Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 10.1.2025:

Rakennus- ja lupalautakunta on 28.9.2023 § 232 velvoittanut Asunto Oy Piispankatu 6:n lopettamaan rakennusluvan vastainen huoneistojen käyttö kiinteistöllä 853-1-4-4 sijaitsevien rakennusten kolmessa huoneistossa. Velvoitteen määräajaksi asetettiin 30.11.2023. Velvoitepäätöksen alaiset huoneistot ovat kahden yksityisen osakkeenomistajan hallinnassa. Osakkeenomistajat ovat valittaneet lautakunnan päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen ja vaatineet lautakunnan päätöksen kumoamista sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Turun hallinto-oikeus on 19.12.2024 antamallaan päätöksellä hylännyt valituksen ja vaatimuksen oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. Asian käsittelyyn kuluneen ajan vuoksi hallinto-oikeus on pidentänyt velvoitteen suorittamiseksi asetetun määräajan päättymään 28.2.2025.

Hallinto-oikeudessa on ollut ratkaistavana, käytetäänkö huoneistoja asumiseen niiden käyttötarkoituksen mukaisesti vai ei. Asia ratkaistaan maankäyttö- ja rakennuslain säännösten nojalla, joten vuokraamisen sallittavuudella asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain tai yhtiöjärjestyksen nojalla ei ole merkitystä.

Kyseessä olevia kalustettuja huoneistoja on tarjottu vuokralle Airbnb-sivustolla vuorokausikohtaiseen hintaan, ja vuokraan sisältyy sähkö, vesi, internet ja liinavaatteet. Vuokraan lisätään loppusiivousta koskeva maksu ja avaimet vuokraaja saa avainten säilytyslaatikosta. Internetissä annettujen arvioiden perusteella majoituspalvelua on käytetty runsaasti ja vuokraustoiminta on painottunut lyhytaikaiseen vuokraamiseen. Hallinto-oikeuden mukaan majoitustoimintaa ei voida pitää väitetyllä tavalla erityisen pienimuotoisena ottaen lisäksi huomioon, että vuokrattavana on ollut useampia asuntoja. Hallinto-oikeus on täsmentänyt, ettei mikään edellä mainituista vuokraustoiminnan luonnetta ja laajuutta kuvaavista seikoista ole yksistään osoitus siitä, että kyseessä olisi majoitustoiminta, vaan mainittuja seikkoja tulee arvioida kokonaisuutena. Hallinto-oikeuden mukaan kokonaisarvioinnin perusteella valittajien harjoittamassa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoiminnassa on ollut kysymys majoitustoiminnan luonteisesta lyhyiden majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta.

Vuokraustoiminnan luonteen lisäksi hallinto-oikeudessa on tarkasteltu sitä, vastaavatko käytön tyypilliset vaikutukset myönnettyä rakennuslupaa ja alueelle asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen yleistä luonnetta sekä niihin liittyviä ennakoitavissa olevia ja oikeutettuja odotuksia. Hallinto-oikeuden päätöksessä on nostettu esiin rakennuspaikan ympäristössä olevat vanhat puutalokorttelit sekä julkiset rakennukset, muun ohella yliopiston tilat. Vanhojen puutalokortteleiden tyypilliseen asumiskäyttöön voidaan katsoa kuuluvaksi mahdollisuus tavanomaiseen kanssakäymiseen naapureiden kanssa, mitä vuokralaisten tiheä vaihtuminen voi heikentää. Asunnoissa majoittuvat henkilöt ovat alueella vieraina toisin kuin yhtiössä pysyvästi asuvat, mikä johtaa naapuruston kannalta heikompaan sosiaaliseen kontrolliin. Asukkaiden tiheä vaihtuvuus voi keskusta-alueilla johtaa häiriötilanteisiin ja yleisen turvattomuuden tunteen lisääntymiseen, joiden ei voida katsoa kuuluvan asuinkäytön tyypillisiin vaikutuksiin. Hallinto-oikeus on painottanut, että asiassa ei ole oikeudellista merkitystä sillä, onko järjestyshäiriöitä tosiasiassa esiintynyt.

Hallinto-oikeus on arvioinut vuokraustoiminnan luonteesta ja sen maankäytöllisistä vaikutuksista edellä esitettyjä seikkoja kokonaisuutena. Kokonaisarvion perusteella valittajien harjoittamaa vuokraustoimintaa ei voida pitää asuinalueelle tyypillisenä, eikä se asukkaiden vaihtuvuuden vuoksi vastaa vaikutuksiltaan tavanomaista asumista. Hallinto-oikeus on katsonut, että huoneistojen tosiasiallinen käyttötarkoitus eroaa olennaisesti asumisesta. Koska toiminta on käyttötarkoitukseltaan asemakaavan ja myönnetyn rakennusluvan vastaista, rakennus- ja lupalautakunta on voinut ryhtyä asiassa maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaisiin toimenpiteisiin.

Valituksen perusteluissa on nostettu esiin omaisuuden suoja ja yhdenvertaisuus. Hallinto-oikeus on näiltä osin vielä todennut, ettei perustuslaissa taattu omaisuuden suoja ulotu rakennuksen käyttötarkoituksen vastaiseen käyttöön. Lautakunnan päätös ei ole ollut myöskään yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, koska yhtiössä on aiemminkin edellytetty lupaa käyttötarkoituksen muutokselle.

Hallinto-oikeuden päätökseen saa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.

Oheismateriaali 1​ ​Rakennus- ja lupalautakunnan päätös 28.9.2023

Oheismateriaali 2​Hallinto-oikeuden päätös 19.12.2024

​

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

Ehdotus​Rakennus- ja lupalautakunta päättää merkitä Turun hallinto-oikeuden päätöksen tiedoksi.​