaisesti omaisuuden tai sen käyttöoikeuden luovuttaessaan ilmoitettava luovutuksensaajalle, minkälainen päävelvoite ja uhka sitä koskee. Velvoitetun on lisäksi ilmoitettava uhan asettaneelle viranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite.

Uhkasakkolain 19 §:n mukaisesti Maanmittauslaitokselle lähetetään ilmoitus kiinteistöä koskevasta päävelvoitteesta ja sen tehosteeksi asetetusta uhasta merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin.

Samalla päätetään, että tämä päätös pannaan täytäntöön lainvoimaa vailla olevana ja päätöstä on noudatettava uhkasakkolain 15.2 §:n mukaisesti mahdollisesta muutoksenhausta huolimatta.

Lisäksi lautakunta päättää, että kiinteistön omistajalta peritään teettämisuhan täytäntöönpanopäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 22.6 §:n mukainen 630 euron maksu.